万马奔腾新能源:北京宋庄画家李玉兰与马海涛买卖合同纠纷案

京市通州区人民法院审理李玉兰与马海涛买卖合同纠纷案民事判决书

（2008）通民初字第02041号

发布时间：2008-10-22

原告李玉兰，女，汉族。

委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。

委托代理人王立则，男，汉族。

被告马海涛，男，汉族。

委托代理人董秀梅（马海涛之妻），汉族。

原告李玉兰与被告马海涛一般买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则，被告马海涛的委托代理人董秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李玉兰诉称：2002年7月1日，我与被告马海涛签订了房屋买卖协议，约定由我购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45 000元。2006年12月，马海涛向贵院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，我向马海涛返还房屋，马海涛向我支付房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对我的信赖利益损失进行赔偿。现诉至法院要求被告马海涛赔偿我经济补偿金480 000元，并负担本案诉讼费用。

被告马海涛辩称：原告李玉兰要求赔偿信赖利益损失的诉讼请求违背事实和法理，不利于维护法律的权威及国家土地政策的落实，双方签订的房屋买卖协议已经二审判决确定无效，根据国家相关文件规定居民不能购买农村房屋，农民只能拥有一处宅基地，我不应该承担赔偿责任，不同意原告李玉兰的诉讼请求。

经审理查明：2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋。后李玉兰对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房。后马海涛诉至我院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。经北京市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。

另查，经原告李玉兰申请，2008年4月8日，经本院委托，北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为 264 700元。

上述事实，有房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、房地产评估报告、鉴定费票据、（2007）二中民终字第13692号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。

本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，就本案而言，对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

评估费三千元，由原告李玉兰负担一千五百元（已交纳）；由被告马海涛负担一千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。

案件受理费八千五百元，由原告李玉兰负担四千四百九十四元（已交纳四千二百五十元，其余二百四十四元于于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告马海涛负担四千零六元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 长 陈 汉 东

代理审判员 张 连 峰

代理审判员 奉 一 兵

二○○八年十 月 二十 日

书 记 员 陶 希

覃长秀与骆列房屋买卖合同纠纷案

湖南省张家界市中级人民法院民事判决书(2001)张民终字第155号

上诉人 (原审被告) 覃长秀，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利县零阳镇鲤鱼桥居委会五组。

被上诉人(原审原告)骆列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利县医疗器械修配所职工，住慈利县零阳镇鲤鱼桥居委会。

上诉人覃长秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服慈利县人民法院(2001)慈民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人覃长秀、被上诉人骆列到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。

原判认定，一九九九年二月二十日，当事人双方协商达成房屋买卖协议：覃长秀将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆列，自签字之日起被告暂住一年。协议签订后骆列当天付给现金四万元。二000年四月二十七日，骆列母亲邓春桃以借款名义从覃长秀手里拿回现金三万元，并约定在被告修屋时偿还，实际上骆列给覃长秀的购房款仅为一万元。二000年二月覃长秀暂住到期后，因无钱建房未搬出，因而双方未实际交付房屋和办理有关过户手续。二000年七月，覃长秀又将该宗房屋卖与他人。骆列遂要求被告返还余款一万元。但覃长秀以骆列违约拒付。原判认为，当事人双方虽签有房屋买卖协议，但未办理过户登记手续，且该房屋亦未实际交付，故房屋买卖协议无效。覃长秀所取得的购房款依法应予返还。覃长秀辩称骆列有违约行为，巳付的一万元购房款属违约金不予返还的理由，与事实不符。在本案中双方均有违约行为，故各自应承担相应的责任。据此依据<<中华人民共和国合同法>>第四十四条、五十八条的规定，判决覃长秀返还骆列购房款一万元。宣判后，覃长秀不服，以本案属骆列单方违约，一万元违约金应予保护等理由，向本院提起上诉，请求改判。被上诉人骆列没有提交答辩状，其在庭审中辩称，他母亲从覃长秀手里拿到的三万元系借款，自己没有违约行为。原审判决认定事实清楚，处理正确。

