五色梅有没有毒:[咨询互助]LQ漫谈购房与装修(经验总结版)

『房产观澜』 [咨询互助]LQ漫谈购房与装修(经验总结版)
作者：llllqqqq 提交日期：2006-4-27 11:27:00 装修(经验总结版)
　　
　　本人建筑设计出身，清包装修经历，买房和装修前浏览资料无数，算的上一个中级老鸟，特发本贴，以抛砖引玉．
　　
　　以下多为一家之言，欢迎斧正．
　　
　　购房：
　　1.住宅六到九层是＂扬灰层＂，这种说法科学么？
　　不科学．
　　对于住宅生态环境，前人已经有很多的研究了，我从未见过有相似的论述．从常理来看，楼房（尤其是高层）前后会形成风的涡流，浮尘很难静止漂浮在某个楼层上
　　所以－－－－－－－放心买好了．
　　
　　2.面向公园的房子好，楼层低的就更好了．
　　注意了，上海人多地少，公园往往也是老年人晨练的地方．如果你不想每天清早六点被扭秧歌的鼓点吵醒的话，最好买之前实地察看一下
　　事管懒觉的质量，需慎之又慎！
　　
　　3.得房率是个什么概念
　　得房率和面积一样是个最重要的指标，中国的房子单价立面都有陷阱，就是标明的是建筑面积单价，而不是套内．
　　事实上，同样单价同样总面积的房子，得房率高的要大的多（实际上就是单价便宜），有时候甚至大出一个房间来．
　　得房率参考：多层＞90% 小高＞85％　高层＞75％　　低于这个的买前要谨慎，设计多半有问题．
　　
　　4.我的房子有裂缝！怎么办？
　　首先是收房的时候不要签房屋交接书，你不签ｋｆｓ就从银行拿不到全部房款，此时他多半会威胁利诱你，一定要顶住！
　　然后别急，裂缝90％都是温度裂缝，不难解决，刷层抹灰覆盖一下就好了，关键是看外墙上是否也有，是否渗水，如果渗水，外墙涂料也要重刷，这个你自己干不了得ｋｆｓ来修
　　
　　
　　5.市面上现在供应的酒店式公寓很多，怎么判断是不是烂尾楼改建的？
　　很简单，看有没有煤气，没有煤气只提供电灶的90％是烂尾楼改造的，这些烂尾楼大多是９０年代开烂，烂到０３年，全变成了香馍馍，一大半改成酒店式公寓出售
　　所以－－－－买不买你心里有数了吧．
　　
　　6.为什么我量房后发现房子的层高和套内面积都比合同上的小
　　应为层高是每层间地面的高差，你量的是净高，差个楼板，而套内面积：一个是因为套内面积是含墙体的，二是因为套内面积本来就是算出来而不是量出来的
　　所以－－－作为业主只能在面积问题上被ｋｆｓ宰割，不过，一般说来ｋｆｓ不会在这个上面搞手脚，现在白道的利润已经够高犯不着再去整黑钱
　　
　　7.市面上有很多全装修房，好不好．
　　ｌｑ是很推荐装修房的，省心，当然隐患也多，要选择信誉好的ｋｆｓ，装修房是大趋势，５年内装修房比例将超过50％，其实在国外，根本没什么毛胚房
　　毛胚房的坏处：　头一年你将在楼上楼下的装修电钻声中渡过　，电梯永远惨不忍睹（因为不断有人运建材），
　　小区像个民工村（装修工人很多），小区环境很差而且老丢东西（农民兄弟的素质还不太高），有大量的低端租客，高空抛物随地吐痰（因为毛胚房租金很低）
　　
　　最最最最重要的是，毛胚房要经历装修这个刻骨铭心的过程，据ＬＱ非官方统计，90％的人装修过后人生观发生了改变，40％的夫妻因为装修争吵而他们中１％因此而离婚！！
　　
　　8.板式高层好还是点式的好？
　　对上海而言，板式好，主要是通风和朝向好，但是，得房率通常也比较低．
　　
　　先写到这里，大家喜欢的话我再继续，否则就打住了．呵呵．
　　
　　


