云南省县城富裕排名:房地产行业税收检查

第一节 房地产行业核算特点
一、概述
房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。
内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。
外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。
房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。
我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。
作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。
下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。
二、房地产开发一般过程
一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。
一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。
三、房地产行业财务会计制度的探索
第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索
1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；
1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；
1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》；
1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；
1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；
1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》；
1985年度财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；
1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；
1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。
（注：上述制度均已废止。）
第二阶段：形成体系
引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。
1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）；
1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；
1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；
1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》；
1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；
1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；
1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；
2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》；
2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。
2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。

第二节 房地产行业现行主要税收政策及分析
第一、营业税及附加
[政策一] 《条例》及实施细则
纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。
转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
[政策二] 国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》
合作建房如何征收营业税。
（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。
（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产” 营业税。第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。
征收营业税的预收账款包括预收定金。
“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。
[政策三] 国税函发（1995）549号
对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。
[政策四] 川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》
纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。
房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。
1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。
2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。
房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。
对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。
1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额为投资额）。
2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。
[政策五] 川地税发（1999）031号
五、关于“集资建房”的认定问题：（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。
十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。
[政策六] 财税（2000）125号
对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。
[政策七] 财税字（2000）7号
对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。
本通知自2000年1月1日起执行。
[政策八] 川地税函（2001）262号
拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。
[政策九] 财税（2002）191号
废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。即股权转让不征收营业税。
[政策十] 国税函（2002）165号
转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
[政策十一] 川地税函（2002）226号
纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。
[政策十二] 国税发（2004）69号
对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。
[政策十三] 财税（2003）16号
（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。
（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。
违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
[政策十四] 财税（2004）206号
财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按原政策规定执行。
[政策十五] 川地税函（2004）327号
房地产开发企业将开发的商品房转作本企业自用的固定资产，若该资产在房地产开发企业的实收资本金范围内，可暂不征收营业税。（答复省直分局）
[政策十六] 国税函（1999）144号
售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税。
售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税。
第二、房产税（城市房地产税）
[政策一] 《条例》及实施细则
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
房屋出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。
[政策二] （86）财税地字第008号
开征房产税的建制镇、工矿区由省级人民政府批准。征税范围包括市区、郊区、县城、镇政府所在地。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。办理验收手续前已使用的，从当月征收房产税。
承租人使用房屋，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。
[政策三] （87）财税地字第003号
关于“房产”的解释
“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
关于房屋附属设备的解释
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
[政策四] 国税函发（1993）368号
用房产投资的，收取固定收入不承担联营风险的，视同租赁，按租金收入征收房产税。
融资租赁房产的，按房产原值缴纳房产税，不按租赁收入征收房产税。
[政策五] 川地税函发（1996）109号
同国税函发（1993）368号。融资租赁期内房产税的纳税人，原则上为承租使用房屋的单位或个人。
[政策六] 川地税函发（1996）110号
我省外商投资企业的房地产税，依照现行《房产税暂行条例》以及我省对房产税的补充规定执行。
外商投资企业房地产税有关优惠政策，依照《四川省鼓励外商投资条例》的有关规定执行。即生产性企业10年免征房地产税和车船使用税；非生产性企业3年免征房地产税和车船使用税。
[政策七] 国税函（2002）284号
凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。
[政策八] 国税函（1997）39号
《城市房地产税暂行条例》第五条（新建房屋免三年房地产税，翻修房屋免二年房地产税）不适用于外商投资企业。
[政策九] 财税（2000）125号
对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。
[政策十] 川地税函（2000）130号
对大型商品交易市场的房产税，经批准后可按房产余值计算征收问题，按以下规定办理：县以上人民政府批准建设的商品交易市场、逐级上报省地税局审批。
[政策十一] 国税发（2000）44号
对外资企业，人防工程暂不征收城市房地产税。
外资企业出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则。
外资企业在商品房开发过程中搭建的临时铺面出租经营的，房地产管理部门不给确认产权、“固定资产”账上也不反映的，暂不征收城市房地产税。商品房交付使用后依旧保留的出租经营用临时铺面，无论是否入账、是否确定产权，均照章征收城市房地产税。
[政策十二] 川府函（2004）47号
《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。
《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。
另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。
川地税发（2004）33号：《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。
[政策十三] 国税发（2003）89号
房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
[政策十四] 川地税函（2004）96号
房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。
第三、城镇土地使用税
[政策一] 《条例》及实施细则
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用纳税义务人。
[政策二] （89）国税地字第140号
房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。
[政策三] 国税发[2003] 89号
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。
