偶看新闻芭普普百万:养老地产
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 06:18:02
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
养老地产
养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。 对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。
缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持。
中国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。但是，我们要解决的是持有型经营的问题。与朋友在争论养老地产的前景时，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而很难考虑长期持有经营。
考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。在谈到险资投资养老地产的诉求时，我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。 作为财务出身的我来说，对于项目资金链与项目的盈利是过于看重的。所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上，对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题，我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题，引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资，我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁定的是国内首屈一指的险资，与国外基金的合作，有实力进行持有经营，这才是项目得以进展的关键。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。养老地产是由前景的，但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。
发展前景
对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。
我们目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。
缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。
民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持。
我国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。
但是，我们要解决的是持有型经营的问题。与朋友在争论养老地产的前景时，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而很难考虑长期持有经营。
发展特点
考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。
在谈到险资投资养老地产的诉求时，我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。
作为财务出身的我来说，对于项目资金链与项目的盈利是过于看重的。所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上，对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题，我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题，引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资，我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁定的是国内首屈一指的险资，与国外基金的合作，有实力进行持有经营，这才是项目得以进展的关键。
无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。
养老地产是有前景的，但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。
企业比拼
继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。3月26日，湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面，这个目前中南最大的老年城，成为长沙养老地产的试水之作。
尝试养老地产的先行者还在不断增加。一个命题是，随着老龄化社会的加快，房地产业介入养老社区，是否能够为中国养老模式提供一种新的范本？
无限广阔的未来市场，使得养老地产正在成为又一波地产新浪潮。
3月22日，在保利地产年度股东大会上，该公司有关人士透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。
这并不是第一个尝试养老地产的大品牌商。2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称，研究养老物业已经有3~5年时间；首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平，绿城旗下绿城蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。
而在长沙，康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社区，填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。很明显，中国的人口红利正在向老龄市场转移。
“其实湖南这边酝酿养老地产已经很多年了。”康乃馨国际老年生活示范城营销负责人龙攀说。早在2008年，华盛麓峰集团董事长罗劲松已经开始关于养老地产的研发和探索，“未来养老地产是开发商的一个空白地带。”今年3月26日，康乃馨国际老年生活示范城营销中心正式开放。在这家新型社区中，将以特色地产+医疗机构的方式进行运作。
“区别于普通住宅地产项目，老年社区的前期投入量大，资金回收期较长，因此开发商真正深入去做的并不多。”康乃馨国际老年生活示范城董事长李重九说。在北京，养老社区太阳城仅前期投入就达到8个亿以上。而长沙的康乃馨国际老年生活示范城一期已率先投入2亿元建成17000平米老年病医院、8000平米老年呵护中心及5000平米翠湖、7000平米秀山等园林景观，目前已投入运营展示。
“对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10~15年，每年8%~10%的回报率。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福说。在郝荣福看来，养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。
商业模式仍需探索
从某种意义上说，养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。
“未来养老社区模式一定是多元的。”李重九表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。
相关数据
根据国家人口计生委数据，2009年，全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万--这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。据估计，到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%。此外，根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。
发展现状
目前国内很多开发商在研究养老地产，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。现在养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。
1.项目概况
东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，社区规划总建筑面积80万平方米，建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目有七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地，全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。
2.建筑设计
东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。住宅内低按键、高插座，安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第一时间赶到。
3.景观设计
东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近10万株的树木形成了社区基础性的绿色背景，连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循环联系起来，每一个组团有一个休闲用的公共花园，都有一个设计主题以体现特征。
4.配套公建
东方太阳城公建群位于社区的中央，分为商业文化中心、康体医疗中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。
商业文化中心地下一层为农贸市场和社区信息控制中心，首层为超市、精品店及餐厅，二至三层为老年大学。老年大学设有多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室和休息室，而且课程设置涉及陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等多种类型。
康体医疗中心包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等。康体医疗中心的社区医院由东方太阳城与中日友好医院合作成立，担负整个社区的医疗卫生保健工作，聘请老年病专家定期坐诊，还开展“家庭病房”、医务人员上门服务，并配备救护车，实行全周日服务。
零售中心涵盖餐饮、零售、商业服务等与基本生活密切相关的商业配套设施和服务网点。
必要性
养老地产
1.中国已进人老龄化社会
根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。
2.传统养老方式面临挑战
与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：
（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；
（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；
（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；
