大鱼大肉吃多了头疼:金融主导房地产的时代已经到来，先进入来的人未来将是受益者！

  金融主导房地产的时代已经到来，先进入来的人未来将是受益者

     “这波房地产房地产调控再往后走，就是金融主导房地产，这个时代已经到了，这是当前一个最强烈的信号，即房地产的金融化时代已经来了。”信业基金董事总经理章华在接受和讯网专访时做出了这样的判断。以下为本次访谈实录：

　　和讯网：信业基金作为一个成立时间不是特别长的公司，可能大家还不是特别了解，您能否简单给大家介绍一下公司的基本情况？

　　章华：我们公司的股东背景是大的金融机构，是两个战略型的大股东。我想我还是更多得站在基金从业者的角度来介绍一些目前国内房地产基金的情况。现在这块大家在做，我觉得一段时间内还是比较乱的，各种各样类型的，各种各样派别的都比较多。对我自己来说也经历了这样一个过程，我在复地刚开始也是做地产基金的，那是五年前的事情，那时候真正开始做基金的国内还没有，有的只是外资基金。我们最早就接触了国内排名最靠前的基金，我们与他们都有合作，IDG、摩根史丹利、美国的扬子基金等，我们从那儿部署，从那个高度开始做的，我们和这些外资基金七八年前跟他们做谈判，做交流。2002年、2003年的时候我做房地产信托，2002年底国内房地产信托才规范，有国内第一部《信托法》，2003年我们做出国内第一单房地产信托，当时我做的是玉泉新城的信托产品。

　　和讯网：当时那个合作方是谁？

　　章华：中信信托做的，我们从那时候开始的，所以说我们一方面有和国际基金运作的经验，另一方面信托我们是第一单，那一年我做的那一单占全国5%的份额，当时是1.5亿，当时已经占了全国5%的份额，因为时间上我们做得是最早。

　　和讯网：那时候收益率是多少？

　　章华：很低，百分之六点几，百分之七不到。

　　和讯网：您很早就参与了房地产基金，您觉得这两年基金的变化是怎样的？

　　章华：2010年被称为房地产基金元年，现在市场里不断冒尖出来的房地产基金也就这两年的事儿，所以在积累、积淀和行业的认知方面大家都处在不同的层次上，我不太愿意评价别人，更多愿意说自己怎么想。

　　我认为现在派别很杂、很乱，也很多。房地产基金在国外，是从80年代开始，20年的时间里有上万倍的增长，中国未来20年也会有上万倍的增长。我相信现在先进入来的人未来一定是受益者，因为在里面更早经历了顺利和不顺利，艰难和挫折，而艰难和挫折会是后面的财富。

　　和讯网：您觉得什么样的基金能走得更长，你觉得市场派别很多，类别很多，能大概给我们举个例子吗？

　　章华：早期的如金地、复地和阳光100等发起做的基金，这类是房企，这种基金是为了解决自己的资金问题，开辟一条新的融资渠道，对他们来讲不是业务，而是资金的通道或第二融资部，我一直这么来看，这是一种类型。

　　它的利处和弊处都非常显著，利处就在于它有品牌，比如万科做，保利做，大家都不觉得它有风险。弊端就是关联交易，他肯定不会把最好的东西拿出来，也肯定不会把最高的利益让给投资者，因为他们一般会和银行贷款比较，银行贷款只有6%、7%，那么他觉得最好比银行利率多一点就够了。这是房企自身的局限性，不过房地产企业做基金利弊都有，稳健安全是他们的利处，而低收益、关连交易、看不见的条款，这是他们内部天生的弊端。

　　另外还有外资基金，现在做得比较活跃的，在国内也有一个机构，但经历金融危机以后，这些基金基本都在大幅收缩。

　　和讯网：现在市场上能看到这些基金吗？

　　章华：仍然有，有些是在悄悄做。

　　和讯网：未来外资基金会成为中国房地产基金的主流方向吗？

　　章华：暂时还不会。他们天生有一个缺陷，就是他们是非国内地产出身的。他们具有金融优势，所以更多的是站在金融视角看中国的房地产问题。但我觉得这是不太一样的。因为欧美真正的发达国家，他们经历的阶段和中国的阶段不一样，这些国家大开发的周期早就过去了，现在处于持有型物业的周期，而中国还有几十年的开发的路要走。