购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。
出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用权。房地产开发企业自用、出租、出售本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
[政策四] 国税发[2004] 100号
要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办理。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济使用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。
[政策五] 川地税函（2004）96号
（一）房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按有关规定征收城镇土地使用税。
[政策六] （88）国税地字第015号
关于纳税人实际占用的土地面积的确定。以土地使用权证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用权证书，应由纳税人据实申报土地面积。
关于纳税人的确定。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
[政策七] （88）国土【籍】字第189号
各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省级人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政府部门核发的土地使用证或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。今后随着土地使用权申报、登记、发证和地籍测量工作的进展，再作相应调整。
[政策八] （89）国税地字第140号
纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占总面积的比例计征土地使用税。
基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。
[政策九] （88）财税字第260号
国务院1988年9月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。各地制定的土地使用费对外资企业和外国企业在华机构仍然有效。
[政策十] 四川省人民政府令1989年7号《四川省城镇土地使用税实施办法》：
新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。
[政策十一] 川府函（2004）47号
《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。
《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。
另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。
[政策十二] 川地税发（2004）33号
《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。
第四、印花税
[政策一] 《条例》及实施细则
印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。
凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。
[政策二] （88）国税地字第025号
不兑现或不按期兑现的合同也要贴花。
[政策三] （91）国税发155号
对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。
土地使用权出让、转让合同、不贴花。
“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
（川地税函（2004）96号重申：房地产转让合同属于“产权转移书据”）
[政策四] （88）国税地字第030号
融资租赁合同按“借款合同”计税贴花。
[政策五] 川地税函（2001）215号
商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。
[政策六] 川地税发（2004）48号
印发《四川省印花税核定征收管理办法》。
对以下情形，主管税务机关可以核定其印花税的计税依据（略）。
产权转移业务，依照转移实际金额100%核定；建筑安装100%；建筑工程勘察设计80%。
第五、契税
[政策一] 《条例》及实施细则（1997）
契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。
契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：（一）以土地房屋权属作价投资入股；（二）以土地房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。
土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。
[政策二] 川财明电（1997）17号
在我省《关于<中华人民共和国契税暂行条例>实施办法》未出台之前，全省契税税率按4%执行。
[政策三] 四川省人民政府第109号令《契税实施办法》
契税税率为4%，可下浮到3%。
[政策四] 川财税（1998）16号
我省契税的适用税率按4%执行。各地需下浮3%的，必须报省财政厅、省地方税务局批准，各地无权自定税率。
[政策五] 财税字（1998）96号
契税的计税价格：合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应该按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
对购买安居房、经济适用房应该照章征收契税。
[政策六] 川财税函（1997）7号
同意成都市契税的适用税率为3%，从1999年7月1日起执行。
[政策七] 川财税（2001）22号
同意泸州市契税的适用税率为3%。
[政策八] 国税函（1998）829号
居民赵某与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。
[政策九] 财税字（1999）210号
2000年底前对1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免税（对房地产公司免营业税、对购买者免契税）优惠。
[政策十] 财税（2001）44号
对财税（1999）210号免税政策延长两年（限于商业用房、写字间和商品住房，不包括别墅、度假村等高档商品房）。
[政策十一] 财税（2000）14号
甲乙单位合作建房，提供资金的乙方获得了甲方的部分土地使用权，应缴纳契税。其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。
[政策十二] 财税（2001）161号
关于企业改革中有关契税政策：
公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。改制成公司不变更原企业投资主体和投资比例的，不征契税。独家发起募集设立股份有限公司的，免征契税。国有集体企业经批准改制成全体职工持股的公司，承受原企业土地房屋权属的，免征契税。
企业合并，投资主体不发生变化的，新设方或存续方承受被解散方土地房屋权属不征契税。
企业分立（存续分立和新设分立），对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属的，不征契税。
破产清算期间，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的，免征契税。
[政策十三] 川地税函（2002）83号
成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括煤气安装费、光纤费、厨卫装修、铝钢门窗安装等款项（此处包括的部分可理解为“使房屋能够正常使用不可分割的配套设施的价格”）。
高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。四门临空、独门独院的住宅是别墅。虽相互连接但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（或连体）住宅，也是别墅。
[政策十四] 财税（2003）184号
参阅[政策十二] 财税（2001）161号文。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，占股超过50%的，新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。
国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地房屋权属，免征契税（注意：此处未强调“全体职工”）。
国有、集体企业出售，被出售企业法人注销，买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购买企业的土地房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
企业破产、关闭的，非债权人妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置的，免征契税。
妥善安置原企业职工、是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落实相关政策。
企业合并、企业分立政策同161号文。
[政策十五] 川地税函（1999）412号
经请示总局，批复（绵阳地税）：居民在自己已取得土地使用权的土地上修建住房，房屋建成后并未发生权属转移行为。因此，不征收房屋契税。
[政策十六] 财税（2004）126号
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税。
[政策十七] 川地税函（2004）208号
关于契税纳税期限。

统一规定为：自纳税义务发生之日（即纳税人签订土地房屋权属转移合同当天，或纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天）起到办理土地、房屋权属登记手续之前。
[政策十八] 财税（2004）134号
关于国有土地使用权出让有关契税问题。
契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
[政策十九] 国税发[2005]82号《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》
各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：?
随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。现将有关事项及要求通知如下：?
一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。?
目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加（以下简称营业税及附加）、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税（以下统称所得税）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管所依据的基础信息大致相同。各级税务机关和征收契税的财政机关（以下统称征收机关），要加强申报管理，积极争取房地产管理等部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息；要加强征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享，提高税源监控水平；同时要简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人。 ?
二、以契税征管为把手，全面掌控税源信息。契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，全面掌握、及时传递有关信息。?
（一）规范契税申报管理。纳税人申报缴纳契税时，要填报总局统一制定的契税纳税申报表（另文下发），并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证件复印件等。征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核。审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明。?
（二）契税征收机关要及时整理、归集房地产交易的有关信息。包括：转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，房地产的转让价格、转让时间、面积、位置等信息。?
（三）要建立信息传递机制，实现信息互通共享。征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产承受方及其承受房地产的有关交易信息，及时传递给管理房地产保有环节有关税收的税务部门或岗位。征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。?
