房地产调控定向定量宽松

房地产调控定向定量宽松

                                                           2011-11-29 FT中文网

    2011年年底，在房地产调控成效初现的同时，从刚性需求与招商入手，房地产调控定向放松的迹象已经显现。

    由于成交量大幅下滑，房价出现松动。国家统计局此前公布的数据显示，在70个大中城市中，10月新建商品住宅价格环比下降的城市增至34个，比上月增加17个，同比下降 的城市有两个，同比涨幅回落的城市达59个，较上月增加13个。

    这并不是理想的调控结果：一方面，投资者的预期还没有彻底打消。在实体经济不景气、货币泡沫没有消退、投资无门的情况下，许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹；另一方面，由于交易量大幅下降，地方政府出面土地流拍、年关难过的困境，是否放松调控成为博弈焦点。

    政策是双向的：放松调控是房地产乐观主义者的终极幻想，注定无法实现；应对经济下滑，各地定向放松政策已经出台。

    面对汹汹而来的房地产调控放松论，有关人士做出强硬回应。先是11月初，温 家 宝总理强调房地产调控不放松，而后11月25日，李 克强副总理表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。从两位房地产调控政策的关键人物表态可以看出，房地产重回2008年年底、2009年年初大放水的局面，不可能。

    房地产调控虽然不会放松，但各地新政的出台，可以看出调控逐渐转向务实，从刚性需求与招商入手，利用刚性需求托市以挽救地方财政的迹象显露无遗。此次托市，短期目标是挽救急剧下滑的交易量，长期目标是刺激刚性需求、发展经济开发区。

    各地托市已现端倪。10月21日，南京市公积金管理中心宣布，从24号开始，南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。与额度恢复同步的，是公积金二次贷款政策的有条件恢复：家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于6成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。这是放松房地产金融杠杆的第二只羞答答的气球。

    处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)，日前正式启动。根据《细则》内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。

    按每套房屋一次性补助10万元购房款，以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息的规定，最高每套房可以补贴20万元。贷款额度不足50万元的，按实际贷款额度进行补助，申请对象必须于2011年度内在开发区范围内购置商品房。

    杭州此举一为经济开发区招商，二为稳定经济开发区房价。根据杭州市统计局的最新数据显示，今年1月～10月，全市商品房销售面积为571.03万平方米，同比下降20.8%。而杭州经济开发区所在的下沙板块成为房地产板块的下沉中心，率先掀起降价大潮——根据杭州透明售房网数据显示，该板块目前是杭州降幅最狠的板块，最高降幅4成，一般降幅在10%左右。笔者到下沙之时，看到居民楼打出大幅标语，抗议开发商降价，“还我血汗钱”的呼声非杭州一地。

    杭州并不孤独。

    根据北京市住建委、地税局日前联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，以及北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。

    北京出台的新政以新标准区分豪宅与非豪宅，直接效果是刺激刚性需求，刺激政府重点规则地区的发展。新政将普通住宅定义为必须同时满足住宅小区容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下的住房，并表示符合条件的“普通住房”，购售双方都可以享受税费优惠。

    新标准中，将“按环线确定套总价上限”调整为“按全市住房平均交易价格结合区位调整系数”确定，调整系数除了考虑环线因素，还考虑了南城、北城的区分。认定标准最高的四环内北部地区达到38880元/平方米，最低的六环外地区也达到了17280元/平方米。这也就意味着，政府认可了市中心地区的级差地租；不按照房屋总价来计算价格标准，而是以每平米的单价来计算。

    未来，北京普通住宅的数量将大大增加，刚性需求购房者可以享受税收优惠。不同区域内，购售双方契税和营业税最高能达到7万余元至12万余元税的减免幅度。

    各地出台不同的购房补贴，常州市领军型创新创业人才给予最高50万元的一次性购房补贴和最高30万元的落户奖励。在重庆主城10区首次按揭购房者，同时在10区内缴纳个税的购房产权人，根据所缴纳的个税额度可享受财政补贴优惠。据重庆财政部门解释，该项政策主要是为了引进高端人才。如同以往的招商引资给予税收优惠，目前则风行购房补贴，可见政府希望借助于住房引进企业与人才的用心，其象征意义远远大于实际意义。

除了以刚性需求托市、挽救交易量之外，以保障房保证房地产投资、维持经济增速平稳也是重中之重。

    瑞银证券新近发布研究报告认为，中国房地产整体建设活动在未来几个月将急剧减少。　住建部数据显示，10月房地产销售面积同比下跌10%，为2010年4月实施房地产调控政策以来，首次在没有新规出台的情况下，销售面积出现下跌。房屋新开工面积增长也出现放缓，10月较去年同期仅增长2.2%左右。10月房屋施工面积同比下跌3%，为一年半以来的首次下跌。

