修正牌蛇鞭粉:农村宅基地有关情况调研

关于农村宅基地管理有关问题的调研报告

《关于调研农村宅基地管理有关问题的函》收悉。我市安排专人对函中所提三个问题进行调查，结合我市农村宅基地现状进行了分析和研究，现将情况报告如下：

一、根据土地利用总体规划和村民小组宅基地资源实际状况，是否存在本农村集体经济组织（村民小组）内无法安排宅基地情形，如果存在如何解决。

根据土地利用总体规划和村民小组宅基地资源实际状况，我市市辖区存在本农村集体经济组织（村民小组）内无法安排宅基地情形。我市的淮上区、高新区就存在这种现象，因为该区在我市城市规划区内。关于跨集体经济组织建设或使用宅基地的，我市依据《 蚌埠市区农民住房规划建设管理暂行规定》（蚌政【2009】1号）规定，“在城市规划建设用地范围内，农民因征地拆迁或者符合新建住宅条件的，不再审批单户建设，须按规划统一建设农民居住小区”，解决农民在本集体经济组织内无法安排宅基地的问题。

根据现实情况和今后的发展，按照“新农村”建设的需要，以后可能还会出现农村跨经济集体组织使用宅基地的问题，但现在我市还没先例。

二、跨农村集体经济组织（村民小组）使用宅基地的主要情形以及宅基地报批程序；有关村民委员会、村民小组承担的主要作用有哪些？ 

（一）跨集体经济组织使用宅基地的情形： 1、城市建设需要原住房被拆迁或者宅基地被征用的无房户以及原住房人均住房建筑面积小于45平方米，且不能或不批准原地扩建的，由政府征收集体土地转为国有建设用地后统一建设农民居住小区；2、因本集体经济组织土地已被全部征收或因城乡规划建设需要，由当地政府组织利用集体建设用地建设农民居住小区。

我市现行的《 蚌埠市区农民住房规划建设管理暂行规定》，对在本市城市规划区内进行农民居住小区（农民新村）建设和农民个人自建住房的组织实施、建设原则、建设条件、规划管理、进行了明确规定： 
      农民住房建设由各区人民政府负责组织实施，市城市规划局是农民住房规划的主管部门，市国土资源局是农民住房用地的主管部门，市建设委员会是农民住房建设的主管部门，市房地产管理局是农民住房产权登记的主管部门。 
      农民住房建设实行统一规划，集中建设，控制零星建设，引导和鼓励农民通过购房途径解决住房。 
       在城市规划建设用地范围内，农民因征地拆迁或者符合新建住宅条件的，不再审批单户建设，须按规划统一建设农民居住小区；已建成且有合法手续的个人住房若属危房，可以原基维修，但不得扩建、翻建。 
     在城市规划建设用地范围以外，农民住房可按规划设计方案采取统一建设和个人自建相结合的方式在村庄规划区内进行建设，不在村庄规划区内的原有住宅，可以原基维修，但不得扩建、翻建。 
     按规划统一建设的跨经济集体组织建设使用的农民居住小区原则上使用国有建设用地，也可使用集体建设用地。使用国有建设用地的，采取划拨方式供地；农民住房个人自建用地全部使用集体建设用地。 
       因农民住房建设需要调整宅基地、承包地、自留地时，原土地使用人应当服从市规划部门根据城市规划作出的调整用地决定。

  农民住房建设必须依据村庄规划或农民居住小区规划进行，对于没有规划的新建农民住房申请，一律不予批准。 
       统一建设的农民居住小区由各区人民政府负责组织规划编制和报批。个人自建的农民居住小区由乡镇人民政府负责组织规划编制和报批。 
    （二）农民居住小区规划报批程序： 
    1、建设单位向市规划部门申请农民居住小区规划选址，市规划部门依法核发选址意见书，并根据城市规划提出规划设计条件。 
    2、建设单位持市规划部门提供的规划设计条件委托有资质的规划设计单位编制农民居住小区规划，报市规划部门审批，规划部门同时核发《建设用地规划许可证》。 
    3、建设单位持批准的规划和建筑设计方案向市规划部门申请办理农民居住小区《建设工程规划许可证》。