（四）各地可根据信息化水平、信息量大小、信息存储方式等情况确定适当的信息传递方式。有条件的地区应通过网络或软盘等电子介质传递信息；暂不具备条件的，也可用纸质的形式传递信息。?
三、充分利用契税征管信息，加强房地产各环节的税收管理。主管税务机关要严格执行总局关于加强有关税种税收管理的各项规定，充分利用契税征管中获取的有关信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高管理质量和效率。?
（一）要利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理；对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。?
（二）要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，加强房地产开发建设过程中有关税收的征收管理。?
（三）要跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。?
（四）要利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。
（五）要采取多种方式跟踪了解承受方承受的房产的装饰装修情况，对承受的新建商品房还要跟踪了解物业管理情况，及时掌握有关税源，采取有效措施加强对实施装饰装修施工和物业管理的单位或个人应纳税收的征收管理。?
（六）要利用房地产转让信息，掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况，将承受方名称、识别号码，房地产的转让价格、类别等信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，对未申报或未如实申报的单位和个人，应及时进行催报催缴。要将契税征收中获取的房地产信息资料，作为长期的税源资料及时归入税源管理档案。?
（七）要综合利用有关信息资料，加强对房地产出租应缴纳的营业税及附加、所得税、城镇土地使用税、房产税等税种的管理。对个人出租房屋的，应充分利用社会力量加强管理，如委托街道、居民委员会、流动人员管理机构等组织代征有关税收，并按规定付给手续费。实行委托代征的，税务机关对代征单位要加强业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究代征工作中遇到的问题。?
四、简化办税程序，方便纳税人。各地征收机关应根据实际情况，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳有关税收。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。?
有条件的地方，要争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本。?
五、逐步建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。各地要利用税务机关现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，根据各地实际以省（市、区）或地区（市）或县（区、市）为单位逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进管理。?
各地要创造条件逐步实现利用计算机将税源数据库的信息，与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对，开展有关房地产税收的纳税评估，分析筛选存在的疑点，并及时组织调查核实。发现漏征漏管的，要采取相应措施进行处理。?
六、加强领导，狠抓落实。实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措，也是一项复杂的系统工程。各级征收机关要统一思想，提高认识，加强领导，广泛宣传，狠抓落实。要紧紧抓住契税征管这一关键环节，充实契税征管力量，加强人员培训，改善征管条件。要注重部门间的协调配合，广泛收集、有效利用涉税信息。各地要按照总局的工作要求，结合本地情况，总体设计，分步实施，由点到面，扎实推进，全面提升房地产税收管理水平。?
七、本通知从2005年7月1日起实行。各地要将贯彻落实意见及时抄报总局。总局将选择部分省市跟踪了解本通知的贯彻落实情况。
第六、土地增值税
[政策一] 《条例》及实施细则
计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
（三）与项目有关的期间费用，包括销售费用、管理费用、财务费用；
（四）旧房及建筑物的评估价格；
（五）税金；
（六）从事房地产开发业务的纳税人加计前两项20%的扣除。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅的标准由省级人民政府规定。
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内办理纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
纳税人成片受让、分批开发转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算 土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
有偿转让房地产征收土地增值税的行为，不包括继承、赠与等行为。
[政策二] 川地税发（1995）119号
建造普通标准住宅，纳税人应提出申请，由房地产所在地税务机关根据省政府规定的标准，结合该住宅建造情况，对其是否符合免税条件进行具体审核后，确定免税。
[政策三] 川地税函发（1996）111号
根据《土地增值税实施细则》和《四川省土地增值税征收管理暂行规定》，我局决定对预售房地产确定预征比例对其预征土地增值税，具体规定如下：各地结合当地实际在1～2.5%的范围内确定，按预收账款预征土地增值税。普通标准住宅按确定的预征比例减半预征土地增值税。
[政策四] 川财税政（1995）42号
关于房地产开发费用的具体扣除比例：凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按（一）、（二）之和的10%计算扣除；财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按（一）、（二）之和的4%计算扣除。
普通标准住宅：套房建筑面积90平方米以下，层高3米以下，没有安装空调设备、吊顶、墙裙，没有铺大理石、花岗石地面。（此项只适用于计征土地增值税，不适用于契税政策，契税只区分“普通商品房”与“高档住宅”）。
[政策五] 川财税（1995）18号及财税字（1995）48号
旧房，指新房建成后使用时间超过一年的。
税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
以房地产投资、联营的，暂免征收土地增值税。
合作建房，建成后自用的，暂免征收土地增值税。
企业兼并中，承受被兼并企业房地产的，暂免征收土地增值税。
实施细则中免征土地增值税的“赠与”，是指通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。或个人对直系亲属或直接瞻仰义务人的赠与。
关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题：根据细则规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由省级地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理结算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
关于纳税期限的问题：根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
[政策六] 国税函[2004] 938号
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
[政策七] 财法字（1995）7号
1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立顶，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的，经审核并报财政部、国税总局批准，可以适当延长免税期限。
[政策八] 财税字（1999）293号
财法字（1995）7号的优惠政策执行到2000年底。
[政策九] 川地税函（2000）348号
为了支持住房制度改革，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和省委办公厅川委办（1996）58号文件有关规定，我省居民拥有的普通标准住宅在其转让时，暂免征收土地增值税。普通住宅标准，暂按套房住宅面积不超过125平方米执行。
[政策十] 川地税函（2004）96号
进一步加强土地增值税的管理。