    如果房地产投资下滑，将使投资拉动的经济出现快速下行风险，因此，强调保障房的建设规模也就毫不奇怪。左手拉动刚性需求，右手督促保障房建设，希望以此实现中国房地产市场软着陆。

    房地产市场与货币政策一样，全面放松不可能，但定量定向的宽松已经成为现实。可以预料，如果经济进一步紧缩，那么货币与房地产市场定量定向宽松的幅度将进一步扩大。

    调控房地产是尴尬的，房价不下滑，让人担心泡沫；房价刚开始松动，成交量与土地流拍，让一些群体成为惊弓之鸟。

房地产泡沫破灭后会怎样

2011年11月30日 08:04
来源：中国证券网·上海证券报

李翔

最新公布的宏观经济数据进一步表明，中国的实体经济的增速正在放缓。按照宏观调控本意，这应该是在预期内的。但随着调控时间的不断延长，各方针对中国实体经济增速放缓的担忧也越来越多了。引发担忧的理由多种多样，但大家所担心的结果确是共同的，那就是中国经济或将无法平稳渡过转型期，主动调控的动作可能会引发中国经济的“硬着陆”，而非政策制定者所期盼的“软着陆”。

在现有的各种预想的硬着陆的剧本中，最有代表性的，当属中国房地产行业由调整开始进而引发崩溃，最终导致整个经济崩溃。从房地产行业来分析的几个常见视角如下：首先，在我国经济转型尚未成功完成之时，房地产行业的萎靡不振引发的房地产投资剧烈下滑将会直接导致与其相关的几十个行业丧失增长的动力。更因为政府和银行收紧银根，地产商资金链紧绷，而地产商已把上游包括建材，施工等各个行业的资金转移到自己手上，一旦最终资金链条断裂，这种多米诺骨牌式的崩溃势必会席卷这条链条之上的所有行业。

其次，整个地产行业的景气程度与地方财政卖地收入息息相关，地产行业若雪崩，无异会把严重依靠卖地财政收入的地方政府拖入深渊。当地方政府丧失其掌控的经济资源之时，原有的政府主导经济活动也必将陷入停滞，相关行业随即进入萧条。最后，房地产价格泡沫的破灭，会带来居民财富感的消失，使得我国内需消费受到严重压制，致使我国经济难以转型。总之，基于以上的考虑，房价一旦持续大规模下跌，所有人都会成为输家。

笔者不同意这样的推断，却认为，如果政策应对得当，中国经济未必被房地产行业所绑架。原银监会主席刘明康曾在媒体表示中国的银行业可以承受房价40％的下跌而不会引发系统性金融风险。尽管很多地产商和学者对这个数据表示了强烈的质疑，但是考虑到中国较高的购房首付比例，笔者认为，房价下跌对银行系统的风险确实是有限且可控。

而对所谓房价下跌带来财富效应的消失，由此可能会冲击我国消费市场的担忧，则需要在全国范围的住房征信系统公布之后，方能有较为精确的评估。金融规划有一个共识，一个家庭所拥有的第一套住房，不纳入其可投资的财富范围。也就是说，影响居民今后的生活水平的投资和消费决策，所依据的财富条件，并不考虑居民已有的第一套住房。覆盖全国的居民住房信息征信系统的建立，将为我们科学的分析和政府后续调控政策落实提供全面坚实的决策数据支持。

如果中国的大多数居民的住房并不是用作投机而是以自住为主，那么房价下跌，打击的就是以投机为主的市场需求。这样对整个社会而言，由于相对收入较低的群体的边际消费倾向要远远高于高收入群体，那么我们可以期待的是，房产价格下降带来改善性住房需求的增加。照此判断，则房价下跌带来财富效应的消失，应该不会对居民的消费带来十分显著的冲击。

另外一种情况，如果中国的房产市场确实已经变成了以投资为主导的市场的话，则政府就非常有必要利用财政税收的转移支付功能，尽快出台相应的税收政策，按照政府的政策本意，尽力促使住房市场向着消费品属性起主导作用的方向发展。正如日前住建部姜部长所说的那样，全国联网的信息系统的构建是下一步政策出台的前提和基础。相信政府会在掌握全面信息的基础上，做出正确的决策。中国的社会的贫富差距的进一步拉大不仅是我国构建和谐社会的巨大障碍，更是激发阶层矛盾，引发不稳定因素的导火索。坚持不懈并不断加大力度解决这个问题，是我国避免滑入中等收入国家陷阱，避免拉美化的关键所在。

