2011年 12月 22日 浦东：从“鬼城”到热土 各路专家曾经嘲笑过上海浦东新区，他们眼中这个特意再造的曼哈顿，其钢结构玻璃大厦被设计得过于复杂，且大都无人居住，是一场历史性楼市泡沫的现成证据。

“上海是我们的王牌”──邓小平在1990年说出的这句话开启了浦东滨江库房区的转型。十年后，浦东成为当时外界诟病国家计划指导下城市发展模式的首要证据：一个没有灵魂的城区，70%的楼宇空置。来访的经济学家米尔顿?弗里德曼（Milton Friedman）将其称作“为躺在金字塔中的已故法老树立的纪念碑”。

今天，在人们重新担心起中国房地产市场可能崩溃之际，浦东出人意料的成为反驳这种担心的一个亮点。

浦东新区转型成一个充满活力的金融、贸易和娱乐纽带，是中国城市化进程势头强劲等因素的证明。按照设想，浦东应该成为一个国际门户，其门面应该是一批世界级的高楼大厦。但浦东如今的各项基础却是国内的各种趋势，如领导人的发展规划以及不断壮大的中产阶级。

Agence France-Presse/Getty Images上海浦东金融区内办公楼空置率比曼哈顿还低。对于观察中国楼市起伏的人士来说，浦东的崛起是中国对新办公楼和住宅楼仍有巨大需求的证明。中国楼市的波动起伏成为众多担忧的焦点，因为全球第二大经济体遭受的冲击可能波及全世界。

其中一个大问题是，对于那些没有上海特殊优势的城市来说，浦东那种“房子只要建好就有人买”的方法也会奏效吗？上海独特的优势在于：工业基础雄厚、城市普遍繁荣、地处长江口的有利位置。

随着中国各地到处在新建宏伟的高楼大厦，新的城市中心也同样开始建设令浦东的改头换面得以成为可能的各类基础设施。

近几个月来，包括浦东在内，中国各地房价开始下跌。尽管如此，中国各大城市还处于城市化强有力的进程中。在中国，每年都有1,700万人从农村向城市转移，这一数字相当于全美前四大城市的人口总和。浦东的规划者得以利用国内人口大量迁移的趋势，吸引了建设基础设施的劳动力大军，为这里的工厂提供了丰富的劳动力资源，也为盖好的新房找到了房主。10年来，有200万人搬迁到浦东。

浦东被定位成中国的国际窗口并得以推广，这一营销策略现在被广为学习。在中国，几乎任何一个城市的中心都有一座“世界贸易中心”，几乎每个城市都想成为全球金融重镇。分析师们说，事实上，对于浦东的演变，当地人所起到的作用比外国人大多了，因为当地人会向新的市区迁移。

10年前，房地产分析师高思品 (Sam Crispin)看涨浦东的报告令他与主流观点相左。

如今已成为普华永道会计师事务所（PricewaterhouseCoopers LLC）中国房地产业务董事的高思品说，越来越多有关中国无人居住的“鬼城”的讨论令他想起了此前很多人对浦东的质疑。高思品说，说实话，当时很多评论与今天有关中国房地产市场的讨论相似。两者的逻辑非常类似，谁能把这些房子住满？

高思品说，浦东的教训是中国的需求被大大低估了。他说，房地产开发往往会引出“耸人听闻”的观点。

1990年，在邓小平做出开发浦东的决定仅几周之后，政府就公布了一项蓝图，并划拨了数十亿美元专款。

浦东建设的首个项目就是一座华丽的、比帝国大厦(Empire State Building)还要高的火箭型大厦。位于浦东最前端的东方明珠塔已经成了中国快速现代化的象征，与外滩遥相呼应又形成对比。外滩地处黄浦江对岸的浦西区，是一个有着各种殖民地时期建筑的地带。

自1995年以来，浦东区的建筑所占面积已经达到了曼哈顿的两倍。按照官方的说法，总面积达1.2亿平方米，其中包括70多座摩天大楼。不过，按照国际房地产服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)的报告，浦东甲级办公楼的空置率略低于曼哈顿，前者是9.5%，后者是10.3%。每平方米的年租金为693美元，比曼哈顿中心区贵了近10%。

一开始，浦东非但没有吸引到租客，反而引来了不少冷嘲热讽。1998年，当时任一家杂志主编的雷默(Joshua Cooper Ramo)曾写过一篇文章，说这是“上海泡沫”，并把上海市建筑的爆炸式扩张与战后欧洲重建相提并论。他写道，这在经济上将引发一种“这到底出了什么问题”的后果。如今，担任基辛格顾问公司(Kissinger Associates Inc.)董事会副主席的雷默把浦东称为“中国例外论”的典型代表，并把浦东的崛起归功于中央政府使用了手头大量的经济工具。

2001年出版的《中国即将崩溃》一书的作者章家敦称，浦东的浮华掩盖了这一模式不可持续的事实。他说，我绝对是属于不为所动那一阵营的；只要肯花钱，总是能换来增长。

不过，在25处黄浦江越江设施和其他基础设施的影响下，上海市的重心已经发生转移。

建筑企业意迅公司(iaction)的董事总经理怀特(Stephen White)说，最终人们意识到，他们确实说到做到了。意迅公司最初曾为国际银行在浦东建办公楼，不过这些办公楼目前大多被中国人占据了。

