偶看新闻南京水游城洗浴汗蒸:住宅产业化迷途
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住宅产业化迷途
本文来源于财新《新世纪》 2011年第5期 出版日期2011年01月31日中国的住宅产业化终于启航，但仍然面临技术标准缺失、产业链环节薄弱等诸多瓶颈 财新《新世纪》特约作者 崔筝
2011年春节将至，在位于北京市西南郊的房山区，中粮万科长阳半岛（下称长阳半岛）四期项目，仅半天就卖光全部848套期房。27岁的关女士买到一套总价160万元、96平方米的小三居，当上了“百万负翁”。
与其他住宅小区不同，长阳半岛的四栋九层高公寓是北京市第一个因采用住宅产业化技术而获得3%面积政策奖励的住宅项目。也就是说，开发商可以在原规划基础上多修3%的建筑面积来出售。关女士结婚不久，正准备要孩子，自称为住宅“刚需”一族。至于开发商在2010年底动工仪式上再三强调的“住宅产业化”，她却没有什么概念。
所谓住宅产业化，又称住宅工业化，大体上是指在房屋建造过程中采用工业化模式，大量使用预制件，即主要构件均在工厂生产，然后到建筑工地搭建组装，“像搭积木一样”或者说“像造汽车一样”造房子。由于住宅产业化被认为可以大幅减少建筑周期、节约建筑材料消耗、降低人工成本等，很多人将其归为“低碳”建筑模式。
中国政府部门提倡发展住宅产业化已有多年。但与飞速增长的房地产市场形成鲜明对照的是，住宅产业化长期处在纸上谈兵的阶段。如今，万科企业股份有限公司（下称万科，000002.SZ）、长沙远大住宅工业有限公司（下称远大住工）等少数企业先后实践，各地也陆续出台鼓励住宅产业化发展的政策措施。
但有业内人士指出，中国的住宅产业化仍面临诸多难题，不可能在短时间内一飞冲天。
机遇到来
上世纪70年代，中国曾经掀起过一股住宅产业化的浪潮。前苏联的预制大板房技术席卷全国，一大批风格单调、样式统一的预制板楼出现在各大城市。但很快人们就发现了这种粗糙的预制板技术的缺点，其防水防渗和保温隔音等性能很差。进入上世纪80年代，预制板楼住宅逐渐被淘汰，现场施工成为主流。
随着资源环境压力的加剧，以及对美国、日本等国经验的借鉴，住宅产业化在上世纪末再次受到中国房地产业界的关注。1998年，建设部成立住宅产业化办公室，后更名为住房和城乡建设部住宅产业化促进中心。次年，国务院办公厅转发建设部等八部委制定的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，要求加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量。这一意见被业界称为“72号文件”。
但之后很长一段时间内，住宅工业化在中国的发展仅局限于理论探讨。万科等少数先行者也直到最近三四年才建造示范项目，进行商业化实践。
刚刚过去的2010年，则被业界认为是住宅产业化有实质进展的一年。从广东深圳到甘肃兰州，各地纷纷出台关于住宅建筑行业节能和发展住宅产业化的文件，或开始打造本地的住宅工业化项目。
长阳半岛之所以能够享受3%的面积奖励，就在于北京市这一年发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》和 《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》。
北京市政府部门还对外公布了该市住宅产业化发展的近期目标：2010年和2011年为试点期，试点项目建筑面积分别达50万和100万平方米；2012年和2013年为住宅产业化推广期，项目建筑面积比例分别为当年新开工住宅面积的7%和10%。
