保健品广告管理办法:房价下跌是楼市转型的契机

2011-11-25 12:01:02

易宪容

经过一年多来的宏观调控，全国房价只涨不跌的神话在10月终结。从国家统计局公布的数据来看，10月70大中城市的平均房价，出现1998年房改以来的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房价格下跌的城市增加到34个，一向楼市火爆的溫州，其房价更是大跌4.6%；二手房价格下跌的城市达38个。也就是说，从10月份的数据来看，2010年以来房地产宏观调控取得的实质性的进展，国内房地产市场也可能出现巨大的变化。

也因为城市房价首次开始下跌，抵抗房价下跌的各种博弈及现象也层出不穷。比如荒唐的“房闹”、房企股权交易的增多、中小房企面临资金链的断裂、土地财政告急、市场“量跌价滞”的僵局，更有严重的“房价不能大跌”、房地产不能够大起大落、房价下跌过大所造成的负面影响比房价上涨的负面影响更大等言论已经风生水起。特别是面对着国内外经济增长的放缓，要求放松对国内房地产宏观调控呼声又开始出现。对于这样的局面，中国房地产何去何从？尽管当前中央政府对房地产宏观调控的态势是坚决的，但同样要保持清醒的头脑。

首先，中央政府要清楚地认识到，如果国内房地产市场不调控，房价不下跌，房地产市场的预期不改变，这样的房地产是否可持续？毫无疑问，这种房地产市场是不可持续的。它的不可持续性不仅在于房地产巨大泡沫将导致严重的银行危机、金融危机及社会危机，而且在于中国经济的“房地产化”正在让产业结构逆向选择、阻碍着中国经济的战略调整、企业及整个社会的核心价值的堕落等。因此，从2010年国十条开始，中央政府对当前国内房地产市场不可持续性的共识越来越清晰，宏观调控态度越来越坚决，所要达到目标及所采取的政策工具越来越具体与细化。比如，最近温家宝总理就房地产调控的讲话，就第一次把住房价格下降重申为国家的基本政策，而房价回归到理性就得让绝大多数居民可接受，或可解决为有支付能力购买。可以说，这既是当前房地产宏观调控的短期目标也是底线，同时也是未来房地产市场得以健康发展的基础。因此，中央政府要坚守这条底线而不动摇。

其次，当前房地产市场最有迷惑性或最可能让宏观调控政策逆转的观点就是，由于“房地产业支柱性”，如果房价下跌将导致与房地产关联数十个产业的衰退，至于中国经济增长出现问题。如果中国经济没有增长，其他的发展都是空话。这就是我早几年所指出的“房地产要挟整个中国经济”。其实，这里有以下几个层次的问题。一是当房地产是不可持续时，它不仅不存在经济增长，反之会摧毁经济增长；二是房地产“支柱性”或房地产经济增长之动力，不是建立在住房投机炒作基础上的，而是建立在民生基础上的。只有以民生为前提的房地产市场才是带动社会经济增长的动力，而以投机炒作为主导的房地产带给社会经济的只能是系统性风险及社会经济的毁灭。也就是说，只要把房地产泡沫吹大，其泡沫破灭只是时间问题。三是既然房地产的支柱性建立在民生的基础上，因此房地产市场价格就得回归理性，绝大多数居民多数居民有支付能力购买。当住房价格严重高于这种水平时，房价下降也是必然，否则房地产支柱性不仅不存在而且失去意义。当住房投资为主导的市场向消费为主导市场转型时，也就是房地产市场价格向下调整期，所承担的一定成本与代价也是不可能避免。四是以消费为主导的房地产市场的支柱性不仅在于中国有一个无限大的市场，而且在于与投机炒作市场相比，其需求要大及常态的需求能够保证房地产持续稳健发展。

从上述分析可以看到，当前国内以投机炒作为主导的房地产市场是不可能持续的（当前国内房地产市场量跌价滞正说明国内房地产市场投机炒作主导性，同时有房地产中介告诉我，2010年北京住房有近40%是外地居民购买，三亚80%以上的住房是外地居民购买。可见，国内房地产市场投机炒作的严重性），它的调整是必然，只不过调整的方式不同，其结果不一样。既然国内房地产市场调整是必然，因此房地产调整同样是有代价的，只不过，房地产泡沫自动破灭或政府宏观调控，后者代价更小而已。因此，中央政府要清楚地认识到，当前房地产价格下跌、房地产企业破产、地方政府土地财政困难，甚至影响GDP增长放缓等，这些都是房地产市场转型应该付出的代价。国内房地产市场只有走出当前的困境，或国内房地产市场只有从投机炒作为主导的市场向消费为主导的市场转型，只能柳暗花明。

第三，国内房地产市场未来走向哪里？或如何解决当前中国房地产市场的难题？最近重庆市市长黄奇帆给出一个清晰的思路。黃奇帆說，无论是国内还是国外，理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6至7年能够购买一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么样才能实现这个目标呢？总体上来说，就是要抓好“供求平衡、土地价格、税收力量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。这五个关键环节是“军规”，是底线。宏观上，如果这五个环节的顶层设计都科学，那么房地产业就不会出现大起大落的状况，就能够实现健康平稳发展。对于黄市长的答案，尽管有不少需要完善的地方，但是可以肯定的说，它给出了当前中国房地产市场难题的清晰的思路。

在黄奇帆市长看来，解决当前国内房地产的难题并非难事，首先是界定房地产市场功能或市场定位。如果住房市场是一个消费为主导的市场，那么政府就可以围绕这个宗旨，通过土地政策、税收政策、信贷政策及保障性住房政策等让这个市场走向健康之路。因此，当前房地产市场根本问题就在于给出市场清楚定位，并在此基础上出台相应的政策。对于当前国内的房地产来说，尽管价格调整有所松动，但是房地产市场定位还存在不少模糊性，从而使得当前房地产市场不少人仍然心存许多幻想，以为当前房地产市场政策只是临时性的短期政策，只要市场出现风吹草动，当前房地产政策又会出现逆转。这就是为何国内房地产市场会出现一年多“量跌价滞”的原因所在。因此，中央政府要进一步强化房地产市场消费性功能定位，并进而出台遏制住房投机炒作，以当前国内房地产市场价格下跌之契机，加快推动国内房地产市场的转型。

第四，既然国内房地产市场面临巨大的转型，那么中央政府就得对即将出现的市场作出预判，尽早为新市场作好政策储备。否则，难以迎对新市场所面临的问题与困难。

总之，中央政府对当前房地产市场要有清醒的头脑，坚定当前房地产宏观调控的决心不动摇，也不为利益集团的言论所迷惑，只要有这种坚持与决心，并不断地完善相应政策，国内房地产市场就能够走出当前的困境。这也可为未来中国经济持续稳定增长提供了新起点。