作者：超高级忽悠　回复日期：2006-4-27　12:32:36　   　　谢谢。又学到不少东西。

作者：hjf0987　回复日期：2006-4-27　12:46:07　   　　再写一点啊 长长见识

作者：自由价更高　回复日期：2006-4-27　12:49:55　   　　好文，顶

作者：bravelu　回复日期：2006-4-27　13:13:46　   　　最最最最重要的是，毛胚房要经历装修这个刻骨铭心的过程，据ＬＱ非官方统计，90％的人装修过后人生观发生了改变，40％的夫妻因为装修争吵而他们中１％因此而离婚！！
　　=======================
　　这个是真的假的？

作者：非龙在天2　回复日期：2006-4-27　13:17:46　   　　支持

作者：Saverok　回复日期：2006-4-27　14:17:32　   　　装修那个肯定是真的

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-27　16:36:43　   　　9．容积率是个什么概念？该怎么看？
　　容积率表示的是土地的开发强度，当然是越低越好了．可惜现在都是高层，容积率不会太低．我的建议是，高层为主的小区，选择容积率在3.2以下的，环境会比较好
　　
　　10．现在流行小户型，改怎么选？
　　小户型的原则是宜合不宜分，特别小的房型（套内＜30）最好除了厨卫就一个房间，甚至厨房都是连在一起的，你自己用家具分隔就行了．套内40左右的，宜为一室一厅，卧室不宜太小，厅室的面积比1：1就行了
　　特别要注意的是，选择小户型，无论看样板房还是楼书都要注意，ｋｆｓ使用的家具会比常用的小一号，以衬托房间显得大些，留心别被骗了．
　　
　　11.选水景房要注意什么？
　　楼层不宜过低，因为有蚊虫．靠江河的要注意看，晚上有没有轮渡通过，汽笛声很烦的
　　
　　12．近两年房产的开发量很大，出现大量的质量问题，是真的么？
　　具我所知，现在上海（其实全国都是）的住宅开发，无论设计，建造，施工，都比以前进步很多了，一来是ｋｆｓ利润空间足够，二来是ｋｆｓ追求卖点，竞争激烈
　　
　　13.以钢材为代表的建材的价格一直在上涨，会推动房价进一步上涨么？
　　不会，钢材在开发成本中占的比重很小，钢材成本在预算中根本不单列的，我估算，应在开发成本的４％以下
　　
　　14.装修是百年大计，是一辈子的事，是．．．．．．
　　在买建材的时候，通常卖家准备放你的血之前，会先说这个
　　其实想想就知道，再好的装修也不可能用一辈子，七八年就差不多了．
　　所以－－－－不要不计成本的投入
　　
　　15.装修时，复合地板要铺龙骨么？
　　要，还有铺毛地板．毛地板要用杉木而不是细木工板，后者含甲醛
　　我是很推荐复合地板的，花色多，便宜，好打理，不怕磨，铺了龙骨，脚感和实木的一样．．．
　　
　　16.地面能使用花岗石么？
　　不能，住宅禁用花岗石，因为有辐射，大理石也少用，窗台上铺铺就好了．
　　
　　先到这儿了．．．．．．

作者：冬虫和夏草　回复日期：2006-4-27　17:04:08　   　　好文，搬板凳

作者：snoopig　回复日期：2006-4-27　17:26:35　   　　支持支持！

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-27　17:44:56　   　　大家在购房过程中有什么技术问题，可以在本贴里面问，ｌｑ尽力回答

作者：蟹渣渣　回复日期：2006-4-27　19:05:50　   　　作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-27　17:44:56　
　　　　大家在购房过程中有什么技术问题，可以在本贴里面问，ｌｑ尽力回答
　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　我现在缺点钱，lq兄赞助点如何？
　　
　　:-)
　　

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-27　23:04:07　   　　谢谢版主给红脸.
　　
　　一直在天涯里面写掐架贴,还是头一回板起脸来写个技术贴.
　　
　　想到哪里写到哪里了....接下来么,我想想.....

