车轮四重奏演员表:百日内房地产业界将有剧变 “地价股价对赌”怪圈面临破灭

    百日内房地产业界将有剧变 “地价股价对赌”怪圈面临破灭

　　“地价股价对赌”怪圈面临破灭

　　地产企业临阵叫停赴港IPO在内地房地产业引发的效应开始显现，上海证券报此前独家报道的“房企演绎地价股价对堵怪圈”正逐渐产生恶果。昨日，SOHO中国总裁潘石屹在接受上海证券报记者采访时坦言，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。

　　几乎与此同时，中国证监会发行部公开表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。

　　一边是刚刚大量囤地再包装上市的企业融资受阻，一边是政府防止股市资金与土地资本的风险对接，去年本报所提出的“地价股价对赌”怪圈或将提前走向破灭。所谓“怪圈”的定义是：开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。这是一个恶性发展的连环套，一但资本市场信心不足，无法融得资金，开发商看似完美的资金链将顷刻破灭，加上房地产市场加紧调控，国内资本市场将严控股市资金用于囤地。接下来，开发商资金不足就会抛售物业，房价继续调整。

　　可见，房地产业是正处于敏感时期的高危行业。据业内人士介绍，以恒大为代表，今年排队境外上市的内地房企的有40多家，准备募集200亿美元。“赴港房企的IPO推迟是一个标志性事件，国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，而国内物价上涨的压力下，政府会继续实行从紧货币政策，近日人民银行又一次提高银行存款准备金率就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实不小。”潘石屹称。

　　此外，潘石屹还指出，“目前国际资本市场的状况非常不堪，两个月前，美国商界人士都非常悲观，但政府人士从布什到鲍尔森都在不断给大家树立信心。但这两个月中，贝尔斯登等事件令国际资本市场信心不足。而中国经济日益紧密地与国际经济相联系，也令这一形势对中国市场的影响进一步加大。”

　　“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”潘石屹认为，IPO遇挫的开发商会想出各种各样的办法，但到底会朝什么样的方向发展，还需要观察。房地产企业可能面临的具体困境包括：公司负债情况是否已经十分危急；产品定位是否符合市场需求，会不会与保障性住房形成冲突；同类住宅开发商之间竞争如何解决；从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对其对需求量的影响等。

    权贵资本绑架平民阶层，几年后将付出代价

    在这个寒冷而漫长的冬天里，房地产商人王石先生，扮演了一个对平民阶层和社会财富的独特的杀手角色，其言论诠释了一个丛林法则中的王者之象，一个冷血的权贵资本的面孔
    这个冬天，中国经历了一次严寒的考验。

    很多人，在这个冬天里，感受到了人情冷暖。除了被困在风雪中的人们，同样经历寒冬的还有股市和楼市。房地产商，确切地说是草根房地产商资金链条断裂的声音，像大雪压垮树枝的脆响。如果说，那些被困在路上的人们终于可以回到故乡，吃上热气腾腾的团年饭，那么，许多在这个冬天奄奄一息的房地产商，一定会记住一个人：王石。

    为权贵代言

    2007年12月13日，在“海螺行动Ⅱ”的新闻发布会上，王石抛出“我承认楼市确实出现拐点”的言论。同年12月24日，在央视《经济半小时》栏目，王石建议民众“三四年后再买房”。2008年1月27日，王石作客新浪直播间时说：“有一种说法，万科发展这么大会不会吞并很多中小企业，中小企业房地产怎么发展？实际上这个担心是过虑的，中国现在加起来和房地产相关的企业一共是7万家，美国的是20万家，所以中国现在的房地产市场不是多了，而是少了，但是专业化分工还远远不够，所以我相信在这一次宏观调控当中，中国市场会进一步健康地向上发展，所谓健康向上一定是价格和家庭的收入相一致起来。”同时，王石甚至建议40岁之前可以先租房。

    王石的言论，宛若一颗颗重磅炸弹，对本已奄奄一息的楼市，给予了致命的打击。舆论和市场迅速作出了反应，80%的被调查对象表示，暂时不会考虑买房。王石的言论，无疑使楼市雪上加霜。

    作为房地产商的王石，为什么会有这样貌似“壮士断臂”的惊人言论？王石是路见不平的侠客吗？抑或慷慨大方的慈善家？都不是！王石，只是一个彻头彻尾的逐利者和伪善者，一个并不光荣也不光彩的权贵资本代言人。

    在中国，权贵资本从来就不是道德家、慈善家，也不是救世主。吴敬琏等有识之士早在20世纪90年代就指出，中国的改革要警惕“权贵资本主义”的危害。纵观中国，从早期的国企改革、公共建设，到后期的金融证券、地产投资，不一而足，在每一次对国家财富和社会财富的疯狂掠夺和分利中，权贵资本始终都是最大最主要的参与者和共谋者，也是最大的既得利益者。时至今日，多少控制国家经济命脉的垄断企业、业界龙头和上市公司，特别是房地产巨头，不是流淌着权贵资本的血液和血统？在掠夺的同时，具有讽刺意味的是，与美国10%富人贡献80%税收形成强烈落差的是，掌握主要社会财富的中国富人的纳税额仅仅占税收总额的30%。和茅于轼一样，很多人因此开始明白一个真相：中国穷人税负比富人高得多。在缺乏分配正义和市场法则的时代，草根企业和普罗大众，最终都是丛林中的天生弱者。

