偶看新闻get to realize:宝龙商业地产扩张激进 “快产快销”模式困局待解
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/05 20:04:12
宝龙商业地产扩张激进 “快产快销”模式困局待解
http://www.winshang.com 赢商新闻 2011年11月29日22:03 核心提示：素有“小万达”之称的宝龙地产上市以来扩张迅猛，但调控形势下地产市场的急剧降温，对建立在以售养租、快产快销以及扩大杠杆基础上的“宝龙模式”提出了严峻挑战，今年的百亿销售目标基本无望。与万达不同的是，宝龙地产由于战略布局多在二三线城市，对住宅销售的考验更加严峻。一石激起千层浪，一份追加股权质押的公告让宝龙地产的资金链成为市场瞩目的焦点。
11月21日，针对国内媒体对宝龙地产控股有限公司（宝龙地产，1238.HK）折价抵押股权的报道，宝龙地产执行总裁许华芳表示公司既未贱卖资产，也无还款压力，许氏家族动用自己的资源支持上市公司是对企业有信心的表现。
素有“小万达”之称的宝龙地产上市以来扩张迅猛，但调控形势下地产市场的急剧降温，对建立在以售养租、快产快销以及扩大杠杆基础上的“宝龙模式”提出了严峻挑战，今年的百亿销售目标基本无望。
少帅许华芳能否成功带领宝龙地产走出困局？
财务风险
争议的焦点源于今年9月8日，宝龙地产向中国人寿信托发行了10亿港元2014年到期的优先票据，年利率为13.8%，并由董事局主席许健康提供其所持上市公司19.66%的股份作为抵押品。
而到了11月15日，宝龙地产再次公告称，公司又向票据持有人代理方香港上海汇丰有限公司追加质押了10.58%的上市公司股份，至此，许氏家族已经将持有的宝龙地产30.24%股份抵押出去。
根据宝龙地产的股价计算，上述质押股权目前对应的市值大概在12.3亿港元左右，获得的实际资金规模是9.95亿港元，质押率（融资额/质押股票市值）达到了80.9%。
“这个质押融资比率并不低，国内很多上市公司的质押率甚至不高于50%，即使是一些蓝筹公司也未必能达到这么高。”一位信托人士告诉记者。
尽管如此，但追加质押股权本身也引起了市场的疑虑，因为这在一定程度上意味着票据购买者对宝龙地产偿债的信心不足。加上一年内两次发票据融资以及本次融资13.8%的高成本，不禁让人质疑宝龙地产的资金链是否吃紧。
“我们的经营一向稳健，并没有任何财务和还款方面的压力。”许华芳对此表示。
但事实是否如此？宝龙地产中报显示，由于大举扩张和借债，公司净负债率已由年初的20%增加到目前的46%。公司上半年的经营性现金流为-20.02亿元，短期借贷加上一年内到期的非流动负债达到23亿元，全年还有未付土地款23亿元，而账面现金及等价物仅有13亿元，这一数字在年初还有27亿元。
模式拷问
宝龙地产的模式与万达集团相似，都是以城市综合体为主，并通过前期约40%体量的住宅和非核心商铺的出售迅速回流资金，以支撑和平衡商业部分的经营。但随着商业地产的逐渐成熟，宝龙地产近年开始谋求加大自持商业的比例。
公司副总裁黄永华曾表示，自持商业项目占整体商业地产项目的比重将会超过60%。
“自持物业的资金沉淀惊 一石激起千层浪，一份追加股权质押的公告让宝龙地产的资金链成为市场瞩目的焦点。 11月21日，针对国内媒体对宝龙地产控股有限公司（宝龙地产，1238.HK）折价抵押股权的报道，宝龙地产执行总裁许华芳表示公司既未贱卖资产，也无还款压力，许氏家族动用自己的资源支持上市公司是对企业有信心的表现。 素有“小万达”之称的宝龙地产上市以来扩张迅猛，但调控形势下地产市场的急剧降温，对建立在以售养租、快产快销以及扩大杠杆基础上的“宝龙模式”提出了严峻挑战，今年的百亿销售目标基本无望。 少帅许华芳能否成功带领宝龙地产走出困局？ 财务风险 争议的焦点源于今年9月8日，宝龙地产向中国人寿信托发行了10亿港元2014年到期的优先票据，年利率为13.8%，并由董事局主席许健康提供其所持上市公司19.66%的股份作为抵押品。 而到了11月15日，宝龙地产再次公告称，公司又向票据持有人代理方香港上海汇丰有限公司追加质押了10.58%的上市公司股份，至此，许氏家族已经将持有的宝龙地产30.24%股份抵押出去。 