清骨风价格是多少:童大焕的博客

 关于房价  不得不说的话

童大焕—2011年11月16日星期三

最近半个月左右时间里，曹林先生在微博上向我挑起了两次关于房地产问题的论争。说实话，每次我都很生气。为什么生气？第一，微博并不是很适合争论的场所，140字说不清楚复杂问题；第二，众所周知，中国房地产领域是个民粹最集中的领域，即使是你用数字、用逻辑分析事实的文章，很多人都只会戴高帽贴标签，甚至只做标题党，连读完一篇文章的耐心都没有就上来骂娘。这样的场域，我认为不适合争辩。所以多数时候我把写文章当成母鸡下蛋，下完蛋走人，是香是臭各自品尝去。第三，曹林兄罗列我很多文章，说我反对高学费、高药价、高油价、高电价、高水价，“就是支持高房价”。这种故意忽视我批土地垄断、支持小产权房、反对对城中村赶尽杀绝的做法，令人很不爽。并且给我贴“自相矛盾”和“人格分裂”标签，更令人愤怒。第四，他拿出我“中国，请停下你飞奔的脚步……”，要我把其中某些字换成房价，这其实是逼我表态。我拒绝并反感任何形式的表态文化。我认为真正的争论是就事论事，就某篇文章、某个观点、某个数字和逻辑论证的问题，展开讨论。
好了，言归正传，说说我关于房地产的基本态度和看法。
第一，               曹林一直想让我表态的是房价高不高、合理不合理？他在讲价格的合理性问题，而我做的工作却是一直在分析价格的趋势性以及其背后的支撑逻辑等问题。完全不是一回事。
第二，               在今天的中国，除了被人为原因死死压住的农产品价格，几乎所有物价都高得不合理，但背后逻辑却在支持其继续走高！投资型政府不改，老百姓在劫难逃。这是我的事实判断。投资型政府是怎么回事？简单说就是把投资逐利当成第一目标，在此目标下，花别人的钱办自己的事最大手大脚，于是各种不必要的质次价高甚至竣工之日就是停产之时的腐败型投资像癌症一样扩散，不可遏止。这样，财富一定会迅速向官商集中。同时，高税收和货币超发导致的通货膨胀一定会不断压缩老百姓的购买力，市场上除了被死压的农产品，价格都会远超百姓承受力。在这种情况下，高房价不是我们反对就成的，要从根子上反对和解决投资型政府问题，才能药到病除斩草除根。
第三，               包括不少经济学者都天真地认为，是房地产绑架了中国民营实体经济，把房地产打下去就可以挽救中国的实体经济。他们错了，恰恰是各种形式的垄断绑架了中国经济。今日中国经济的根本矛盾，是垄断和反垄断的矛盾，是投资型政府和自由市场的矛盾。而房地产，则是被绑架得最深重的一个行业。简单说来，是地方没有定税权力，也没有反垄断的权力，于是在招商引资的竞争过程中，惟一的出路就是竞相压低自己辖区的土地价格，甚至不惜以倒贴的形式（如建好厂房的“交钥匙工程”）。而众所周知，这些土地征地时是要按市场价来给补偿的。最终，大量的征地成本就被迫压在了少量的商品房身上！如果没有商品房对工业的补贴和国家的退税补贴，今天中国社会大量的外向型企业都是属于产能严重过剩，等待他们的只有亏本和破产倒闭一途。少量商品房除了补贴工业用房，还要补贴绿地、交通、保障房等用地和经费。
第四，               投资型政府使各地方政府都储备了大量从农民、市民手中征过来的土地，而土地储备资金（亦即征地费用）都来自银行。这便是14万亿元地方债（FT曾有一篇文章说这个数字达到20万亿元）的由来。大家都知道而且赞成，政府征地时农民、市民尽量要高一点价格。但是，如果房市不利，房价不涨或房地产交易停滞导致土地卖不出去，地方政府将还不起债，中国金融乃至中国经济必出问题。正是这一系列经济规律和逻辑支撑，使房价物价不断走高。如果要断然让房屋交易停滞或房价大跌，那就是中国经济硬着陆，是整个社会都无法承受之重。
