初音岛图片大全:[经验交流]一个金融硕士对目前房地产的看法（整理版）有难度，慎点

（一）假设
　　假设1）未来30年住房平均贷款利率6%
　　
　　假设2，从今天开始，央行良心发现，实行零实际利率，并保持60年。
　　为什么说央行实行零实际利率是良心发现呢？因为中国改革开放30年，总体上而言，加权平均实际利率一直是负的。
　　金融学小贴士：根据费雪方程，实际利率约=名义利率-通货膨胀率
　　　　　　由于我国的cpi的结构性误差，用cpi估计通胀其实是持续的低估了。
　　
　　假设3，房租的涨幅等于名义利率加1。如名义利率是3%，那么房租涨幅为4%。
　　假设利率为3%，那么假设三是说房租的涨幅为4%每年。也就说大概18年翻一倍。如果利率为4%,那么房租15年翻一倍。由于未来60年平均利率超过4%的可能性不太大。就算平均利率为5%，那也意味着房租12年翻一倍。无论如何，这个假设都大大低估了房租的涨幅（考虑中国的城市化背景）
　　假设4）你的余钱只能去存银行
　　
　　（二）在上述假设下，买房比租房在当天就节约了30万。
　　
　　
　　假设了零实际利率，那一切都好办了。这无非是一组现金流定价问题，由于存款利率为零，假设这也是楼主资金的机会成本（这个假设很合理，你又不是开公司的，放高利贷的，你的资金的机会成本最好得估计就是银行存款利率了），那么我们就完全不用考虑折现因素——也就是说，你未来的收益与支出只需要加法和乘法：
　　　　　　
　　租房：租60年，第一年支出18000(实际）。每年涨1%（实际）那么用个简单的数列求和公式可得实际支出为147万（实际，现值）。
　　　　　　
　　买房：目前支出40万吧。贷款60万。假设贷款利率未来60年平均名义利率是0.06。减去通胀我们假设实际利率是0.03，相当于30年每年支出30611（实际）元（用债券定价的方法算PMT)
　　　　　　
　　好了，我们现在可以比较了：
　　　　　　
　　租房，一共支付147万。60年后大地一片白茫茫真干净
　　　　
　　　　　　
　　买房，每年支付30611元*30+首付40万=131.8万。
　　在30年后你有一套房。在你退休时，你可以把该房卖掉，然后租房，（假设房价涨幅也和通胀一样，从今天起就是房价18年翻一倍）那30年后你可以得到100万现值324万终值的房产（假设通胀每年4%）然后你可以拿出84。4万元（每年24261现值——已按1%涨了三十年，后30年每年的涨幅为1%）的钱来租房。你可以有15.6（现值）万元的净收入。
　　　　　　
　　也就是说，在假设中央银行大发慈悲的情况下，假设12年或15年房租翻一倍的情况下，选择租房决定损失了大概
　　　　
　　147-131.8+15.6=30.84万（现值）。
　　
　　
　　（三）由于上述假设过于宽松，所以买房的收益大于30万。
　　
　　1 实际利率将长期为负，所以租房损失更大（首付40万不买房可能缩水）。
　　实际上，而你要说央行能一直大发善心，不玩通胀，这个可能性比较小。
　　由于凯恩斯主义大行其道，我们zf又特别喜欢来个短时刺激——见效快嘛，对央行也没啥制约机制。4万亿，就是一个征收铸币税的过程，哪个当官的不喜欢收税？呵呵，要央行保持货币自律，难哦。
　　
　　2 房价不可能18年才翻一倍，房租很难15年才翻一倍。
　　
　　而且，目前房价涨的确实有点高了，在一定程度上脱离了目前的收入水平（你要说泡沫，我还不敢苟同，你见过这么坚强的泡沫嘛？国家调控了多少回了？难道是钛合金做得泡沫？）。
　　但是中国城市化不会中断啊。那些进城的和目前租房的，一方面由于目前房价确实有点高，二是目前政策也部分打压了刚需和改善需求，三是大家都在观望。怎么办？原来租房的继续租，新来的来都来了也不能睡桥洞。而如果房地产市场持续低迷，开发商会放缓开发节奏或者延迟销售力度，那市面上的可出租的房不是就少了？需求多了，供给少了，当然，这是前段时间房租涨价的原因。至于这个原因会不会持续嘛，我个人的判断是会的。理由如下：从我目前开来，严肃的经济学家——知名大学经济学教授，能在经济研究上发四五篇那种的算起步不是牛刀之流，也不是郎闲平这个学会计和博弈论的（又称公司治理，公司财务，其基本和宏观经济学八竿子打不着，相当于学养殖的和学妇科的区别）——基本上很少人认为我们房价长期看跌的，基本上认为长期看涨，贾康——忽悠房产税哪个，财科所所长，也说长期房价不可能跌。
