检测输卵管是否通畅:教你识破买房11大陷阱

 教你识破11大购房陷阱

　　前言　

　　一直以来，房地产开发商就是奸商的代名词——他们唯利是图，不遗余力地压榨老百姓的血汗钱，任凭道德的审判也难撼利益熏心；他们面目狰狞，公开叫嚣没有义务为穷人盖房子，面对板砖无数，却也能闲庭信步，心安理得；同样也是他们，能为自己的私生活挥金如土，而面对骨肉同胞的不幸遭遇却一毛不拔，冷眼旁观……

　　凡此种种，国人对开发商群体的集体谴责，甚至将其推上道德的审判台，原因无外乎在既有的体制下住房承载了国人过多的不可承受之重。

　　作为这个群体中的一员，扪心自问，良知尚在，故受朋友之邀，将自己从业10余年的经验汇编成文，并发表于贵地，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。

　　愿大家都能有一个美满的“家”。

　　住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。

　　先解释一下什么叫售后返租

　　售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。

　　举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款8%的租金作为回报。而这3年的租金可以一次性折抵购房款，也就是说假如当初10000元一平米的物业，只要你签订了这个租赁合同，即可用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。

　　先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：

　　1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了自己奔波出租的麻烦。

　　2、让销售更有噱头。这些商业项目往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金回笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。

　　3、占有溢价利润。这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。

　　4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年(商业项目的培育期一般就是开始的这3年)，如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。

　　再让我们分析一下购房者可能存在的风险：

　　1、如果遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。这样一来即使今后经营不善，壳公司申请破产即可，不会波及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了。

　　2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必须要有财务凭证，所以他们必定会索要发票，一般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了，忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时之需——很多人是不愿意提供发票的，因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的。

　　3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。

　　4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。

　　5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。

　　所以这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。当然我并不是反对所有的售后返租类项目，只是这类好项目凤毛麟角，太难甄别，关键还是要认品牌企业，不过也要当心伪品牌企业。我建议对于一般的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积蓄去赌这一把。

　　现在很多开发企业在鼓吹要做精装修房，要倡导绿色环保，要做品质企业，其中不乏万科这样的大佬级企业。我不得不承认，精装修房今后是一种必然的趋势，比如在国外一些发达国家就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装标准的房子在市面上销售。但是这仅仅是一个趋势，至于需要多少年才能成为主流，谁也不能说清楚，倒是这些鼓吹精装修房的企业在这里面有不少不能说的秘密。毕竟天下熙熙皆为利来 ，天下攘攘皆为利往，商人无利不起早，没什么便宜可得房产商们卯足了劲，玩命吆喝干什么？

　　让我们看一看为什么房产商热衷于做精装修房：

　　1、国内到目前为止，还没有一个关于精装修房的交房验收标准。没有标准就意味着有空子可以钻，有空子可以钻就意味着有利可图。所以市面上一些开发企业报出的装修标准(一般为硬装)2000元一平，3000元一平都是开发企业自己的标准，反正没有国家标准，就只喊高的，不喊对的。

　　2、精装修房是开发企业的二次利润所在。如果开发企业说“我只赚你一次买房的钱，装修是不赚钱的。”你信吗？这话信得过，母猪也上树。对于开发企业来说规模化的采购和施工能在成本上比一般个体装修低很多，而精装修的价格又比市价高出不少，可想而知这里面的利润到底有多丰厚。

　　3、一些不良开发企业在虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密，今天我就把这层窗户纸捅破。一些非品牌的不良开发企业，通过成立独立的装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高成本，进而减少房地产开发企业纳税的税基。不仅如此，通过某些方式这个独立的装修公司在某种程度上来说就是一个提款壳公司，其实际业务往往是承包出去的。

　　4、保证开发企业自身的品牌价值。这是建立在牺牲购房者自主选择权的基础上的。一些品牌开发企业为了让业主不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身的品牌价值，所以热衷于提供精装修房，甚至有些企业为了不破坏产品的外立面，强行搭售中央空调。

