偶看新闻s300与s400外形的区别:专家教你如何投资写字楼
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/27 14:07:00
专家教你如何投资成都写字楼
据世邦魏理仕的调查，新政以来，成都写字楼投资迎来一轮新热潮。二季度成都写字楼平均租金环比轻微下降0.7%至人民币每月每平方米88.9元，但是长期平稳的写字楼售价快速上涨，同比上涨8.1%至人民币每平方米12142元。价格上涨，并未影响优质写字楼的销售速度，以新希望大厦、凯旋广场、美年广场、保利中心等为代表的写字楼持续旺销。
尽管知道写字楼投资技巧和专业度远高于住宅投资，需要看地段、客户群体、物业品质、物管等因素，但是不久前在保利中心选购了一套写字楼的陈先生还是很迷惑：“曾经投资了多套住宅收益都还不错，今年受到政策影响转战写字楼，但是怎么挑心里还是没谱。”周先生至今不敢涉足写字楼投资：“持有成本太高，怕有问题。”成都商报记者特别采访了具有写字楼投资实战经验的杨先生和世邦魏理仕及高力国际专业人员，希望对您投资写字楼有所帮助。
投资故事
旧写字楼停车位不够，影响收益
讲述人：杨先生
投资经历：先后出手两次，一次交了学费，一次收益已经保底
某律师事务所的杨先生2005年在西一环内羊西线上第一次投资的写字楼收益并不高，却让他得到宝贵的经验：“因为价格便宜，在朋友推荐下买了一间旧楼里的写字间，当初以为位置好随便租，没想到近几年来成都私家车保有量猛增，写字楼的交通不便且停车位严重缺乏。”旧楼的开发商没有品牌，后期物业管理也影响了杨先生的投资收益，目前周边好一点的写字楼每月可以租到50~60元/平方米，而他的这间每月只租了30多元/平方米，物业增值幅度也不大。
去年，杨先生经过深思熟虑再次下手位于国际城南地铁站出口的新希望国际，以6400余元/平方米的价格买了300平方米，虽然现在还没有交房，这间写字楼却已经顺利出租了。“一个做装修的朋友看好新希望国际周边聚集了大量写字楼项目，装修市场广阔，先租几年做生意，等他退出这个区域也成熟了，租金就可以大幅度提升。”杨先生满意的不仅是出租成功让他收益保底，还有新希望国际目前已直冲万元每平方米的价格。
有了两次购买经验，杨先生总结道：“首先是地段，跟着政府规划的经济发展方向走绝对没错，国际城南的写字楼我都在关注，但是必须要挑选离主干道、地铁近的写字楼，上班族对交通、时间的要求严格，这种写字楼好租。物业周边的商务办公气候也很重要，区域内办公物业的体量大比体量小好。”此外，开发商品牌，是否拥有成功运营写字楼物业的经验，写字楼的定位、针对的客户群和车位等硬件配比都需要多加衡量。
投资建议
先套公式算回报年限
除了只租不售的优质甲级写字楼，市面上可供选择的写字楼项目较多，抛开充满诱惑力的广告语看准有绝对优势的项目才能保证收益。地段和区位是关键。高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，选择位于人民南路、南部新区、城市中心CBD区域和东大街的写字楼首先从区位上来说是正确的，其次要考虑到具体地段，区域和地段好能保证写字楼的后期无限增值空间。
明确档次，计算物业回报。世邦魏理仕根据写字楼的软硬件环境等综合因素统计，顶级写字楼的租金报价是135元/m2，甲级是104.80元/m2，乙级是81元/m2。购买时可以用房产购买价÷年收益=回报年限，如果租金回报年限在10-15年间都较好。
明确各区域的定位和主要客户群体。租赁中小面积的公司主要是在交通便利，地段配套较成熟的区域。例如南边的一些写字楼，尽管品质不是最好，但是因为性价比高，一直很受客户欢迎。而在高新南区的写字楼，主要以做科研的公司为主，租赁面积大且对租金的承受能力一般。
实地感受物管品质
和住宅投资一样，购买写字楼时要用发展的眼光选择写字楼，要实地去考察，仔细了解一个写字楼的使用方便、舒适等细节。仲量联行董事张裕鹏表示，写字楼交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，这些都显示着一座写字楼的生命力。购买者有必要做足功课实地观察、感受，与其他物业做精确对比以确保把风险降到最低。