经审理查明，一九九九年二月二十日，上诉人覃长秀与被上诉人骆列经过协商签订了一份“房地产买卖协议”，约定：覃长秀将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆列，自签字之日起骆列自愿让覃长秀暂住一年，骆列分两期付款：签订协议时即付款四万元，余款在覃长秀让出房屋后付清。协议还规定一方违约应向对方承担违约金一万元和有关法律责任。协议签订的当天骆列付款四万元。但一九九九年四月二十七日骆列母亲邓春桃又以借款名义从覃长秀手里拿回现金三万元，实际上骆列给覃长秀的购房款仅为一万元。二000年二月覃长秀暂住到期后，骆列也未要求交付房屋或办理房屋过户手续。二000年七月，覃长秀在征得被上诉方的同意后将该宗房屋卖与他人。骆列遂要求被告返还余下的购房款一万元。但覃长秀以骆列违约，一万元是其应得的违约金而拒绝返还。

本院认为，本案当事人争议的房屋买卖协议是双方意思表示一致的行为，内容真实合法。房屋产权过户登记与合同法第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续是两个不同性质的问题。法律及行政法规没有规定、当事人自己也未约定本案涉及的私有房屋的买卖应当办理批准、登记手续才生效。该房屋买卖协议自双方当事人达成合意时即生效。产权过户登记是合同生效后的事情，是房屋所有权转移的必要条件，而非房屋买卖合同生效的必要条件。且合同法第四十四条规定的合同生效条件与合同法第五十二条规定的合同因违反法律行政法规而致无效也是两回事。原判以没有办理过户登记手续，房屋未实际交付为由，并依据合同法第四十四条的规定认定双方的房屋买卖协议无效，属适用法律错误。被上诉人骆列依约应在签约当天交付购房款四万元，骆虽然按期履行了该义务，但两个月后又取回了三万元，实际上没有如数交付房款，巳经构成违约。被上诉人辩称此三万元系其母从上诉人处取得的借款，经查，与被上诉人在原审诉状中承认的“大约四月份，我因开店急需，从被告手中借回三万元”的事实和被上诉人只要上诉人退回一万元而不是四万元的事实不符。事实说明骆列对其母以借款名义收回房款的行为是认可的。上诉人覃长秀因被上诉人没有交付购房款，在征求被上诉方的意见后将房屋卖与他人并不构成违约。原审判决既认定合同无效，又认定双方均有违约行为，这是自相矛盾的。上诉人覃长秀以本案属骆列单方违约，一万元违约金应予保护的上诉理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项和《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条第一款的规定，判决如下：

一、撤销慈利县人民法院(2001)慈民初字第404号民事判决；

二、 驳回原审原告骆列的诉讼请求。

本案一审诉讼费六百元、二审案件受理费四百元均由骆列承担。

本判决为终审判决。

台胞肖家兴诉代理人肖新仁将代买的房屋登记为已有无效归还房产案

【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所

原告：肖家兴，男，７６岁，原籍江西省上高县人，现住台湾省桃园市中山东路１２４号。

被告：肖新仁，男，４７岁，江西省上高县酒厂职工，住该县敖阳镇建筑公司宿舍。 

原告肖家兴与被告肖新仁系叔侄关系。１９４７年，肖家兴随军去台湾，女儿肖正妹留在大陆。１９８８年，肖家兴与侄子及女儿取得联系。１９８９年８月，肖家兴从台湾回上高探亲，住在被告肖新仁家，受到被告的热情款待，逐产生回上高定居的想法。探亲期间，肖家兴口头委托肖新仁在县城帮其联系购买一套住房。过了几天，肖新仁很快便联系到一幢座落在县城敖阳镇敖山村面积为１２４．２１平方米的二层楼房要卖。原告肖家兴到实地看好房屋并与房主付长根夫妇谈妥价格后，交给被告肖新仁面值１００美元的美金３７张（按当时１００∶５５０比率折合人民币２０３５０元）作为房款，因假期已到，便回台湾去了。

