ice sculpture:柳州房价升与降

    今天看到一篇文章，说是“柳州下半年房价不跌那是不可能的”。现实情况是如何呢？众所周知，今年是房地产受政策调控非常严厉的一年，特别是国八条的出台、银行多次加息等因素的影响，一些城市受影响非常大。但从今年上半年来看，柳州房地产市场受影响程度很小，而且从柳州房市的现状看，市场发展将保持平稳状态。理由有四：
    一是柳州刚需强劲。超大城市人口需要扩容，人口扩容需要住房。年初自治区政府在《关于加快建设南宁柳州超大城市桂林特大城市的意见》（http://www.gxzf.gov.cn/gxzf_zwgk ... 20110222_278315.htm）中明确提出：“柳州市要用3－5年的时间，努力实现“经济升级，城市转型”。到2015年，力争建成市区人口规模达到230万人左右”；加大购房落户优惠政策，进一步放宽外来人口在南宁、柳州、桂林市购房贷款条件，衔接好购房登记、贷款、落户等工作流程，提高户籍登记审批效率，鼓励区内外人口到南宁、柳州、桂林市落户。”现在，柳州市辖6县4区，总人口372万。市区人口100多万。除去今年将雒容划归市区、柳东新区原人口数量外，至少需要增强50万以上人口。这些人需要住房，就算在汽车城的工作的工人都住集体宿舍，可也是商品房消费的潜在客户。近年来旧城区改造动作大，沿街房屋拆了不少，那些住房哪去了呢，除了部分回迁外，绝大部分都是拿着补偿款买新房。而改善型需求旺盛，许多售楼部四五十岁的买房者都是二次购房，不少还是一次性付款的。这些刚需的存在，不会为等待看不见的房市降价而等待，毕竟他们不是为了投资。
    二是中心城区缺地。众观现在的房开售楼部，有几家是在繁华的商业区？几大商圈房源少。成熟社区新房开盘少，在市区人们觉得房价高的地方，有几家房源可供选择？金沙角、风情港预约了，你觉得几千块能买得了么？保利一万一的均价，两次开盘都卖光光，说明有钱人还是多。以柳江大桥段U型柳江区域离江100米范围内的沿江楼盘，看得到江景的有哪个少于8000的？天江丽都和蟠龙宝邸算最低了，都得7000多。
    三是保障房数量少。据报纸报道，2010年全市建有保障性住房27476套（不含直管公房）。这些保障房包括了回迁房和旧城改造及棚户区改造，但对柳州房价有什么影响么？除了“涨、涨、涨”，还是“涨、涨、涨”，涨出保利的一万一！市长郑俊康年初在市政府工作报告中透露，年内“保障性安居工程新开工建设经济适用房1700套，新建廉租房900套。引导和支持社会力量参与公共租赁住房建设，着力解决中等偏下收入家庭及新生劳动者的住房困难，力争年内新建（筹集）公共租赁房1800套。”总共4400套保障房〈这个数字应该不包括回迁房和旧城改造及棚户区改造〉。按照日前在柳州各小区张贴的廉租房申请的通知门槛，即：家庭人均收入1500元以下。还有经济适用房的申请条件，绝大多数刚需还是要买商品房。而传统观念对此“保障房”和大家常说的“自己的房子”还是有产权区别的，特别在中国人的传统观念中，有了房才有家，所以大多数即将结婚的人都会选择购房，由于传统及面子问题，以致于婚房也成了购房置业的最主要用途。
    四是城郊区域拉价。据中国房地产指数系统百城价格指数显示，6月柳州样本平均价格达4829元/平方米，环比涨1.14%，排列百城涨幅前20位。但是老百姓想买房时，东至静兰桥对岸的盛天龙湾，南至南环路过来的畔山领秀，西至柳工颐华城，北至雀山以北的碧丽星城，在这个范围内还有低于5000块的房子么？房开标均5000块的，基本上都是5500左右，因为4500块的都卖光了。所以大家也别信均价这个东东。当然，郊区拉低房价是不争的事实。二基地柳地高中附近的华韵上城，4300块，也是标均价，想买的可以去问问还有没有？估计售楼小姐也会介绍4500的。这个年代也有2000以下的房子，在来宾，你会买么？每天像西方那样开一个小时的车来柳州上班，你有这么“潮”么？而且均价这个东西不可信，相关部门让均价降，也不是很难的事。