世邦魏理仕还认为，必须考察物管是否有品质保证。写字楼是一种长期投资的产品，物管的品质直接决定了该写字楼在未来的几年内是否能够持续保持应有价值，同样，这也极大地影响了租户是否愿意选择该楼。优质物管能确保写字楼长期的高出租率，保证业主的高回报。
不必过于在意楼层朝向
因为是第一次投资写字楼，陈先生在保利中心挑选物业时还是喜欢按照住宅的标准来评估：“东西朝向的10楼和南北朝向的5楼有多大差别？”这个问题让陈先生纠结了2个多小时，四处打电话也没解决问题。高力国际成都分公司总经理蔡孟颐说：“如果是南北朝向当然更好，但是朝向问题反映在住宅上可以有50-100元/平方米的差价，写字楼却不会差那么多。”他介绍，由于使用者的诉求不同，所以根据高力国际的经验来看，朝向不大会影响租客。
在楼层方面，写字楼通常高楼层单位的售价会高于低楼层单位，蔡总说：“高楼层单位的景观优势更好，离地面远，受到的噪音污染也小一些。通常来讲，高楼层单位售价高租金略高，低楼层单位售价低租金偏低，投资回报率其实差不多。办公的人也不会太在意办公楼层在几楼。”
销控表
二季度
写字楼售价快速上扬
世邦魏理仕刚刚出炉的报告显示，今年上半年优质写字楼供应量（乙级以上）已经达到约22万平方米，预计下半年还有超过50万平方米新增供应。今年二季度总体态势平稳，平均租金环比轻微下降0.7%至人民币每月每平方米88.9元，长期平稳的写字楼售价在该季快速上涨，同比上涨8.1%至人民币每平方米12,142元。这种现象很大程度上是由住宅市场投资受打压所致。但是与其他城市相比，成都的写字楼租金收益长期较高，因而售价也有充分的上涨空间。
2010年下半年新增供应预计将超过50万平方米，将新增仁恒置地广场和航天科技大厦两栋国际甲级写字楼和主要集中于国际城南的乙级项目。虽然乙级项目的供应量较大，但是由于部分项目为业主自用，所以对乙级写字楼的平均租金水平影响较小。预计2010年下半年平均租金将由于部分高端项目的入市而有所拉高，但多数现有项目租金将趋于平稳，整体空置率将明显上升，尤其是部分供应集中区域的分散业权项目将面临较大的竞争压力。成都商报记者李姝
据世邦魏理仕的调查，新政以来，成都写字楼投资迎来一轮新热潮。二季度成都写字楼平均租金环比轻微下降0.7%至人民币每月每平方米88.9元，但是长期平稳的写字楼售价快速上涨，同比上涨8.1%至人民币每平方米12142元。价格上涨，并未影响优质写字楼的销售速度，以新希望大厦、凯旋广场、美年广场、保利中心等为代表的写字楼持续旺销。
尽管知道写字楼投资技巧和专业度远高于住宅投资，需要看地段、客户群体、物业品质、物管等因素，但是不久前在保利中心选购了一套写字楼的陈先生还是很迷惑：“曾经投资了多套住宅收益都还不错，今年受到政策影响转战写字楼，但是怎么挑心里还是没谱。”周先生至今不敢涉足写字楼投资：“持有成本太高，怕有问题。”成都商报记者特别采访了具有写字楼投资实战经验的杨先生和世邦魏理仕及高力国际专业人员，希望对您投资写字楼有所帮助。
投资故事
旧写字楼停车位不够，影响收益
讲述人：杨先生
投资经历：先后出手两次，一次交了学费，一次收益已经保底
某律师事务所的杨先生2005年在西一环内羊西线上第一次投资的写字楼收益并不高，却让他得到宝贵的经验：“因为价格便宜，在朋友推荐下买了一间旧楼里的写字间，当初以为位置好随便租，没想到近几年来成都私家车保有量猛增，写字楼的交通不便且停车位严重缺乏。”旧楼的开发商没有品牌，后期物业管理也影响了杨先生的投资收益，目前周边好一点的写字楼每月可以租到50~60元/平方米，而他的这间每月只租了30多元/平方米，物业增值幅度也不大。
去年，杨先生经过深思熟虑再次下手位于国际城南地铁站出口的新希望国际，以6400余元/平方米的价格买了300平方米，虽然现在还没有交房，这间写字楼却已经顺利出租了。“一个做装修的朋友看好新希望国际周边聚集了大量写字楼项目，装修市场广阔，先租几年做生意，等他退出这个区域也成熟了，租金就可以大幅度提升。”杨先生满意的不仅是出租成功让他收益保底，还有新希望国际目前已直冲万元每平方米的价格。
