楚天都市朗园一期价格:王志纲观点：明天的奶酪在哪里？（下）

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王志纲

房地产业

清华总裁班

房产

  金波：我觉得，前一个问题更多地涉及到产业跟地产的关系；后一个话题，还是更多的谈文化。原来提城市化，现在又提城镇化，一字之差，差之千里。过去是让农民进城，现在是要聚集为镇，这对房地产“上山下乡”将是一个巨大的商机，再加上中国休闲时代的大商机，市场潜力很大。关于小城镇的具体建设，实际上我们也做了一些探讨和研究。好，大家自由发言，我觉得这样很好。

  王志纲：我看他们云南，下一步有一个地方也不得了。我指得不是楚雄，而是腾冲。我上次在成都等了五天，本来说成都有飞机直接飞腾冲，但根本就飞不了。从当年的驼峰航线过去，但一下雨就麻烦，高黎贡山一起雾，飞机根本无法降落。那边有个老板，是当地首富，手里有两万亩地，要做一个很大的休闲地产。最后走了很多弯路才找到我们，但是天公不作美，最后看来是有缘无份了，听说那个机场好像是修在高黎贡山上，整个七月份一下雨就过不去。但是，现在我的很多朋友已经到那边去了，回来后都告诉我，是个绝版的地方。

  那边一是温泉，二是火山，第三是气候，第四是文化，第五还有当年留下的很多战争遗迹。我估计下一步呀，腾冲将是一个很好的养老市场和休闲市场，可能是丽江的升级版，而且比丽江还多了一些人文的东西，名副其实的“火山热海，魅力名镇”。这就反映出一个问题，当初的丽江只是一个小小的样板田，下一步将会有强于丽江一百倍、一千倍的休闲平台出来，绝对是一个巨大的市场。据说现在光是高尔夫球场，规划里面就有二十个。世纪金源的黄如论要做五个，然后北京的老板再做两个，我们这边再帮助开发商做七个。二十个球场做好，就可以支撑起十个五星级酒店，再加上火山温泉，全世界的人都跑去洗浴，不得了。所以，下一步腾冲那个地方是很有空间的，现在黄如论已经整了几千亩地，盖的几千套别墅全卖光了。最近，我们在山东也有大项目在做，也是上万亩，就是休闲地产。

  广东深圳学员：王老师，我想问一下，像深圳这样的一线城市的地产发展，下一步的空间在哪里，或者说它应该在哪些方面进行突破，作为我们来说，在这些城市里做事，怎么才能寻找到更多的机会？

  王志纲：在一线城市搞开发，就相当于在给一个美丽的姑娘做首饰的时候，如何打造那颗钻戒，以及脖子上挂的那个“海洋之心”，只有升级才能升值，这是个很大的学问。例如，我们帮助深圳益田集团策划整合的益田假日广场项目，当时我就告诉他们的老板，益田集团在深圳并算不了什么，包括你们做的半岛城邦也只是卖卖房子而已。但是，正因为你们算不了什么，才不会像深圳那些大的开发商那样，萝卜快了不洗泥，你们可以静下心来用三到五年时间，螺蛳壳里做道场，把这个别人啃不下来的益田假日广场好好研究一下，把经络打通，探索一种未来的崭新业态。原来说三年做完的，最后却花了六年，因为它是零碎的四块地，后来把经络一打通，一下子探索出中国首家“国际化体验式购物中心”的新模式，实现了商业与生活的完美融合,益田假日广场也就一举成名了。这不仅提升了整个华侨城商圈的商业价值，而且还开创了一种崭新的商业业态和开发模式，不仅是一个城市综合体，而且成为都市人寻找休闲生活和时尚生活的体验场，成为深圳城市的时尚橱窗。

  通过这个项目的巨大成功，益田算是找到感觉了，知道如何按照我们的药方去抓药了，这下益田又杀进北京来了，马上要跟政府合作，在北京怀柔投几百亿打造一个“东方好莱坞”。起初，政府喊要花几百亿打造一个“东方好莱坞”，把韩三平那些人整过来，可他们除了电影，连房子都不会盖，怎么会整这些名堂呢？所以，这个时候这帮人玩不动了，怀柔感到压力很大，因为北京人玩这些东西并不在行。最后就找到了益田，因为他们能够把一个旅店变成一种产品，把一种产品变成一种生活，把一种生活变成一种业态。结果你们看，一般人进北京多难，可他们被请进来了，而且在怀柔拿到了两三千亩地。这时，有了深圳益田假日广场的丰富经验，有了北京这个世界平台，就敢去跟好莱坞谈了，跟米高梅谈了。到时候把好莱坞、米高梅这些资源整合进来，所谓的“北京好莱坞之梦”可能就会从这个地方开启。