根据宝龙地产的股价计算，上述质押股权目前对应的市值大概在12.3亿港元左右，获得的实际资金规模是9.95亿港元，质押率（融资额/质押股票市值）达到了80.9%。 “这个质押融资比率并不低，国内很多上市公司的质押率甚至不高于50%，即使是一些蓝筹公司也未必能达到这么高。”一位信托人士告诉记者。 尽管如此，但追加质押股权本身也引起了市场的疑虑，因为这在一定程度上意味着票据购买者对宝龙地产偿债的信心不足。加上一年内两次发票据融资以及本次融资13.8%的高成本，不禁让人质疑宝龙地产的资金链是否吃紧。 “我们的经营一向稳健，并没有任何财务和还款方面的压力。”许华芳对此表示。 但事实是否如此？宝龙地产中报显示，由于大举扩张和借债，公司净负债率已由年初的20%增加到目前的46%。公司上半年的经营性现金流为-20.02亿元，短期借贷加上一年内到期的非流动负债达到23亿元，全年还有未付土地款23亿元，而账面现金及等价物仅有13亿元，这一数字在年初还有27亿元。 模式拷问 宝龙地产的模式与万达集团相似，都是以城市综合体为主，并通过前期约40%体量的住宅和非核心商铺的出售迅速回流资金，以支撑和平衡商业部分的经营。但随着商业地产的逐渐成熟，宝龙地产近年开始谋求加大自持商业的比例。 公司副总裁黄永华曾表示，自持商业项目占整体商业地产项目的比重将会超过60%。 “自持物业的资金沉淀惊人，这就要求宝龙地产必须快字当先，加大住宅销售力度，但这是典型的顺周期扩张模式，一旦行业下行，风险就会凸显出来。”分析人士表示，同时，与万达不同的是，宝龙地产由于战略布局多在二三线城市，对住宅销售的考验更加严峻。 宝龙地产正通过不断缩短项目的开发建设周期，以加快资金的周转率。按照宝龙地产的设想，其理想建设周期是一个项目从拿地到实现首批物业建设，耗时控制在8个月左右。“提前规划、快速动工、迅速销售，是我们的基本调子。”许华芳表示。 宝龙地产在这种“快产快销”的现金流策略下，宣布2011年的销售目标为100亿元。但到10月份，其只完成46亿元的销售额。“我们认为宝龙地产的扩张计划激进，存在较大的执行风险。”标普驻香港企业评级主管李国宜表示。 同时，其中期的项目平均售价也下滑到6934元/平方米，考虑到去年这一指标还在8150元/平方米，年初投资者关系总监梁旭明“平均售价不会比去年的低”的承诺恐怕也难以兑现。 在不利局面下，宝龙地产也出现了人事动荡。10月14日，宝龙地产首席财务官欧阳宝峰因寻求个人事业发展离职。（来自中国房地产报）人，这就要求宝龙地产必须快字当先，加大住宅销售力度，但这是典型的顺周期扩张模式，一旦行业下行，风险就会凸显出来。”分析人士表示，同时万达不同的是，宝龙地产由于战略布局多在二三线城市，对住宅销售的考验更加严峻。宝龙商业地产扩张激进 “快产快销”模式困局待解
http://www.winshang.com 赢商新闻 2011年11月29日22:03 我来说两句 核心提示：素有“小万达”之称的宝龙地产上市以来扩张迅猛，但调控形势下地产市场的急剧降温，对建立在以售养租、快产快销以及扩大杠杆基础上的“宝龙模式”提出了严峻挑战，今年的百亿销售目标基本无望。与万达不同的是，宝龙地产由于战略布局多在二三线城市，对住宅销售的考验更加严峻。
宝龙地产正通过不断缩短项目的开发建设周期，以加快资金的周转率。按照宝龙地产的设想，其理想建设周期是一个项目从拿地到实现首批物业建设，耗时控制在8个月左右。“提前规划、快速动工、迅速销售，是我们的基本调子。”许华芳表示。
宝龙地产在这种“快产快销”的现金流策略下，宣布2011年的销售目标为100亿元。但到10月份，其只完成46亿元的销售额。“我们认为宝龙地产的扩张计划激进，存在较大的执行风险。”标普驻香港企业评级主管李国宜表示。
同时，其中期的项目平均售价也下滑到6934元/平方米，考虑到去年这一指标还在8150元/平方米，年初投资者关系总监梁旭明“平均售价不会比去年的低”的承诺恐怕也难以兑现。
在不利局面下，宝龙地产也出现了人事动荡。10月14日，宝龙地产首席财务官欧阳宝峰因寻求个人事业发展离职。（来自中国房地产报）