有了两次购买经验，杨先生总结道：“首先是地段，跟着政府规划的经济发展方向走绝对没错，国际城南的写字楼我都在关注，但是必须要挑选离主干道、地铁近的写字楼，上班族对交通、时间的要求严格，这种写字楼好租。物业周边的商务办公气候也很重要，区域内办公物业的体量大比体量小好。”此外，开发商品牌，是否拥有成功运营写字楼物业的经验，写字楼的定位、针对的客户群和车位等硬件配比都需要多加衡量。
投资建议
先套公式算回报年限
除了只租不售的优质甲级写字楼，市面上可供选择的写字楼项目较多，抛开充满诱惑力的广告语看准有绝对优势的项目才能保证收益。地段和区位是关键。高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，选择位于人民南路、南部新区、城市中心CBD区域和东大街的写字楼首先从区位上来说是正确的，其次要考虑到具体地段，区域和地段好能保证写字楼的后期无限增值空间。
明确档次，计算物业回报。世邦魏理仕根据写字楼的软硬件环境等综合因素统计，顶级写字楼的租金报价是135元/m2，甲级是104.80元/m2，乙级是81元/m2。购买时可以用房产购买价÷年收益=回报年限，如果租金回报年限在10-15年间都较好。
明确各区域的定位和主要客户群体。租赁中小面积的公司主要是在交通便利，地段配套较成熟的区域。例如南边的一些写字楼，尽管品质不是最好，但是因为性价比高，一直很受客户欢迎。而在高新南区的写字楼，主要以做科研的公司为主，租赁面积大且对租金的承受能力一般。
实地感受物管品质
和住宅投资一样，购买写字楼时要用发展的眼光选择写字楼，要实地去考察，仔细了解一个写字楼的使用方便、舒适等细节。仲量联行董事张裕鹏表示，写字楼交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，这些都显示着一座写字楼的生命力。购买者有必要做足功课实地观察、感受，与其他物业做精确对比以确保把风险降到最低。
世邦魏理仕还认为，必须考察物管是否有品质保证。写字楼是一种长期投资的产品，物管的品质直接决定了该写字楼在未来的几年内是否能够持续保持应有价值，同样，这也极大地影响了租户是否愿意选择该楼。优质物管能确保写字楼长期的高出租率，保证业主的高回报。
不必过于在意楼层朝向
因为是第一次投资写字楼，陈先生在保利中心挑选物业时还是喜欢按照住宅的标准来评估：“东西朝向的10楼和南北朝向的5楼有多大差别？”这个问题让陈先生纠结了2个多小时，四处打电话也没解决问题。高力国际成都分公司总经理蔡孟颐说：“如果是南北朝向当然更好，但是朝向问题反映在住宅上可以有50-100元/平方米的差价，写字楼却不会差那么多。”他介绍，由于使用者的诉求不同，所以根据高力国际的经验来看，朝向不大会影响租客。
在楼层方面，写字楼通常高楼层单位的售价会高于低楼层单位，蔡总说：“高楼层单位的景观优势更好，离地面远，受到的噪音污染也小一些。通常来讲，高楼层单位售价高租金略高，低楼层单位售价低租金偏低，投资回报率其实差不多。办公的人也不会太在意办公楼层在几楼。”
销控表
二季度
写字楼售价快速上扬
世邦魏理仕刚刚出炉的报告显示，今年上半年优质写字楼供应量（乙级以上）已经达到约22万平方米，预计下半年还有超过50万平方米新增供应。今年二季度总体态势平稳，平均租金环比轻微下降0.7%至人民币每月每平方米88.9元，长期平稳的写字楼售价在该季快速上涨，同比上涨8.1%至人民币每平方米12,142元。这种现象很大程度上是由住宅市场投资受打压所致。但是与其他城市相比，成都的写字楼租金收益长期较高，因而售价也有充分的上涨空间。
2010年下半年新增供应预计将超过50万平方米，将新增仁恒置地广场和航天科技大厦两栋国际甲级写字楼和主要集中于国际城南的乙级项目。虽然乙级项目的供应量较大，但是由于部分项目为业主自用，所以对乙级写字楼的平均租金水平影响较小。预计2010年下半年平均租金将由于部分高端项目的入市而有所拉高，但多数现有项目租金将趋于平稳，整体空置率将明显上升，尤其是部分供应集中区域的分散业权项目将面临较大的竞争压力。成都商报记者李姝