　　现在外资基金不敢大肆地做，另外对中国的认知和了解一直都还是挺难的，也可能是国内的人已经了解了，但它和欧洲、美洲的总部对接过程当中存在问题。今年上半年有两只外资基金和我们有合作，各自有几千万美金的额度，我觉得他们的决策很好，因为在国内执行早，但他们整个投资人、决策层在欧美这些国家来看中国，始终还是有很多恐惧心理，这方面还是一时解决不了。外资基金的钱规模很大，但中国的事儿做得非常非常少，他们现在不是主流，未来更不是主流。

　　再一类像一些自然人发起的，市场里也有一些。这些人他懂房地产，我自己也是这个领域出来的，这类基金专业度足够，弊端就是资金来源。基金没钱的话还能叫基金吗？其实现在每家都做得不轻松。

　　我们去年一年几十亿的规模，这在业界没有几家能做得到，这一点我还是为我们这个管理团队比较自豪的，因为真正做基金还是团队作战，还是要和金融深入结合，这是自然人很难做到的。

　　还有之前做PE和VC的，现在他们的收益在20%上下，做得最好的，最顶尖的这几家你们可能也知道，我和他们大部分人都做过交流，收益并不高。做得很好的这几家，鼎晖、、红杉资本、IDG等，这是圈内做得最好的，在业界人们都耳熟能详，但做PE、VC和房地产基金是两类不同的东西，他们做那个能做好并不一定代表做这个一定也做得很好。相信你们也理解，因为他们做PE、VC的目的就是为了上市，而这房地产基金是为了项目自身的周转，这是两个根本不同的东西，那个有那个的打法，这个有这个的打法，根本的打法是不一样的。

　　另外做VC和PE的时候是纯金融，而做房地产基金是更贴近实业的一批人，再加上一些金融元素在做。据我了解鼎晖、IDG一直想做房地产基金，几年下来一直没有做好。

　　再一种就是信托，银行业也有一些类似的想法，但这些根本的问题是他们是做债权的，它只是放贷，不是做投资的。因为房地产基金本质上是投资，那帮人不是站在投资的角度去看，他们只做一段，说我这个最缺钱的一段丢进去了，到高的一段我出来了，其实真正做投资不是那样，投资要整个研究全产业链，他们只是做一段，看的东西也比较简单，就是抵押担保，这是根本不同的两件事儿，他们做的东西还是传统的信托业务，不能用基金业务去看他们。

　　和讯网：还真是挺多的，我觉得作为投资者会关心两点，一是资金的安全性，二是资金的收益率，如果我是投资人的话，我偏重于关注收益率的话，会不会把钱直接投在万科这种直接为企业募集资金的基金上，我直接投给他不存在中间的中介费，其实你们是类似于资金的中介，可以这么理解吧？

　　章华：你说的很对。

　　和讯网：这样的市场会是怎样的情况？

　　章华：你投万科，万科给你多少成本？他能接受的成本是多少？他给的始终是与银行相比的，始终站在银行贷款的角度，同样是钱，我为什么花10%，为什么不花100%的利息呢？这是个问题，不是说丢给万科不是不能要，成本是个问题，立足点是当做债权，不是做投资的，不是放一笔高利贷，可能投给他是低利贷，你预期的东西是达不到的。再一个我觉得还是专业的人做专业的事儿，你说我们是中介，其实金融全部是中介，所有的金融都是中介，包括银行、投行全部都是中介，为什么中介还存在？中介存在自有它的道理。

　　和讯网：那您觉得中介存在的道理是什么？

　　章华：公信力是一方面，就是公信力够不够，不同基金之间的差别很大。第二是专业，如果你什么都能干，那何必要把钱丢给信托或基金呢？我觉得现在的社会还是很讲究分工的。一是专业度够不够，二是你的资源整合能力，你能否整合过来？你是否可以抓到低风险、高收益的项目。你找一个大开发商去合作，开发商恐怕也不是那么轻松的，这个社会还是要讲究一个平台的集聚功能，还是讲究一个专业分工，讲究一个资源的再整合能力，比如投进去以后，我们管理团队还是会把风险量化得比较好，会持续做资产管理，作为个人是不具备这个能力的。到现在为止，我们的管理团队还是自认为在国内比较强的一个管理团队。

　　和讯网：你们选择投资项目的标准是什么？

　　章华：比较多元了，一句话很难说得清，总的说，其实还是一个比较好的收益，风险可控。从大的方面来说，我们的产品坚持价值投资的方向，价值投资其实就意味着风险和收益的匹配，这是做债权的机会，不是做股权的机会。

