神武手游4技能死骑打书:房价会降是个不折不扣的谎言

[ 日期:2009-09-12 | ] 【       

房价只是做俯卧撑

　　最近，随着房价再次快速上涨、部分地区土地市场再次疯狂、地价上涨，上海等一些地区乘机增加土地供应，并给出了冠冕堂皇的名义是为了通过增加土地供应以平抑房价。而基于目前的市场实际来看，在一些房地产供不应求推高房价等舆论等影响下，尽管增加土地供应有可能通过增加土地供应来影响房地产预期而在一定程度上对房价预期产生影响，但本文作者陈真诚分析认为，客观而言，在目前房地产实际情势下，仅靠增加土地供应是不能有效降低房价的。这是因为：

　　政府的救市行为及其所反映的政府态度，正持续影响市场各方心态;政府大量投放货币、信贷大规模增长，造成流动性过剩，推高房价上涨预期;在前一轮通胀并未消除的基础上，新一轮通胀预期又已形成并日益高涨，推高房价上涨预期;一些地区地价上涨，甚至频现“地王”，推高房价上涨预期;地价上涨、房价上涨预期，影响开发商的定价策略，维持高房价甚至不断提价销售。

　　就目前来看，决定未来房价走势的主要因素是：一是政府态度、作为及其出台的政策，透出抬价、炒房不会有来自政府因素风险的信息;二是通货膨胀预期，拉高房价预期。虽然高通货膨胀还没发生，但通货膨胀预期已经产生效应，已经对市场和买卖各方的心理和行为产生影响，说明通货膨胀对房价的影响效果已经开始;三是在大量发行货币、信贷大规模增长的同时采取了低利率，使得利用贷款买地、炒房的资金成本过低，即便二套房按照110%支付利息，但由于基础利率过低，相对于通货膨胀预期的收入预期而言的资金成本根本不算什么。此外，还有地价上涨推动房价上涨预期，开发商因房价上涨预期而不愿意降价甚至涨价销售。这些是主导房价上涨的主要因素，至今还在起作用，推动房价上涨。如果这些因素没有发生改变，采取其他任何措施，都可能只是做做样子，都难有理想效果。、在目前，增加土地供应并不是解决高房价问题的最有效手段，不是能在短期内平抑房价的最有力工具。对于政府该采取什么政策才能有效抑制房价上涨?几乎所有政府因素的焦点，都集中在政府是否愿意及时加息上。如果及时加息提高资金成本到一定程度，那大量投放的信贷对房价的推高作用就会降低。也就是说，如果资金成本高，大量增加的信贷也就不是主要问题了。如果资金成本足够高，一般人或机构就不会大量使用贷款去买地买房、炒地炒房了。因资金本本足高的话，囤地囤房、炒地炒房的投资回报预期就会降低，甚至可能是不赢利或亏本，就自然没有或少有人会去贷款去买地买房、炒地炒房了。一旦房地产市场不再具有浓烈的投资属性，一旦房价不因投资性因素推动，房价就可能不会再次被推高。

　　其次，众所周知的是，房地产开发从拿地到建成房上市销售，期间需要一个时间周期，即便一切按照正常流程无任何耽搁地运作，一般也至少需要1-3年。这样来看，即使现在增加土地供应，等其形成房屋供应上市来平抑房价，也要等待1-3年或更长时间以后。本文作者陈真诚分析认为，对目前的房价而言，增加土地供应，是远水救不了近火，是效果不大的。

　　第三，8月，土地市场还在持续着7月的火爆场面，上海、北京、杭州、广州等地的土地市场，相继继续推出区位良好优质地块，结果依然是价格再创新高，不断刷新记录，地王频出。而现实的高地价，地价持续上涨，客观上也还在不断推高房价预期。

　　第四，地方政府在土地市场上扮演的是地产商人角色。基于目前的土地储备制度、招拍挂出让制度等所存在的问题没能解决，由于房价还在上涨，短期内的房价预期依然持续向上，地价依然还可能将继续上涨。因此，目前，尽管政府增加土

　第五，对于当前房地产开发商关于供地不足导致出现地王现象，进而推高房价的指责，国土资源部网站不久前也刊文认为，单靠增加供地难抑房价上涨!国土资源部网站刊文指出，如果政府无条件地向开发商出让1亿平方米住宅建设用地，开发商可能马上就会囤掉7000万平方米，只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。

　　国土资源部认为，目前政府供地并不少，并不是供不应求，而是每年供应的土地开发商都建不完。国土资源部总规划师胡存智在回应近期部分开发商抛出的“地荒引发房价飞涨”言论时更明确表示，目前并不存在土地供应不足的问题，国土部门每年供应的土地开发商都建不完。

　　第六，目前房地产市场上正囤积、闲置着大量的土地没有开发。最近，新华社援引某地产研究中心发布的一项研究报告撰文指出6年来57%住宅用地闲置形成“地荒”假象。该报告称，知名开发商于2003年—2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。

　　事实上，目前，在现实生活中，还有不少土地在隐性闲置，一些土地是在2003年之前就开始囤积，有的甚至已经囤积了上10之久，持地者的目地就是为了通过土地升值来获利。

　　这样来看，就整个房地产市场而言，如果真把被闲置、被囤积的土地全部挖出来用于房地产开发，应该说，即便在5年内政府不再新增供应一块土地，也不会出现地荒，也不会出现严重的供不应求局面。