１９８９年８月１８日，由肖新仁代肖家兴与房主付长根签订了买卖房屋契约，契约内容为：“卖房人付长根将座落在县城敖阳镇敖山村所有新房卖给上高酒厂肖家兴，经双方议定房屋折价为１８０００元整，此房要缴一切款项应由买房人负责，卖房人概不负责，恐后无凭，立字为证。”１９８９年１１月２０日，肖新仁写信给在台湾的肖家兴，表示“房屋一定会保管好”，并指出：“你上次拿给付房价的美元中有两张是１０元的”。

１９９０年，被告肖新仁为了将该房屋占为己有，背着肖家兴，在上述买卖房屋契约的买房人“肖家兴”的后面擅自添加了自己的名字；接着，又与房主付长根之妻卢雪梅私下签订了一份房屋转让契约，将房价改为１３０００元，买房人写为“肖新仁”，但时间仍为１９８９年８月１８日，并凭借这一份转让契约于１９９０年９月１０日到上高县房产管理部门办理了“房屋所有权证”。１９９３年１２月，肖家兴回上高定居的申请得到了有关部门的批准，肖家兴向肖新仁索要买房契约和房产证，但肖新仁借故没有拿给他。１９９５年春节，肖家兴回上高探亲期间，要其女儿肖正妹搬进购买的房屋内居住，肖新仁则以该房屋是他购买的为理由，阻止肖正妹搬进该房居住，双方由此发生了纠纷。

１９９５年２月１８日，肖家兴向江西省上高县人民法院起诉，要求法院判令被告肖新仁归还其购买的房屋。根据最高人民法院的有关规定，上高县人民法院将该案移送宜春地区中级人民法院审理。 被告肖新仁辩称：该房屋是我一手经办购买的，并有我的签名和政府有关部门颁发的房屋所有权证，该房屋应属于我。

【审判】

宜春地区中级人民法院经审理认为：原告肖家兴于１９８９年８月在上高探亲期间，委托被告肖新仁与房主付长根签订的买卖房屋契约合法有效。肖新仁未经肖家兴本人同意，在买卖房屋契约上的“肖家兴”名字后面写上自己的名字，是错误的，肖新仁对该房屋不享有产权。肖新仁与卢雪梅签订的房屋转让契约不符合我国法律和有关规定，该房屋转让契约应为无效，肖新仁用房屋转让契约向上高县房产管理部门办理的房屋产权证亦是无效的。肖家兴向人民法院起诉要求肖新仁归还房屋的理由正当，并有证据材料证实，符合我国法律规定，应予支持。为了保护台湾同胞在大陆的合法权益，该院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、第（五）项、第（七）项和第六十五条、第七十五条之规定，于１９９５年１２月１７日判决如下： 一、座落在上高县敖阳镇敖山村２１１号上、下两层面积为１２４．２１平方米的房屋一套归原告肖家兴所有。 二、被告肖新仁于１９９０年９月１０日领取的上府房证字第４７７６号房屋所有权证无效。 诉讼费９００元由被告肖新仁承担。 判决宣判后，被告肖新仁在法定期限内没有提起上诉，判决发生法律效力。

