日本买东西攻略:房跌10%真的像李稻葵说的那么可怕吗？

房跌10%真的像李稻葵说的那么可怕吗？　　

——迷途的楼市与破解的对策　　

买卖两难是目前中国楼市中的一个最难解开的套子。一方面房价的跌幅不能太大；否则，GDP的增速就可能失去一个重要的支撑点，同时整个银行业也极可能被连累出巨大亏损来。另一方面，下跌的房价依然与市场的需求、社会的购买力相距甚远。　　

从楼盘的成交量上看，中国房地产的景气指数应该算是很高的。但支撑这种景气的并不是社会上的那些为了居住而购买的真实需求。成交后的空房率就是一个很直观的数据。这种数据可用于直接测度整个楼市的泡沫，乃至这种投机性购买的比率。依靠这种投机性的购买，固然也能把这种产业的景气指数粉饰得很好看，但它毕竟是一种泡沫，是长久不了的。　　

为了挤兑这种楼市中的泡沫，近几年来的宏观调控可谓是重拳迭出。通过信贷的收缩、首付率的提高、二套房的限购、房产税的开征等措施，楼市的“降价潮”终于开始从一线城市逐步蔓延到二、三线城市中来。尽管这种下跌的房价至今还没有带动出楼盘成交量的同步上升，但它终归是向市场上的供需对接靠近了坚实的一步。如果能够把这种房价降到这些真实需求者的收入临界线（或房贷承受线），然后再沿着V型曲线缓慢地爬行上来，那么这种买卖两难的楼市套就可能被解开。因为大多数的人都习惯于买涨不买跌，跌了还指望再跌些，因而下跌的房价往往与这种成交量的萎缩是相伴相生的；但当它跌到谷底后缓慢向上爬行时，人们才会亟不可待地抢购起来。所以，向上爬行的房价往往能连动出成交量的急剧增长。这是房地产市场营销的一个基本规律。　　

然而，当下跌的房价还远未达到这种收入临界线的时候，一些政府部门的智囊们（其中，多半是地产商的帮办、政治代理）就亟不可待地止跌起来了。他们经常使用的一个伎俩就是包装和夸大这种下跌的房价所带来的各种风险和冲击。这样的止跌往往是内外配合、一个黑脸、一个白脸，轮番上阵，你唱罢来我出场。在二、三线城市的房价因货币的紧缩即将开始大幅降价的时候，国际货币基金组织就拿着自己对中国金融部门的评估报告出来帮腔了，说“中国金融体系脆弱性增加，面临房价下跌风险。”（2011、11、15中国新闻网）与之同时，央行货币政策委员会的委员、清华大学中国与世界经济研究中心的教授李稻葵在上周友邦保险主办的高端财富论坛上则鼓惑道：“如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题。刚买房的年轻人一定会抱怨。”（2011、11、15《北京晨报》）　　

房价还要不要继续下跌，货币的紧缩对地产界还要不要继续下去？目前，市场和学界在这个问题上的分歧也还是很严重的。要不要地产业集体地“过一次冬”，这最终都还有取决于政府对民生与GDP增速的偏好。　　

房价下跌肯定会给中国的金融体系，乃至社会的维稳带来一定的冲击，一些人的抱怨也是难免的。比如银行业的亏损、社会炒房者的抱怨，甚至还可能出现一些开发商的跑路、跳楼、破产等。但如若与大多数人的买房难及其他们的社会抱怨相比，这些其实都算不上什么大的社会问题。刚买房的年轻人抱怨几句，一些业主跑到开发商那里闹腾几下（2011、11、7《南都周刊》《上海退房者无奈抗争记》），都难以对李稻葵的“若北京、上海、广州房价下跌10%会带来更大社会问题”这一论断构成更多的支持。　　

实际上这些城市的房价就是下跌了10%，中国的金融体系也塌不了天、崩不了盘。对此，“中国银监会的前主席刘明康日前向市场透露，银监会对商业银行进行房价下跌压力测试显示，即使最坏的情况发生，房价下跌50%，银行的贷款覆盖率仍然能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。”由此可见，10%乃至15%的降幅绝不可能是这种房价下跌的红线，它还有着更多的下跌空间。这种10%的降幅对楼市中蓄积一久的那些资产泡沫而言，只不过是一种毛毛的细雨而已。政府对房价的调控决不能因为一些开发商、社会炒房资金、投机的业主及其利益帮办者的抱怨和叫苦，而就松动自己对这种市场的货币紧缩。货币政策的宽松式微调决不能指向这一产业。否则，这种市场又会回复到以往那种小跌大涨的老路上去，并使自己的许多调控努力毁于一旦。　　