　　
　　而日本香港的前车之鉴又在哪，社会舆论压力又大，zf肯定不能让房价过快上涨，那么一涨，一调，一压，一涨，。。。。。。。。一直到城市化完结。或者zf真的下血本，卖自己的肉也要修廉租房，如果真的有这种情况，那这是一个抵消因素，就看zf动作有多大，地方zf财力和债务能撑多久。个人对zf的决心不大看好。
　　现在说房屋租售比不正常的人，你看，目前大伙儿都在朝着把租售比变正常的路上走嘛。只是是租金往上走。呵呵
　　
　　3）由于中国的股市环境和创业环境，普通人很难做到对首付40万保值增值。如果进入股市，去创业往往还要缩水更厉害。
　　
　　这问题有一个假设是你目前没有超过存款利率的其他贮备剩余资金方式。这对于不开公司，不自主创业，不是金融投资专家，和有内幕消息的人来说，是一个非常靠谱的假定。
　　但你也许要说，我剩余的钱不拿去存银行，我拿去炒股，赚的酒不止0实际收益。
　　对于这个问题，我们要引用两个获得诺贝尔经济奖的理论的推论和一个有极大可能获得诺贝尔经济学奖的理论的直接结论和推论来探讨这个问题：
　　　　　　1）CAPM理论
　　　　　　2）MM理论，在完全市场条件下。金融市场上任何交易都是零净现值交易
　　　　　　3）fama的强有效完全市场理论，任何人无法在金融市场上获得经风险调整后的超额收益
　　你也许说这三个理论是纸上谈兵，是，确实是。因为他们假定了市场上没有高手，专家和业余人士之分，也没有人有内幕消息。
　　如果考虑了上述因素的话，金融投资专家和有内幕消息的人可以从业余人士那里攫取超额收益，上述两个理论就不怎么准确了，但是唯一可以肯定的是，在广样本，大概率下，业余人士在金融市场上没有经风险调整后的超额收益。
　　
　　（四）有人怀疑我是五毛的回应
　　另外，后文回帖中肯定有人我是五毛。
　　　　对于这个问题，我分析如下
　　　　
　　　　　　如果某人鼓吹某一个楼盘，那有可能。
　　　　　　如果某人鼓吹某一个城市，那可能性就非常小了。
　　　　　　如果某人只是泛泛而谈房地产，那基本上完全没有可能。
　　　　　　为什么？
　　　　　　1）房地产商众多，分布于全国各个城市，而且利益还不一致，说老实话，风格稳健手里有大笔现金的大企业非常希望小企业的房卖不出去资金链断裂，因为这意味着低成本扩张。
　　　　　　除非全国房地产企业成立一个五毛天地会，联络各大城市，各大开发商，统一按市场份额支付会费，然后用这笔会费来雇佣五毛发帖。要不然不可能有五毛来天涯泛泛鼓吹房地产。
　　　　　　如果他们真的成立了一个五毛天地会，那么这么大个事，涉及这么广，不会没人不知道。现在房地产那是过街老鼠啊，连买绿豆的几个小贩子商量一下价格都被国家查出来惩治了，你这么大一个联盟，首先zf就会怀疑你意图不轨，而是如果查实公之于众那不是比天天在人民日报上扯淡效果好得多？所以，从目前迹象表明，没有这种协会。
　　　　　　
　　　　　　如果没有这种协会。是由单独的公司的自我行为。那比如是万科，假设它市场份额有10%。
　　　　　　问题1）要雇用多少人，发多少贴，才能忽悠一个人买房？而就算忽悠成功，10个人才能有一个来自己这里买。而且是冒着被发现了遗臭万年的风险？这个成本和收益是否划得来？
　　　　　　多思考一下，
　　　　　　送大家一句话，在社会的生产力不变的情况下，对资源的分配，不是看绝对量，是看你在60亿人类中排的相对座次。
　　　　　　对于稀缺资源，生产力发展了也是看相对座次，你要娶范冰冰，假设范冰冰一辈子只嫁一次而且她只喜欢钱最多的人，那么就算你是李嘉诚，那也不行，还有巴菲特呢。北京二环内的房子是一样道理。
　　　　
　　最后：
　　好困，希望没有算错哈
　　　　喝的晕乎乎的，激情一来了，就写了个贴，大家看完如果愤怒了，只要不要骂我家人，我就满足了