农村集体用地建公租房一箭三雕

羊城晚报 20111204期

    　　农村集体建设用地可建公租房，让保障房建设有了保障羊城晚报记者何奔摄（资料图片）

    　　羊城晚报记者赵燕华

    　　■解决公租房土地来源

    　　■让农村建设用地盘活

    　　■让“租房”一族有去处

    　　日前，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》（以下简称新规）正式颁布实施，用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地，但不得用于商品房开发。几天后，广州市住房保障办透露：为鼓励社会力量参与保障房建设，社会力量可利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。这意味着，小产权房仍不能解禁，但广州市企业和社会力量却可通过购买或租借集体建设用地方式，参与公租房等保障房建设。

    　　新规本意：

    　　让农民分享工业化城镇化成果

    　　广州市国土房管局有关负责人接受羊城晚报记者采访时表示，集体建设用地使用权流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等形式。

    　　“该办法的出台，标志着广州市集体建设用地将可以合法化流转，为农村集体建设用地进入市场提供了通道。也就是说用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地。这对于让农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果，提高集体建设用地使用效率具有革命性意义。

    　　同时，有利于增加建设用地的有效供给，缓解国有建设用地供应不足的紧张状况。

    　　如何操作：

    　　是否出让出租农民自己做主

    　　该负责人表示，集体建设用地使用权流转，保留了农民集体土地的所有权，采用出让、出租等方式将建设用地使用权进行流转，挖掘出集体建设用地的巨大价值。

    　　具体操作是，首先，是否出让、出租由农民自己做主。新规明确，集体经济组织要通过成员或成员代表会议，取得2/3以上成员或成员代表同意、进行公示、进行公证后方可取得同意流转书面证明材料。

    　　第二，出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出。

    　　第三，集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。按法定程序决定的收益使用方案，应报镇人民政府（街道办事处）备案。政府不参与收益分配。

    　　另外，为保障集体建设用地的价值，新规明确，集体建设用地使用权出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。该负责人解释，这主要考虑从权属性质、融资功能、市场风险、规划管制、收益等方面来衡量，集体建设用地使用权与国有建设用地使用权的市场价格是有区别的；同时从保障农民合法权益、规范培育集体建设用地流转市场的角度综合评估，按国有土地基准地价的一定比率确定，防止出让价格过低。

    　　好处多多：

    　　解决公租房用地，盘活农村地

    　　值得一提的是，新规明确，集体建设用地用于商品房开发，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。也就是说，“小产权房”仍不能解禁。

    　　不过，利用农村集体用地建设保障房则是允许的。日前，广州市在保障房建设提出了新思路：为鼓励社会力量参与进来，在用地政策方面，广州首次提出，社会力量可利用自有存量建设用地、农村集体建设用地和政府储备土地建设公共租赁住房。社会力量利用政府储备土地建设的公共租赁住房，其建设用地使用权可采取土地公开出租方式取得，其中，出让年限按照30年确定，出租按年收取年租金，以解决建设启动资金问题。

    　　业界人士分析，由于集体建设用地比国有土地价格稍便宜，这将鼓励更多企业通过与村集体合作的方式，建设公租房。

    　　省房协理事赵卓文对此十分看好：“通过公租房这一载体，土地二元制的边界被模糊化。城市周边的农村集体建设用地将可大显身手。政府对这一类用地本来就“爱恨交加”，现在允许其建保障性的公租房。可谓是一箭三雕，既解决了公租房土地来源问题，又让农村建设用地盘活，还让大量“租房”一族有了去处。”赵卓文认为，这一政策颇具实操性，原因在于农村集体建设用地产权属于村集体，几乎等于“零地价”，加上些土建费用，综合成本不到商品房的三分之一，比政府主动开建的公租房至少也要便宜30%-40%。这一类“公租房”具有极大的成本优势，一定会吸引大量社会资金参与。

    　　市民担心：

    　　有人“暗度陈仓”建小产权房

    　　有市民担心，会否导致某些人打着建公租房的旗号，先把地买下来，建好之后又变身商品房销售？

    　　对此，市住房保障办明确表示“不会”。目前市住房保障办正在制定《广州市鼓励企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房的指导意见》，主要从用地、建设、资金和房屋使用等4个方面规范社会力量，尤其是企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房的行为。其中明文规定，为防止变相出售和变相房地产开发，社会力量建设的公共租赁住房只租不售，租金标准按照略低于市场标准计收；用人单位利用自用土地建设的公共租赁住房，只能整体确权，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押。需要整体转让的，须经市住房保障办审核批准，和受让单位签订监管协议、明确准入条件和相关的权利和义务，转让后原公共租赁住房性质不变。

    　　这样，就从根本上给想变相房地产开发的人没有任何钻空子的机会了。

    　　释疑

    　　30年租约期满后可续期

    　　广州规定，农村集体建设用地出让年限按照30年确定，足足比住宅用地性质的70年年限短了一半多，而房屋一般在10来年后就会出现各种毛病，需再次投入资金维修，但二次投入没多久，土地租用期又到了，使得投资建公租房的单位不能不顾虑投入回报的问题。

    　　广州市国土房管局有关人士解释，如果30年满了以后，仍需要公租房的可以进行延期。“目前提出30年租期，主要是缩减启动成本。”他表示，虽然大致多少启动资金就可以自建公租房，目前还没有做具体的核算，要看地块的规模等进行制定。但是这样操作的启动成本可以降低很多，原本70年的商品住宅用地年限缩减到30年，总价就减少了30%～40%，然后还按年进行分摊，成本进一步缩减。

    　　另外，对于租农村集体建设用地建公租房后产权的归属问题，新规明确，集体建设用地因各种原因导致需要收回的，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权流转合同的约定处理或集体建设用地所有权人给予使用权人合理补偿。

    　　数据

    　　中心区有20多平方公里

    　　据初步统计，广州全市范围的农村集体建设用地规模高达500多平方公里（其中包括不能流转的宅基地），中心六区经过合法审批的可流转的农村集体建设用地也有20多平方公里。

    　　调查

    　　广州农村地多出租种菜

    　　日前广州市社科院发布的《广州农村土地流转现状调查及相关建议》结果显示，广州农村土地流转形式多数为出租，且多数为出租给外地人种菜，租金较低，只有每年每亩1200元左右。

    　　结果显示，目前土地流转的形式以土地出租为主，比例为79.6%，其他形式的比例都在5%以下。而土地出租中，又以外地人承租为主，占69.7%；其次为本村人，占18.8%。

    　　据调查，这些土地超过一半用于种菜，占58%；其次用于种花，占14.9%；水产养殖、种果树、种粮的比例皆在5%到8%之间。在有租金收益的303个有效样本中，租金的平均值是1048.16元每亩每年，租金1200元每亩每年的情况较为普遍。