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来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 14:24:40
鲁宁：政府因何“忌讳”小产权房
发布时间:2011-11-17 09:54 作者:鲁宁 字号：大 中 小 点击:334次国土部日前已经下发《关于农村土地确权登记发证的若干意见》（以下简称“若干意见”）的消息，今天被国内媒体“集体性披露”，并都把“小产权房严禁登记发证”作为“若干意见”中最夺人眼球的内容作了突出处理。
农村土地确权登记（发放地籍证）是《物权法》颁行后必须要补办的一件大事。农村土地分为耕地、宅基地、农民自留地、农村建设用地、农村各类荒地等。宪法虽规定农村土地归农民集体所有，但地籍证自建国初期否定“土改成果”，重新收回农民所分土地后始终没有下发过。现在依法进行地籍登记发证，既是对农地实施法制化管理必须要进行的“补课”，又在一定程度可收到遏制滥占暴征农民集体土地的社会效果。
这件大事从2010年起就在全国铺开进行，计划于2012年年底前完成。这中间，国务院及国土部曾下发多个行政规章及“红头文件”，作为具体操作的政策依据，目前地籍证发放的总体进度已超过70%。
“若干意见”的发布，说明剩余近30%的地籍登记出现了一系列难啃的“骨头”，其中最硬的那块“大骨头”无疑小产权房莫属。
关于小产权房的是非曲直，舆论焦点最初集中在北京，第一波的矛盾冲突也发生在北京。其实，形形色色的小产权在神州大地早就遍地开花。不仅以各种借口、各类名头建在农村的集体土地上，同样建在城市某些腰板很硬的国企工业用地上，以及机关、高校的教学用地和“行政用地”上。
这几年，上头紧一紧，底下稍收敛一下，上头的注意力一旦转移，各种巧立名目的小产权房建设立即“乘虚而入”，形成“新一波建设高潮”。真实的现状是，各地小产权房甚至已批量“落户”到了各地的开发区、工业园区、科技园区。仅今年以来，国土部执法监察局就已数次就此提出通报。
小产权房是开放还是续禁？或划一道时间杠杠，在“杠前”补足各项土地差价、政府规费和税收后予以发证放行，“杠后”的则一概不再搞，“下不为例”？政府与社会一直在各个层面进行着反复博弈。最新的两个例子是：
前不久，海南三亚市依法以“非法占用农地罪”，判处三亚房地产老板黄微入刑2年。此前，黄所在公司在市郊农村“租地”40亩，租期70年，租金每亩每年40万元，用于小产权建设。据说此案直通“北京”，系国内因建设小产权房而惹来牢狱之灾的首位地产老板。
另一例是上月26日，住建部长姜伟新接受全国人大常委会保障房工程进展“询问”，全国人大常委、财经委副主委吴晓灵在会上主张：“要发展租赁房市场，首先需要调整小产权房政策。对于外来务工人员，很多城市周边农民盖的房子就是他们租房的来源。农民用宅基地盖房后进行出租、出售，其相对低廉的价格对于平抑房价起到了很大的作用。但对小产权房，国家一直不给明确定论。我认为这个问题的本质是不尊重农民宅基地的使用权。在宅基地上建设和开发商品房和租赁住房的政策应进行研究。”
然后，结合三亚“第一案”以及今天刚披露的“若干意见”对小产权房继续予以“严禁”的口吻，说明中央政府乃“铁石心肠”，说明吴晓灵的呼请照样不起作用，说明眼下不可能对小产权房“松绑”。那么，政府因何如此“忌讳”小产权房？
首先，商品房与小产权房的巨大差别不只体现为房价，而是两种完全不同的土地所有制度不可能轻易混淆——前者是国有土地，实际所有权归地方政府在行使，中央政府从地方“卖地财政”中拿“抽头”；后者是农民集体所有土地，实际地权归村委会所有。要使小产权房拥有商品房一样的产权证，从而公开合法的上市交易，从宪法、土地保护法、农地承包法、税法等一系列的法律必须首先“大修”。土地的“国有制”和“集体所有制”是中共执政的主要“经济基础”之一，不可能也不敢轻率“伤筋动骨”。
其次，在地方政府、大小开发商、村委会三者博弈时，代表农民的村委会最弱势。再加上国内腐败在村一级同样呈现为“癌细胞扩散全身”状态。一旦村委会借小产权房建设与“外部势力结党营私”成为普遍现象，农民利益受损在其次，现有房地产市场大混乱也在其次，关键是国家那就真坐在了“火药桶”上。
以上两条“忌讳”最核心，别的“忌讳”还有很多，但均可忽略不计。由此可判，在可预见的时间段内，小产权房要由非法变合法不具可行性。至于最终怎么办？包括小产权房还在大量建设中，政府目前只能“顾首不顾尾”。