当前将地价并入房产原值征收房产税存在的问题和几点建议

    一、房产税正逐渐成为地方税收重要来源之一

    随着社会经济的飞速发展，国家对城镇基础建设的不断完善以及我国第三产业的蓬勃兴起，企业投资规模进一步扩大，新办企业不断增加，房产税税源日益提高，房产税从原来的小税种逐渐成为地方税收收入的重要来源之一，就常州市来说，2008年征收房产税45400.84万元，2009年征收房产税61152.2万元，2010年征收房产税72378.91万元，尤其是财税[2010]121号文件更明确规定了将土地价值并入房产原值征收房产税，房产税有大幅增长，常州市2011年上半年入库房产税58595.26万元，比上年同期增长48477.64万元，增幅21%。

    （一）、按房产原值计征房产税的政策回顾

    现行的《房产税暂行条例》是国家1986年颁布实施的，已经运行了20年， 2008年国务院546令和财税[2009]3号文及国税函[2009]6号废除了《城市房地产税暂行条例》，内外资企业统一执行了《房产税暂行条例》。财税地[1986]8号文件规定： 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。财会[2001]43号文件规定：执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。财税地[2008]152号文件规定：对依照房产原值计税的房产税，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房产原值计算缴纳房产税，房产原价是根据国家有关会计制度规定进行核算，对纳税人未按会计制度规定进行核算的 ，应按有关定予以调整或重新评估。《企业会计制度》第四十七条规定“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按会计制度规定的期限分期摊销，房地产开发企业开发商品房时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。因此，对执行《企业会计制度》后取得土地的企业，土地价值应当与房屋建造成本一并作为计征房产税的计税依据，缴纳房产税。《企业会计准则第6号—无形资产》规定：自行建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理，外购的土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

    2010年财税[2010]121号文件规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该规定从发文之日起执行。此前规定与本规定不一致的按本规定执行。

    （二）、征管状况

    1、对购买商品房的企业，商品房房价中包括了土地价格，土地价值就作为了企业房产的入账价值，与房屋一并缴纳了房产税。

    2、对购入或以支付土地出让金方式取得的土地并建造房屋的企业，有四种情况：一种情况是执行《企业会计制度》之前，企业是将土地价值计入“无形资产”科目，根据财会[2001]43号文件规定土地价值不构成房产原值，不缴纳房产税。第二种是执行新的会计准则的企业，《企业会计准则第6号—无形资产》规定：自行建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理，外购的土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。第三种情况是执行《企业会计制度》以后取得土地的企业，土地价值应当与房屋建造成本一并作为计征房产税的计税依据，缴纳房产税。但在实际中，2011年前，由于政策规定不详细明了，企业对政策理解不清晰，大部分企业将新建房屋所占用的土地使用权价值未计入房产原值，而是单独计价进行摊销，因此，大部分企业土地价值未并入房产原值计征房产税。第四种情况是从2011年1月起，企业才真正按照财税[2010]121号文件规定将地价并入房产原值计征房产税。

    二、存在问题

    第一、计税依据设计不合理，造成现行的房产税征收中存在同类房屋的税负不均现象。例如同等建筑规模的房屋，属新征地建造房屋的房屋造价中含土地价值，而在无偿划拨的土地上建造的房屋造价中不含土地价值，纳税人在使用的集体土地上建造的房屋，也无地价，造成新建同等规模的房屋原值存在着差异，从而使房产税税负不均。

    第二、对2011年前土地价值计入房产原值的标准不统一，政策也没有明确具体的计算方法。导致各地对于土地价值是否并入房产原值理解和执行也各不相同，因此在际操作中要对于以前年度土地价值土地并入房产原值申报房产税难度很大，税负不均，会带来很大的矛盾。

    第三、，财税[2010]121号文件规定将地价并入房产原值计征房产税，缺乏具体规定，各地暂时也没有出台相应的具体规定。例如：1、对于纳税人既有自用房产，又发生房屋出租情况，如何计算土地价值并入房产原值计征房产税，财税[2010]121号文件没有明确的规定。2、关于容积率的计算问题。有些应税房产未取得或无法取得房产证，这类情况农村较多，例如农村违章建筑和没有报批情况很多，其用于确定容积率的相关数据无法求取，靠企业自行申报和税务人员核实，导致税收征管工作难度和工作量巨大。3、对于地下建筑上面占用的国有土地，是否要并入房产原值计征房产税，如果要并入房产原值，如何计算，财税[2010]121号文件没有明确的规定。此外还有开发土地发生的成本费用，企业大多没有准确核算，没有纳入房产原值。

    第四、财税[2010]121号文件规定地价并入房产原值计征房产税，执行这项政策基本靠纳税人自行申报，税务人员书面审核，但由于纳税人众多，房产税申报表简单，因此税务人员难以通过申报表判断纳税人的申报是否准确。全部评估稽查，工作量又非常大。

    三、几点建议

    为了加强税收征收管理，保障国家税收收入和地方财政收入，更好为纳税人服务，促进经济和社会主义现代化建设的发展，笔者就土地价值计入房产原值征收房产税提几点粗浅看法：

    第一、加强政策宣传，应积极主动通过多种渠道、多种形式进行政策宣传，让纳税人了解熟悉政策，并取得纳税人理解支持。

    第二、应尽快研究制定详细具体的政策和操作规定，对2011年前执行关于土地价值并入房产原值的政策和从2011年起执行财税[2010]121号文件，都应制定具体详细的规定，以便使让纳税人、基层税务机关操作能更加清晰明了。

    第三、为了更好地执行财税[2010]121号文件，便于纳税人能正确填报房产税申报表和便于税务人员对房产税申报表的审核。税务部门应根据政策规定设计一张“从价征收房产税政策调整信息采集表”，让纳税人能通过这张信息采集表正确明了计算应税房产原值和房产税，然后填报房产税申报表。税务人员可通过这张表及纳税人报送的土地出让合同、土地证及其他有关资料，通过书面审核就可以判断纳税人申报计算应税房产原值和房产税的是否正确。

    第四、加快综合治税平台信息化建设，尽快实现多部门信息共享，税务部门通过综合治税平台和省局大集中系统房产信息分析比较，及时了解纳税人应税房产原值和房产税申报情况，对分析异常情况进行评估稽查，真正做到信息管税。