【评析】

本案是一起涉及台胞的房屋产权纠纷案件。过去，人民法院审理的涉及台胞的房屋产权纠纷案件，大多是土改遗贸的房屋确权纠纷。近年来，随着改革开放的深入，台胞来大陆投资经商、定居、结婚成家的越来越多，在大陆形成的财产也越来越多。如何依法保护台胞在大陆的财产所有权及其他合法权益，是人民法院的一项重要任务，对于创造良好的投资环境，促进祖国统一都具有重要意义。 本案就是属于后一种情况产生的房屋产权纠纷。本案的被告肖新仁忘恩负义，贪财绝情，全然不顾自己与原告的亲情关系，采取各种卑劣手段，公然把本属于肖家兴的房屋占为已有，于法、于理、于情都是不相容的。原告肖家兴主张该房屋产权属于自己，既有大量的文字材料佐证，又有证人证言证实，事实清楚，证据充分。为此，宜春地区中级人民法院依法判决房屋归原告肖家兴所有，被告领取的房产证无效，并判处诉讼费全部由被告承担，是完全正确的。判决后被告没有上诉，正说明他贪图不义之财心虚胆怯，这种违背法律的不道德行为理应受到法律的制裁。

涉台案件的处理，应当适用中华人民共和国法律，这是国家主权原则的体现。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十九条的规定，因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖；同时，根据最高人民法院１９９３年３月２４日批复同意的“江西省高级人民法院关于中、高级人民法院一审民事案件级别管辖的意见”第一条第（２）项关于“中级人民法院审理涉港、澳、台一审民事案件”的规定，本案由上高县人民法院移送宜春地区中级人民法院作一审受理，是符合有关法律规定和司法解释的。 本案的不足之外，是该院没有对肖新仁及卖房人之妻卢雪梅的恶意串通损害他人利益，并以合法形式掩盖非法目的的严重侵权行为作出处罚，正确运用法律制裁违法民事行为的力度似嫌不够。另外，被告与案外人卢雪梅恶意串通，以隐瞒买卖的真实情况，另办理买卖手续的所谓“合法形式”，骗取了政府的产权登记，以掩盖其侵夺他人应得之房产的非法目的，依民法通则第五十八条第一款第（四）、（七）项规定认定其行为性质即可，不用同时还适用该条该款第（五）项“违反法律或者社会公共利益”的规定。因为，签订房屋买卖契约的行为，本身并不是法律禁止或者有悖社会公共利益的行为。

何宪文诉王庚纪、王素英房屋买卖纠纷案

【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所

　　原告：何宪文，男，８２岁，住陕西省西安市西关正街３１７号。

　　被告：王庚纪，男，５６岁，住西安市环城南路西段４３号。

　　被告：王素英，女，５６岁，系王庚纪之妻，住同上。

　　西安市西关正街３１７号（原为３２１号）院内８间私房，系王庚纪继承的遗产。１９７４年２月１日，经中人王盛林（王庚纪之姐夫）、何宪禄（何宪文之弟）说合，王庚纪执笔写契，自愿将该８间私房以１６００元卖给何宪文和于文珍两家。其中，何宪文出资１０００元，购买北厦房３间、南鞍房１间；于文珍出资６００元，购买东、西厦房各两间。契约签订后，何宪文、于文珍当即向王庚纪夫妇交清了房款。随后，王庚纪将北厦房３间腾交给何宪文，将西厦房两间腾交给于文珍。南鞍房一间、东厦房两间，因王庚纪已出租给他人居住而未能腾交。自房屋出卖时起，至１９８１年止，南鞍房１间的房租，一直由王庚纪收取后转交给何宪文，除去修房费用１９４．５６元外，何宪文共收得该房房租１６５．４４元。