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-27　23:10:17　   　　谢谢版主红脸,接下来想写写二手房什么的.....恩........

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　09:00:32　   　　大家对这个话题没兴趣么
　　
　　灰心．．．不写了．．．．闪

作者：用刀的小七　回复日期：2006-4-28　09:21:58　   　　楼主真是心急，那么早上来，很多人还没到呢。
　　先顶你！！！
　　房观最缺的就是这种技术贴，最烦的就是多和空的吵架贴，个个都跟经济学家似的/

作者：爱情中南海　回复日期：2006-4-28　09:58:05　   　　虽然是针对上海的房子，不过参考价值还不错，谢谢了

作者：onlyfyj　回复日期：2006-4-28　10:03:15　   　　楼主不要闪啦！
　　论坛缺的就是楼主这样的“实用帖”
　　楼主加油啊！
　　支持你！

作者：whxr　回复日期：2006-4-28　10:44:51　   　　汗一个。没煤气
　　
　　5.市面上现在供应的酒店式公寓很多，怎么判断是不是烂尾楼改建的？
　　　　很简单，看有没有煤气，没有煤气只提供电灶的90％是烂尾楼改造的，这些烂尾楼大多是９０年代开烂，烂到０３年，全变成了香馍馍，一大半改成酒店式公寓出售
　　　　所以－－－－买不买你心里有数了吧

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　10:55:22　   　　作者：whxr　回复日期：2006-4-28　10:44:51　
　　　　汗一个。没煤气
　　　　
　　　　5.市面上现在供应的酒店式公寓很多，怎么判断是不是烂尾楼改建的？
　　　　　　很简单，看有没有煤气，没有煤气只提供电灶的90％是烂尾楼改造的，这些烂尾楼大多是９０年代开烂，烂到０３年，全变成了香馍馍，一大半改成酒店式公寓出售
　　　　　　所以－－－－买不买你心里有数了吧
　　
　　---------------
　　房地产证办了么？看看是商业用地还是居住用地，年限是多少？
　　看看有没有写用地年限是从何时开始计算的？
　　

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　10:58:06　   　　有人喜欢我就继续写哈，写了没人看就没动力了哈．
　　
　　17.买二手房要特别注意什么
　　买前要考虑房子的折旧成本－－－－－别忘了房子的土地年限是70年
　　要查房子是否被抵押，去房地产交易中心查－－－－防止一女两嫁
　　下订金前（起码签合同前）一定要见到房主－－－－防止中介吃差价
　　一定要注意房产证上有几个名字，是否有售房的合法授权（最好都在场）－－－－防止买卖合同无效
　　房子交割前，一定要房主将房产证上的户口都迁走，至少要写进合同－－－－－防止房主交房后耍赖不迁户口
　　收房要重点验阳台：看有无裂缝　　以及卫生间：是否漏水　　顶层注意屋顶　　另外注意看外墙是否渗水　　注意楼上的人家是否往你家渗水（主要是卫生间）
　　
　　18.上海人多地少，房价会天长地久的长下去
　　这是常见的说法，事实上，现在ｋｆｓ手上囤积的土地和ｚｆ待批的居住用地，足够ｋｆｓ再开发十年．
　　记住，没有什么东西能常常久久的涨下去
　　
　　19.房价一开始就是ｚｆ推上来的，必然也会被ｚｆ继续托下去
　　又一常见说法．
　　就上海而言，房地产市场存量已接近万亿规模，ｚｆ就是有心，也无力托市．股市不是一样跌了么
　　我同意这么一种看法：政府，ｋｆｓ，老百姓三股力量，每一股力量都很重要，到没有哪个能起支配作用
　　
　　20．我也不看好房地产的后市，但我必须买房（或者已经买了），怎么办？
　　首先尽量选择临近市中心的房子，再满足要求的前提下，面积可以小点，也方便你日后换房，宜租宜售．市中心的房子水分是比较小的，越往外走水分越大．
　　牢记一点：宁买地段好的差房子，不买地段差的好房子．
　　再多说一句哈：房子贵是大城市都有的都市病，中国的大城市也不会例外．而且，购房本来就不是单纯的经济行为，也不是简单的用经济上的得失可以解释的
　　所以有这么种说法＂买房只会买早但不会买错＂，已购房及欲购房者，将这句话每天朗读十遍，可有效缓解因房价下跌资产缩水导致的头痛，恶心，失眠，胸闷等等症状
　　
　　21．住宅土地使用年限是70年，那70年后怎么办
　　注意，房子的主体结构的使用年限也不过50年，而一般房地产评估，主要价值评估期为前30年．
　　所以－－70年后，房子的剩余价值已经很少很少了，别去管他了