  所以，我认为你们在深圳这种地方做开发，常规地产已经没有空间了，因为那个东西已经很简单了，有钱就可以拿地王，算得过账来就可以盖房子。但是也就是在这种地方，如果能够做到“螺蛳壳里做道场”，找到一块地不一定大，精心打造一个精致的项目，能够满足深圳人很刁钻的消费心理和习性，而且经得住长期的市场检验以后，再往北方走，再往内地走，那个空间就大了。所以，我还是那句话，“业态创新，模式为王”。

  山西太原学员：王老师，我想问一下现在商业地产的开发模式，当然我们的商业地产不像王健林那样大，体量还比较小，我想问问做商业地产应该注意哪些问题？谢谢！

  王志纲：其实做商业地产，大有大的做法，小也有小的玩法。就在今天晚上吃饭的时候，还和两个同学在一起聊天，其中一位就在做会所。期间谈到私家菜，我当时就说了这么一句话，全中国我基本上都走遍了，我喜欢用嘴巴去体验地域文化，探究“一方水土养一方人”背后的东西。比如，成都人做商业地产，强调品位，那在中国绝对有竞争力。相反，重庆人就不行。重庆人是大大咧咧的，比较豪爽，开疆僻土可以，精雕细琢不行，但吴亚军是个例外，所以我经常讲她这个重庆人，倒是为重庆争光了。而一般的重庆人，虽然大气但很粗拉。成都人和重庆人一旦联手，重庆人打前锋，成都人做后卫，这两者一结合，阴阳互补，不得了。四川的火锅就是这样，重庆人发明了火锅，但非常粗拉，走不出去。成都的公子哥儿去消费，经过一番提炼成了一种文化，然后就走向了全中国。

  因此我就经常讲，在商业上每一个地方都有自己的个性和特点，就看你怎么把握。比如，讲到山西这种地方，最近我们正在做两个比较大的项目。其实，我原来不太想去山西的，因为山西那个地方不休闲，呆不住。但是这个老板很诚恳，追了我很多地方，最后就答应了。一个是很大的商业项目，在你们太原的银泽大街，是一个七、八十万平方米的城市综合体；另外一个在晋祠旁边，七、八千亩地，那个不叫商业地产，是休闲地产。通过这些项目，我就对山西有了些了解。我觉得在山西做商业地产，应该明确这么几点：第一，下一个阶段商业地产将会有很大的市场空间，但是商业地产绝对要细分，绝不是简单的批发、零售、仓储，以及百货店、专卖店、购物中心和专业市场，这都是些有形交易。我认为中国下一步最大的商业地产，应当是无形交易。相当于我们原来吃饭是吃肉，这是初级阶段；第二阶段是啃骨头；第三阶段则是闻香味。谁能够把香味做出来，使它香飘万里，让人们趋之若鹜，他的价值就会超过原来的十倍、百倍，而且市场还会认账。所以我认为商业地产的第三阶段，就是一种无形的交易，它提供的是一种品位，一种氛围，是一种更高端的体验和享受。当然，前提还是要有足够的物质支撑，没有物质的东西凭空生造，那是不可能的事情。但你只有物质的东西，没有进行升级和升华，也是不行的。江湖上有句话，叫做“有钱的捧个钱场，没钱的捧个人场”。你看现在的万达，好不容易逮到了一个机会，恨不得一下子搞二三十个城市综合体出来，这就成了“拣到篮子里的都是菜”，以后的产品肯定比初创时期要差，这在中国已经成了通病。所以这个时候，机会就来了，以前那些机会不多的人，现在就可以看准方向，在自己力所能及的范围内，真正地探索出一种业态和模式，就像刚才我讲的“螺蛳壳里做道场”，把品质、品位和品牌做出来。其实，规模不用大，包括我们现正在做的一些精品度假酒店，小的三千多平方米，大的顶多一万。最近，我用做书院的方式，在成都做了这样一个，占地二十亩，规模三千平方米左右。下一步，我们还将在广州做一个，在云南丽江再做一个，它们将成为我以后教学的地方，这就是一种特殊的精品度假酒店，叫做文化度假酒店。