根据川地税函发（1996）111号文件精神，对房地产转让实行“先预缴、后清算”的征管办法，预征比例1%～2.5%，各地结合实际确定，按纳税人在该项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。普通标准住宅减半预征。
对预征性的税款，在纳税项目未完工前应预征而未征的，检查时可按规定的预征比例追缴入库；对已完工纳税项目而未征的税款，检查时按税法规定进行清缴，并按《税收征管法》有关规定进行处理。
[政策十一] 财税字（1999）210号
居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
第七、企业所得税
[政策一] 《条例》及实施细则
纳税人在计算应纳税所得额时，其财务、会计处理办法同国家有关税收的规定有抵触的，应当依照国家有关税收的规定计算纳税。纳税人与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。
关联企业的认定条件及税务机关进行合理调整的顺序和方法，按照《征管法》及实施细则的有关规定执行。
纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则（国税发2000年84号对扣除办法再次强调“权责发生制原则”）。
纳税人不能提供完整、准确的收入及成本、费用凭证，不能正确计算应纳税所得额的，税务机关有权核定其应纳税所得额。
[政策二] 财税字（1994）009号
对联营企业生产经营取得的所得，一律先就地征收所得税，然后再进行分配。
[政策三] （94）财会二字第02号
经营房地产业务的股份制试点企业，其房地产营业收入的实现，应比照《房地产开发企业会计制度》关于营业收入实现的规定执行，即转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现。
[政策四] （94）财税字074号
对企业减免或返还的流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。
[政策五] 财税字（95）81号
企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。
纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方还不清贷款而由该担保纳税人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除。
[政策六] 国税函（1998）676号
对经国家有关部门批准成立，独立开展生产、经营活动的企业或组织，按有关法律、法规规定应该实行独立经济核算，但未进行独立经济核算的，应当认定为企业所得税纳税人。
[政策七] 国税发（1997）190号
纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的固定资产、流动资产的盘亏、毁损、报废净损失、坏账损失，以及遭受自然灾害等人类无法抗拒因素造成的非常损失，经税务机关审查批准后，准予在缴纳企业所得税前扣除。凡未经税务机关批准的财产损失，一律不得自行税前扣除。
[政策八] 川地税函发（1998）310号
企业发生的对外投资损失（包括长、短期）经审核确实不能收回的，在完备有关法律手续手段后，报地税机关审批，可计入企业损益（对照政策九执行）。
[政策九] 国税发（2000）118号
企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。
用非货币性资产对外投资，应分解成两笔业务进行所得税处理。
凡被投资企业会计账务上实际做利润分配处理（包括以盈余公积和未分配利润转赠资本）时，投资方企业应确认投资所得的实现。
[政策十] 国税发（2000）38号
核定征收企业所得税：建筑业、房地产开发业应税所得率为10～20%。
[政策十一] 财税（2000）91号
对个人独资企业，合伙企业核定征收个人所得税：房地产开发业应税所得率7～20%。
[政策十二] 川地税函（2004）549号
关联企业的税收调整，应比照《关联企业间业务往来税务管理规程》（国税发（2004）143号修订）的规定执行。（答复成都市地税局）：可比非受控价格法；再销售价格法；成本加成法；其他合理方法。
[政策十三] 国税函（2004）390号
企业一般的股权买卖中，应按国税发（2000）118号有关规定执行，股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质所得。
企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，应按国税发（1998）97号有关规定执行，投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。
本通知自国税发（2000）118号文件发布之日起执行。
[政策十四] 国税发（2003）83号（已废止）
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的现实。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；
3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或者投资者；
4、以开发产品抵偿债务；
5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。
间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

下列项目按以下规定进行扣除：
（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。
[政策十五] 川地税发（2003）71号
补充国税发（2003）45号文件。
坏账准备的计提范围：期末对应收账款、其他应收款（不包括应收票据）计提坏账准备。
企业发给职工的办公通讯费（不含企业固定电话费用），在企业在岗人员实发工资总额2%范围内扣除。
企业发放给停止实物分配以前参加工作未享受分房待遇的老职工一次性住房补贴资金，在省政府规定标准未下达前，暂按5万元以内（含5万元）的标准，允许税前扣除；数额较大的，市州级地税机关可确定在五年内扣除（夫妻双方其中一方已经参加福利分房的，其任何一方的企业再发放属住房补贴或住房补助金范围的款项，不得在所得税前扣除）。
停止福利分房后，新参加工作的无房职工，企业发给的住房补贴金，在省政府规定标准未下达前，可暂按每人每月400元在税前扣除。
[政策十六] 国税发（2003）45号《关于贯彻<企业会计制度>有关所得税问题》
对存货、无形资产、固定资产、对外投资发生永久或实质性损害的条件作出规定。
企业的各项资产当有确凿证据证明已发生永久或实质性损害时，扣除变价收入、可收回的金额以及责任和保险赔偿后，应确认为财产损失。
企业应及时申报扣除财产损失，需要相关税务机关审核的，应及时报核，不得在不同纳税年度认为调剂。
企业对租赁资产进行税务处理时，须正确区分融资租赁与经营租赁。区分标准按《企业会计制度》执行。
企业为全体雇员按国务院或省级人民政府规定的比例或标准缴纳的补充养老保险、补充医疗保险，可以在税前扣除。数额较大的，主管税务机关可以要求在不低于三年的期间内分期均匀扣除。
[政策十七] 1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》
房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按国家有关规定缴纳各种税费。房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房屋的摊余价值结转营业成本。
房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不拒价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入不超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3——5年之内分期摊入管理费用。
[政策十八] 成地税函（2005）100号
关于房地产企业“开发产品完工时间”确认的问题：以竣工时间、交付使用时间、通过验收日期三者孰先为开发产品的完工时间。
[政策十九] 成地税函（2004）17号
关于工会经费。企业按照《工会法》的规定即按照工资总额所计提的工会经费，从2002年度起准予在税前扣除。
对查增的利润补税问题：按企业适用税率。
对2004年以前企业亏损，必须经过税务机关核实认定，否则不得弥补。
关于房地产开发企业：对全市统一暂按10%的利润率预征企业所得税；可以分项目预征；预售开发产品完工后，企业应及时按国税发（2003）83号文件第一条规定计算实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
[政策二十] 国税发[2006]56号《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》
四、需要明确的有关项目的计算口径
　　为保证新申报表准确填报和逻辑审核，根据现行企业所得税政策，对新申报表中涉及的有关项目计算口径明确如下：?
