开发地下空间——海派锡安城猜想

    记者 李 磊

    在同济大学地下建筑与工程系的侯学渊看来，位于人民广场城市规划展览馆里的精致沙盘图景，并不是上海的全部未来。

    “你看过《黑客帝国》吧，那个锡安城并不是完全的虚幻。”接受记者采访时，侯不断强调着建设一个“地下上海”的可能性和重要性。

    在他眼中，“锡安城”完全可以并有必要在上海这个远东大都市来个创新翻版。

    沙盘上并没有任何标记显示，一个60万平方米的地下城正在静安寺区域的地表下孕育脉动。而从黄浦区政府处得知，配合建设中的轨道交通M6线、M7线，这座规划商业设施、旅游、休闲、邮局等功能的综合服务场所将于2006年基本建成。

    “呈立体布局，有的地方高达4层。”一位市建委、科委的咨询专家向记者透露。

    地下空间权争议

    今年1月的上海“两会”期间，人大代表朱荣林提出了一号议案，表示立法《上海市地下空间开发利用管理条例》（下简称《条例》）已是时机。有着国务院发展研究中心研究员和上海市府规划专家身份的他，在大量调研的基础上，用半年时间起草了一份囊括7章重要内容的《条例》草稿。

    公开信息显示，上海已开发地下空间面积为440万平方米：有八条越江隧道、两条地铁。还完成了一批具有代表性的地下空间工程，如中心城区的道路（或人行）交通隧道、人民广场、静安寺、徐家汇等地的下沉式地下广场和地下街等。

    据知情人士透露，从现在到2010年，上海地下空间开发利用的重点包括：地铁、越江隧道、地下车库、地下商业街及其步行通道、防洪排涝地下雨水调节池、各类地下能源存储与供给设施、地下体育设施、科研设施、博物馆等。“仅地铁网络就将达311.6公里，负担50％的公交客流量。”

    但是，吸引社会资本进入地下空间开发的前景并不是一马平川。

    上海市城市发展信息研究中心的王健宁告诉记者，关键一点就在于现行的法律法规对于地下空间权并无条款进行明确。“地下空间作为一种资产，无法实行转让、抵押或租赁等，这严重影响着上海市地下空间开发利用的进程。”

    由此，在一号议案的《条例》草稿中，地下建筑物的权属成为最为核心的内容。为使地下物业和普通地上房产一样可以转让、租赁和抵押，朱荣林提出，上海市地下空间资源使用权的取得应通过行政许可和招拍挂两方面。

    于是除了《条例》本身，朱还在议案中详细罗列一系列的配套立法：包括《上海市地下空间资源出让招拍挂管理办法》、《上海市地下空间规划管理办法》、《上海市地下商业街建设管理条例》等。

    但与此同时，法学界出现了争议。据了解，地下空间权作为一种有别于房地产权的所有权，按照物权法定的原则，必须依法设定。但问题随之而来，我国《立法法》规定，涉及民事基本制度只有中央才有专属立法权，地方无权进行相关立法。地下空间权到底是属于一般民事法律规范范畴，还是属于民事的基本制度，至今都没有一个定论。

    从“高度”转向“深度”

    前述知情人士还透露，上海市最近出现的地下空间建设风向，必须放到城建正在执行的“双增双减”背景里去解读。

    所谓“双增双减”，即增加公共绿地、公共活动空间，减少建筑容量、控制高层建筑。以容积率为例，上海正严格执行住宅楼容积率控制在2.5以内、商办楼容积率控制在4.0以内的标准，并专门修改了《上海市城市规划条例》。

    而与容积率过高造成市中心区域热岛效应、破坏采光类似，高层建筑的过多则是破坏了城市天际线并造成地面沉降加快。公开资料显示，自上世纪90年代以来，高层建筑等城市工程项目对中心城区地面沉降的影响上升到约占总体影响的30％，以浦东陆家嘴地区为例，目前年沉降达到1.2至1.5公分，且无减缓趋势。

    复旦大学教授华民从城市可持续发展角度建言，一方面，要坚持“双增双减”，另一方面，像地下空间开发这样的新思路所带出的增量也是值得关注。“像上海市中心这样的寸土寸金的地方，一定要利用好。”

    对此，上海市地铁建设公司总经理五一也是感同身受。

    五一透露，目前上海地下空间的开发深度仅为3～10米，城市地下平均建筑面积比例极低。一方面，是极大的资源浪费；另一方面，很多的开发属于破坏性开发。“一个比较典型的例子，上海近3000幢高层建筑的地下室是很好利用的地下空间，如若能够连接成网则可以发挥巨大的综合效应。但现在的情况是基本上都自身封闭隔离，没有预留连通口，也没有统一的标高控制。”

    而另外一个变量就是上海届时的人口承载。

    从上海市规划部门得到的资料显示，随着中心城区建筑容积率的下降，预计到2020年市中心城人口将减少76万，人口总数将控制到900万以下。而郊区人口将从现在的657万上升到900万左右。“而接下来的15年，是继续高速城市化的15年。不能排除有高于预计的从农产业人口进入上海、北京这样的特大城市。城市土地资源的可持续高效利用是一门大学问。”

    朱荣林最后告诉记者，在以上诸多背景之下，开发利用城市地下空间对于上海具有的战略意义可见一斑。