  未来的中国，除了有形的商业以外，更多的是无形的商业，除了满足人们的物质需求，更多的还是要满足人们的精神需求，更多的是为人们提供享受，提供服务，这个可能空间很大。现在，我发现中国有个很有趣的现象，十年前还偷偷摸摸的桑拿浴，后来被中国人变成了产业，叫做“洗澡堂子”。甚至还把“二人转”的表演也弄进来，一下子男女全在里面，而且规模之大超乎想象，广州、深圳竟做到了五万多平米。上次，我在那个地方稍微休闲了一下，七个人上来为我服务，按摩头的，掏耳朵的，捏手的，刮脚的，捶背的……后来我就问大堂经理，你们这里到底有多少服务员？答案是六千。一个澡堂子啊，竟有六千人在服务。最后把人体的部位，分成了五、六个部分，可以收五、六手的钱。昨天，我在大连遇到了一件更荒唐的事情。我只是捏个脚，结果他把我的脚分成了八个项目，先是修脚，接着铲、剪指甲，最后因为我的大拇指有点切进去，他说可以帮我治好，九十块一个，他先是用胶布给我裹上一只脚，后来两只脚竟都裹上了。这时，他开始说另外的八个指头，也要这样做。我赶忙问，你这种做法不是每个指头都要收九十块吧？他说，是呀！我一听，十个指头那是多少钱啊，你们怎么能这样？简直把我气得要死，坚决抵制，拒绝捏脚了。

  今天，我讲这个故事是想说明一个道理，东北人率先把洗浴产业化了，下一步只要与时俱进，稍加提升就会是一个全新的东西了，就是SPA了，到了SPA这个层次那就厉害了。我在中国见识过许多SPA，两、三千块钱一个晚上，一次一个半小时，后来我做来做去，结果上一次在廊坊的艾力枫社做完后，我就对他们的老板讲，这是我在中国享受到的最好的一次SPA，比巴厘岛和普吉岛的还要好。自然，那里的生意也火爆得不得了。后来，我就有一个很深的感触，中国人太聪明了，只要有市场，从国外学个东西过来，就可以演绎得淋漓尽致，甚至变成大产业。例如，青岛的“在水一方”，在八大关那边，我八年前第一次去，去年再去还依然火爆。它那里也美其名曰SPA，但却是一种特殊的按摩，怎么按法呢？现在想起来都忍不住想笑，一群姑娘漂亮得不得了，都是一米七左右，全身穿着泳装，手里却拿着擀面杖，这个叫“色而不淫”。可这种按摩叫什么式呀？她说，我们这叫“在水一方”式！我当时感到既好笑又有趣，就问他们老板是哪里人，最后她也没说清楚。后来，我无意中看到他们的一份企业内刊，这才知道已经在全国有很多家了。这不禁使我感慨，中国这个国家呀，只要是有市场，一定会从西方学些东西过来，然后结合中国的实际，就像“在水一方”这种方式一样，全国克隆，但在跟共产党打交道的时候还不出问题。