　　（一）允许扣除的公益救济性捐赠的计算基数为申报表主表第16行“纳税调整后所得”。?
　　（二）技术开发费支出符合税收规定的，允许按技术开发费实际发生额的 150%扣除，但不得使申报表主表第16-17-18+19-20行的余额为负数。?
　　（三）申报表主表第2行“投资收益”中股息性质的所得，为被投资单位向纳税人的实际分配额，包括现金股息、股票股息和其他形式的分配额。在此行不做还原计算。?
　　（四）广告费、业务招待费、业务宣传费等项扣除的计算基数为申报表主表第1行“销售（营业）收入”。? （五）查补的应纳税所得额，应并入所属年度的应纳税所得中，按税法规定计算应补税额，但不得弥补以前年度亏损，不得作为计算公益、救济性捐赠税前扣除的基数。?
　　（六）《国家税务总局关于工会经费税前扣除问题的通知》（国税函〔2000〕678号）中所称每月全部职工工资，是指按税收规定允许税前扣除的工资额。该数额是允许税前扣除的工会经费的计算基数。?
　　五、《国家税务总局关于印发并试行新修订的〈企业所得税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1998〕190号）自2006年7月1日起废止。
[政策二十一] 国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
　　一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。?
　　（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。?
　　（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：?
１．开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：?
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；?
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。?
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。?
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。?
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。?
（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。?
　　（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：?
　　 1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。?
　　２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。?
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：?
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
　　（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
　　（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。?
　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。?
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。?
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:?
　　1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。?
　　2. 投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。?
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：? 1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。?
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。?
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：?
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。?
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。?
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：? （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
　　七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
　　（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。?
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。? （二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。?
　　八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
　　 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。?
　　（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：?
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。?
　　3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。?
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。?
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。? 6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。?
　　（二）下列项目按以下规定进行扣除：?
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：? 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积?
　　 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?
　 2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。?
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。?
　　3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。?
4．维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。?
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 ? 6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：?
　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
　　（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?
　　7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：?
　　（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。?
　　（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。?
　　8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。?
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：?
　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。?
　　（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。?
　　11．利息。按以下规定进行处理：?
　　（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
　　（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。?
　　（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。?
　　12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。?
　　13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。?
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
　　九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。?
　　（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。?
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；?
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；?
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；?
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；?
　6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　 十、关于适用减免税政策问题?
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
　　十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
　　本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。? 本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
[政策二十二] 财税[2006]1号《财政部 国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：
随着社会经济的不断发展和企业改革的逐步深化，出现了享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准不够明确的问题。经研究，现对享受企业所得税定期减税或免税的新办企业的认定标准重新明确如下：

一、享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准
1．按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政主管部门办理设立登记，新注册成立的企业。
2．新办企业的权益性出资人(股东或其他权益投资方)实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％。
其中，新办企业的注册资金为企业在工商行政主管部门登记的实收资本或股本。非货币性资产包括建筑物、机器、设备等固定资产，以及专利权、商标权、非专利技术等无形资产。新办企业的权益性投资人以非货币性资产进行出资的，经有资质的会计(审计、税务)事务所进行评估的，以评估后的价值作为出资金额；未经评估的，由纳税人提供同类资产或类似资产当日或最近月份的市场价格，由主管税务机关核定。
二、新办企业在享受企业所得税定期减税或免税优惠政策期间，从权益性投资人及其关联方累计购置的非货币性资产超过注册资金25％的，将不再享受相关企业所得税减免税政策优惠。
三、本通知自文发之日起执行。国家税务局、地方税务局关于新办企业的具体征管范围按本通知规定的新办企业标准认定。对文发之前，国家税务局或地方税务局实际征管的企业，其征管范围不作调整，已批准享受新办企业所得税优惠政策的新办企业，可按规定执行到期。
四、《国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》(国税发[1994]229号)中，有关“六、新办企业的概念”及其认定条件同时废止。
[政策二十三]国税发[2005]151号国家税务总局关于加强房地产税收分析工作的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局），国家税务局、地方税务局：?
