房贷变身高利贷 亿万富翁打退堂鼓

◆记者调查

　　多数亿万富翁买房也贷款

　　4月中旬以来的房地产调控新政，最核心的内容，就是二套房首付5成、利率为基准利率上浮10％，以及北京等部分城市三套房“停贷”。比起原来二套房打擦边球最低能首付两到三成，利率能打7到8折，该新政在首付和利率上都有显著提高，大幅增加了购房成本，从而引起楼市需求急剧下滑。

　　也有人质疑首付和利率提高的效果：“对有钱人来说，利率上浮怕什么？反正现在利率低，就算上浮10％，用银行的钱还是划算的。”也有人说，真正不差钱的人，买房都是全额付款，所以首付和利率提高对他们没有影响。

　　然而，本报记者近日采访南京多家高端楼盘的销售负责人发现，就算是亿万富翁来买数千万一套的豪宅，也大多是贷款，而且对利率上浮相当敏感。

　　一名亿万富翁在某楼盘购买第12套房时，遭遇首付6.5成、利率为基准利率上浮30％，算了下账后，觉得成本太高，于是打退堂鼓，退房走人，转而寻找比购房更好的投资渠道。

　　而另一名亿万富翁花7000万巨资，在江北一家楼盘买下5幢别墅，为了规避高首付、高利率，不惜让自己女儿来背贷款，最后全部按首套房贷款，首付3成，利率7.5折，节省了首付和利息。

　　◆成本太高

　　利率上浮30％富豪放弃购房

　　“房贷新政猛于虎，我们的房子4月中旬以来就一直卖不动，打折促销，也没什么效果。”南京一家大盘的营销总监告诉记者，主要是新政提高了首付门槛以及多套房的利率，导致原来很多想买房的人，一下子就买不起或者觉得不划算了，所以需求锐减，原本熙熙攘攘的售楼处一下子变得门可罗雀。不只是普通的百万富翁看到高首付、高利率望而却步，就算是千万富翁、亿万富翁，也对此十分敏感，甚至因此放弃原有的购房计划。这名营销总监告诉记者，上个月一名做建材生意的亿万富翁，来该楼盘买房，320平方米的大户型，打完折后单价为9100元/平方米，总价291.2万元。他很喜欢该楼盘的产品，一买就要买两套，总价接近600万。

　　但是申请贷款时，问题来了。银行通过央行个人征信系统，查到他名下有11套房的贷款，如今再买2套房，就相当于要按第12套、13套房来算。按理来说，这么多套房，银行原则上已不允许发放贷款，但因为他是银行的大客户，资信情况非常好，所以权衡之下，最终银行审批的结果是：首付6.5成，利率在基准利率基础上，上浮30％。亿万富翁当时就恼怒了，打电话给作为老朋友的某银行行长，希望首付和利率降一截，但对方表示政策硬杠杠在这，他也没办法。

　　“当时我以为这位亿万富翁根本就不会介意，因为他太有钱了，那11套房子的价值就接近1个亿，家里几个亿的身家，肯定不在话下。”这名营销总监告诉记者，出乎他意料的是，这位亿万富翁竟然打了退堂鼓，不买了，要求退房退款。原因是亿万富翁已算过账，首付6.5成太高了，需要占用他390万元的首付款；基准利率5.94％上浮30％，就是7.722％，相当于加息1.782个百分点，他贷款210万、20年，月供17204元，比基准利率下的月供14972元，增加15％。首付和月供都大幅增加，他估算一下，觉得不划算，于是不买了，准备把这几百万投资到其他更有利可图的项目上去。

　　◆越富越抠

　　为避“高利贷”让女儿背房贷

　　记者了解到，还有一个身为江苏某知名企业老总的亿万富翁，6月份到7月初，在江北某楼盘连买5幢法式别墅，总价7000万元左右，他也遇到了首付和利率上调、购房成本大增的难题。

　　这位亿万富翁本来就有多套房的贷款在身，如果按照目前银行的房贷政策，他的首付至少6成以上，利率应该要上浮30％。这样，首付至少4200万，占用他太多流动资金；另外贷款2800万，贷20年，每个月的月供就达23万元，20年本息总额达5505万元，比最初的2800万贷款额翻了一番，这利息成本也够高的。

　　果然越是亿万富翁，越懂得钻政策空子，规避高首付和高利率。这位亿万富翁情急之下，生出一计：以自己女儿名义来买房，让女儿来背负房贷。最后在开发商和银行的帮助下，他女儿因为此前没有任何房贷在身，所以成功地针对前3套房子，申请了首付3成、利率为基准利率打7.5折的首套房优惠房贷。后面还有2套房子，也在申请中，将要批下来。这样，首付和利率都大幅降低，节省的利息可以数百万元来计算。

