深圳澳门一日游团购:国务院：省级政府对楼市稳定负总责

明确二套房贷首付不低于40%；房企应一次性公开所有房源；省级政府对楼市稳定负总责；近期楼市成交或放缓，房价是否下降难预料。

昨日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，通知要求严格二套住房购房贷款管理，二套房贷款首付款比例不得低于40%，抑制投资投机性购房需求。

继去年年底密集出台房地产调控政策以来，“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。

二套房首付不低于40%

【规定】通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。另外，继续实施差别化的住房税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

【解读】二套房贷首付四成并不是新政策，去年6月银监会就下发通知强调，二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申“二套房贷”标准不得擅自放宽，但市场上确实存在商业银行对执行二套房利率标准上的放松，以及部分银行将二套房按同首套房执行优惠利率的做法。

与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。社科院金融所金融市场室副主任尹中立指出，这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。

房企应明码标价对外销售

【规定】进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

地方越权减免税要纠正

【规定】各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。

【解读】一位券商地产行业分析师表示，遏制高房价、稳定房地产市场成为了地方政府的责任。通知提出要重点督查房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为罕见。可以看出，中央已经给了稳定房价不作为或者积极性不高的地方城市一个明确的信号。

防止境外“热钱”冲击

【规定】加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

楼市成交速度或放缓 遏制高房价力量甚微

二套房贷首付不得低于40%的规定，对投机购房会起到一定的抑制作用？SOHO中国董事长潘石屹认为，“国十一条”中二套房贷款首付款比例不得低于40%，调控意图明显。据他几年的观察，按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。“首付”已经成为了流行语了，常在电视剧中出现。大家都在凑“首付”，如果提高首付比例。大家又要多凑几年了，购房的需求自然就降下来了。潘石屹还称，只要政府增加土地的供应，囤地、惜售的房地产商会亏上血本的。

我市银行二套房贷严格执行相关政策

针对国务院明确二套房贷不低于40%的规定，市内多家银行人士表示，以前的第二套房贷政策是部委层面，此次把第二套房政策上升到了国务院层面。昨日，接受记者采访的我市银行业金融机构表示，将严格执行有关信贷政策和监管规定。

在市内某银行人士看来，重申第二套房贷款政策，可能就是“第二套房贷款必须首付四成，在执行过程中不准打折扣”。

市内某银行人士称，国办通知对第二套房的信贷要求，相当于对央行和银监会以前出台的政策又进行了一次重申，市内银行现行的第二套房贷款政策与通知精神一致——对于已经贷款买过房的家庭，无论以前的按揭贷款是否还清，家庭成员再贷款买房都算第二套房，首付比例必须达到四成，贷款利率要在基准利率上上浮10%。

“虽然此次国办在通知中把未成年子女也纳入到了第二套房贷限制范围，但是实质上在银行操作时并不会起到任可作用。”市内另一银行人士认为，由于在商业银行看来未成年人不具备完全民事行为能力，所以一直以来都不会对未成年人开办个人房屋按揭贷款业务。

网友评论

现在对房地产市场采取措施还不晚,如不果断采取措施,将会产生非常严重的后果。——jdnxky

不仅要提高首付比例，还要提高限售年限，可能效果会更好。比如首付50%不受限制，首付40%两年内不得交易，首付30%五年内不得交易……那样真正需要的也不会因提高首付而无法购房。

——dong2829

过去5年，国务院出台了无数措施，仍抑制不住房价疯涨。即使二套房首付提高到50%、60%，那些真正有钱去炒房的人仍可以承受。没钱人，就是在现有房价下降50%，也还是买不起。——究竟怎么了

现在的问题是某些人可以买几十套房子，有些人一套也买不起，唯一可行的就是对拥有多套房屋的征收高税，否则无法从根本上解决问题。——听雨轩

地价越来越高，房价怎么降？

——福没来

一些西方国家的政策还是可以借鉴的。在美国购买第一套房几乎是免税(90~100平方米免税,面积大就有一定的税)，二套或多套房征高税。如果你卖掉现有唯一住房，再购买新房，即使房价涨很多，利润部分不需缴税，重新购买也是免税。但如果你卖掉二套或多套房，利润的一半必须纳年收入征税，这样就合理地控制了投机炒房。而有钱人买大房、多套房，就需多缴税，多做贡献，国家税收还会大大增加，不会让利润都跑进开发商口袋。——驼龙

晨报讯(记者 邢飞)国务院办公厅发布通知，要求加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，二套房贷款首付比例不得低于40%。

这份题为《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》从增加保障性住房和普通商品住房有效供给；抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方政府责任五方面做出详细规定。

对于备受关注的二套房贷款政策，国务院再次重申二套房贷款首付比例不得低于40%，并且以家庭为认定单位，贷款利率严格按照风险定价。

此外，为了打击开发商的捂盘惜售行为，通知明确规定，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，明码标价对外销售。”

通知明确提出，要重点督察房价上涨过快的城市和地区，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不符合的规定。

事实上，去年12月份，国务院常务会议就指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。随后相关部门先后出台了二手房营业税、土地出让金首付不低于50%等相关楼市新政。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示，通知对于抑制当前房价上涨过快有一定作用，“预计今年不可能再现2009年房价疯涨的局面，不排除部分地区房价出现回调的可能。”

