偶看新闻女性吃玛珈那一种好:前所未闻：掀开武汉房价成本背后的秘密———亿房房产资讯
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 04:22:27
亿房网8月13日讯(记者 崔璇)房价的涨跌是牵动广大购房者的神经，就如同坐云霄飞车一般牵动您的喜与悲。有因为房价一夜间上涨数千元而闹离婚的，有因为房价下跌而怒砸售楼部的，坊间巷里处处可听闻因为买房而闹分手的青年，有听说过买白菜而大打出手的么?……追根结底，都是因为房价过高，超出了民众的普遍承受能力。
上周，笔者以一篇《武汉房价成本构成的秘密》道出开发成本的构成，本期我们继续以实例探索房价成本的秘密。
土地，剪不断理还乱
有的项目因为较小，开发商在招投标过程中通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与竞标的同行组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。
若涉及几百亩土地的项目，分数期开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手，减少竞争压力“夺标”。
此外，在掌握从政府部门漏出的“风声”后，开发商在未来的黄金地段抢先“圈地”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
通过上述方法拿到的土地，成本基本都不高。但为什么房价又都上去了呢?这便是土地中更深层次的奥妙， “招拍挂”之后，大部分房地产企业不会立即上交所有款项，往往会申请延期交款。根据国家规定，相关职能部门应向企业收取滞纳金，但滞纳金数额由职能部门说了算，这就留下了“操作”空间。“职能部门要求收取的滞纳金、罚款，到企业成本账里就提高了好几倍。”
建安成本=蛋糕
有很多人说，建安成本里面费用是最大的一块蛋糕，但是说到蛋糕的本质却无法继续下去，原因是没有几个人愿意真正公开这个成本，这笔帐就是笔糊涂账，说不清道不明。
建筑材料，是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。笔者听闻某房产公司工程部人员说：“有大部分材料成本其实很低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍……”
凑人头数，就是项目中的“绝招”。某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象。在某些项目，农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元，拿不出任何资质证明的“技术工程师”，每月开出的工资也达到8000元甚至10000元，大量的虚增成本开支从此而来。零零总总的费用总能变着法增加数额，下面让我们来看看某项目的一个付款情况吧。
笔者学的不是财务，对财务方面的只是也知之甚少，但奇怪的是所有付款都只是一纸收据，从这份内部资料中很难找到工程款的正规发票，这是不是偷税的一种表现?
擅改规划，为成本让道
此外，修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。大家也基本都清楚大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后，开发商也喜欢将户型面积来个“乾坤大挪移”……这其中的奥妙又在哪里呢?
从开发商处笔者得知，户型做的大，相对就减少了水电管线、钢筋水泥的投入，从建造成本而言大户型的价格也就比中小户型要低1/5左右;与这个相反的则是市场上大的户型的售价比中小户型价格高出1/4-1/5，这样一来推大户型的利润空间也就更大了。为了推销大户型，开发商则会宣称该户型出于对人舒适度的考虑，而揭开这层美丽的面纱，你会知道：这只是开发商追求暴利的遮羞布。而据笔者了解，这类手段是“豪宅”管用的伎俩，以金都汉宫为典型，各网友可以自行研究。
而在上报测量的过程中，增加套内面积来获取利润，就成为开发商赚取高额利润的其中一个手段。听闻一个业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，这样一来开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。
西方有句谚语说：“上帝拼命要掩盖的，就是世人迫切想知道的。”用这句话形容房价成本，可以说是再贴切不过了。公开房价成本的意义在于，它确保了购房者的知情权，有利于公众明白房地产行业的利润有多高，从而形成合理的判断;有利于政府和社会了解房地产行业暴利有多大，从而制定适度的调控政策。去年，武汉已经有些开发商自曝成本清单，但这个清单有多少人会信就是仁者见仁的事情了，我想我们只有期待物价、统计等相关职能部门从购房者利益出发，破解房地产其中的利益谜团。
相关阅读：
房价虚高原因是房价成本构成不合理?
要求公开房价成本是“乌托邦”的梦想
一周锐话题：房价成本，对公开说yes还是no?
政协委员曝光房价成本 呼吁政府和开发商让利
房价成本取信于民的关键是独立性
南方日报:公开房价成本关键在斩断利益链