      农民住房建设应当依法申请土地批准登记，取得土地使用权后，方可建设。申请人已有住宅又申请到新址新建住宅的以及在农民居住小区购买住房的，申请人应当与本集体经济组织签订退出原宅基地合同，自行拆除原住房，交出原宅基地。 
     （三） 城市规划建设用地范围外的农民，申请宅基地的情形、程序、需提供的材料。

     户口属辖区农村集体经济组织内的，无出租、出卖住宅和宅基地的。 
     1、可以申请宅基地的情形：

  （1）因婚姻等原因，确需分户建房的； 
    （2）因发生或防御自然灾害、实施村庄规划、乡（镇）规划以及进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的； 
    （3）原有宅基地被依法征收的； 
    （4）其他符合法律规定可以申请宅基地的。

    2、有下列情形之一的，不予批准宅基地： 
     （1）申请人年龄未满18周岁； 
     （2）不符合土地利用总体规划、乡（镇）规划和村庄规划的； 
    （3）农村村民将原有住房出租、出卖或者赠予他人的； 
    （4）擅自将住宅改为经营用房的； 
    （5）已婚嫁的子女户口未迁出，配偶方已有宅基地的； 
    （6）其他不符合的情形。 
     3、 符合申请使用宅基地条件，按下列程序申报办理： 
    （1）农民向所属村民小组或村委会提出申请； 
    （2）村民小组或村委会讨论； 
    （3）村民小组或村委会初审并予以公示（公示时间不少于10日） 
    （4）公告期满无异议的，由乡（镇）人民政府审查，经区国土部门审核后，报区人民政府批准。 
      4、申请宅基地的，应当提供下列材料： 
    （1）所在村民小组或村委会同意的《农村村民住宅用地申请登记表》； 
    （2）拟占地位置、面积及地籍测绘界址图； 
    （3）村委会出具的证明申请人属于本集体经济组织成员的证明材料； 
    （4）申请人的居民身份证复印件、家庭成员户籍登记资料； 
    （5）委托办理的，还需提供委托代理合同、代理人居民身份证复印件和土地登记代理资格证； 
    （6）按规定应提供的其他资料。 
     申请的宅基地涉及占用耕地的，应当提交耕地占补平衡的证明材料和缴纳耕地占用税的凭证等。 
     经批准同意使用宅基地的，国土资源部门应予办理宅基地使用权登记手续。 
        （四） 农民居住小区建设用地报批程序： 
      1、建设单位持发改部门的项目批复和市规划部门核发的《建设用地规划许可证》及相关材料向市国土资源部门提出用地申请； 
     2、市国土资源部门依据土地利用总体规划和年度计划对农民居住小区用地进行审查，使用原集体建设用地报市人民政府批准；需办理征收或农用地转用手续的，报经有批准权的人民政府依法批准。 
     3、市人民政府批准后，由建设单位持有关批准文件向市国土资源部门申请办理土地登记手续。