至于中国是否会重蹈日本房地产泡沫破灭之后，经济陷入几十年停滞的覆辙的担忧，笔者的观点是，中国经济调整之窗口还未关闭，如果政策运用适当，应该是可以避免这样的危险的。面临外部经济条件巨大不确定的时候，胡锦涛总书记在APEC的讲话再次强调了中国的问题在增长中解决，凸显了中央决策层对经济增长的重视。而对经济增长，决策层如今在渐渐形成一种新的认识：此“增长”不是2008年美国次贷危机来袭之时，用四万亿政府投资去刺激经济产生的彼“增长”。

国家新兴的产业政策和调整经济增长方式的一系列举措，已经使得依靠投资拉动、密集型资源注入、追求GDP快速增长的“旧瓶”，无法承载拉动中国经济新增长模式的“新酒”。无论如何，这种新的经济“增长”是以催生若干崭新的行业，而不是重新投入以房地产行业作为战略产业的旧有范式。如果我们能尽快闯过这一关，在适当的产业和财税政策支持之下，随着旧的行业产能和资源向新兴的行业转移，中国的经济结构就能得到进一步优化。

（作者系英国约克大学金融学博士，现任教上海大学国际工商与管理学院）

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　　中国的房地产泡沫到底有多大？

　　目前中国的房地产泡沫似乎不如1991年的日本、2007年的美国房地产泡沫破裂大，因为他们有金融杠杆放大，经济增长速度也不如我们。但如果换个视角来看，中国城市居民的购买力已经远远不能支撑高房价。

　　张庭宾指出，国际上收入房价比的合理范围为4-6倍，而在中国城市的这一数值极端值已经达到全球最高的15-20倍。在北京、上海等城市，房价租金比也达到500-600倍，一套房子的购买价相当于50年的租金。

　　张庭宾认为，中国宏观经济目前面临着改革开放三十年来最严峻的时刻，三驾马车中，外需不断收缩，投资不可能有更大规模，居民消费占GDP比重持续下降。此时，楼市是否雪崩，将严重影响到中国宏观经济基本面。

　　中国须警惕楼市崩溃四个引爆点

　　张庭宾判断，如果现行政策不发生改变，中国社会和周边地缘政治基本稳定，国际上也无重大突发事件，那么，楼价跌幅或达到30%-40%，但不可能超过50%，如果适当放松货币政策，房价可稳住，并可能有进一步回升。但前提是，中国未来一段时间内要特别警惕楼市崩溃的四个引爆点，即A股暴跌、中美贸易战爆发、国际油价飙升、中国周边地缘政治危机的发生，

　　首先，如果上证指数暴跌至1500点以下，流动性再收缩几万亿，对楼市无疑是雪上加霜；其次，美国参众两院通过了汇率操纵惩罚法案，中美爆发贸易战，国内或出现大量失业和工资下降，房屋断供可能集中爆发，而美国则可以通过TPP降低部分国家对美出口关税，弥补由中国出口停顿造成的商品短缺；再次，若美国和以色列袭击伊朗，国际油价上涨至150美元甚至200美元/桶，粮食价格也将上涨一倍，中国将受到巨大冲击；最后，中国周边出现地缘政治危机，如钓鱼岛和南海发生军事冲突。

　　“如果这几个点引爆，中国境内约2万亿美元的国际热钱就有可能集中撤离。”张庭宾说。

　　房价跌幅超40% 政府应救市

　　张庭宾在接受和讯网访谈时强调，中国楼市可以下降30%-40%，但决不能下降50%，否则会对银行业造成巨大冲击，中国就有可能重走日本老路，面临“失去的十年”。因此，“如果房价下跌40%以上，建议政府应该救市。”

　　需要强调的是，张庭宾是坚决反对房地产泡沫的上行的，早在2009年就反复警告，房价若再涨30%-50%，将来就可能出现雪崩。“但是到了今天，如果房价真的跌掉40%，这时候就应该救市，某种程度上，救的是商业银行体系，救的是中国的老百姓。”

　　张庭宾表示，房价并非越跌越好，如果房价真的下跌50%-70%，国内就可能面临更大的危机，失去大量就业机会、工资下降，股票市值大量蒸发、稳定现金收入消失，到时候还是买不起房子。

　　最后，对于大多数中低收入阶层来说，社会保障房将非常重要，而政府必须为社会公众负责、提供住房保障。

　　来源：和讯网