　　１９７９年，王庚纪、何宪文、于文珍三方曾到房管部门办理房屋产权过户手续，因承租人提出优先购买问题而未办成。１９８１年２月，三方又协商办理房屋买卖过户手续，王庚纪向何宪文、于文珍各收取２００元作为托人办理过户手续的费用。王庚纪将此费用作为“补差房价款”，写入三方未签字的另一契约中，将原契约中１６００元买８间房改为２０００元买８间房，契约日期写为１９７４年２月１０日，并写明此约经三方盖章后即为有效，在此之前所签订的契约、协议等均作废。但此次仍未办成房屋过户手续，各自也未退款和退房。１９８６年１１月，于文珍见东厦房腾交不出来，便放弃东厦房两间的购买权，也未让王庚纪退款，以原付给王庚纪的８００元购买了西厦房两间，双方同去房管部门办理了房屋买卖产权过户手续。此后，王庚纪与何宪文协商，何宪文也放弃了南鞍房１间的购买权，双方于１９８７年１０月２９日又签订了一份房屋买卖协议。协议写明：王庚纪以９００元将北厦房３间卖给何宪文，正式盖章后，以前双方签订的任何契约、协议均作废，以此协议为准。双方盖章后，王庚纪退还何宪文３００元。１９８８年１月，双方填写了《西安市房屋产权证移转过户申请书》，再次到房管部门办理过户手续。但在办理过户手续时，王庚纪得知１９８７年西安市有个新的私房买卖价格规定，便提出房价太低，拒不交出房产证，致使未能办成过户手续。为此，何宪文与王庚纪发生纠纷，何宪文向西安市房地产管理局房产综合服务所申请解决房屋买卖过户问题。该所于１９８８年１０月１５日召集双方当事人调解，认为双方争议之房已于１９７４年立契出卖，当时房、款两清，何宪文居住管理达１４年之久，该买卖关系有效。买卖是在１９７４年成交的，应按１９７４年西安市执行的私房买卖价格标准评定房价。当时，双方当事人均表示同意。１０月２２日，该所派人评估了房价，但王庚纪、王素英又反悔，要求按１９８７年的标准计价，否则，不予出卖。该所就此作出处理决定：维持原１９７４年双方议定的价格不变。王庚纪不服，向西安市房地产局房产仲裁委员会申请处理。１９８９年３月２５日，该仲裁委员会作出裁决：双方买卖的房屋应按现行价格议定。本裁决生效后一个月内，双方当事人到市房地局综合服务所办理买卖移转过户手续。

　　何宪文对此裁决不服，于１９８９年４月向西安市莲湖区人民法院起诉，要求王庚纪按原定契约办理房屋买卖的过户手续。王庚纪、王素英辩称：原定的房屋买卖契约违反法律和有关房管政策规定，房屋价格偏低，显失公平；现子女长大，住房困难。故要求确认该房屋买卖无效，退还购房款收回房屋自用。

　　【审判】

　　莲湖区人民法院受理案件后，邀请有关部门对双方买卖的北厦房３间进行了评价，按现行价格评定为２９７２．３４元。

　　莲湖区人民法院审理认为：双方于１９７４年立写的房屋买卖契约，虽系双方自愿，但内容有不合法部分；１９８７年立写的契约，是对原契约的补充和完善，标志了第一次契约的废止。因双方买卖３间北厦房的行为在１９８７年４月１日西安市人民政府公布的调整城市私房租金、买卖价格通知之后，故应按此规定评定买卖价格。何宪文要求按原契约办理过户手续的理由不足。王庚纪是房产所有人，两次立写房屋买卖契约均系自愿，不存在失误问题。王素英以其是房产共有人提出异议，是可以的，但其对买卖的全过程都知道，当时并未提出反对意见，且已将３间房屋交付何宪文多年。故王庚纪、王素英夫妇反悔的理由与法律及有关政策相悖，碍难支持。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第２０条及有关民事法律政策的规定，该院于１９９０年２月１３日判决：双方买卖３间北厦房的关系成立，房屋价款为２９７２．３４元，减去何宪文已付的９００元，何宪文应再付王庚纪２０７２．３４元。判决后双方应立即持判决书去房管部门办理交款及房屋产权证过户手续。

　　双方当事人均不服此判决，各以原诉讼理由上诉于西安市中级人民法院。在二审审理中，何宪文坚决要求按双方原议定的价格处理，并要求为其留出出入通道；还提出其已交纳房税、地租费２３６．５６元，维修房屋已花费１０００元左右。王庚纪坚决要求收回房屋，并要求何宪文将在院内搭建的违章建筑一并拆除。