　　房地产行业在国民经济中占有重要的地位，加强房地产行业的宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分。国务院要求各有关部门都要对房地产形势密切跟踪、及时研究。为了贯彻国务院的指示，加强房地产行业的税收分析工作，充分发挥税收在调控房地产行业方面的作用，现将有关工作要求通知如下：?
　　一、各地要将贯彻国务院办公厅《转发建设部 财政部 国家税务总局等七部委〈关于做好稳定住房价格工作意见〉的通知》（国办发〔2005〕26号）的有关情况按季上报国家税务总局。40个重点城市的情况报告在上报的文件当中要单独做出说明。?
　　二、各地上报的文件当中要分别就不同税种的有关情况进行分析，各税种上报的要求如下：?
　　（一）营业税政策及征管方面?
　　1、新建商品房竣工面积、销售面积、销售金额、已征税销售面积和销售金额及实际征收的营业税。?
　　2、个人将购买不足两年的住房对外销售的面积及征收的营业税。个人将购买超过两年的普通住房、非普通住房对外销售的面积及征收的营业税。?
　　3、房屋租赁面积、租金及征收的营业税。?
　　（二）所得税政策及征管方面?
　　1、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的贯彻执行情况。?
　　2、对住房出租所得采取何种征收方式，采取综合征收率征收个人所得税的，其征收率是多少？如何在各税种之间进行税款划分？?
　　3、现行出售和出租住房征免个人所得税政策存在什么问题?有何改进意见和建议。?
　　4、对出售和出租住房所得如何强化个人所得税征收管理。
　　5、2003年以来对出售和出租住房所得征收个人所得税的税款统计情况（分年统计）。?
（三） 城镇土地使用税、土地增值税、房产税政策及征管方面?
　　1、房地产开发企业在取得土地使用权后，应缴纳的城镇土地使用税情况。具体数据项目为：房地产开发企业的户数，占地面积，应纳（免）税额。?
　　2、房地产开发企业转让土地使用权和房地产开发项目、销售新建商品房取得收入应缴纳的土地增值税情况。具体数据项目为：房地产开发企业的户数，转让（销售）面积、收入，预缴（或清算）税额。 ?
　　3、转让存量房缴纳的土地增值税情况。具体数据项目为：交易数量，交易金额，免税金额，应纳税额，实缴税额。?
　　4、征收房产税的情况。具体数据项目要区分自用房屋和租赁房屋；在租赁房屋中，要区分个人出租与非个人出租，出租住宅与出租非住宅。?
　　上述数据项目，需要同时提供上年同期的数据，以便分析增减变化情况。无法按照本通知规定的口径报送上年同期数据的，按现有统计口径报送。?
　　对于报送第二款和第四款要求的某些数据有困难的地方，在2005年内，可提供现有统计数据。从2006年开始，应按要求的口径报送。对确实不能按本通知规定的口径报送2006年数据的，要向国家税务总局说明情况，并积极创造条件尽快按规定的口径报送数据。?
　　（四） 契税政策及征管方面?
　　1、每月契税总的收入额。?
　　2、总收入额中房屋契税的收入额和土地契税的收入额。?
　　3、房屋契税收入中从新建商品房销售中取得的契税收入额以及增量房销售的套数、面积；从存量房转让中取得的契税收入额以及存量房成交的套数、面积。?
　　4、新建商品房契税收入中，从普通住宅销售取得的契税收入额以及普通住宅成交的套数、面积；从非普通住宅销售取得的契税收入额以及非普通住宅成交的套数、面积。?
　　5、存量房契税收入中，从普通住宅销售取得的契税收入额以及普通住宅成交的套数、面积；从非普通销售取得的契税收入额以及非普通住宅成交的套数、面积。?
　　三、各级地方税务、财政部门要严格执行房地产税收政策，密切关注本地区房地产市场变化情况，对本地区的房地产市场变化情况及税收政策调整对本地区房地产市场和财政收入产生的影响进行跟踪和评估总结。

第三节 主要涉税问题和检查方法
一、一般检查方法
（一）了解企业概况。明确期间范围、主体范围，明确企业配合检查的责任人，了解该企业与税务机关的各项业务。
（二）通过对立项、规划、验收、预售、资质证书、发票存根、纳税申报表、会计报表等资料检查，了解该房地产企业的各个开发项目的总体概况，把握检查的预期结果。
（三）利用土地使用权交易信息和登记信息，通过调查与该公司发生土地、房屋权属交易的其他单位，掌握该公司在被检查期间持有土地、房屋权属的情况。并一一核对相关的账务记录，同时验证该房地产部分成本项目的真实性。
（四）通过对施工企业的调查（或抽查），核实验证房地产公司帐簿记载的房地产项目施工成本的真实性。
（五）根据房地产项目会计核算流程，逐步清理土地使用权取得时及取得后应交的耕地占用税、契税和城镇土地使用税；清理施工合同、采购合同、设计合同、借款合同等应交的印花税；清理计算取得商品房销售收入时应交的营业税及附加；核实自用房屋的房产税及房屋出租收入的营业税和房产税；房屋销售后的土地增值税；房屋销售人员的个人所得税其他个人所得税；当年度的应交企业所得税等等。
（六）统计已经申报缴纳的地方各税，对照应交情况，分别计算各个税种的少缴税款，逐项核实证据资料，逐项落实税收政策条款。
（七）对即将形成的检查结果（应纳税、已纳税）进行复核，审查会计报表，以发现重大的错误或疏漏（几份会计报表简单分析举例）。
（八）形成稽查报告
二、营业税及附加检查
（一）检查要点
对照项目销售情况（总的规模、平均单价、销售出去的面积等）查看预收房款的核算科目，根据会计核算规律，统计出登记入账的售房款收入，结合申报缴纳情况得出营业税的应交未交的结论。具体的有：
1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象；
2、采用“还本”方式销售商品房时，是否按规定申报纳税；
3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来账如“其他应付款”不作预收账款申报纳税；
4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税；
5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报纳税；
6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报纳税；
7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等是否申报纳税；
8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，是否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税；
9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入是否申报纳税；
10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商是否代境外企业扣缴有关营业税；
11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并如营业额申报纳税；
12、销售给关联企业的房屋价格是否合理；
13、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税；
14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税；
15、转让无形资产收取的价外费用是否申报纳税；
16、以不动产投资入股取得的固定收入，不承担风险的，是否申报纳税；
17、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。
（二）重点和难点
1、预收账款延迟入账问题的发现；
2、配套费用账外列支问题的发现；
3、关联单位转让不动产营业税的核定；
4、不动产投资（取得固定收入）的营业税问题；
5、合作建房时，如何确定营业额计征营业税；
6、其他往来账中的房款、借款以及营业税问题。
三、房产税检查
（一）检查要点