　　第七，地价高低只是决定房价的基础因素，并不是主要的决定性因素。地价只是决定房价的最低水平，并不能约束房价的最高水平。这是因为，事实上，目前，在中国房地产市场上，几乎没有开发按照成本定价法来给房屋定价销售，而往往是根据企业盈利预期、市场形势、房价未来走势预期、同业水平、周边房价水平等因素而随行就市地定价。如最近媒体暴出，北京位于北五环顾家庄桥正北3000米处的润泽悦溪楼盘，其面积多达148.4公顷的用地，系831大限前第一批协议出让经营性用地，全部为集体土地。该楼盘由北京润泽庄苑房地产开发有限公司开发，2009年初开盘，楼面地价仅仅253元/平方米，房价却依然卖到2万元/平方米。这个案例，便是开发商不会因地价低而将房屋低定价的铁的证明，便是地价高低并不能约束房价的最高水平的铁的证明。

　　第八，客观而言，就全国房地产市场整体来看，各地的房地产存量和今年增量依然巨大，今年以来的供大于求形势其实没有多少改观，有的地方甚至变得更为严重，只是被统计数据和舆论掩饰了而已。在这种形势下，新增土地供应，或只是针对高房价之病而乱开药方之招而已。其结果，不但不能在目前平抑房价，相反却可能为未来房地产市场埋下更大的隐患，加剧未来供大于求这个矛盾。这个问题，等到此轮房价上涨之势结束房价掉头直下之后，就会暴露无疑。

　　因此来说，由于前房价在短期内还将因强力因素支持而继续上涨，那么，在目前，仅靠新增土地供应可能是不能平抑房价的。本文作者陈真诚分析认为，可以说，在目前房价、地价双双上涨之时，政府新增土地供应，以此来平抑房价本身就是个伪命题，甚至可以说是个真实的谎言。

　　对于一些地方政府而言，在目前趁房价、地价双双上涨之机，大量增加土地供应的真实目的不是真的为了平抑房价，而很可能是，趁土地行情大好之机，多卖出土地，以便获得更多的卖地收入。

　　对于这个推断，其实有一个曾经普遍发生的事实可用之以反论证：在此前房价、地价下降的时期，由于地价卖不出高价格，不少地方政府纷纷减少土地供应，甚至连续好几个月停止供地土地供应，不是继续按计划推出土地。而在不少地方，甚至连北京，也曾连续几年并没有完成土地供地计划。如今，正当土地市场在刚经历过地价下降之后再次出现地价疯狂上涨的机会，一些地方政府便赶忙增加土地供应，其目的或是为了争取在高地价之际多买出土地，以获得更多的卖地收入，而没有或不愿意去考虑到的一个问题，在地价高位时期，卖地越多，实际上越是为未来房价增加土地成本负担。对于此，只要稍做深度分析便不能知道的。 

无需讳言，目前一些地方政府以平抑房价的名义乘机增加供地，其目的是为了获得更多的卖地收益，这恰恰暴露出了政府的红色商人本色。至于其抛出的通过增加土地供应以平抑房价之说，或只不过是个乘机多卖地的借口而已，只不过是个来自政府的红色真实的谎言而已。

　　应该说，一些地方政府如果真想通过供地来平抑房价，就应该务实地分析目前出现高地价、高房价的真实原因，并采取有效措施。

　　如果政府真要对土地市场下狠招以打击囤地、有效调控房地产，就应该在严格执行目前实际上少有执行的中央政府的系列土地政策，从严打击囤地行为。其中，最主要的当是 2008年1月国务院下发的《国务院关于关于促进节约集约用地的通知》。《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定：以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的开发商，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。但在政策执行上，几乎少有地方政府在认真执行。在处理闲置土地问题上，各地方政府与开发商的关系相当微妙，往往是大开绿灯，甚至通过制定地方性新规，延缓收回土地，给囤地开发商予以帮助。而要解决这个问题，则需要将土地的出让经营权、收益权与地方政府进行适当分离，这需要改革现行国土部门的机制设计，改由中央直辖，即地方国土部门由中央政府派驻，由中央政府国土部直管，然后由地方政府委托中央直辖的国土部门对土地进行招拍挂。当然，如此乡对应的，土地出让收益也需要改革。

　　另外，就土地市场来说，政府还应该修正招拍挂制度，修改土地价格形成机制，尤其要修改土地报价机制。招拍挂的报价不能用“明标”而改用“暗标”报价制度，要让报价者互相看不到别人的报价，尤其要让后面报价的人要看不到前面报价人报的价格。如果真能做到这样，有些人可能因摸不清其他人报价的底而担心自己报高价吃亏而低报价，不会追逐高价报价。其结果，土地竞买的报价，就可能不会出一人比一人高的现象。

　　进一步地，政府如果真想通过干预土地供应来降低房价，就可以直接采取低地价的办法来打击抬价行为，从而影响地价、房价的预期。只是，实际上，由于不符合其追求最大收益的原则，所以，地方政府不会真正执行。

　　当然，政府也可以进行折中处理，在土地招拍挂中不采取高价者得的办法。只是，这个办法，在实际操作中，同样因不符合其追求最大收益的原则，因此，依然可能会变相。

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