从目前政府对GDP增速的偏好上看，要指望房价下跌到50%这个谷底线，显然都是不可能的。如果市场真的把房价紧缩到这种谷底线，不须开发商通过跑路、跳楼的方式进行“逼宫”，政府的宏观调控都会自己顶上前去止跌的。政府期许更多的不是这种房价的大跌，而是它小跌后的基本稳定。正是因为把脉准了政府的这种极隐秘的心理和调控楼市的行事规律，所以，李稻葵也才很自信地在上周友邦保险主办的高端财富论坛上抛出自己的楼市箴言——“不管政府怎么讲，不管开发商怎么讲，不管大老板怎么讲，最后结果一定是未来两到三年房价基本稳定，房价不可能上涨，但房价下跌不会超出15%”（2011、11、15《北京晨报》）　　

比照最近几个轮回的楼市调控，稳字当头的调控方针的确都是这样一路走过来的。　　

既然政府不想让这种下跌的房价冲击到自己越来越脆弱的金融体系，乃至GDP的按计划增长，那么以后的路又如何走下去呢？买卖两难的楼市套又如何才能解开呢？　　

一方面，政府的调控在首付率、限购、房产税上的政策还要坚定不移地继续下去；另一方面，以提高社会中低阶层购买力为旨归的收入政策也还要尽快地启动起来，不能再迟疑了。毕竟，这些社会中低收入阶层才是这种市场上人数最多的真实需求者。对于这些阶层，要尽快通过加薪增补的办法促成它们的收入倍增。在未来3到5年如能保持目前这种房价的基本稳定，然后再通过收入政策上的一些变革力促这些社会中低阶层的收入以10%、乃至15%的速度逐年递增起来，那么以前买不起房的人也许很快就能买起了；同时，买卖两难的楼市套也会慢慢随之而解了。　　

问题的焦点是在这种收入的递增时，政府能否摁住这种房价的不再上涨。　　

在中国对市场经济地位的寻求中，温家宝承诺今后的政府将不再通过审批的形式过多地干预市场，并切实尊重企业的市场主体地位，而不再过多地通过行政手段——比如直接的限价，插手企业的微观经营了。　　

在这种政企架构下，政府对房价的控制将会越来越难。除非它能够把这些大大小小的开发商都整合到几个国有控股的大公司之中，而通过自己的手直接操盘这个市场。　　

前一段时间，在温家宝被楼电粮油的价格疯涨搞得心力交瘁时，就有不少人调侃道：“别再抱怨政府了，定价的是总经理又不是总理。”　　

在市场经济地位的认同上，西方的欧美一直在拿政府对经济资源的过多掌控或主导性配置说事，说中国的经济实质上就是一种官府经济，缺乏企业家的独立人格和商业经营上的自主决策。在未来政企的架构上，它们敦促中国政府要尽快从市场中退出来，而不要再直接插手资源用途的配置与产品价格的控制了。　　

发挥市场对资源配置的基础性作用，这是我们经济体制改革的一个基本目标，但市场决不能自由放任起来，它必须接受政府的监管和控制。这一点在市场经济地位的寻求和认同上决不能有半点的动摇。中国只有坚守住这一点，才可能为政府对市场的监管及其价格上的直接干预保留住一个门户。只有这样，才可能通过行业协会，乃至国有控股大公司的人事安排，保持住这种房价的合理价位和基本稳定。只要政府想这样做。　　

总之，欲解开买卖两难的楼市套，如果政府的调控不想让房价下跌到50%这样的谷底线，那么它就必须摁住这种房价的再次上涨，并把它基本保持在目前这种下跌后的价位上。同时，也还须尽快动用自己的收入倍增政策增加社会中低阶层收入。只有沿着这种解套的路数一直走下去，中国的楼市才可能慢慢步入自己健康发展的坦途。　　

　2011年11月26日　初稿于论道书斋     胡显达