紧紧围绕该房地产持有的房产，逐一查实各项房产的用途和状态，对照固定资产帐簿、折旧等资料计算出房产税的计税基础，调查租金收入后一并核实房产税问题。
1、检查企业持有房产状况。通过盘点资料，确定企业持有房产的来源、面积、时间、价值等情况，对照申报资料，确定生产经营用房产、出租房产与免税的房产是否混淆记账，是否按规定分别申报纳税；
2、检查是否占用免税单位的房产；
3、检查纳税义务发生时间。新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。（2）固定资产未入账，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产账部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”账的部分未申报纳税；
4、检查职工住宅的权属。重点是已办房改手续的职工住宅，固定资产账未改变、仍提折旧的，是否缴纳了房产税；
5、检查自用房产价值。是否按照会计制度核算房屋价值，对新建房屋是否把装修、电梯、空调、内部照明设施、装修工程等与房屋不可分割的各种附属设备另设帐户核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税；
6、检查企业的车库，仓库出租取得租金收入的，是否缴纳房产税，是否正确计缴房产税。地下车库未出租的暂不征收房产税；
7、检查房屋类固定资产价值是否经过评估增值，账面原值是否增加，以核实评估增值后房产税的计缴情况；
8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值（按照固定资产改良的核算规定：支出超过原值的20%、延长2年寿命、用于其他用途），并计缴了房产税；
9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税；
10、检查申报缴纳的情况。
（二）重点和难点
1、出租房产价值与自用房产价值的划分；
2、不入账房屋（或在其他单位入账）的发现；
3、纳税单位占用免税单位房产的发现；
4、新建自用房屋价值和起用时间的确定；
5、产权所有人与使用人不在一个地点的，容易漏缴房产税。
四、城镇土地使用税检查
（一）检查要点
主要对已取得土地使用权证书的地块计算征收土地使用税。
1、通过资产类会计科目、收益及成本费用类会计科目的审查，以发现持有（占用）土地情况；
2、到当地国土资源管理机关（地籍登记部门）调查该企业登记的土地权利；
3、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税；
4、已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税；
5、商品房开发阶段是否申报缴纳了土地使用税（外资除外）；
6、检查各宗土地的等级税额；
7、检查申报缴纳情况。
（二）重点和难点
1、确定土地位置是否位于城镇范围内；
2、确定土地的税额等级；
3、项目完工交付使用并开始办理分户产权后（未办完时），准确计算企业仍持有土地使用权面积；
4、土地大产权注销后，对以前期间土地使用税应交未交的检查。
五、印花税检查
（一）检查要点
1、检查各类购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据是否按规定贴花；
2、检查企业印花税申报缴纳情况。
（二）重点和难点
如何发现未贴花的合同，尤其是检查时已经履行完毕的合同企业会以各种理由拒绝提供；企业自行汇缴时印花税的检查；原始记录的制作。
根据我省现行政策，不动产转让合同、建筑合同、借款合同均可以全额核定征收印花税。
六、契税检查
（一）检查要点
结合房产税、土地使用税的检查，重点是新增土地房屋类资产（或成本）明细账的检查，落实土地房屋权属证书分别对应的资产价值。
1、确定企业在检查期间是否持有房屋土地权属。检查资产类、损益类明细账，以发现土地房屋资产记录和与房屋土地有关的成本费用支出记录，根据线索确定土地房屋项目；
2、对照帐簿、凭证资料逐项确定各土地房屋项目的取得成本，依税率计征契税；
3、检查契税申报缴纳情况；
4、核实企业应交未交契税的其他原因。
（二）重点和难点
1、由于土地使用权的取得过程时间长、成本费用持续发生，如果企业的会计核算不规范，则难以确定准确的土地取得成本；
2、企业办证时的契税及以后期间持续发生土地成本的契税问题；
3、土地房屋契税应交未交责任的划分。
七、土地增值税检查
（一）检查要点
首先了解该企业各房地产项目土地增值税的申报缴纳情况，了解主管税务机关的具体征收政策；其次是核实实现销售（售出并已办产权）的房地产收入及对应的成本等扣除项目。
1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴；
2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入；
3、申报的扣除项目是否符合税法规定，不重不漏；
4、从事房地产开发的纳税人按规定加计扣除（取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）20%；
5、建造普通标准住宅同时建造非普通标准住宅的房地产开发企业，是否能够分别核算，不能分别核算的，一并征收土地增值税；
6、核实增值率，确定适用税率、计算应纳土地增值税。
（二）重点和难点
1、确定房地产项目问题；
2、按面积分摊成本和其他费用问题；
3、预缴税款与据实计征税款的配比抵减；
4、房地产开发成本等扣除项目与对应收入的配比；
5、普通住宅标准（是90平方米还是125平方米或者是144平方米）；
6、税收政策的落实如何与征管现状结合。
八、企业所得税检查
企业所得税是最复杂的一个税种，房地产开发企业由于开发产品到实现销售的周期较长（基本上超过一个所得税汇算年度），同时，企业所得税的计征对企业会计核算依赖性很大，房地产企业生产的产品价值的实现方式很多（可以销售、可以出租、可以投资等等），使得房地产开发行业的企业所得税的检查变得比较复杂。
（一）收入的实现和确认方法
房地产销售，是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。房地产销售应与一般的销售商品类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的营业收入。如果房地产经营商事先与买方签订合同（该合同是不可撤销的），按合同要求开发房地产的，应作为建造合同，按建造合同的处理原则处理。
房地产营业收入的实现，即转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现（财会二字[94] 02号）
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。但是，以下属于法定所有权转移后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况：1、卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。2、合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售。企业应在这些不确定因素消失后确认收入。3、房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等，在这些情况下，卖方在继续涉入的期间内一般不应确认收入。
国税发（2006）31号文第二条第五款“开发产品销售收入应按以下规定确认”规定：
1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。?
２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。?
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：?
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
