ff14,攻略:从6500多万套空置房看房地产泡沫必破

从6500多万套空置房看房地产泡沫必破  

——关于房市的一组思考与预测

 

万方路

 

【按写作时间排列】

 

（一）三年内房价必降

（写作时间：2009年12月29日）

一个交易得以达成的充要条件是：收益（目标）是买者所想要的，成本是买者所能支付的，成本与收益的效用比不低于某个比例。

当前现状。（1）房子是许多人所想买的。（2）但是，想买房的人中，许多人的支付能力过低，根本无能买房。若以每年新建住房总数为100％，由（1）、（2）两点导出，（3）新建住房空置率x％。回笼的资金为（100－x）％×房价。在目前看来，空置率是很高的。

要维持高房价（不要说涨价），必须维持资金链。要维持资金链，（1）或者空置率必须低于某个水平，（2）或者有新的资金不断注入。但是，现在，空置率很高了，为什么目前房价仍然居高不下？因为2009年国家扩大4万亿投资，从而满足了（2）。新的资金能否不断注入呢？——不能。2009年有4万亿，2010年、2011年、2012年呢？……由于空置率过高，资金根本没有办法回笼，国家的税收也根本上，所以，根本没有那么多新的资金跟上以维持房地产市场所需要的庞大的资金链。对于许多无力购房的需求者来说，他可以采取租房、借宿等变通方式缓冲几年。但是，房地产市场的资金链不能中断，一中断，马上发生问题，甚至危机，仅仅房地产商必须为空置住房支付的空置成本就是数目庞大的资金，更不要说继续新建住房需要的庞大资金。

举一个同构的例子。假设有100人迫切需要面包，其中，有95人的财富在1－10元之间，有5人超过10元。现在只有20片面包。卖家于是涨价，每片面包最少10元。这样，导致15片面包卖不出去。并且假定所有人都坚持和平原则，不进行暴力抢劫等行为（没有面包吃，可以喝粥，犹如不能买房，可以暂时租房，借宿）。那么，你想想，还有15片面包能卖得出去吗？只能烂掉。要使面包不被烂掉，卖家还必须保鲜什么的（相当于为空置住房支付成本等），这样，卖家必须不断追加成本。但这个过程不能持续下去，因为没有无限的资金为他追加成本，故卖家必须降价。

要维持房价高居，多印纸币注入房地产市场的方案也是行不通的，因为这会导致严重通胀，损坏整个国民经济和全社会绝大多数成员的切身利益，这容易导致社会动乱。

当资金链难以为继的时候，房价就必降。房价该不该降呢？该。房地产是低技术行业，但其利润率高得吓人。在建筑执法部门工作了二十年的表哥告诉我：在金融危机以前，房地产商平均投资100万，收入260万（还没有算用来行贿的）。发生金融危机后，房地产商平均投资100万，收入200万。这种利润率是很恐怖的。我们可以考察一下1平方米住房的成本究竟有多少？虽然各地不一样（主要是地价不同），但我们都知道，利润率大得惊人，此间还有很大的降价空间。当前高房价的主要推动者不是别人，正是政府。房地产行业（包括卖地）所产生的财政收入是很高的，并且也为贪官污吏提供了很大的腐败空间。但是，无论如何，高房价不可能长久维持。

有没有解决办法？其实，非常简单。到了某个时候，即房地产市场的资金链难以为继的时候，国家收银根，追收贷款。房地产商无能还贷，就拍卖或没收其所建房地产，然后，以较低的价格出售。这样，虽然货币上反映出来的财富很可能缩水，但实物财富并不变，并始终在国内这个大盘中。

所以，我预测，房价三年内必降（同比价格）。不过，由于中国城镇化进程还要继续，每年在城镇有购房需求的人增加上千万，所以，不能以平均利润率要求住房价格。如果不包括腐败等成本，住房市场价是其成本价的两倍是合理的。