第五，               我多年来孜孜以求地研究房价走势及其背后的逻辑、规律，苦口婆心地写书、甚至不惜冒着巨大的风险劝有需求、有能力的亲友及时入市，是因为在投资型政府还没有彻底改革的前提下，房价物价以高于收入增长的速度持续走高，是任何人都无法改变的现实。而独立产权房，是在通胀时代，普通老百姓惟一能够用来抵御通胀的对冲工具；也是在风险时代，老百姓惟一可以和银行发生关系的风险对冲工具！（详见《跌不起的房价》）知我者谓我心忧，不知我者谓我房地产商的托。
第六，               即使彻底改革了投资型政府，经济的规律和逻辑因此发生了某种程度的改变，最终使房价物价趋于合理，也是让收入涨幅超房价物价涨幅的软着陆形式，而不是让房价物价跌下来或停止不动等待收入上涨的经济硬着陆形式。
第七，               复杂的经济和社会，都有它自身的逻辑和规律。不要你以为谁喊一嗓子房价就会掉下来？或者我喊一嗓子房价就会涨上去？我没那么大本事，不接受任何那样的高看和抬举。温总还没那本事呢！摘一段汪丁丁2011年11月4日网易博文《市场，价格，理性控制的根本谬误》：“讲课和读年轻朋友的文章，感受到强烈的反市场倾向。宏观调控以来中国政策的一系列失败，似乎还不足以说服这些朋友反思我们和我们政策制定者的狂妄理性的致命弱点。这一事实本身就表明，要让公众（我从不预期那些被官僚政治弱化为‘脑残’的政策制定者）懂得‘复杂现象’的一般原理，多么艰难。我们目睹这些狂妄的政策制定者，自认为代表公众利益，结果却是极大伤害了公众利益（例如通胀与失业）；自认为不必借助新闻自由和民主监督而治理官僚政治的普遍腐败，结果却是极大伤害了共和国的根基以致我们全体前途莫测。”
第八，               愿望与现实是两回事。如果大家一起高喊愿望就能成就事业，世界早就是共产主义大同世界。但是，如果自认为理想高尚愿望美好就可以无视规律和规则，毫无顾忌地强制这强制那，那就陷入了危险的乌托邦强制，一定会种下龙种收获跳蚤。最近我的博客已经改了签名：“一个只讲意图（只要目的高尚哪怕祸国殃民也无妨）不循规律规则、不择手段、不问责任伦理的民族，奴役和贫穷就是惟一归宿。”同样，一个只讲意图伦理不讲责任伦理的时代和民族，启蒙是一件比2.5万里长征还难的长征。
第九，               我对于房价趋势及其背后逻辑的判断，都是事实判断。是对还是错，时间就是最好的也是惟一的证明。
第十，               这么多年，至少在房地产领域，那些表面上替穷人说话的唱空派，一个个都越来越让穷人赶不上时代；相反，那些被现实砸鞋和网上扔砖的“楼市春天派”，谁听他们谁就赶上了时代。所以千万要擦亮眼，并不是谁替你说话谁就真正造福了你。
第十一，       昨天转了一则杨海鹏引述汪丁丁的微博：从目前趋势看，向下走的可能性比向上走的可能性大得多。政府的威权与民粹主义倾向二者合流。民粹主义来自底层，它是恨富人“为富不仁”；“威权主义”来自上层的，他们“狂妄的理性”想“设计”中国社会，利用来自底层的民粹主义反西方或反世界主流。合流之后，成了左右中国政治的最危险潮流。
决策者的致命自负和民粹的结合、投资型政府的问题没有得到真正重视和解决，美国兰德公司所言2020中国会变得很穷，也许并不危言耸听。
第十二，我对于房地产、城市化等问题的系统性专题研究，《买房的革命》和《世纪大迁徙——决定中国命运的大城市化》两本书里有详细论述，接下来还在写房地产与中国经济逻辑方面的书稿。有兴趣的，不妨认真一读。有疑问有困惑甚至有质疑的，我愿意看到有人一一指出来，商榷、探讨。但是拒绝贴标签，那是没有力量的表现。