女人吃玛卡片的功效:]套内面积计价有人钻空子 市消委会3·15发警示

预售商品房销售近年自从实行按套内面积计价后，相当长的一段时间有关商品房面积误差的纠纷明显减少。但广州市消委会近期又收到不少购房者有关商品房面积误差的投诉。对此，消委会3.15前夕发出今年第2号消费警示，提醒有关部门和购房者，注意不良开发商钻商品房买卖合同按套内面积计价，而合同条款没有对建筑面积误差约定处理办法的空子，套内面积没误差，但建筑面积却大“缩水”，少的有两三平方米，多的竟达五平方米以上，严害扰乱市场秩序、损害消费者合法权益的行为。
典型案例：

消费者杜先生于2003年10月，购买了广州某开发商开发的一套预售商品房。当时根据该开发商提供的书面《付款参考》介绍：“该套总建筑面积为150.5301平方米，每平方米售价为8946元”。杜先生认为价格适合，几天后双方便签订商品房买卖合同书。合同第三条约定“该套建筑面积共150.5301平方米，其中，套内建筑面积113.4948平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.0353平万米”；合同第四条约定“按套内建筑面积计算，单价每平方米11733元，总金额133.1641万元”。
2006年初，杜先生拿到房产证，发现房产证上的实际建筑面积为144.8285平方米，比《付款参考》、《商品房买卖合同》所约定的减少5.7016平方米，面积误差比3.788%，房价变相上涨五万元以上。这么大的“缩水”，购房者是收楼几年后拿到房产证时才知道的。购房者去追究时，开发商却以合同约定“按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”为由予以拒绝。
上述情况对于广州开发商目前在商品房宣传、销售时按建筑面积算房价，到签合同时再折算为套内面积的售楼运作，等到购房者拿到房产证才知道而言，这是个严重损害了购房者合法权益的价格陷阱。

专家分析

一套商品房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。房屋的价格是由这两部分之和决定的。电梯、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公有门厅、过道、地下室等等，都计入公摊面积。过去以商品房建筑面积计价售期房，由于分摊的公用面积计算复杂，不直观，缺乏透明度，小业主难于掌握，不少房屋面积纠纷由此而产生。

“关门面积”是购房者最直观感受和认可的面积，计算简单且误差率低。为减少预售商品房买卖的面积纠纷，广东省建设厅、省物价局2001年1月颁布《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，要求开发商预售商品房采取按套内建筑面积或按套售房的计价方式，避开了复杂的共有分摊问题，不按以往的“套内面积＋公摊面积”计价，让购买者能“清清楚楚买房，明明白白消费”。实施后，预售商品房买卖的面积纠纷、投诉大为减少。

但由于合同示范文本没有规定公摊面积出现误差的处理办法，公摊面积变化没个限度。有的开发商便不依法诚信经营，钻这方面的空子，导致出现了新的预售商品房面积纠纷。这些纠纷除了存在上述的价格陷阱问题外，还存在有的开发商为了节省建筑成本，把“分摊面积”的门厅、楼梯、公共过道等改小的问题。这种情况，一个楼盘如果有200个单元，开发商多收的数额便达1000万元以上。

房屋建筑面积绝不仅仅是为了进行房屋权属登记，其作用是多方面的。建筑面积的增减关系到资产的价值量。电梯、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公有门厅、过道、地下室等公摊面积，用户虽然不能直接使用，但日常生活都离不开这些公摊面积。分摊后的共有面积，业主作为按份共有的产权人，应享有相应的权益。建筑面积误差适用套内面积误差处理办法，上述案例的开发商应当依法向购房者杜先生退还多收的房款和赔偿利息。
法律规定

建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条指出：“套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”

建设部在2002年3月颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，对如何计算商品房公摊面积给了一个明确的说法，防止开发商在公摊面积上进行“恶意欺诈”。
最高人民法院２００３年６月１日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条明确了建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理原则与套内面积相同：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。”

消委会警示

虽然示范合同规定当事人只能选择一种计价方式，但合同第三条对于商品房的建筑面积、套内建筑面积和公摊面积均有明确约定，这些面积在房产证上也均有记载，在当事人没有约定作为计价面积的套内建筑面积或建筑面积不符合合同约定时，也应按合同第五条确定的原则（即面积差异处理的规定）去处理。

消费者在签署商品房买卖合同时要注意：为了避免出现有些开发商钻预售商品房买卖合同按“套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”条款的空子，套内面积没误差，但建筑面积却大“缩水”的问题，购买预售商品房，与开发商签认购书或合同，在“面积确认及面积差异处理”条款中，明确约定：“建筑面积误差适用套内面积误差处理办法”，杜绝出现上述纠纷。

由于防止商品房买卖纠纷的产生是个系统工程，实行按套内建筑面积计价销售预售商品房后，为避免开发商追求利润的最大化而减少公用建筑面积和配套设施，损害购房者利益，建议有关行政主管部门严格审查，把好设计图纸、规划报建、竣工验收和测绘等关，保证公共建筑面积和配套设施完善无缺，维护业主对于“分摊面积”甚至“不分摊的公共面积”的法定权益；要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益的行为；对于一些经营者利用合同陷阱损害消费者合法权益的违法行为，除限令其限期改正之外，有关行政主管部门还应依据有关法律予以查处。

呼吁房地产经营者要增强依法经营、诚实守信、自觉维护消费者合法权益的意识，做到不通过制定显失公平的合同条款来逃避法定义务，侵害消费者合法权益，牟取非法利益。