　　据透露，这位亿万富翁并不是不能全额付款，之所以要利用金融杠杆、尽可能多贷款，是因为他要保持充足的流动资金，手上有钱也可以随时去做其他投资；同时，他认为如果能够想方设法争取到7.5折这样的优惠利率贷款，在目前通货膨胀的形势下，是非常划算的，能贷多少就贷多少，同样这笔钱拿去做别的投资，回报率肯定比银行优惠利率高。

　　◆记者算账

　　利率上浮30％ 成本增4成

　　严厉的房贷新政，让超级富豪都觉得吃不消，更不要说普通的买房人了。尤其是一些改善型需求者，欲哭无泪，有苦难言。

　　包括此前贷款买了一套小户型在手上的年轻夫妻，现在想要以小换大，因为有过贷款记录，所以再买房也要首付5成，利率为基准利率的1.1倍。不仅首付门槛提高，让许多人无法承受，而且高额的1.1倍利率更让很多人知难而退，毕竟此前买首套房是7折利率或8.5折利率，非常优惠——这样，再换房的成本可就高多了。那些手上本来就有2套以上房的人，再买房，首付和利率就要进一步提高了，尽管各银行规定不一样，但基本上首付6成、利率上浮15％到20％是很正常的。再像本篇报道中所说的，买多套房首付甚至最低6.5成，利率由基准利率上浮30％，这种苛刻的贷款政策真的是让亿万富翁都难以接受。记者算了一笔账：以商业贷款100万元、贷30年来算，按基准利率打7.5折的首套房来算，年利率为4.455％，月供5040元，30年本息总额为1814454元；按基准利率上浮30％来算，年利率为7.722％，月供为7145元，30年本息总额为2572122元。对比一下，后者月供比前者增加了41.8％。首付和月供都大幅增加，粗略估算一下，买多套房利率上浮30％，相比首套房利率打7.5折，相当于购房成本增加4成左右。这就难怪不差钱的亿万富翁，在买房时也要打退堂鼓了。

　　□本报记者李子墨

　　在普通人心目中，亿万富翁买房，肯定是眼都不眨一下的，更不会考虑什么首付几成、利率上不上浮之类的。然而，本报记者独家采访到最近一些亿万富翁真实的买房案例，发现恰恰相反，亿万富翁买房，多数都选择贷款，并且想方设法钻政策空子，以争取到低首付、低利率。如果首付和利率太高，他们甚至会放弃购房，转而寻找其他的替代投资品。

　　看上去，亿万富翁是越富越抠，越富越精于算计，总希望以最低的投入，换得最高的投资回报。他们似乎也比平常人更善于利用金融杠杆，更深刻地理解资金的机会成本，更懂得流动资金的重要性。这，大概正是他们成为亿万富翁的原因。

　　龙江还有新盘？

　　苏宁璞邸下月开盘

　　供应未扩大

　　房价一年后或反弹

　　博鳌论坛“地产大佬”激辩房价走势，部分开发商警告：

　　供应未扩大

　　房价一年后或反弹

　　□实习记者孙梅欣

　　经过多年发展，河西龙江已成为南京一个高档、成熟的区域。在南京，许多人都想住到龙江去。但是，目前龙江已基本上没什么新盘在售，许多人只能转而购买二手房。

　　然而，记者了解到，就在新盘几乎绝迹的龙江，7月10日将有一个新盘亮相，并且下月即将开盘。该楼盘东临古林公园、秦淮河，西接滨江风光带，南拥宝船公园，北达小桃园明城墙景区，开车只要20分钟可达新街口，步行10分钟就到新城市广场。在龙江如此稀缺地段，还有这样一家精品新盘，或许只有苏宁璞邸能做到。

　　步行10分钟到新城市广场

　　龙江，作为南京最早的中产聚集区，经过十年的发展，人气旺盛，生活便捷，配套齐全。尤其是新城市广场商圈汇聚了大型超市、购物中心、休闲娱乐、餐饮医疗等综合性配套，缔造了一个成熟优尚的生活圈。随着河西万达广场的开幕，更让该地区聚集了足够人气。

　　在龙江这样寸土寸金的地方，2009年苏宁环球将备受瞩目的江东北路88号地块以1.06亿元拿下，曾引起业内轰动，该地块就打造成了目前的苏宁璞邸项目。小区占地9275.67㎡，总建面14761.05㎡，规划建筑2幢11层的小高层，成为河西地段的稀缺楼盘。