考察房间中长期走势，不要拘泥于眼前的细节表现，要抓住基本参数。

房间下降可能产生很多风险，如财政收入迅速萎缩，某些应该的支付不能兑现，继而导致一系列社会问题。还要提前防范房地产商和贪官污吏卷钱外逃。

变数。如果发生其他重大变数，如天灾、战争，只能加剧房价下跌。但什么力量能维持房地产所需的庞大资金链呢？目前看不到。

 

（二）中国的房价与土地供应的关系其实很小

（写作时间：2010年4月17日）

假定给中国人每人100平方米的住房，这已经很不错了。这将占用多少土地呢？再假定中国人口为15亿（取峰值）。若此，住房面积为100×15亿＝1500亿平方米。但是，我们这样计算时，假定的是所有住房都是单层建筑。再假定全国住房平均建5层（乡村平均3－5层，城市平均5－7层），则1500亿平方米住房需土地300亿平方米，即3万平方公里。若此，难道我们国家的土地不够供应？要知道几点：第一，这里的计算，对人均住房是高预期，如果下调为人均50平方米（这已非常不错了），至少在当前可以预期为人均50平方米，则只需1.5万平方公里土地（至于50年、100年后，人均住房面积是否需要上调，又当别论）。第二，我们根本不需要新占那么多土地。因为，房价上涨的2001年以前，中国已建有许多住房，占了许多面积（没有统计数据，不知究竟多少）。需要新增的占地面积等于1.5万减去已占的面积。所以，新占土地面积远远小于1.5万平方公里。第三，绿化等公共设施本来就该搞，其占地面积与人均住房面积和住房占地面积并无很强的相关性。另外，农村如何适当统筹，住房占地可以大大减少，而政府在这方面该作为却未作为（另论）。如果农村建设得到科学统筹，会减少很多土地浪费。

还有一点，很重要。在中国社会大转型的过程中，目前，在人口分布和资源配置上，中国走的是“现代化＋城市化”道路，城市化主要表现为大城市的增多和城市的扩张，大量人口集中在特大城市、大城市以及中等城市，而社会资源也大量集中在城市。这条道路的成本非常高，导致的城市问题尤其是大城市问题很多。在不久的未来，中国一定会转向“现代化＋城镇化”道路，即少数特大城市和大城市（这是需要的），一些中等城市（20－30万为佳，30万以上都多了），大量小城市（20万人口以下，可以县城为主要所在地），大量小镇（人口数万不等）。中国经济转型越成功，产业升级（尤其是技术升级）越成功，城镇化就会越早也越容易推行。因为产业升级了，就不再老是依赖大城市来集中资源，发展高端产业，小城市和小镇也可以作高端产业。而由于产业升级至今不成功，所以，即便大城市集中了许多资源，高端产业仍然不多。举一个例子，德国有些小城，却有很高端的产业。例如，海德堡是一个很小的城市，却有世界上很著名的海德堡大学，世界上最好的印刷机生产厂。

中国实现城镇化，是中国基本消灭城乡差别、工农差别的标志（但未必是消灭脑体力劳动差别的标志），是三农问题得以解决的标志，是中国完成现代化的标志。

 

（三）房地产泡沫对产业升级的危害

（写作时间：2010年4月21日）

房地产泡沫有许多危害，如官商勾结、剥削人民、导致卖地财政等，但还有一点，其实极为重要，影响国家的中长期发展。房地产泡沫严重阻碍产业升级。原因是房地产泡沫导致国企以及民企投机房地产，不愿意进行回报周期较长的产业升级，导致实业部门反而资金短缺，尤其是技术升级的资金短缺。这严重影响中国国家实力的提升，影响在国际竞争中竞争力，并且这种影响很可能是中长期的。所以，房地产泡沫不但是经济问题，还是政治问题，严重影响民族复兴大业的进程。因此，必须从政治高度，从国家安全，从民族复兴大业理解并遏制房地产泡沫。并且，非常切近的是，对于执政党，房地产泡沫处理不当，很容易影响其执政地位，因此，对于一个理智的执政党来说，它还必须从其执政地位的安全性角度来理解并遏制房地产泡沫，坚决遏制特殊利益集团的膨胀，调控房地产，回归理性。可以说，特殊利益集团是中央调控房地产的最大障碍，而特殊利益集团，放在古代，也就是豪强。历朝历代都要与豪强作斗争。