    这一次也不例外。在王石参与制造的彻骨寒冬里，唯一的赢家，就是王石，王石们，就是权贵资本。而可怜的房产投机者、普罗大众，草根房地产商，统统都是输家。可悲的是，王石的言论一出，竟受到了舆论和消费者的追捧和喝彩，以为王石是在为社会弱势群体主持公道。殊不知，这正是典型的二愣——被卖了，还帮人家数钱呢。人们造了神，却心甘情愿被神所愚弄。善良的人们啊，请擦亮眼睛。

    背后的阴谋

    王石的惊人举动，是有着深谋远虑，也是处心积虑的。国家实施宏观调控信贷紧缩政策之后，房价开始回落，楼盘开始积压。很多房地产商还沉浸在地产盛世的幻想中依然大肆扩张买地、捂盘惜售的时候，万科像一个隐藏在丛林中虎视眈眈的冷静猎食者，迅速地降价抛售清空了积压的楼房，掌控了数额庞大的现金流。这时，王石已经万事俱备，只欠东风了。随后，一场血腥的猎杀开始了，王石利用其拥有的巨大话语权和影响力，开始了对中国房地产业的最后一击，于是“不买房论”、“租房优于买房论”等论调先后抛出。

    这时，很多草根房地产商终于感受到了这个冬天彻骨的寒冷。楼房迅速积压滞销，楼价不断下滑，或者有价无市，而银行——出太阳的时候借给你伞，下雨的时候向你追伞，开始勒紧套在房地产商脖子上的资金绳索。笔者了解到，很多中小房地产企业，甚至一些规模较大的草根地产企业，都无一例外地出现了资金链条断裂的严重危机。于是，草根房地产企业开始割肉，向资本大鳄低价抛售之前天价竞拍获得的地块，以维持企业的资金链条。而那些权贵资本们，此时正穿着貂皮大衣，围炉举杯弹冠相庆——对他们来说，永远没有冬天，资金更加不是问题，他们的圈子中，有的开银行，有的制定政策，唯一的问题仅仅是还可以圈多少土地。

    其实，单单从逻辑上分析，王石的话就是站不住脚的，也是不能自圆其说的。特别是其在新浪网的言论，更加莫名其妙。一会说中国的房地产企业数量少了，一会说不会形成垄断，一会说将更加健康发展，简直语无伦次。

    实际上，对于万科等地产巨头的垄断，人们是有理由“过虑”的，如果按照王石所称，中国房地产相关的企业7万家，美国的是20万家，且不说这两个数据的巨大落差，那么在目前民营资本进入房地产越来越困难、垄断越来越集中的情况下，中国房地产行业经营主体的结构性失衡就将更加显而易见和不可避免。同时，就价格而言，众所周知，中国的国民住房问题还远远没有解决，没有意外的话，中国房地产业必将在不久的将来迎来一个新的爆发式增长时期。就以被指为炒风最炙的上海、北京、深圳、广州等一线城市而言，作为世界上屈指可数的人口极端密集城市，其土地供应与需求的巨大矛盾，将是一个长期的难以缓和的难题，这将直接导致巨大的住房需求不可避免地引发下一轮的发展高潮。同时，国内二、三线城市，并没有太多的炒作，住房需求也远没有被充分释放，房地产行业的巨大发展空间显而易见。可以预见，如果中国经济能够顺利发展，有朝一日，中国的某些核心城市的房价房租比肩曼哈顿也许并不是天方夜谭。

    谁是猎食者

    我们来看看，王石如何在这个食物链中，最终成为平民阶层和社会财富的猎食者。

    首先，第一批死掉的是草根房地产商，这些房地产商基本是民营企业，大多起点低，规模小，资金链条脆弱，在这样的寒冷中根本不堪一击。与权贵资本不同的是，草根民营企业往往创业艰难，而正是那些来自平民群体的草根企业，本来天真地希冀可以代表平民阶层在这个资本狂欢时代分得一杯残羹冷炙，二十多年来却在接踵而至的冬天中一批接一批夭折了，真正走到最后幸存并取得的只是极少数。这些草根企业的消亡，表明了在缺乏合理制度安排和机会均等的情况下，平民阶层参与分利行动的高昂的机会成本和巨大的失败风险。可以说，中国的改革史，也是一部草根企业的兴衰史。

    其次，如果按照王石的逻辑——先租房再买房，那么，接下来死掉的将是最广大的普通老百姓。当然，他们不会马上死掉，他们会被王石像温水煮青蛙一样，在几年后慢慢地煮熟。那些轻信王石忽悠的人，将在几年后想买房的时候付出代价。那时，王石们将趁机低价圈到更多的土地——这些土地本来属于那些已经死掉或者即将死掉的草根企业和失地农民。同时，这些地产权贵大鳄，将形成垄断程度更高的寡头，并因此获得了更加牢不可破的话语权和定价权。几年后，经过积累的房价将达到一个新的高度，那个时候，所有的民众，都将无一例外地被集体绑架和勒索。那时，王石们，权贵资本们，将完成对平民阶层和社会财富的最后洗劫和剥夺。

    《圣经》说：审判终将到来。1855年，当美国总统皮尔斯提出购买西雅图酋长所属部落的土地时，西雅图酋长回答说：“我们知道，大地并不属于人，而人属于大地……”没有感恩、敬畏和悲悯，贪婪和不义的人们最终将被土地所埋葬。

    春天终将到来，只是，很多人可能将永远无法醒来，等待看到春天到来的那一天。文/谢海生