　　苏宁璞邸项目拥有得天独厚的区位优势。项目就在定淮门大街与江东北路交汇处，进入隧道便可直达湖南路、新街口商圈。更为难得的是，只需步行5分钟，便可到达发展已颇为成熟的新城市广场。开车很快就能行至聚集了超高人气的河西万达广场。

　　成熟的商业配套让生活便捷，优美的环境也让居住变得更加适宜。楼盘南端便是宝船公园，西面毗邻滨江风光带，更有石头城公园、明城墙等景区坐落龙江地段。江苏省教育学院、南京艺术学院等高校距离楼盘也不遥远，学术氛围浓厚。试想在河西如此成熟地段，还能找到第二家如此黄金楼盘？

　　纯板式两房三房还送面积

　　苏宁璞邸此次主打房源为约78㎡的两房、约108㎡和123㎡的三房。另外有多种跃层产品。户型设计主要亮点在于纯板式设计，全南北通透户型，空间布局舒适，赠送面积多，附加值高。

　　小区建筑为新古典主义风格，外观典雅庄重，兼具时代特征，极具品质感。规划上采用人车分流、欧式园林布局，营造出舒心、宁静、精致的高品质居住环境。

　　景观方面兼具美观和实用性，一方面利用欧韵小雕塑、特色景观亭、特色景墙等打造出独有的浪漫感觉；另一方面充分考虑了小区居民的实际需要，精心打造了休闲活动小广场、儿童游乐场、休闲运动区、阳光草坪等公共空间，为增加小区邻里关系、缔造温暖的邻里生活创造了良好条件。

　　除了良好的生活环境，齐全的配套生活设施也是必不可少的。距离楼盘不远处，便是郑和南路社区菜市场，周围拥有工商银行等生活设施。

　　苏宁环球又一标杆力作

　　此次苏宁璞邸项目，由苏宁环球房地产开发有限公司开发的。苏宁环球是一家大型专业的房地产上市企业，秉着“创苏宁伟业，做百年苏宁”之理念，历经多年的发展，已经成功开发了近百个房地产项目，开发面积超过千万平方米，如千秋情缘、天润城、威尼斯水城等，一经推出，便获得了业界与买房人的共同认可。

　　通过打造各具特色的房产项目，苏宁环球获得了各界的一致好评。在南京积攒了多年经验的苏宁环球，今年再推力作，7月10日销售中心盛情公开的苏宁璞邸，相信能够带来不一样的惊喜。

　　楼市调控新政颁布两个多月后，调控效果引起业界关注。国土资源部部长徐绍史4日接受记者采访时表示，“再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”上周末在海南举行的“博鳌21世纪房地产论坛”上，房价降与不降也成为主要话题。

　　降价派：

　　任志强呼吁“降点价”

　　华远地产董事长任志强在博鳌论坛上呼吁开发商“降点价”。他的理由是：降价是为避免政府出台更加严厉的政策。任志强称，开发商不如降降价，回到原来的运行轨道上。

　　如果继续不低头，开发商很可能被继续出台的政策打压。任志强表示，房价在5月份已经不再上涨，同比和环比都出现下降，如果政府只是希望房价不要过快上涨，已经达到了目的。“万科目前新产品已经低价入市”，万科执行副总裁肖莉在接受记者采访时依旧没有承认万科降价。她表示，由于近日被舆论关注的“降价产品”都是新产品，所以不涉及降价的问题，万科在以一个合理的价格销售产品。同时她表示，调控后房价已经松动。

　　上海复地董事长范伟表示，有的时候需要“有形的手”出来指导和博弈一下，但政府有时候不可能是上帝。今年房价应该有些调整，销量慢慢会回升。从公司层面来讲，谁先带头降价是个问题，如果企业决策都理性了，调控就达不到效果。

　　不降派：

　　房价不会跌多少，一年后会涨

　　但也有一些开发商属于“不降派”，称这轮调控只是压抑需求，没有扩大供应，因此房价上涨将卷土重来。路劲地产主席单伟豹认为，本次调控对需求压抑比较大，但是没有其他的方式增加供应，一年以后房价就会上升，现在也不会下跌多少。

　　阳光100集团董事长易小迪表示：“我认为，年底就会恢复销量的增长，包括价格的增长。价格不会暴跌，但也不希望暴涨。”

　　此外，易小迪表示，“很多地方调控的目标和目的是希望将房地产变成自住功能，不希望有投机者。但房地产具有投资的属性，这是无法改变的。”易小迪认为，土地问题不解决，根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的，采取计划经济的手段不允许购买房屋，或者将房价下调才会发预售证，这样的房价不真实。

　　中坤集团董事长黄怒波表示，从短期来看，房价还会出现报复性价格上涨的问题，因为完全的行政调控并没有解决供需问题