华泰香港：银泰百货同店销售下降 未评级

一、 基本情况。

1. 10月份和11月份同店销售下降的原因：1）去年基数高；2）气候影响；3）对企业倒闭及裁员等过度宣传影响了消费者心理，如温州有11万家企业，只有200多企业倒闭。其中对奢侈品的影响最大，有些奢侈品销售数额为双位数下降；4）经济放缓对消费心理的影响。

2. 明年同店销售增长预期：今年前高后低，明年会是前低后高，全年预期是15%。城市化进程及消费升级仍是推动行业增长的两大动力。

3. 租金加折旧占销售比例较高：自有物业占比较小，未来两三年目标为50%。物业按40年折旧计算，装修按5年折旧。

4. 毛利率变化趋势：未来的目标是持平。

二、网购的影响（淘宝光棍节一天33.6亿元的销售）。

1. 市场上的电商领头企业无法反映整个行业的增长数据，但是未来20年网购会保持迅猛的增长，一方面是同人增长，既一个人用于网购的数额会增加；另一方面是基数增长，出生在10后的人都会是网民。

2. 网购对实体店会有冲击，但不能取代所有渠道模式，实体店有较强的购物体验的购物中心以及时尚流行、引领潮流的商品组合，而网站销售上铺天盖地的商品，没有组合。从网购比例开看，服饰品类占比20%，向上空间不大，而没有增长边际的反而是食品、家居用品等。实体店在经营上避开网购冲击较大的品类和品牌，比如床上用品。

三、银泰网。

1． 银泰网是专业的B2C商业平台，不是银泰百货的网店，也不是实体店的附属。上市公司有可转债安排，若经营成功，公司可占53%股份，失败则付小部分亏损。

2． 与京东相比：1）银泰网的商品以百货为主；

2）以新店的模式来做，可薄利多销，但只做正毛利的东西，不做负利。

3． 目前的收入相当于公司的一个小型门店，可排在20名左右，增速会超过所有门店（实体店同店增长最快为90%）。零售价格线上线下都一样，但是促销组合会不一样。

四、未来扩张策略：区域领先，全国连锁。

1. 进入西安市场的原因：原计划在该地区筹备的项目有4个，后来只有一个成功开业，今年在西安有3个项目。

2. 区域领先优势：以省为单位，全国布局会是4-8个区域，力争在4-6个区域做到领先。选择项目条件：

1） 有一定的体量和市场影响力，能独立生存；

2） 在该地区有其他潜在项目准备。

3. 临平店经过4年的发展，整体运营不错。富阳店不行，但是增长势头不错，该店开在购物中心里，但是购物中心还没有全部开业。

4. 三四线的扩张计划会集中在既有区域。

五、业态的选择，购物中心对百货店的冲击。

1. 购物中心对百货店会有冲击，但不会那么快到。在欧美市场，单纯的百货经营得也不错，还有扩张的空间。

2. 中国百货业态平衡布臵，不突出品牌，而是强调购物便利性。购物中心更适合对品牌认可度高的消费者，各有各的优势。城市化进程会使品牌认识有所变化，在城市化进程未完成前，百货业态店仍有生命力。

3. 目前在三线城市做购物中心要谨慎，四线城市还没有成功案例。

六、区域密集的优势。

1. 顾客对银泰店的认知，品牌效应。

2. 面对供应商在扣点上的议价能力。

3. 同城后台团队部门整合。

4. 加强竞争能力，同城不同店差异化定位。

七、门店调研情况。

1.武林店：1998年11月16日开业，地下1层，地上9层，建筑面积4.2万平米，经营面积3.4万平米，单层面积3000多平方米，是银泰体系内的一家旗舰店。

截至11月12日，今年销售额同比增长17%（根据公告：前三季度痛的症状同店增长17.6%），预计今年销售额将突破30亿元，综合毛利率23%左右。

2.西湖店：08年4月30日开业，该店分为A区和B区，A区1-5楼（地下1-2楼），B区1-3楼（4楼以上是政府办公）。总建筑面积8万平方米，经营面积5.6万平方米。08年收购政府烂尾楼后改造（银泰与另一股东各占50%股权）。

2011年预计收入12亿元（含税），净利润1亿元，预期未来几年的同店销售增长能在20%以上。整体扣点率18%，门店员工共320人，人工费用约1500万元，水电费2000多万，广告费1000多万，折旧摊销1800多万。

3.庆春店：09年10月30日正式营业，总建筑面积为7万多平方米，实际经营面积不到5万平方米，租赁配套餐饮面积在1.5万平方米左右，共有5百多个品牌。

8-10月份同店增速有所放缓，不到40%，低于上半年53%同店销售增长。预计今年全年收入预计达6.8亿元，平均扣点率在18.5-19%，未来有向上的趋势。

门店为租赁店，租金不到2500万（租赁20年，3年递增，今年是第三年，预计租金上涨幅度会小于5%），人工成本不到1500万，租金收入在1400万左右。