作者：cdyjlai　回复日期：2006-4-28　11:21:48　   　　实用帖，值得参考，LQ继续啊。。。。。

作者：aq926　回复日期：2006-4-28　12:48:08　   　　踩个脚印

作者：爱情中南海　回复日期：2006-4-28　13:33:16　   　　所以－－70年后，房子的剩余价值已经很少很少了，别去管他了
　　==========================================
　　哈哈，没准成为了名人还可以做故居用

作者：wzxherry　回复日期：2006-4-28　13:41:56　   　　好贴啊，非常感谢楼主！！！！！

作者：小蚊2118　回复日期：2006-4-28　13:55:08　   　　对你热心助人的景仰之情犹如滔滔江水连绵不绝！又如黄河泛滥而一发不可收拾。

作者：喜欢喝水的一水　回复日期：2006-4-28　14:14:37　   　　学了很多。还有个问题请教，
　　
　　
　　所以－－70年后，房子的剩余价值已经很少很少了，别去管他了
　　　　==========================================
　　这个时候的房子就略等于没有价值了嘛？意思是不是交了一辈子的钱只是住一辈子而已？不存在继承的意思了吧？到那个时候就是报废了？

作者：喜欢喝水的一水　回复日期：2006-4-28　14:16:48　   　　那再罗嗦问一下，到那个时候是无偿还土地给政府了吧？会不会补给我们一部分钱的？

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　14:39:05　   　　作者：喜欢喝水的一水　回复日期：2006-4-28　14:14:37　
　　　　学了很多。还有个问题请教，
　　　　
　　　　
　　　　所以－－70年后，房子的剩余价值已经很少很少了，别去管他了
　　　　　　==========================================
　　　　这个时候的房子就略等于没有价值了嘛？意思是不是交了一辈子的钱只是住一辈子而已？不存在继承的意思了吧？到那个时候就是报废了？
　　=============
　　是呀，就是＂只是住一辈子而已＂，没什么继承的问题，因为中国是只卖房不卖地的呀，70年后房子没了自然什么都没了．
　　
　　怪只怪你生在中国．
　　
　　
　　
　　作者：喜欢喝水的一水　回复日期：2006-4-28　14:16:48　
　　　　那再罗嗦问一下，到那个时候是无偿还土地给政府了吧？会不会补给我们一部分钱的？
　　------------
　　你好可爱哟，土地ｚｆ是合法收回，不能补偿的，房子可能象征性的评估一下，补偿点，估计还得是劳保残的人才拿的到

作者：倾心夺慕　回复日期：2006-4-28　14:46:14　   　　楼主，能不能评价下2335这个楼盘？
　　还有为什么现在上海新开的楼盘，面积都在100平米左右？为什么不推出些精装小户型呢？

作者：teaker　回复日期：2006-4-28　14:53:51　   　　长见识；P

作者：先进_性　回复日期：2006-4-28　15:25:04　   　　得房率参考：多层＞90% 小高＞85％　高层＞75％　　低于这个的买前要谨慎，设计多半有问题．----最大可能是KFS的良心有问题！