　　和讯网：现在是以债权为主？

　　章华：中长期来看是以股权为主，我们之前都是做股权，这一段是债权。

　　和讯网：这一段是多长时间？

　　章华：伴随调控，业内认为到明年中期，还有6个月的时间。为什么这一段是债权的机会呢？目前国内最大的地产集团18%、20%甚至更多的成本都接受了，但你回头看看它的项目收益率是多少？项目自身的收益率是比这个低的，这说明你做债权会超过做股权的收益，但做债权的话风险会低一些。我们做房地产基金是研究行业预期的。去年整个行业的100强，他们的收益指标是12.9%，接近13%。整个行业来看只有13%的收益率，这时候开发商可以接受20%的成本，我们认为这已经是颠倒的，从道理上来说他们应该接受的是13%以下，我说的是大的，小的不说，小的风险更大。所以，现在市场里边温州、鄂尔多斯出问题，不出问题才怪。弄到年收益率50%、60%，它的行业不具备这种支撑能力的。所以这波兑付危机一定会引发出实质性的危机出来，到时候会使地价向下走，这波带来的问题会非常大的。

　　和讯网：您觉得这次的危机会在什么时候集中爆发？

　　章华：你经常在市场里走，可能会有这种体会，事实上现在很多信托公司已经在找我们，要求出售资产包，多的时候一天可以接到几十个售卖资产包的电话。如果说再延两三个月，这样的情况会越聚越多。

　　和讯网：那么未来整个房地产行业会发生什么样的变化？

　　章华：这波应该说是快速拉近了房地产的金融化，之前房地产就是房地产，房地产的老板全是一些非金融出身的，关系比较强，胆子比较大，资源比较多，暴富型的。这波再往后走，就是金融主导房地产，这个时代已经到了，这就是从当前点上一个最强烈的信号，就是房地产的金融化时代已经来了。再往后走不再是开发商在主导房地产，而是大金融在主导这个行业，这块已经是越来越清晰了。而这一波的危机正因为有问题存在，将大大地拉近这一进程的距离。因为国际规律就是这样的，他们几十年走过来，比我们领先了很多年。

　　和讯网：您觉得机会来了，那从我们的角度做一些什么样的准备？

　　章华：房地产基金总的来说比较新，做这个事情不能过于冲动或过于盲目，还是要厘清一个思路，我们第一块行业可以进行研究，做得再深一些，第二步，自己的准备工作要做得更强一些，包括团队的准备。整个做房地产基金，大概募集、投资、投顾管理、退出、风险等，每个大系统的准备，这方面工作要做足了。再做准备就是项目的准备，未来和谁做，怎么做。第二是资金的准备，这几个准备好了将是非常珍贵的黄金时段。

　　和讯网：刚才您也谈到了外资主要是做一些比较成熟的项目，从咱们公司角度来讲，在项目和城市选择上有什么样的标准？

　　章华：在中国当前这个阶段，房地产机会还是遍地都是，短期看国家在限购，但一、二线这些城市长期来看都是非常安全的。正因为国家限购，所以它是最安全的。短期内来看，三四线城市的机会还不错，这个机会实际上是伴随着不规范，对应风险相对比较大、收益比较高的。我们站在久远的角度看，一线、二线是未来的主流，三四线是个补充，我们现在不能做反了，很多人一头扎到三四线城市去了，我认为这不是很长久的事儿，只是某一个段的事儿。

　　和讯网：您觉得未来一、二线城市的发展走势会是什么样的？

　　章华：一、二线城市虽然国家在严格的控管，但需求还是客观存在，我们看好的东西还是城市综合体，这是未来的一个方向。因为城市综合体从产品类别上可以设计得很丰富，从现金流和长期盈利的角度来说可以做很好的匹配，最后只是零成本，最后它的价值一定是越来越高的。

　　和讯网：综合体主要是持有？

　　章华：对，它持有和销售相结合。

　　和讯网：工业地产你们是不是不会特别的考虑，主要是在城市综合体这块？

　　章华：我们说是综合体，但其它方面做不做泛泛地说也不好说，作为一个趋势来说我们比较看好这一块，具体每个项目都不一样，我们也是挑着做，其它好东西我们也结合着做。

　　和讯网：现在融资方，需要钱的人特别多，这个市场资金募集的难度是什么样的情况？

　　章华：现在的基金我自己看99%都是没钱的基金，有钱的是极少数，大家都是在那里说，我能给你做什么，其实都在向反向做这个事儿，我不是去注资，而是你把钱投给我，我把你的钱投出去，这个挺难的。当整个社会资金处于紧缺状态的时候，恐怕基金也不轻松。