从奖励面积政策中尝到甜头的万科有关人士称，该举措对北京乃至全国的住宅产业化推进具有重要里程碑意义，北京万科2011年还将有多个工业化项目开建，“这些项目都会积极去争取北京市的面积奖励”。
对住宅产业化而言，中国疯狂房市的影响是双重的。一方面，一些开发商打造的是奢华楼盘，而追求集成化、节能省材的住宅产业化必然牺牲楼盘的奢华度和个性需求。“例如大的落地窗，只会出现在豪华楼盘商，没有办法用工业化住宅的方式来做。”同济大学教授许鹏说。
另一方面，楼价飞涨也会促使政府盖大面积的廉租房、保障房，这些因素对住宅产业化会是一个很好的推动。
万科上述人士也对本刊表示，该公司将力争在保障房和旧城改造中建设一批产业化住宅示范项目。
成长之痛
从外观上看，普通住户或许很难区分工业化住宅与传统住宅的区别。不过，由于住宅产业化尚未形成规模等因素，工业化住宅成本要高于传统住宅。据了解，长阳半岛住宅产业化项目的建设成本，就比传统生产方式下建造的住宅高出约每平方米数百元。
而且，中国国内为数不多的试点项目，工业化程度也远远低于美国等发达国家，或者说成色不足。许鹏说，工业化模式要大量使用预制件，但国内一些项目的工业化程度还不是很高，只是简单地对墙体做了一些模块化处理。
据万科介绍，长阳半岛大规模采用了预制的南北墙体、叠合楼板楼梯阳台等，将其与现浇墙体、电梯筒结合，并引入一体化装修。不过，其住宅预制化率也仅仅达到50%。
在美国工作多年的许鹏教授说，美国独栋住宅的工业化程度最高，所有部件都在工厂流水线上完成，连地毯都铺好，用车从工厂吊装过来，一天就可以盖起一栋房子，“产地和安装地可以距离很远，一个房子分成三四块拼装在一起。”
与美国有很多低矮的木结构住宅不同，中国的商业住宅多为高层公寓，采用钢筋混凝土结构，能够在工厂生产的部件有限，并且混凝土预制件重量和尺寸大，难以长途运输，生产车间只能设在离工地不远的地方，这也制约了大型预制工厂的发展。
对于住宅产业化的标准和内涵，或者说究竟什么住宅可以被称为“工业化住宅”，国内房地产业界也尚未形成共识。例如，北京和河北等地政府部门先后下发的关于推进住宅产业化的文件中，均没有具体界定工业化住宅的基本条件。
由于国内住宅产业化的标准和技术还在摸索之中，有些消费者对其质量缺乏信任感。
2009年，万科在上海的一个工业化住宅项目，被媒体报道称出现渗水等问题。维权业主将矛头直指工业化住宅技术本身，而万科当时回应说这与该技术并无直接关系，而是内部装修施工队伍缺乏经验造成的。
有业界人士对此表示，万科只是一家企业，在尚显荒芜的住宅产业化市场中，不可能独自解决所有产业链环节上的问题。当很多开发商还抱着犹豫、观望，甚至“坐享其成”的态度时，先行者需要很大勇气，也需要支持。
原建设部科技司司长徐正忠是“72号文件”的起草人之一。他曾经公开表示，住宅产业化发展的主要障碍在于政策支持和标准制定的缺乏，住宅产业化的很多问题不是纯粹市场方式能够解决的，一定要有来自政策层面的、强有力的推进。
中国的住宅产业化还处在初级阶段，一些企业却已经热衷于给那些先天不足的项目贴上“低碳”的标签。而许鹏教授及其同事在针对中国国内某个工业化住宅的研究显示，工业化住宅确实提高了现场施工进度和避免了材料的浪费，但与同一个开发商的非工业化住宅相比，施工阶段的二氧化碳排放降低值仅约7%左右；至于建筑投入使用后的采暖和空调等运行环节，该工业化住宅可能并不比传统建筑更加低碳。
许鹏说，如果按照美国等国家的低碳建筑或者绿色建筑标准，一般二氧化碳排放降低值达到30%-50%才符合要求。工业化住宅这个趋势肯定是对的，但如果在这个过程中不加分辨地打出“低碳”旗号则有失偏颇。
张瑞丹对此文亦有贡献