偶看新闻wow驾驶切割者:房价是怎么涨上去的 谁才是房价上涨的幕后推手（1）
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/09 14:58:59
房价是怎么涨上去的 谁才是房价上涨的幕后推手（1）
时间：2011-11-29 来源：天涯社区 分享到：
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让我告诉你房价是怎么涨上去的
这是一个很复杂的问题，我尽量能系统性地将这个问题阐述清楚，但由于水平和知识的限制，如有不足，请见谅。
赶个时髦，简单罗列了一下房价上涨的7宗罪。
一宗罪：伪市场化
很多人认为我国的房地产市场是过于市场化了才导致了目前的畸形发展状态，而我却认为恰恰相反。我国的房地产市场从一开始就没有实现市场化，时至今日情况依然没有改变。
市场化的含义，就是通过市场这只无形的手，利用价格信号来调节市场供求关系。
在当今世界，住房的供应体系被分为泾渭分明的两种模式：
1、以英国为代表的彻底市场化住房供应体系。在撒切尔夫人执政之前，住房供应体系也类似新加坡模式，但是后来的一系列变故及社会道德成本的上升，迫使撒切尔夫人下定决心通过彻底的市场化来改变当时的现状，并一直执行至今。
2、以新加坡为代表的政府兜底住宅供应体系。我国目前的住房供应体系是金融危机后向新加坡借鉴的，也就是双轨制——高端有市场，中端有限制，低端有保障。
之所以说我国房地产市场根本没有市场化，是因为土地一级市场一直被政府垄断，并且是排他性的垄断。试想当一个行业的上游处于完全的垄断状态下，怎么可能实行市场化机制呢？不管英国模式还是新加坡模式，土地一级市场是开放的，而且土地私有化是核心内容，而国内土地是批租制，国家代表全民对土地的占有，只承认对一定期限的使用权。换而言之，是财产权利的半私有化，导致不完全的市场化。
二宗罪：不合理的税制
目前的国内地方与中央的税制体系是再94年确定下来的。税制改革的结果是一改以往穷中央，富地方的状况（94年以前中央为向西部转移支付甚至要向富裕的地方借债），将增值税的大部收归中央，营业税的大部划归地方。此举将地方的财力受到严重削弱。
加之国内实行的是5级行政体系，即中央、省、市、县、乡镇，行政效率低下，财权和事权严重不匹配，导致地方入不敷出。在这样的大背景之下，为了让地方能有足够的财政收入，发展对地方税收有直接带动的房地产业和建筑业（这些行业税收的大头就是营业税，而营业税大部归地方）成为中央对地方的一种补偿。
另外，当时地方政府已处于破产边缘。事实上四大国有银行当时是地方政府的提款机，低效率的政府投资行为造成大量的呆坏账，国企更成了资金的无底洞，各方面都在伸手向政府要钱。
换句话说，当时住房改革的题中之义就是让地方政府通过住房（土地二级市场）的市场化改革扩充财源。但是改革却没有开放土地一级市场，仍然由政府绝对把持。这个制度的设计就是资金的输送，处于这个制度链最高端的即是受益最大方。
三宗罪：土地拍卖制度
在98年房改后，全国除了少数几个城市实行土地出让的招拍挂制度外，大部分城市都有自己的一招三式，因为缺乏公开的竞争机制，多为暗箱操作，所以土地成本是比较低廉的。
后来土地出让市场规范了，统一实行招拍挂制度。土地招拍挂制度的出发点是为了规范市场，公平竞争，杜绝腐败。当时之前一些未实行土地招拍挂制度的城市在土地出让方面基本上都实行协议出让方式，这种方式确实给腐败活动提供了滋生的温床。但制度的变革直接导致了土地成本的快速上涨，这种成本的传导作用在1年多后传导到了房价上。这种效果是立竿见影的，之后的多次调控都源于此。很可惜决策层投鼠忌器，出于多方面的考量，加之地方阻挠，阳奉阴违，调控最终象征意义大于实际效果。
我记得去年全国有一个房价上涨原因的争论，国土资源不为了清白，拿出了许多数据证明土地成本在房价的构成当中只占20%多一点的比重。不知道是故意还是无意，他竟然忘记了最关键的两个变量：
1、拿地后不可能马上开发销售，至少需要1年，如果大量土地被囤，加之房价快速上涨，这几年前的土地成本当然只占几年后房价的小头。
2、为了提升土地的使用效率，大概是07年之后，土地出让时容积率不得小于1.0，比之前有了大幅度的提升。
全文(编辑:dq1024)
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