作者：中世纪青蛙　回复日期：2006-4-28　15:36:59　   　　楼主分析的很精辟

作者：haider　回复日期：2006-4-28　15:53:41　   　　LZ说的很对头！

作者：haider　回复日期：2006-4-28　15:55:27　   　　不过重庆这边的楼盘绝大多数都搞成商住综合的，所以一般只有40年的土地使用年限，鲜少有70年的

作者：的六六　回复日期：2006-4-28　17:24:37　   　　哎呀，大哥怎么不早点说嘛，我才买了房，不过下一套我就买市中心的房。
　　

作者：冬虫和夏草　回复日期：2006-4-28　18:10:05　   　　楼主我葱白你

作者：佳捷士　回复日期：2006-4-28　18:51:22　   　　楼主继续写呀！爱看！

作者：whxr　回复日期：2006-4-28　19:18:17　   　　作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　10:55:22　
　　　　作者：whxr　回复日期：2006-4-28　10:44:51　
　　　　　　汗一个。没煤气
　　　　　　
　　　　　　5.市面上现在供应的酒店式公寓很多，怎么判断是不是烂尾楼改建的？
　　　　　　　　很简单，看有没有煤气，没有煤气只提供电灶的90％是烂尾楼改造的，这些烂尾楼大多是９０年代开烂，烂到０３年，全变成了香馍馍，一大半改成酒店式公寓出售
　　　　　　　　所以－－－－买不买你心里有数了吧
　　　　
　　　　---------------
　　　　房地产证办了么？看看是商业用地还是居住用地，年限是多少？
　　　　看看有没有写用地年限是从何时开始计算的？
　　
　　交房了，暂时还没办证。买的时候说是02年批下来的，这个应该不会出问题吧？不过还是要小心一些，早日去办证

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　19:23:07　   　　作者：倾心夺慕　回复日期：2006-4-28　14:46:14　
　　　　楼主，能不能评价下2335这个楼盘？
　　　　还有为什么现在上海新开的楼盘，面积都在100平米左右？为什么不推出些精装小户型呢
　　－－－－－－－－－－－－－
　　上海最流行的应该是90平左右的两房，最经济实用，小房型只适合刚结婚的，有小孩就不够住了。

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　19:24:05　   　　2335你提供过链接，可我没看到价格，你说过一个价格（我忘了），价格准确么？

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　19:25:01　   　　明天我会写点装修决策的东东，看看大家喜不喜欢。

作者：牛沸沸　回复日期：2006-4-28　19:28:22　   　　　17.买二手房要特别注意什么
　　　　买前要考虑房子的折旧成本－－－－－别忘了房子的土地年限是70年
　　=============================
　　我老板买的衡山路上的华侨公寓，好象是48年建的，总价300多万，他是不是有毛病

作者：shylong　回复日期：2006-4-28　19:32:09　   　　很有哲理性啊

作者：llllqqqq　回复日期：2006-4-28　19:50:25　   　　作者：牛沸沸　回复日期：2006-4-28　19:28:22　
　　　　　17.买二手房要特别注意什么
　　　　　　买前要考虑房子的折旧成本－－－－－别忘了房子的土地年限是70年
　　　　=============================
　　　　我老板买的衡山路上的华侨公寓，好象是48年建的，总价300多万，他是不是有毛病
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　　这么老的房子,一定是翻新过的,这种房子不多见,可能产权的计算年限不一样罢.
　　

作者：水中客　回复日期：2006-4-28　20:56:11　   　　好贴要顶

作者：温柔的光芒　回复日期：2006-4-28　21:01:28　   　　楼主厉害,THANK,THANK

作者：阳光烂烂　回复日期：2006-4-28　21:38:27　   　　楼主好厉害，再接着写吧，关注着呢~

作者：jinjizhao　回复日期：2006-4-28　22:19:04　   　　谢谢

作者：gtbin　回复日期：2006-4-28　23:13:28　   　　就是实在