拱北口岸附近必吃美食:新增固定资产在现金流量表补充资料如何填列

新旧规定差异

　　1.固定资产的定义发生了变化。新《企业会计准则第4号——固定资产》引用了“使用寿命超过一个会计期间”的说法来代替原来的“单位价值较高”的说法，相比之下用词更准确。在固定资产范围内确认方面，由过去以国家硬性规定为主，逐步向企业依据一定标准自主确定转变，从而体现了实质重于形式的原则。

　　2.固定资产初始计量的新旧差异。

　　（1）对企业通过非货币性资产交换和债务重组等方式取得的固定资产成本，应当分别按照《企业会计准则第7号———非货币性资产交换》和《企业会计准则第12号———债务重组》或其他相关规定来确定。而以上新准则与旧准则最大的区别是引入了公允价值的计量，改变了旧准则下的以账面价值入账。

　　（2）新《企业会计准则第4号——固定资产》将分期付款购入的固定资产，采用现值作为固定资产的入账价值，从而将使固定资产价值更准确。旧准则中没有涉及对延期支付的规定。

　　（3）新准则对于特定行业的特定固定资产，比如石油天然气企业油气井及相关设施的弃置、核电站核废料的处置等，应当考虑预计弃置费用因素，计入固定资产成本。旧准则中没有涉及这一方面。

　　
　　1.按新《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，该固定资产的成本能够可靠地计量。所以以上办公设备可以作为固定资产核算管理；新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十七条规定：企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。税法规定办公设备也可以作为固定资产核算管理。

　　
　　2.固定资产与投资性房地产的界限。投资性房地产的特征有两个：第一，是以赚取租金或资本增值为目的，或两者兼有；第二，能够单独计量和出售（或转让）。下列项目不属于投资性房地产：（1）自用房地产，包括出租给本企业职工居住的宿舍，应作为固定资产管理；（2）作为存货的房地产；（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店等应作为固定资产管理。但企业将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。

　　固定资产后续计量的新旧差异

　　1.对折旧方法及预计净残值的调整，新《企业会计准则第4号——固定资产》规定应每年至少复核一次。使用寿命预计数及预计净残值与原先估计有差异，应当进行相应调整。对折旧年限、预计净残值及折旧政策的调整全部采用未来适用法。旧准则规定应定期复核。

　　一般情况下，预计净残值不作调整，若使用寿命预计数与原先估计数有重大差异，则应当调整折旧年限，折旧政策的变更采用追溯调整法。

　　2.新《企业会计准则第4号——固定资产》取消了固定资产减值的规定，改由《企业会计准则第8号——资产减值》来界定。而根据《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，企业应当计提固定资产减值准备，并规定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。旧准则规定减值可以转回，转回金额不得超过已计提数。

　　3.新《企业会计准则第4号——固定资产》对与固定资产有关的更新改造等后续支出，规定符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固定资产有关的修理费用等后续支出，不产生未来的经济利益，在发生时直接进入当期损益，企业生产车间（部门）和行政管理部门发生的固定资产修理费用等后续支出计入“管理费用”科目，如果设有专销机构，则相关的修理费用支出计入“销售费用”科目。这点较旧准则有很大变化，之前的处理比较容易理解，比如生产用固定资产的修理支出可以计入到当期的“制造费用”科目，然后计入到产品的成本，应该说之前的处理比较注重配比原则。所以，新准则的处理其实是简化了修理支出的处理。

　　4.新准则下企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予以资本化，作为“长期待摊费用”，合理进行摊销。旧准则对经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，要求计提折旧。

　　固定资产处置的新旧差异

　　新《企业会计准则第4号——固定资产》第二十二条规定，企业对于持有待售的固定资产，应当调整该项固定资产的预计净残值，使该固定资产的预计净残值反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。旧准则无此规定。

　　
　　（1）新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定：企业根据生产经营活动的需要以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；

　　（2）新《中华人民共和国企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：已足额提取折旧的固定资产的改建支出；租入固定资产的改建支出；固定资产的大修理支出；其他应当作为长期待摊费用的支出等。

　　　税法规定：新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十九条规定：企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出应作为长期待摊费用，按照固定资产尚可使用年限分期摊销，但必须能同时符合下列条件的支出：修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

　　财税差异：由于会计上将固定资产的修理支出全部一次性计入了当期费用，而税务处理则将符合条件的资本化，先在长期待摊费用内一次性支出，然后按照收入支出的配比原则，在企业的受益期间内平均摊销。

　　3.持有待售的固定资产，是指在当前状况下仅根据出售同类固定资产的惯例就可以直接出售且极可能出售的固定资产，如已经与买主签订了不可撤销的销售协议等。企业对于持有待售的固定资产，应当调整该项固定资产的预计净残值，使其能够反映公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值；原账面价值高于预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产从划归为持有待售之日起停止计提折旧和减值测试。

　　财税差异：当新净残值小于原账面价值时，会计上要求计提减值准备，但《中华人民共和国企业所得税法》》第十条规定未经核定的准备金支出不得在应纳税所得额前扣除，另外，新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十五条规定：企业所得税法第十条第（七）项所称未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出，所以，对于以上减值准备应进行纳税调整。反之，当新净残值高于原账面价值时，不作账务处理，也不存在财税差异。 寻找房地产税务筹划空间
房地产业开发周期长，要占用大量的资金，房地产项目从开发到转让整个过程中涉及十多个税种，税负相对较重。如何在不违反现行税收法律法规的前提下，通过对经营、投资等一系列经济活动进行事先筹划、安排，以达到减轻企业税负、提高企业利润的效果，成了房地产企业比较关心的问题。因此，运用税务筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具右重要意义。本文试图从二个方面对房地产企业如何进行税务筹划进行阐述：一是根据房地产企业的日常投资经营活动进行税务筹划；二是根据房地产项目所涉及的不同税种进行税务筹划。
一、房地产企业税收情况概述                       
房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，税收负担重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时，市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。税收法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间也频繁更替，因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。
二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划
房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：
1、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。
部分开发商中标得到土地以后，因诸多方面原因，无法完成房地产开发，需要对手中的土地进行转让。另一方面，也有很多有实力的开发商没有得到土地，希望从其他房地产公司得到土地，开发房产出售。现就土地转让中各项税负进行分析。
A房地产开发商手中有N个房地产开发项目，其中有一块地M地块在福州市，原地价款4000万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价8000万元，A公司欲以8000万元价格转让M地块给B公司，下面就A公司与B公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优节税方案（暂不计土地过户的印花税）。
直接办理土地交易转让1.营业税根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此A公司应缴营业税，应缴营业税为（8000－4000）×5%=200万元。
2.土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，A公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4000+200=4200万元，土地增值额为8000－4200=3800万元，增值率为3800÷4200=90.48%，因此应缴土地增值税3800×40%－4200×5%=1310万元。
3.企业所得税按新企业所得税法规定，A公司应缴企业所得税（8000－4000－200－1310）×25%=622.5万元。
4.契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3％~5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。福州地区的税率为3％，因此B公司应缴契税8000×3%=240万元。
综上计算，如采用土地直接转让交易，A公司与B公司共需缴纳税款200+1310+622.5+240=2372.5万元。
生地变熟地后再办理交易转让A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。