　　总而言之，精装修房概念在国内还处在萌芽状态，尤其是一些2、3线城市，在监管层面，又缺乏统一的标准作为依据，所以导致目前精装修房市场乱象丛生，时有购房者遇到问题之后投诉无门，之后不了了之，只能自认倒霉。

　　我相信很多购房者如果有购房意愿的话，开发商的项目售楼部是必去不可的，可是就是这个“必去不可”给有些开发商玩三十六计提供了条件。朋友们，千万别以为房地产销售就是简单的你买我卖，里面的门道大了去。我在这里给大家就讲解一下房地产销售中的“明修栈道，暗度陈仓”。

　　房地产项目销售的开盘是非常关键的，这点开发商比任何人都明白，一个好的销售开端是成功的一大半——不仅肩负着资金回笼的重任，而且还负有创造高收益的使命。责任不可谓不大，所以开发商在开盘环节会动足脑筋、下足功夫、玩尽花招，为了达到目的机关算尽。

　　不是我危言耸听，事实如此。我们就事论事，渐次展开，谈谈开发商是怎样“明修栈道，暗度陈仓”的。

　　有一些开发商在开盘之前的内部认购时期，会拉拢当地的中介公司，将一些非优质的房源和小部分优质房源以认购的形式卖给这些中介公司，也就是俗称的黄牛，让他们去倒卖，去炒作。当然了，价格是不会低的，甚至比周边同类型楼盘都要高一点。而为了配合这部分黄牛党“出货”，开发商售楼部的定价就很关键，都会定一个足够高的价格，起价格标杆的作用。这点和我以前说的“购房陷阱四”中的拍卖销售很类似。

　　1、制造热卖假象。很多楼盘一开盘就宣称已经卖得差不多了或售罄了，其实大部分房源都掌握在“黄牛”手中。给人大卖特卖的错觉，制造紧张气氛，然后趁势再以各种原因，比如说有炒房客抛房，有客户没有通过银行的按揭审核不买了，或者客户资金上出了问题不买了，又或者是内部保留的房源等等等等，总之一句话，要卖个好价钱。

　　2、创造更高的利润。这点我想大家不言自明，费了这么大的劲，耍了这么多的花招，可不是为了为人民服务。这种操作方式可以说是一石二鸟——一则售楼部的价格标杆让黄牛手上的房子看上去便宜了好多，出货容易。二则售楼部的价格标杆都是一些好房源，今后可以留着慢慢提价卖。

　　3、降低成本。房地产销售上的推广成本是很高的，在当地主流平面媒体上一个整版加底版动辄几万、几十万，每个房地产项目都要做好几个阶段的平面推广，每个阶段都要做好几次平面推广，总而言之，成本很高。但是最主要的是这种“地毯式轰炸”的推广是一个低效率、高成本的做法，只起到一定的告知的作用。在这种情况下，有些开发商盯上了中介这些多如牛毛的销售渠道，每成交一单开发商只需要支付给中介几千，最多上万。再说，进中介的客户和进售楼部的客户目的性一致，就是买房。所以无论是从推广的成本还是从推广的精确度上来说，中介渠道都是一个很不错的选择(业内称之为“精确制导”).

　　4、助推房价上涨。开发商和中介都有超额分成的约定，即约定一个底价，不低于这个底价销售，如果高于这个底价，超过部分开发商和中介分成。在这种模式下，中介更愿意推动房价的上涨，既加价销售，这为开发商提价销售铺垫了基础。虽然开发商为此支付了额外的费用，但却收获了更多的利润，开发商才是最大的获利方。

　　面对这种局面，我建议大家购房不妨先到各中介看看房源，然后和售楼部的价格进行比较，如果有合适的房源可以通过中介到开发商处购买，如果不合适就别趟这个浑水，毕竟市面上不是所有的项目都这样操作，可以到别的项目上看看。总之，购房是大事情，看清开发商的手段之后才不会头脑发热，理性选择。

　　不过我还是要提醒大家，我并不是很赞成购买非知名房产企业的产品，如果一定要购买，请擦亮你的眼睛！