-财经晨谭

相信政策的力量

相隔一年，老百姓终于盼来了中国楼市的“解放军”。不过，这次政策解放的不是那些曾经在资金链断裂重压之下的开发商，而是备受高房价煎熬的广大购房者。

从二手房营业税政策恢复到 “遏制部分城市房价过快上涨”，再到土地出让金首付不得低于50%；从打击投机性炒房到政策警告，再到对开发商土地交易的控制。早在去年12月份，新一轮的楼市调控大幕便已经拉开。

不过，相比近一个月来相对零碎的楼市政策，这次被业界称为“新国五条”的政策更为具体和系统，既有宏观层面的举措，也有微观层面的具体措施，如对楼盘销售行为的规范。政策已经清晰释放出国家对稳定楼市极为重视的信号。

“千万不要藐视政策”，这是一位房地产大佬对于那些不把政策当回事的同行的忠告，历次楼市调控已经证明，政策变化往往是市场变化的前奏。

●邢飞

政策解读

1 未提“改善型住房”

政策表述：严格二套住房购房贷款管理,对已贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，首付比例不得低于40%。

专家解读：二套房贷首付四成并不是新政策，但与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。社科院金融所金融市场室副主任尹中立指出，这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。

2 须一次性公开全部房源

政策表述：已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

专家解读：北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示，在没有资金压力的情况下，开发商往往用挤牙膏式的市场推盘策略，造成供应偏紧的局面借机推高房价，以实现利润最大化。

3 进一步规范国企房地产投资

政策表述：加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

专家解读：研究机构的报告显示，在去年上半年各月成交排行前十的商品房开发地块中，六成的高价地块均被有央企背景的企业竞得。

国务院国资委研究中心主任李保民昨天表示，会考虑将有房地产业务的央企缩减一半左右。北京工商大学经济学院教授胡俞越则建议，国企若要投资房地产，可以让他们去投资经适房和廉租房。

4 清理和纠正地方越权

政策表述：各地抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

专家解读：“新国五条”特别明确提出，要重点督察房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为鲜见。

“遏制高房价、稳定房地产市场成为地方政府的责任。”陈国强表示，针对房地产市场的“地方版”配套政策调整不久将相继出台。

5 防止境外“热钱”冲击

政策表述：有关部门要加强对跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击我国市场。

专家解读：尹中立指出，这显示中央再度对外资“炒房”提高警惕，相关政策可能重新收紧。2006年，建设部等六部委发布“限外令”，对境外资金投资房地产做出一系列限制性规定。尹中立称，从2008年起，“限外令”实际上不再执行，但今后可能被重提。

继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险

据新华社报道 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。

会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。

为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

会议指出，随着经济持续快速发展，各地加大了对建筑质量差、设施简陋、居住密度高的棚户区的改造力度，大批居民住进新居，群众生活质量和城市环境得到明显改善。但目前我国一些城市和国有工矿及林区、垦区仍有近1000万户家庭居住在棚户区。会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。中央财政对城市和国有工矿棚户区改造给予适当支持，省和市、县人民政府应切实加大资金投入。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。免征相关改造项目的城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，优先安排土地供应。继续按现有政策推进国有林区、垦区和中央下放地方煤矿的棚户区改造。

会议要求，地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。

会议审议并原则通过《行政学院工作条例（草案）》。

财政部、国土部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知，后续房地产调控措施将择机适时出台

⊙记者 于祥明 张牡霞

“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳，打向开发商囤地、炒地。

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。

14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

“目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说。

他认为，该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。

中国指数研究院副院长陈晟的表述更直接。“文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。其结果就是国务院会议上所提出的，增加普通商品房的供给。”陈晟说。

“这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。”一位房地产老总私下直言。

但这位老总最担心政府还有后续动作，这样会对整个行业形成“综合打击”。

据记者了解到，以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。

其中，国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。思路是，与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地。

信息时报讯 (记者 罗莎琳) 开发商今后的“囤地”成本又将加大了。日前，广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议，讨论并原则通过了《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》(下称《办法》)，首次提出将按土地出让价款、划拨地价款或基准地价的一定比例征收土地闲置费。这样一来，对于闲置土地扣罚的基数增加了不少。

新《办法》将原有的不便于实操的按月征收的土地闲置费改为按土地出让价款、划拨地价款或基准地价的一定比例计收，对已缴清地价、领取土地证书的闲置土地，土地使用者经批准作为临时绿地、广场或停车场的，减免土地闲置费，并增加规定对逾期不缴纳土地闲置费的计收滞纳金。

著名地产营销策划专家谢逸枫认为，2009年12月16日原则上通过的新《办法》将原有的不便于实操的按月征收土地闲置费改为按土地出让价款、划拨地价款或基准地价的一定比例计收。算下来，征收土地闲置费总额肯定会超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%，这样一来，加大了扣罚的力度。但谢逸枫认为，由于新办法里还没有明确比例多少，所以关键还得看广州市政府相关部门严格执行规定，才可以确保出现“有土地闲置不罚”导致土地闲置越来越多的状况。他同时表示，这并不会使商品房的价格也水涨船高。

数字

广州的基准地价一年一调，从2006年到2008年，全市居住用地平均基准地价从540元/平方米涨至572元/平方米，增幅5.93%。其中中心城区商业、居住、工业用地平均价格分别为6113元/平方米、1286元/平方米、674元/平方米，分别增长4.67%、4.81%、-0.30%。