   （五）宅基地建设管理按照以下规定处理：

     1、统一建设的农民居住小区由各区人民政府负责组织实施，在取得市国土部门核发的农民居住小区土地使用权证后，向市规划部门申请办理《建设工程规划许可证》，并按照城市生活小区的标准和要求进行建设管理。 
     农民居住小区统一建成后，住宅按市物价部门核定的成本价报市政府批准后，出售给符合规定条件的个人。 
      城市规划区内具有本市户口的农民，无出租、出卖住宅和宅基地现象，且符合下列条件之一的，可以在其户口所在区统一建成的农民居住小区内申请购买住房。其条件是： 
    （1）因城市建设和发展需要，原住房被拆迁或者宅基地被征用的无房户； 
    （2）原住房人均住房建筑面积小于45平方米，且不能或不批准原地扩建的。 
      符合上述条件的居民购买农民居住小区内的住房按每人建筑面积45平方米标准，独生子女按两人计算。超过以上面积标准，其价格由市物价部门参照《安徽省经济适用住房价格管理办法》核定。 
      2、农民居住小区住房申购程序： 
     （1）申购人向辖区政府提出申请，持相关申请材料经所在居委会或村委会审查同意后，向所属乡镇或街道申报。 
     （2）乡镇或街道审查同意后，报区建设部门审核。 
     （3）区建设部门审查同意后，在当地居委会或村委会公示一周确认符合规定条件的，报区政府审批。 
     （4）申购人持区政府批准文件，到区政府指定机构缴清相关费用，办理入住手续。 
      城市规划建设用地范围外的农民，具有本市户口，无出租、出卖住宅和宅基地现象，且符合下列条件之一的，可以在其户口所在区规划的农民居住小区内申请个人自建住宅： 
     （1）因城市建设和发展需要，原住房被拆迁或者宅基地被征用的无房户； 
    （2）经县级以上人民政府批准回原籍落户且无住宅的； 
    （3）因婚嫁分户、人口增加等原因以致人均住房建筑面积小于45平方米的； 
    （4）原住房人均住房建筑面积小于45平方米，且不能或不批准原地扩建的。 
      个人自建住宅由区规划分局或建设部门负责规划审批、核发《建设工程规划许可证》及施工放线、验线、施工管理和竣工验收，并在项目批准后30日内报市规划部门备案。 
     个人自建住宅建设报批程序： 
     1、申请人向所在区规划分局或建设管理部门提出申请，并持相关申请材料向所属街道或乡镇申报。 
     2、街道或乡镇审查同意后，报区规划分局或建设部门审批。 
     3、区规划分局或建设部门经审核并在该村委会公示一周无异议后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 
     《建设工程规划许可证》（副本）由市规划部门统一印制，只作为建设工程施工放线、竣工验收的依据，不作为办理房屋产权的依据。 
      个人自建住宅应当在取得《建设工程规划许可证》（副本）之日起一年内竣工，因特殊原因无法按期竣工的，经区规划分局或建设部门同意，可适当延长竣工期，但最长不得超过六个月；逾期尚未竣工的，由区规划分局或建设部门依法处理。 
      个人自建住宅应当在竣工后一个月内，向区规划分局或建设部门提出竣工验收申请，经审核，符合规划要求的，由区规划分局或建设部门换发国家建设部统一印制的《建设工程规划许可证》，不符合要求的，不予换发，并依法处理。 
     申报个人自建住宅应提供下列材料： 
     1、《建设工程规划许可证申请表》； 
     2、住宅所在区域的地形图； 
     3、户籍证明材料（户口簿、户主身份证）； 
     4、土地权属证明； 
     5、原房屋产权证明（属扩建、改建的）； 
     6、二层及二层以上楼房需提供有效施工图纸（有资质设计单位设计或通用图）； 
     7、四邻意见（居委会或村委会见证盖章）； 
     8、其他相关材料。 
      区规划分局或建设、国土部门在受理个人建房及用地申请时，应负责对申请人报送的材料、现有住房、宅基地分布等情况进行调查核实，作为审批个人自建住宅的依据。
     农民住房统一建设所涉及的各种行政事业性收费，按照经济适用房有关优惠政策执行；个人自建所涉及的各种行政事业性收费项目和标准，由市物价部门另行公布。

    （六） 房产管理规定

      农民住房统一建设和个人自建都必须到市房地产管理部门办理房屋所有权登记，领取房屋所有权证。统一建设住房办证由各区人民政府负责组织办理，个人自建住房办证由建房人持相关要件直接到市房地产管理部门办理。 
      统一建设住房房屋所有权证办证应报送下列材料： 
     1、登记申请书； 
     2、法人代码、营业执照； 
     3、建设用地使用权证明； 
     4、建设工程规划许可证； 
     5、房屋竣工验收证； 
     6、其他必要材料。 
      个人自建住房房屋所有权证办证应报送下列材料： 
     1、登记申请书； 
     2、申请人居民身份证明； 
     3、土地使用证； 
     4、建设工程规划许可证； 
     5、房屋竣工验收证； 
     6、房屋墙界表、测绘报告或者平面图； 
     7、申请人属于所在地农村集体经济成员的证明； 
     8、其他必要材料。

   三、跨农村集体经济组织（村民小组）使用宅基地的，如何对提供宅基地的农村经济集体组织（村民小组）进行补偿？

   按照正常征地补偿办法和标准进行补偿，由所在县区政府负责统一征地。跨集体经济组织使用宅基地的，如提供的宅基地被转为国有土地且以划拨方式实施供地的，土地所有权属于国有，使用权属于业主（土地使用人），由国土部门给予办理国有（划拨）土地使用证。如提供的宅基地仍为集体土地的，土地所有权仍归原集体经济组织，使用权归业主（土地使用人），由国土部门给予办理集体土地使用证。