　　和讯网：现在好的、大一些基金大概池子里有多少钱？

　　章华：不一样，不会太多。

　　和讯网：现在房地产基金普遍的收益率情况是怎样的？

　　章华：不同的基金差别都会比较大，我还是坚持我25%的底线，低于25%不做，一定是25%以上，这样在项目的精挑细选方面是极其苛刻的。目前国内做地产基金的20%的收益率也不多了，除非你是非常优质的企业，除非你是万科、保利、首开等国内的百强或者是上市公司。

　　和讯网：我觉得可能现阶段市场上还有一些好项目，但我觉得再过一两年、两三年以后，这些好项目、收益率特别高的项目估计会没有，要这样的话，我们的基金收益率水平在未来一两年后会不会逐步下调？

　　章华：房地产的黄金时期，我觉得随着这一波的调整将进入白银时期，收益率依然很好，在中国所有行业里，收益率排名最多的第一是金融，第二是房地产，我们房地产基金是介于房地产和金融之间，所以我们的收益实际是在所有的行业里我觉得不能排第一，也应该是最高的之一。对应着说，房地产随着这波调整以后，有几个趋势，去杠杆化，融资杠杆厚度减小；去规模化，像早期的恒大上万亩的土地储备肯定要被部分转移出去。杠杆化、去规模化、去利润化，这“三去”的趋势已经成为定局，但并不意味着行业的利润一定会大幅下滑多少。

　　房地产实际是国家的仆人，还是要看总体的宏观形势，要看每一个具体地块的特别情况，这都不一样。整个行业肯定总体向下，但个别项目的收益依然可以保证得很好，这就是房地产基金经理的职责所在，基金经理就有责任和义务挑到比行业平均回报高得多的项目，我们几单外资股权投资收益率都在25%以上，这是我们觉得非常安全，风险很低。

　　和讯网：好的项目是不需要非常辛苦地找？

　　章华：是的，刚才我讲的是百强的数据，百强中不同的项目差别很大，这需要独到的眼光。所以做房地产基金对团队的要求其实是最高的，其实就是一批最聪明的人，一批最勤奋的人，一批最有诚信的人干这个事儿，做这个行业实际是很辛苦的，就是这样一批人在这里面逐步地建立自己的业绩，建立自己的品牌，为投资人所认同，最后能把这个事业做大。

　　和讯网：对于未来的房价您能否我们判断一下？

　　章华：这和赌博一样。我在一两个论坛上说过几个数据，过去八年的地价平均每年的涨幅是43%，房价的涨幅大概在17%左右，地价和房价在全国算起来差不多四分之一，这意味着什么呢？房价的涨幅里边80%的因素是因为地价因素造成的。

　　我觉得调控一定是一紧一松，所以我认为行业的趋势并没有改变。如果房价大幅下降首要的前提，就要看地价是否大幅下降，如果地价挺着的话，那房价降不了多少。如果到明年这个时间或再过一个季度，全国地价的成交价格下降了20%，那房价有可能下降的幅度小一些，但不会下降20%，因为毕竟你下降的幅度在整个房价里的比例也只有三分之一，大概是这么一个规律。

　　第二步看成交量，当成交锐减的时候，开发商就要割臂断腕，就要牺牲利益。上周我在厦门，龙湖负责营销的副总裁告诉我，他们北京的项目只有5%的毛利，你信吗？实际上这波他们已经没有多少降价空间了，再向下走的话他们就开始亏了。龙湖是谁？龙湖的产品是业界高品质的标杆，高品质就应该有高暴利，因为它是用高周期换来的，当它到终端的时候变成5%的毛利的话，那么他平均一年的毛利率总投也就只有1%，因为它做别墅至少三年以上，正负5%除以五年的话，一年1%，龙湖都这样了，其它人更不用说，这波北京在卖房子的几乎没有哪个人还有利润的，我们看风向就知道整个行业的情况了，这一波大家的利润普遍不高，除非他是非正常达到那个点，比如500万，他50万达到了，这种他还有利润。指望着行业大降主要是几个点，一是地价往下走，二是整个经济往下走，三是成交量大幅度往下走，这是我们判断的几个根基，这波房价往哪儿走，挺难说的。

　　和讯网：现在开发商只有年1%的利润，5%的毛利，不能再往下降了，但购房者还是在观望，目前这个阶段您认为是最低点了吗？

　　章华：我认为成败在未来的半年，至于最低点在哪里我也不知道，但未来半年内一定是有一个点是最低点，现在近乎是低点，但我也不认为是最低点，因为很多没有倒下，这一波肯定要搞倒一到两家大房企，等到那时候我觉得就是最低点的信号，这是我的一个判断，都是瞎说。