印度尼西亚明古鲁:投资旅游地产正当时

　　《理财周刊》：

　　文/本刊记者 甄爱军

　　游离在调控政策之外的旅游地产，极有可能会成为投资者关注的下一个热点。

　　旅游业已被确立为国家的战略性支柱产业，可以预见在未来相当长的一段时间内，旅游业将迎来其发展美好时光。在这样的大背景下，与之关联程度极高的旅游地产肯定会步入发展黄金时期。这意味着，投资者可以从中觅得很多的投资机会。

　　近日，上海宣布将建成亚太邮轮中心。其实，这只是上海建设世界著名旅游城市目标的一个组成部分。据了解，旅游业已被确立为上海战略性支柱产业，根据上海“十二五”规划，包括迪斯尼、华侨城二期项目在内，共有13个旅游项目进入“十二五”重点建设项目清单，总投资达到400亿元，这是上海在世博会后对旅游项目投资的最大手笔。

　　上海建设国际旅游城市的努力，也是我国当前旅游城市建设的缩影。除了上海之外，目前包括江苏、重庆、海南、湖南等在内的27个省市都已纷纷提出建设“旅游城市”和“旅游强省”的口号。

　　洲联集团?五合智库总经理邹毅表示，国际惯例表明，一国人均GDP达到5000美元，就进入国内高级旅游和国际旅游的快速增长期，旅游形态也将由观光旅游升级为休闲旅游和度假旅游。预计中国人均GDP将于2012年超过5000美元，旅游业发展与升级进程将进一步加快。

　　在这样的转变中，旅游地产行业必将受益。据了解，目前已有先知先觉的开发商开始大手笔投资旅游地产。在旅游地产相对比较集中的海南，早已经能够见到万科、鲁能、保利地产(600048,股吧)、富力等知名开发商的身影。同时，自去年下半年以来，国内标杆企业也开始陆续在全国范围内布局旅游地产，如万达集团斥巨资在长白山等地投资多个旅游度假区项目，龙湖地产也不断在烟台、玉溪等地拿地，打造旅游地产项目。

　　“双高”人士可先行

　　有专家表示，现阶段旅游也正处于转型时期，由于政策上的准备、金融上的跟进和市场的培育都还远远不够，风险相对较大，因而这类物业目前更适合高收入和追求高品质生活的“双高”人士投资。

　　目前旅游产业所面临最大的问题就是由观光型向休闲度假型的转变尚未完全启动。邹毅和他的研究团队通过观察最近十年来我国人均旅游消费支出状况发现，其长期低位徘徊且增长乏力。数据表明，2000年每人次旅游花费为426元，到2010年为600元，增长41%，而同期通货膨胀率以CPI计算约为24%。这表明我国游客每人次旅游花费经通货膨胀调整后，在2000至2010这10年内每人次旅游消费增长仅17%。而我国城镇居民人均消费支出，仅2008年就比2000年增长了1.25倍，可见旅游消费并未随着居民消费支出的增加而同比例增加。邹毅说：“在这种情况下，市场上会大量充斥着低端旅游产品，从而让高品质的旅游产品面临着狭小的生存空间，消费者会将其作为奢侈品对待，这对旅游业的升级极为不利。”

　　在这种情况下，对于资金实力一般、抗风性能力较弱的投资者来说，其潜在的风险而带来的危害性会更大。因此专家认为对于实力一般的投资者而言，在现阶段尽量多看少动，在没有把握的情况下，不要轻举妄动。

　　但对于“双高”人士而言，则是另外一码事。易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理周建成博士表示，相对来说，这类人士收入水平较高，因此有多余的资金用于别的投资。而与此同时，旅游地产项目在具备投资属性的前提下，它的使用功能也能体现出来，符合这类人群的需求。

　　还有一点毋庸置疑，大力发展旅游地产，其实也比较符合当前市场形势。旅游地产并不会挤占住宅的资源，因此在住宅投资受到抑制的前提下，它的存在，为社会闲散资金找到了投资去处，能够在一定程度上缓解其对房地产市场造成的压力。

　　学会选择是关键

　　对于投资者而言，选择到具有投资价值的物业，是实现投资收益最大化的一条重要途径。那么，旅游地产的投资价值主要体现在哪些方面呢？

　　据了解，周建成指出，目前市场较为常见的旅游地产项目主要包括产权酒店、商铺、星级酒店、度假村、别墅、公寓等，都可用于投资。但需要当心的是，旅游地产有其独特的属性，而目前市场各类产品鱼龙混杂，如果要找到真正具有投资价值的物业，得学会选择。

　　首选是与稀缺旅游资源的契合程度高低。一般情况下，旅游度假产品所处的地块，往往具有较强的自然景观价值或人文价值，稀缺性突出，尤其是那些地处世界自然遗产或人文遗产的名山大川或沿海景区，更是弥足珍稀，这些区域都有升值潜力。

　　这里还需提醒的是，有不少项目是以旅游地产之名，行房产开发之事，其主要特点就是借助旅游地产的名声，实质上却是大量开发房地产，实为“伪旅游地产”。这类产品由于缺乏长期的经营规划，开发商也仅仅只想靠开发获取利润，因而后期经营管理将会遭遇诸多问题，这对投资者来说，会面临不小的风险。

　　其次就是选择休闲度假型产品。虽然目前我国观光型旅游仍然占据很大的份额，但是不可否认的是，休闲度假旅游产业是未来发展的趋势，不可逆转。因而在现阶段，选择与之相适应的物业，其升值潜力肯定会更大。

　　休闲度假区有个比较明显的特征，就是能够“留得住人”。邹毅表示，根据海外地区的经验，一般会免费开放标志性建筑、博物馆等，最大限度地延长游客滞留时间，从而带动整个旅游产业链上的其他行业发展。他山之石，可以攻玉，投资者不妨把当地公共资源的开放程度来作为考察对象，并根据其“留人”能力的高低来确定投资价值的大小。

　　另外，对于开发商和经营管理机构的选择也很重要。旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。对于资金实力有限的开发商而言，显然难以胜任。对于经营管理机构而言，当然必须是具有丰富运营管理经验，拥有核心竞争力，具有成功的案例，这样才能让旅游地产的价值发挥到最大，而物业也才能随之升值。