苹果公司(Apple Inc.)在上海的第一家店就设在浦东。华特-迪士尼公司(Walt Disney Co.)即将在这里兴建有史以来最大规模的灰姑娘城堡(Cinderella Castle)。花旗集团(Citigroup Inc.)和汇丰控股有限公司(HSBC Holdings PLC)在浦东都有自己的办公楼。其他即将入驻浦东的还包括常州贸易发展办事处这样的机构。在办事处的处长Thomas Zhang看来，浦东就是招商引资的桥梁。

人们纷纷涌向浦东，就连土生土长的上海人的思维模式也已经发生了转变，40出头的房地产公司高管姚薇（音）就是其中之一。她曾长期信奉“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”这句老话。

1994年姚薇第一次来到浦东时，阻止了一位客户想要租下尚未竣工的东方明珠顶层开餐厅的计划。她为客户提供的意见是：为时太早了。10年后，她又对另外一个客户给出了同样的建议。

不过，如今的姚薇已经在浦东拥有了一套颇具现代感的临江公寓，并为浦东与伦敦相比也不遑多让的房价感到不可思议。从她家的阳台望出去，令人目眩神迷的上海城市风光让客人倾心不已。她说，他们上得楼来，然后感叹，啊，这就是上海。

李一戈：住宅地产还有几年好日子？

　　说实话，几年前我听说冯仑准备到纽约去建“中国中心”时，我和绝大多数人一样，也很不理解。中国房地产市场大到要撑坏多数地产商的胃，万通却偏要去一个楼市几近饱和的城市去搞开发，这不是舍近求远、舍西瓜拣芝麻么？同样，当冯仑说要去台北做房地产开发时，我仍然理解不了。偌大一个台北地区，年度房地产开发面积甚至不如北京的一个远郊区县，万通去那里折腾什么？而当冯仑宣布要将立体城市的梦想付诸实施时，我就只有冷眼观望。如今，位于纽约新世贸顶层的“中国中心”已经签约，为此冯仑飞了纽约50多趟；台北2011项目也于近日奠基；成都立体城市的前期规划、地价和位置也已获得政府批准。其中的故事情节，冯仑在新书《理想丰满》里都有详细叙述，我感兴趣的却是故事背后的逻辑。

　　冯仑说，房地产业大体可分为三个阶段。第一阶段，是人均GDP在8000美元以前，这时的房地产实际上就是住宅房地产。我国现在就处于这个阶段。第二个阶段，是人均GDP从8000美元到15000美元之间。这是商业不动产的时期。第三个阶段，是人均GDP达到25000美元以后，这是金融性房地产的时期。

　　与此相关，房地产商业模式有三种，一种是最初级的地主加工头模式，如合生、珠江、碧桂园等；第二种是厂长加资本家模式，如万科；第三种是最高级的导演加制片模式，万通追求的就是这种艺术创造模式。

　　关于商用不动产，我国主要有两种模式，一种是过渡模式，以王健林模式和SOHO模式为代表，一种是经典模式或美国模式。冯仑说，再过3年左右，过渡模式就会受到很大挑战，所以万通直接跳到了美国模式。但也会做一些差异化的高端住宅，如台北2011项目。

　　去年我国人均GDP约4500美元，全国有10个主要城市以及一批中小城市人均GDP超过8000美元。按照现有经济增速，3年以后，将有大批二三线城市人均GDP达到8000美元。根据冯氏的房地产趋势观，那时，“很多住宅公司将会面临很大挑战”。

　　不止一位专家说，中国房地产还有二三十年的大发展，主要依据就是中国的城市化仍处于加速阶段，对住宅需求巨大。很显然，他们都是基于住宅来谈房地产，也就是冯仑所说的“中国的房地产问题还是住宅问题”。但如你所看到的，聚焦于住宅，冯仑与主流的地产观点迥乎不同：住宅地产商的好日子没有几年了。

　　从万通分离出来的潘石屹，也以实际行动表达了对住宅市场的放弃：近几年，SOHO中国的产品几乎都是商用不动产。不过，SOHO中国的商用不动产是以散售为主，而万通所秉持的美国模式却坚持“中期持有”，最好能经营到以REITs打包出售。

　　如果非要投票，我相信大部分业内人士会对冯仑的判断投反对票，而赞成专家们有关中国房地产（也就是住宅）还有二三十年大发展的观点。有人会说，冯仑虽然很有思想，说话也很幽默俏皮，但是，假如他对趋势的判断很准确的话，万通何至于只做到几十亿的销售额？

　　这个发问并不残酷，只是有些势利。倘若让我去安慰万通，无非是“先赢的都是纸”、“看谁笑到最后”之类庸俗的语句。用冯仑自己的话说，则是“站得高，尿得远”，作为董事长，必须“看别人看不见的地方”。这是20年来冯仑只专职做董事长的体会。

　　“别人看不见的地方”究竟有多远？做企业，应该有超前的眼光，老是跟在别人后面，就只能拾人牙慧；但又不能过于超前，否则就容易牺牲掉。冯仑会不会是把二三十年以后才会发生的事，预测为3-5年以后就会发生？

　　通常情况下我们只能说“拭目以待”，但企业不能拭目以待，否则大好机会就错过了。当然，地产商同行也不会听了冯仑的话马上就割弃住宅，转趋商业。但是，冯仑预测至少提供了分析和思考问题的一种逻辑。

　　至于万通，有两点可以肯定：冯仑思想虽然超前，万通实践却一直很谨慎；5年后万通模式能否大行其道尚待验证，但即使市场动荡，万通也一定是最不可能倒闭的地产商之一。