中央政府和执政党必须坚决，通过调控房地产来证明执政党的执政能力，证明中央政府的伟力。这次调控成功，会给投机者一个警示，投机者会有所收敛。危机即契机，这是一次好机会！

现在调控，还不至于乱，问题再积累两年，很容易崩溃，直接危及执政党的执政地位，国家陷入动乱，再加上国内外某些势力乘虚而入，甚至导致战乱，中国大倒退。

 

（四）从6500多万套空置房看房地产泡沫必破

（写作时间：2010年4月27日）

有人统计，目前大中城市空置的住房有6500多万套（据说是通过电网统计的）。假定这个数据是真的，这说明，目前的成品房已经供大于求。因为这6500多万套是空置，并不包括许多租出去的二套房、三套房等。空置的一定是二套以后的房，但二套以上的房未必空置。这就意味着，目前二套以后的住房远大于6500万套，甚至上亿。而目前，即便没有住房的，也租房了，最差的也跟别人挤在一块了。所以，空置的6500多万套，已经供大于求了。

即便仅以空置的6500多万套看（这还不包括正在建与近期待建而将新增的住房），这意味着什么呢？

第一，这6500多万套，可住2亿人。这足以满足中国未来10年城镇化刚性需求，即满足未来10年进程中从农村进入城市的人口的住房需要。这意味着当前住房严重供大于求，并且是刚性供给大于刚性需求。

第二，这6500多万套空置房占据多少资本呢？假设平均每套100平方米，每平方米均价5000元，则这6500多万套空置房占据资本总额为32.5万亿元。按照年贷款利率5－6％，则房主们每年须为这6500多万套空置房支付1.625－1.95万亿元的利息。这还不包括为这6500多万套空置房支付的维护、管理等费用，若加上，每年的空置成本恐怕至少2万亿。

即便将每套住房平均面积降至80平方米，均价降为4000元，每年的空置成本也至少1万亿。

这是什么概念？

并且，上述数据还不包括目前出租的大量住房（这些都是二套后住房）。当前（一年内）住房总供给等于：6500多万套＋出租的住房套数＋在建的1250万套。总供给恐怕得上亿套。这意味着可供3亿人居住。试问：当前（一年内）需要拥有一套自住房的人口（含目前租房的人）究竟有多少呢？肯定远远少于3亿。这就意味着，当前总供给远大于总需求。那种以刚性需求来挺房市，维持高企房价的观点，完全不成立。

现在，房地产供给既超过刚性需求，同时民众绝对购买力不足，资金链又难以为继，所以，房地产泡沫必破。泡沫破灭的结果有两种情况，一是降价，回归正常价位，或如有人说的回归理性；二是崩盘。虽然崩盘对那些准备买第一套房（自用房）的人来说，不无好处，但这对国民经济的破坏甚大，故我希望是前者。

现在的问题不再是房地产泡沫破不破，而是：何时破？谁来破？如何破？答曰：房地产泡沫，早破优于晚破；政府主导破优于其他力量操纵破；主动破优于被动破。并且，对于国民经济来说，渐破显然优于崩盘。

还须强调，越是晚破，越容易崩盘。

房地产泡沫必破，并将有一系列连锁反应。

危险！

 

链接：

（1）6540万套房子空置和房价畸高　http://qiankunleida.blog.163.com/blog/static/70472277201032674953726/

         （2）高房价——“上贼船容易，下贼船难”　

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          （3）惊爆房价飞涨内幕，揭开富翁“成功”密码　

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