偶看新闻土豪盛宴豆瓣:售后返租的纳税筹划
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 14:54:55
购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。
方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。
开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：
营业税=6000000×5%=300000(元);城建税=300000×7%=21000(元);教育费附加=300000×3%=9000(元);税费合计330000元(其他税费计算略)。
方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。
财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加;也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金480万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计算如下：营业税=1200000×5%=60000(元);城建税=60000×7%=4200(元);教育费附加=60000×3%=1800(元);税费合计66000元。
对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元(330000-66000)。
方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。
开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：
营业税=6000000×5%=300000(元);城建税=300000×7%=21000(元);教育费附加=300000×3%=9000(元);税费合计330000元(其他税费计算略)。
方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。
财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加;也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金480万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计算如下：营业税=1200000×5%=60000(元);城建税=60000×7%=4200(元);教育费附加=60000×3%=1800(元);税费合计66000元。
对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元(330000-66000)。