　　西安市中级人民法院审理认为：双方于１９７４年订立房屋买卖契约后，一直未办理产权过户手续，至１９８７年１０月双方另立契约，原契约已经自行废止。后一契约，因价格显失公平，现王庚纪、王素英要求撤销，与法不悖，应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定，于１９９１年２月２２日判决：一、撤销一审判决；二、何宪文与王庚纪房屋买卖关系无效；三、何宪文３个月内将西关正街３１７号院北厦房３间腾交王庚纪，何宪文在院内搭建之违章建筑同时拆除；四、王庚纪３个月内退还何宪文房屋价款９００元，同时付给何宪文房税、地租２３６．５６元及房屋维修费１０００元；何宪文同时返还王庚纪房屋租金１６５．４４元。

　　二审判决后，何宪文不服，向西安市中级人民法院申请再审。该院经复查认为：双方于１９７４年所立房屋买卖契约，侵犯了房客在同等条件下的优先购买权，违犯国家房管政策，本院不予认可，是正确的。王庚纪、王素英以房屋买卖价格未经房管机关评定，房屋买卖价格远远低于国家规定的私房买卖价格，显失公平，要求撤销原房屋买卖契约，收回房屋自用，理由正当。本院终审判决房屋买卖无效，并无不当之处。据此，于１９９１年５月９日通知何宪文服判息诉。

　　何宪文仍不服，于１９９１年５月２２日向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院经审查，于１９９１年１１月１９日裁定，决定按审判监督程序予以提审。在此之前，王庚纪于１９９１年６月９日以１３０００元的价款，将诉争的３间北厦房卖给饮食个体户杨平安，并于同年１０月２２日办理了房产过户手续。此后，杨平安拆除了其中两间。

　　陕西省高级人民法院经再审认为：一审法院对双方当事人房屋买卖关系的认定是正确的。双方当事人在１９７４年２月１日签订的契约中自愿约定有买卖价款，并早已于当年交清，房屋亦实际为买受人使用管理多年。该院既已确认双方房屋买卖关系成立，本应以协议约定为据进行判处，但却将当事人自愿约定的９００元房屋价款改为２９７２．３４元，判处不当，应予变更。二审法院的终审判决和驳回通知，认定事实和适用法律均属错误，应予以撤销。王庚纪、王素英本应将原物返还何宪文，但现在其中两间已被拆毁，恢复原状亦不可能，故应折款赔偿。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（三）项，第一百八十二条，第一百八十四条和《中华人民共和国民法通则》第八十五条，第一百三十四条第一款第（七）项以及有关民事法律政策之规定精神，陕西省高级人民法院于１９９１年１２月１２日判决：一、撤销西安市中级人民法院的判决和通知。二、变更莲湖区人民法院判决为：何宪文购买王庚纪在西关正街３１７号院内北厦房３间的买卖关系成立，何宪文持本判决到房管部门办理房屋产权过户手续。三、已被拆毁的房屋，由房管部门进行损失估价（估价费由王庚纪交纳），王庚纪在接到损失估价通知后十日内，按估价金额向何宪文赔偿，被拆毁的房，由何宪文自行修复。

　　再审判决后，何宪文申请执行该判决。陕西省高级人民法院于１９９２年４月１８日裁定：因西安市中级人民法院的终审判决已被撤销，应依法执行回转。案外人杨平安在接到本裁定书之日起十日内，将西关正街３１７号院内北厦房３间返还给何宪文所有。至于杨平安与被申请执行人王庚纪之间的民事权益问题，可另行诉讼。

