太阳的重要性的文章:实例分析成本对象如何分摊占地面积

来源：百度文库编辑：偶看新闻时间：2024/04/27 20:50:40

共有使用权宗地，国土资源管理局对业主的购置房产的土地使用证面积有两种计算分摊方式：
　　1、土地分摊面积=（业主房屋的建筑面积/整幢楼的总建筑面积）*建构筑物占地面积；
　　2、土地分摊面积=业主房屋的建筑面积/总楼层。
　　但是，无论何种计算方式，小区内的绿化、道路等用地属于业主共有，没有分摊到每户。
　　国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发[2009]31号

　　第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
　　（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
　　
       根据上述规定，我试举一例：某宗地占地面积40000平方米，土地购置成本为5亿元。其中住宅楼基座占地面积为15000平方米，写字楼基座占地面积为5000平方米，幼儿园基座占地面积为1000平方米，物业管理用房占地500平方米，地上车位占地3500平方米，小区围墙、供水设施、供气设施、配电设施、绿地、道路和露天健身场地等占地面积为15000平方米。
　　那么上述案例中，成本对象为住宅、写字楼、幼儿园、物业管理用房、地上车位四种类型，占地面积总计25000平方米。
　　住宅应分配的土地成本=（15000/25000）*5=3亿元
　　写字楼应分配土地成本=（5000/25000）*5=1亿元
　　幼儿园应分配土地成本=（1000/25000））*5=0.2亿元
　　物业管理用房应分配土地成本=（500/25000））*5=0.1亿元
　　地上车位应分配土地成本=（3500/25000））*5=0.7亿元
　　上述计算方法中，小区围墙、供水设施、供气设施、配电设施、绿地、道路和露天健身场地等占地成本已经由各个成本对象分别按照比例负担。
　　
      1楼所举实例计算条件不足，所以时空斑竹引用了建筑密度概念。建筑密度是项目用地范围内所有建筑的基底总面积与项目规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
　　按照时空斑竹给的计算方法，换算过程如下：
　　每栋楼应分配的土地成本=土地单位面积成本*每栋楼应分配的土地面积
　　                      =土地单位面积成本*（每栋楼的楼基座占地面积/建筑密度）
　　                      =土地单位面积成本*[（每栋楼的楼基座占地面积/项目用地范围内所有建筑的基底总面积）*项目规划建设用地面积]
　　上述计算过程和我所列举的计算方法实质上属于殊途同归，计算结果是一致的。

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