  所以，商业服务这个行业千万不能小看，关键是你要找准定位，我们叫做因地制宜，因人制宜，因时制宜。因地，就是你的地缘文化，它有自身的特点；因时，就是这个时代，人们除了买产品还要买服务，除了买实的，还要买虚的；因人，就是要根据自身的实力，量身打造，既要知彼，也要知己。未来服务业的市场空间真的是很大，关键是要选择适合自己的商业模式，而且一旦你把一个模具开发成功了，就可能获得全国效应，一旦获得全国效应和全国口碑，你就可以迅速克隆和复制，那就不得了。小产品一样可以做成大产业，关键就看你怎么去做了。你看，我认识的那个俏江南的老板，只用了短短的七年时间在北京就做成了餐饮巨鳄。一开始，她看准了一个什么商机呢？我看了一下也很简单，就是找到一个写字楼，实行“三合一”，主餐区（餐厅）、茶饮区（茶吧、咖啡吧、酒吧区）、包间区（洽谈室、会客厅），合而为一。专门针对商务人士和上班一族，匆匆忙忙，他们很少应酬，每人一次消费五、六十块钱，一桌人消费五、六百块，关键是这种组合可以让他们呆下来，既可以吃饭，又可以喝茶、喝咖啡，喝啤酒，无论是聊天、洽谈，还是谈恋爱、谈生意，都可以各取所需。还有，这些人不太在意饭菜到底好不好，菜品只是个由头，特别是对数量庞大的上班族，结果在北京这些写字楼里面一开业，就发现油水很大，最后一发而不可收，一下子发展到十几家。这个时候，她发现档次起不来，光靠这个市场还不够，于是再往上走，就有了后来高端的“兰会所”。到了这个阶段，就不仅仅是有中国小菜了，还有法国大餐。投行们一看，这个东西有戏，接着大把的钱跟进，开始谋划上市，最后终于成功了。还有一个重庆富侨，大家都知道是捏脚的，后来我就发现全国各地捏脚的到处都是富侨，一打听才知道背后有投行在支持它，听说也上市了。这就叫做商机无限啊！但最关键的是，首先要认清天时，把握地利，整合人脉，发挥自身优势；其次，要因时、因地、因人制宜，找到差异化的发展模式，就像我说的“有钱的捧个钱场，没钱的捧个人场”；最后，看准了方向，就好好地去开模具，要耐得住寂寞。模具开出来以后，前面有市场，背后有投行，很快就会在全中国崛起，而下一步的关键就是管理和运营了。到那个时候，可真就是呼风唤雨，商机无限了。

  金波：王老师，最后我代表大家提一个问题吧，我们就是想知道下一轮中国发展的几个热点区域会出现在哪里，然后希望你给大家分析一下。

  王志纲：其实，刚才我已经讲到了一些热点区域。一个是海南，为什么热？因为中国只有一个海南，但中国却有十三亿人口，其中已经有两三亿处于吃饱了撑的状态，既有钱、也有闲来安排自己的生活，愿意在有限的生命里享受无限的生活。他们为了避寒，就有了海南现象；下一步为了避暑，又会有一个巨大的市场，除了刚才讲到的云南、贵州这些区域，另外还有很多局部地方，比如说烟台、威海、大连，甚至像北京周边的密云、怀柔、平谷、房山，就是往山里跑。前几天，我专门去了趟四川灾区，包括汶川、理县，一路走下来，就发现下一步那些地方真是有非常巨大的市场潜力。《中国地理》杂志还曾经专门搞了一个专题，叫做“上帝为什么造四川”，开车从成都过去两个多小时，这次理县的几个地方跑下来，旅游休闲资源非常令人震撼。毕棚沟的冰川、飞瀑，米亚罗有亚洲最大的红叶谷，还有雪山温泉，尤其是桃坪羌寨，更是不得了。我发现，中国每一次重大的地质灾难，都会震出一片世外桃源。当年，丽江大地震，人们在抢救的过程中，无意中发现了纳西古镇和茶马古道。就是凭着当时十几个亿的民间救助款，才把丽江修旧如旧，后来丽江的行署专员和志强，正好借赈灾这个理由修了机场。这样一来丽江开始慢慢走向全国乃至全球。这次“5·12”灾后重建国家砸了几千亿在汶川一带，今年十月初，重建工作将全部完成，届时将正式向全世界亮相。那个时候，高速公路将全部打通，整个基础设施全部得到改善，来去就非常方便了。在理县看到那个毕棚沟，我感觉比喀纳斯还要漂亮。当年为了去喀纳斯，我从北京坐六七个小时的飞机先到乌鲁木齐，然后又坐了一两千公里的汽车，真是累死人。