　　【评析】

　　本案的房屋买卖关系发生于１９７４年。王庚纪将其继承所得的８间房屋，分别出卖给何宪文、于文珍，是其真实意思表示，房价是双方协商所定，符合房屋买卖的实质条件。契约订立后，买方交清了房价款，卖方腾交了房屋，说明买卖双方各自履行了其基本义务。由于房屋买卖须经房管部门办理产权过户手续，房管部门有权审查其买卖行为是否合法。买卖双方去房管部门办理过户手续时，因出卖的房屋中有部分房屋存在有租赁关系，承租人提出优先购买权问题，因而未办成过户手续。此后，由于租赁关系的影响，买方便放弃购买有租赁关系的房屋，并经双方自愿协商议定，于文珍以原付８００元买４间的钱，买了王庚纪的两间房，并办理了产权过户手续；何宪文由原付１２００元买４间房改为付９００元买３间房，双方并填写了产权过户申请书，同去办理产权过户手续。上述事实说明，买卖双方自１９７４年订立房屋买卖契约并各自履行了买卖行为的交付义务后，对办理过户手续中所存在的妨碍，双方通过放弃买卖有租赁关系的房屋而排除了妨碍。只买卖没有租赁关系的房屋，这是双方根据实际情况对１９７４年所订立的房屋买卖契约的修订，是１９７４年契约的继续。正因为如此，在排除了办理过户手续的妨碍之后，于文珍和王庚纪得以顺利地办理了产权过户手续。何宪文和王庚纪的买卖行为中，也已不存在任何违法因素，出卖方有义务交出原房屋产权证和办理产权过户手续。

　　但是，王庚纪在同何宪文办理过户手续时，得知有新的私房买卖价格的规定，便以原订房价太低，显失公平为理由，拒不交出房产证，致使未能办成过户手续。经房管部门首次处理，认为买卖是在１９７４年成交的，应按当时的房价评定，应维持当时双方议定的价格不变。后又经房管部门仲裁委员会裁决，双方买卖关系成立，但房价应按现行房价评定。这些事实仍然说明，该买卖关系是成立的。随后，一审法院确认王庚纪对房屋买卖关系反悔没有道理，该买卖关系成立；但房价应按现行房价评定。二审法院以价格显失公平为理由，认为何宪文与王庚纪的买卖关系无效。省院再审判决维持了一审判决关于双方买卖关系有效的处理，但改判应以原契约约定的房价为准，不应按现行房价处理。这些事实说明，何宪文与王庚纪的房屋买卖关系中的房价问题，已成为主要矛盾。

　　私房买卖，价格可以由当事人双方参考政府所规定的价格标准，协商确定。所以，在当事人双方自愿协商确定了买卖价格并已实际履行的情况下，一方以买卖成交后的价格标准或者市场价格为据，认为双方原买卖关系的价格偏低，显失公平，是没有道理的，不能支持。本案房屋买卖价款，是由当事人自愿约定的，并在１９７４年就已经交清。该房未能及时办好产权过户手续，其责任在王庚纪，系因其在出卖有租赁关系的房屋时，没有认真履行对承租人优先购买权的义务。在此障碍消除后，双方按实际所买卖的房屋，对原已交清的房屋价款进行了找补，且已履行完毕，房屋已不再存在腾交问题。此后，王庚纪再提出房价问题，并以此为理由要求确认房屋买卖关系无效，是没有法律根据的。省院再审判决的处理是正确的。

　　本案由于再审判决撤销了二审判决，因此发生执行回转的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条规定：“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”根据此规定，在发生执行回转情况下，凡是在原判决、裁定和其他法律文书被撤销以前，取得该裁决所涉及的财产的人，不论是案件当事人，还是案件以外的人，都有返还该财产的义务；如拒不返还，将被强制执行。至于取得财产的人的实体权利是否受到损害，或者是否应受到保护，不是执行回转程序予以解决的问题。取得财产的人如果是原案执行权利主体以外的人，可以通过另行诉讼的办法，向原案执行权利主体追诉，以保护自己的实体权利。本案省院在执行回转时，裁定案外人杨平安返还房屋，杨平安与王庚纪的权益问题，可另行提起诉讼。这种作法是正确的。