　　（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
　　（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。?
　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。?
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（二）会计利润的核算过程
利润是企业生产经营成果的综合反映，是企业会计核算的重要组成部分。企业所得税的计算一般从会计利润着手，会计利润有关计算公式如下：
利润总额=营业利润＋投资收益（减投资损失）＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出
营业利润=主营业务利润＋其他业务利润－营业费用－管理费用－财务费用
主营业务利润=主营业务收入－主营业务成本?主营业务税金及附加
其他业务利润=其他业务收入－其他业务支出
（三）税务检查方法要点
1、收集纳税人的基本信息
了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构，有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已付利息；与建筑商或销售商的关系及交易。
2、收集开发项目的基本信息
开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；预收账款情况，是否预售。
3、实地检查，审查销售平面图
和售楼经理座谈，索取销售平面图、审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。
4、审查账务资料
要求纳税人提供完整的纳税资料包括账本、报表和发票（首先确定账务资料的真实可信：账表核对、账账核对、账实核对），还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，向政府机关交纳的各种税费。
具体地说，可以从收入、费用、税金三方面审核。
（1）收入检查：
①开发产品出售后是否严格按照税法规定确认收入。
②发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：
A、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
B、将开发产品转作经营性资产；
C、将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；
D、以开发产品抵偿债务；
E、以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。
③代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
④代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
⑤客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入。
⑥商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。
（2）税前扣除项目检查：
A、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。
B、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
C、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无将其他未结转收入项目的成本、费用混杂其中；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
D、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。
E、“广告费”、“业务宣传费”、“坏账损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
F、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。
G、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。
H、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
I、计税工资的检查。
J、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。
K、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。
L、未转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。
M、为房地产开发而借入资金所发生借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。
N、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
O、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。
P、纳税人自有固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。
Q、有否将购建“固定资产”等资本性支出直接在税前扣除。
R、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。
S、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列之。
T、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入账户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。
U、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，是否计算补缴企业所得税。
V、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。
5、注重外部调查
与征管机关沟通纳税信息，到房产管理部门收集开发信息，到建设主管部门收集有关信息，注意分析利用各种资料。在账务检查中发现有问题的发票或资金流动要及时调查落实。
（三）重点和难点
1、收入总额的确定；
2、成本费用的配比方法；
3、成本费用的真实性审查；
4、关联交易的纳税调整；
5、合作建房的所得税计算；
6、投资收益对所得税的影响。

第四节 房地产行业检查书证的收集
一、查账原始记录、收入核实记录（根据帐簿记录、发票存根统计、银行记录等确定）、重要业务的凭证及帐簿记录。
二、与日常经营活动有关的各项合同，如：房屋租赁合同、汽车租赁合同、借款合同、售房合同、投资协议。
三、与房地产开发项目有关的各项合同、协议
按照开发成本项目，合同协议大致可进行如下分类：
土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿合同、协议；
前期工程：规划设计、勘察、测绘、三通一平等合同、协议；
建安工程：建筑工程、安装工程、土方工程、工程监理等合同、协议；
基础设施：供热、供水、供电、供气、道路、消防、污水工程等合同协议；
公共配套：配电室、热力站、煤气站、公共设施等合同协议；
四、纳税申报表及缴款书、税务机关的减免文书、工商营业执照复印件（外资还是内资）等书面证据。
五、年度决算报告、企业所得税申报表（含纳税调整表）、被投资公司的所得税政策（所得税税率）、投资合同、分红记录（被投资公司的账务记录）。
六、员工花名册、投资（产权）关系图。
七、其他与税务检查结果有直接证明关系的资料。