安居客精灵:房地产业税收稽查业务知识300问?

房地产业税收稽查业务知识300问? …………
第一部分 行业概况及相关知识

1、估算、概算、预算、结算与决算有什么区别和联系?如何使用请加以说明?
答：概算有可行性研究投资估算和初步设计概算两种，预算又有施工图设计预算和施工预算之分，基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。
工程建设预算泛指概算和预算两大类，或称工程建设预算是概算与预算的总称。
概算和预算的区别：
(1)所起的作用不同，概算编制在初步设计阶段，并作为向国家和地区报批投资的文件，经审批后用以编制固定资产计划，是控制建设项目投资的依据；预算编制在施工图设计阶段，它起着建筑产品价格的作用，是工程价款的标底。
(2)编制依据不同，概算依据概算定额或概算指标进行编制，其内容项目经扩大而简化，概括性大，预算则依据预算定额和综合预算定额进行编制，其项目较详细，较重要。
(3)编制内容不同，概算应包括工程建设的全部内容，如总概算要考虑从筹建开始到竣工验收交付使用前所需的一切费用；预算一般不编制总预算，只编制单位工程预算和综合预算书，它不包括准备阶段的费用(如勘察、征地、生产职工培训费用等)。
结算与决算的区别：
(1)单位不同：结算由施工单位编制，决算由建设单位编制。
(2)部门不同：结算由施工单位造价部门编制，建设单位造价部门审核：建设单位财务部门编制决算，社会审计。
(3)范围不同：结算按合同，由单位工程分别编制；决算按整个项目，包括技术、经济、财务等，在结算的基础上加设备费、勘察设计费、征地费、拆迁费等，形成最后的固定资产。
工程概算一般用于设计过程中作为工程初步设计及技术设计时的参考。
工程预算一般用于招投标，是施工单位投标和建设单位招标的参考。
工程结算是施工企业在工程完工交工之后与建设单位进行的最终工程价款的结算。
工程决算一般用于竣工验收，是反映建设项目实际造价和投资效果的文件。
一般情况下：结算是决算的组成部分，是决算的基础。决算不能超过预算、预算不能超过概算、概算不能超过估算。

2、建设项目、单项工程、分项工程、分部工程如何区分?
答：这些概念实质是关于建设工程产品的分类问题。用WBS工作分解法，可将建设项目划分成若干个单项工程、单位工程，每个单位工程又可划分为若干个分部工程、分项工程。
建设项目指按照一个总体设计或初步设计建设的全部工程。如一个工厂、一个学校、一个住宅小区等。
单项工程指具有独立的设计文件、竣工后可独立发挥使用功能和效益的建设工程。
单位工程具有单独的设计文件和独立的施工图，是工程造价计算的基本对象。
分部工程是单位工程的组成要素。
分项工程是基本构造要素。
建设项目、单项工程、分项工程、分部工程其实是建设项目的逐步分解，其相互关系如下图：
如 建议项目 单项工程 单位工程 分部工程 分项工程
某 别墅区 土建工程 土石方工程 人工挖土方
建 普通住宅 电气照明工程 桩基础工程 机械挖土方
设 购物广场 给排水工程 脚手架工程
小 配套设施 工业管道工程 砌砖工程
区 机械设备安装 砼及钢筋砼工程
工程

 
3、房地产企业开发产品总建筑面积、可售面积、不可售面积之间有何关系?如何划分?
答：房地产开发企业所开发的产品面积是税收审核的一个基本数字指标，它可以帮助确定诸如开发成本总额、产品单位成本、应结转的销售成本等重要的指标，进而影响最终的税款计算(包括企业所得税和土地增值税)。
确定开发产品面积的用途房地产开发企业的开发产品就是商品房，它一般包括总建筑面积、可售面积和不可售面积、已售面积和未售面积等指标。
（1）总建筑面积用以对开发产品有一个总体的掌握，并用以测算其他分解指标的正确性：
（2）从数据的逻辑分析，可售面积与不可售面积之和应该等于总建筑面积。确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本。很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高，反之亦然。
（3）从数据的逻辑分析，已售面积与未售面积应该等于总可售面积之和。确定已售面积和未售面积的用途是用以确定应结转的主营业务收入和主营业务成本。在单位成本已经确定的情况下，已售面积越多，可以结转的成本就越多，反之亦然。因为，我们永远只能根据收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来可以结转的收入和成本就越少。在开发产品全部销售完毕的时点上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应有的意义，所以结转只是一个时间问题，如果企业在某一时点少计了已售面积，充其量是延迟了税款的缴纳，而不涉及税款总额的减少。
可售面积与不可售面积的划分，从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。
从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积，如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需向人防管理部门移交产权等。
在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。
4、什么是项目总投资?它包含哪些内容?
答：项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额，主要在项目可行性报告中使用。
房地产项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项目。