  金波：上次我开车从乌鲁木齐过去，用了15个小时。

  王志纲：当然，喀纳斯给我的印象也不错，有点像欧洲的感觉。其中有两个东西最吸引我，一个是哈萨克人驾驭雄鹰，另外一个就是喀纳斯水怪，反正没看到过，好像是在编故事。去喀纳斯，唯一的遗憾就是太费时费力。但是，这次我去了毕棚沟以后，感觉那种美绝不亚于喀纳斯。大面积的原始森林，原生态的湿地，加上雪山、冰川、瀑布，还有那些各种各样的飞禽走兽，绝对震撼。而且，那里我认为完全可以成为“步行者天堂”，你可以沿着原始森林步行四个小时，最后到达四姑娘山，沿途的风光绝对比张家界还要强一千倍，一万倍。那里的气温，非常适合避暑，整个夏天二十度左右。无论是气候、土特产、还是民族风情，以及与成都和重庆的区位优势，未来都有很大的发展空间。另外，那里还有一个“反季节”现象，全中国的樱桃我几乎吃遍了，吃来吃去最后感觉还是这次在理县吃到的最好。理县的樱桃从海拔五百米开始栽种，到一千米，一千五百米，两千，最后直到七千米，收获期可以长达三个月。

  所以，下一步中国除了大的区域板块以外，还有一些局部的地方，也会有很大的发展空间。为什么这样讲呢？因为现在中国人的生活半径、生活观念，生活追求，将会发生一个革命性的变化。过去大家都没钱嘛，一辈子就守在一个村庄里面，交通和信息都非常闭塞，你不出去、他也不进来，出差也是公家的人才有的待遇。好不容易出了趟差，回来还要像牛一样为亲戚朋友捎东西，然后自己就是一张照片，叫做“到此一游”，因为一辈子就是这样一次机会，而我们今天看起来这算什么呀！现在所有的人都可以自由地安排自己的生活，不仅飞机发达、火车也发达，自驾也发达，这个时候生活半径将会极大的扩展。下一步随着高铁路网的形成，重庆到成都四十五分钟，北京到上海四个小时，人们将可以随意饱览无边春色。就像我现在的生活，一年坐两百趟飞机，一年要睡三百张不同的床，一年要吃五百顿不同的饭，一年要打两百场不同的高尔夫球。这种“八千里路云和月”的生活，将来一定会变成每一个人都可享受到的东西。

  那个时候可能我想的就是，市场在哪里，产品在哪里，模式在哪里。这个月底，我要去一趟美国，是一帮人陪着我去，租了一架飞机过去。这帮人的身家都有十亿、八亿，但全是退休的，年龄最小的38岁，最大的才55岁，都是原来把钱挣够了，现在金盆洗手了。闲下来后，他们不知道该干啥，现在为什么要围着我转呢，因为我教给他们怎么玩。我说，到拉斯维加斯买一架飞机吧，因为过去他们在拉斯维加斯有五、六千万美金的赌资，这次跟着我去是想让他们高尚起来，深入了解一下美国的游艇、飞机私人俱乐部，还有那些各种各样的奢侈玩法，就是去看看美国那些有钱的家伙是怎么玩的。现在这些还是极而言之的例子，但不久的将来，这些在中国迟早也会普及。所以，我说房地产的发展，除了住宅地产，那些装人的仓库以外，下一步最大的空间还是复合型地产，就是多元地产，包括休闲地产、商业地产、度假地产。就是在房地产的基础上，再赋予它更多的附加值，提供一种生活形态，生活方式，生活氛围，生活内容，生活哲学，这可能是下一步房地产的巨大发展空间。从这点来讲，勇于创新反而是中小企业的优势，对于万科那样的巨无霸，因为已经习惯了迅速的克隆、复制，反倒没有创新的动力了。这其中也包括我们的几个大客户，我就感受很深。因为一个企业做到一百多亿以后，老板对下面都有硬性的考核指标，所以作为职业经理人来说，萝卜快了不洗泥，就迅速克隆、复制，他们不会去创新。因为创新必须是老板亲自来抓，吃着碗里的，盯着锅里的，还要看着田里的，但老板一忙大企业病就出来了，就会把机会给耽误了。我常说，船大好冲浪，但船大难掉头；船小难冲浪，但船小好掉头。因此，我希望在座的诸位，在找准方向后，能勇于创新，去创造新的业态，开出新的模具，成为明天的万达、龙湖，其实他们也是这样走过来的。谢谢大家！

  金波：感谢王老师跟我们一起分享了多年来的经验和心得，我觉得有三个关键词对我们还是很有启发的，一是“四菜一汤”，二是“业态创新，模式为王”，三是“螺蛳壳里做道场”。好，今天的对话到此为止，再次感谢王老师！