    那么，为什么有那么多人觉得房价贵呢？其实现在的房地产市场是个“负的泡沫。”－－－－中国购房者的平均年龄在27岁，首次置业的人，在美国是35岁，在欧洲要42岁。所以买房年龄提前和买不起房之间这个矛盾就更加突出。而且在首次置业里，40％是25岁到35岁的年轻人。首次置业的人过分年轻化，使购买力和房价之间的矛盾就比其他国家更明显。
由于市场通胀和人民币升值及热钱等城市化的因素,房价下降的空间依然有限。今年房价控制涨幅10%左右，是政策调控的目标，因此，房价不会下降15%或20%或30%，更不可能是50%。首先这是完成价格控制目标.其次是房地产价格下降过快将影响投资.再次是房地产投资下降影响到GDP,最后是整体经济不利政府卖地,土地财政收入下降会影响到保障房建设。因此今年房价整体下降的空间小,北京、上海等一线城市最多阶段性地下降的10%左右。明年又会回归平稳增长的态势。
要弄清为什么不会大幅降价，还得知道房价=地价+苛捐杂税+建筑成本（原料和人工）+各种配套费+腐败成本+契税+销售费用+开发商毛利。地价在涨，建筑成本在涨，人保部讲125期间收入要翻翻，税越来越重，再加上通货膨胀，开发商与购房者中间还有一个代理商，每卖一套房代理费都在10000以上。其实大家走进了一个误区，国家是控制房价过快上涨而不是不涨，因为他比谁都清楚房价没有多少下降空间，因为构成房价的各种因素都不降。

通过限购令让房价降下来，等来的将是房价报复性反弹。限购"麻药"将令商品房领域投资减少，加剧住宅供给不足，令房价再度上涨。现在房价平稳了许多，但房开也稳重了许多，拿地的少了，开工的少了，观望的多了，存量房卖一套少一套，等大家都想买的时候没房可选了，那时价就涨了。调控政策不会给房价带来大幅下跌，相反，调控政策中首付比例一次比一次高，而且速度远远快过工资收入增长速度。拿90㎡以下首套房的首付款来说，比例已由原来20%，提高到30%，近期部分城市已提升到40%，贷款基准利率也在同步提高，柳州的银行均已执行基准利率，再无优惠。
当然，有一天房价总会下跌的，但是那一天呢？这有一个前提，那就是住房需求已经使城里人、乡下人得到基本满足时，房价自然就慢慢下跌。希望通过政策打压促进房价下跌，这与市场供求原理是背道而驰的。政策的打压的反应只是一种假象，它并不是真正的体现住房需求达到基本满足，于是就出现政策打压一次，社会跟随分析消化一次，最终是政策打压失效，房价再次波动向前。
有的人现在好象看到了限购的效果开始出现了，可是有人欢喜有人忧，GDP、财政收入一下降，就得考虑调控的程度如何了。就拿限购来说，限购能限多久呢。我估计不会很久，而且我们中国人聪明，会打“擦边球”。北京一地产国企人士日前对《财经国家周刊》记者透露，北京正在研究放松调控政策，“年底可能会放宽限购政策”。他同时表示，相关消息由政府层面得来，“绝对权威”。与北京停留在“流言”阶段相比，个别城市已做出实质动作。5月31日，大连的“限购令”开始松动：自当日起，在大连市内四区及高新园区买房，不再以家庭为单位，改以个人为单位限制购房。这意味着一个三口之家，最多可拥有6套房，而非原先的2套房。知情人士透露，大连限购政策松动源于成交量的大幅萎缩，土地出让金收入大幅减少，政府部门感受到了压力，政府调控已经进入骑虎难下的境地。
调控政策注定被开发商给忽悠了一把，已经成为事实，获利的是开发商，高兴的是投资客，受伤的依然是那些持币待观的刚需购房人群。
所以，别指望房价大幅跌价，自己用来住的，买后涨价也不会卖，需要买房的看准就买，