（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。
3.国内的养老设施满足不了需求
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。
目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。
近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！ 4.政府鼓励发展养老地产
人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。
国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。
2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。
产业关键
养老地产
媒体报道，2010年11月7日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。根据民政部副部长窦玉沛提供的数字，目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是窦玉沛分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。由于区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”现象。
对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。
目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。
缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。
与朋友在争论养老地产的前景时，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择撒手为主，而很难考虑长期持有经营。
很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。在谈到险资投资养老地产的诉求时，我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。
商机分析
养老地产
中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。 “到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。”中国老龄产业协会副秘书长郑卫华预计，5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。
开发之惑
什么是养老地产？目前市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。养老社区有很多种，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个人投资的，有的像共同基金或者养老基金来投资的。
而早在六年前，某开发商在浦东康桥打造了“亲和源[最新消息 价格 户型 点评]老年公寓”社区，亲和源是中国首家老年社区，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑,老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供 “管家式”的服务。项目负责人介绍说，“养老地产的模式，并不属于房地产，而是第三产业，主打的是服务，房地产开发仅是整个模式的基础。 ”亲和源老年公寓的出现只是一个缩影。面对庞大的市场需求，老年地产已经开始摆脱前几年的步履蹒跚，或将引发新一轮开发热潮，呈现出加速前进态势。
模式破冰
2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。日前，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆对外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。 ”
与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。关于养老地产的发展战略，2009年保利年报以及2010年中报中，都有所提及。旅游地产、养老地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在其中被定义为保利未来“新的盈利增长点”。但正如业内人士所说，现在社会上的许多养老机构都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。万科现在打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。
盈利困境
“老年公寓盈利模式是什么？归根结底是给老年人提供一个健康生活环境提供一个生活状态。 ”养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群曾表示说。就目前的养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。
专业人士指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务。同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。目前明确属性的养老地产，开发模式与普通商品房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权。在此情形下，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。
营销要点
进入21世纪，2006年初，中国60岁以上的老龄人口已达1.3亿，到2009年已达1.58亿。按照联合国标准，一个国家的老年人为人口总数的十分之一时正式步入了老龄化社会。近年来我国也有一批地产精英陆续加入到养老地产方向上来，无疑给我国的养老行业带了一个好头，但是，作为一个地产项目营销方案应该注意以下几个要点以确保项目销售畅快。
1、 养老地产项目地点风景要选好。
2、 养老地产项目交通路线要畅快、离城距离要适当。
3、 养老地产项目规模要适当。
4、 养老地产项目外观形象要注意。
5、 养老地产项目的标的要索定。
6、 养老地产项目模式要选定。
7、 养老地产项目管理方式要体现特点。
8、 养老地产项目要有前瞻性。
9、 养老地产项目要主动寻找目标客户。
10、 养老地产项目更要注重售后服务。
发展困境
养老地产
在国内，养老地产已经引起人们的注意，万科对这类物业已经研究了3至5年时间，可以预见的是，养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发展尚存以下困境：
1.政策优惠无保障
由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。
一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。
2.新兴市场不稳定
养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。
3.投资额高
养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。
4.回收期长
在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”的形式，但在中国目前尚未有成功案例。目前国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践证明这种出售使用权的方式并不成功。
目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。
5.后期物业管理要求高
养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。
由于以上困难的存在，虽然目前很多房地产公司在研究养老地产，但介入养老地产的开发商很少。
相关建议
养老地产
1.对政府的建议
为鼓励更多的开发商进军养老产业，政府需要出台切实可行的优惠政策，调动开发商开发养老地产的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业；给予非营利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类服务活动的民营养老企业。
2.对开发商的建议
随着老龄化进程的加快，对养老服务的需要会加速增长。养老产业蕴藏着巨大的商机，涉足先登的房地产企业能够抢先分享到养老产业这块“朝阳蛋糕”，但开发商应把握好以下几点：
（1）等待更好的养老政策出台
2010年是养老产业“十一五规划”的最后一年，目前民政部、发改委正在制订养老产业“十二五规划”，预计明年各级政府会有更好的养老方面的政策出台，开发商需要等一等，看一看。
（2）开发养老地产应慎之又慎
养老地产是新兴产业，目前开发养老地产存在较高风险，开发商应密切关注政府养老产业政策动态，进一步研究已存在养老地产项目开发、经营经验与教训。对拟开发养老地产项目，要做好策划方案，特别是要做好投入与产出分析或可行性研究。
（3）可考虑合作开发养老地产
养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、商业地产运行公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。
（4）在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站
日托（养老）站的运行方式是老人白天在日托（养老）站活动，由服务人员照顾，晚上回家休息，早晚由子女接送；或者老人在自己家里，由日托（养老）站提供上门服务。在项目上建设日托（养老）站，投入少，而且为项目增加了一个很好的卖点，并且有利于开发商积累发展养老产业的经验，扩大公司的品牌影响力。
发展趋势
“采菊东篱下，悠然见南山。”这样的意境和居所，千百年来，曾经是多少人向往的理想栖居之地。而能够拥有一所“面朝大海，春暖花开”的房子，更是每一个对生活保有向往的人们共同的梦想。如今这些看似平凡而又遥远的生活愿景你都可以在海南这个小岛上实现。来海南岛买房养老，成为了老人们怡享晚年的新风潮。
“候鸟”式旅游养老成时尚
随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。“旅游完善人生”，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生的美好。“熟年”就是对老年段的一个新的概括词。而海南得天独厚的养生条件，更是对内地的老人们则很有诱惑力。
海南有山有海空气好，房价便宜民风朴实，是个养老的好地方，如今已经成为了国人的共识。新鲜的空气、充足的阳光、温暖的气候，良好的水质，大自然赋予了海南“养老天堂”的一切良好条件，这些自然天赋为海南独有的，是其他地方无法复制和模仿的。而在今年年初，“海南国际旅游岛”正式获批后，更是吸引了全国乃至国际的关注。将海南打造成为全国养老胜地，也被提上了发展规划的议程预案。
诺贝尔物理学奖获得者，美籍华人杨振宁先生曾表示，海南是全球华人最为理想的养老胜地。而台湾著名文学大师李敖也称，希望以后到海南养老。如今，随着海陆空交通的便利，越来越多的内地老人来到海南岛旅游，并为海南岛得天独厚的自然环境和气候所吸引，在海南置房养老，这也形成了一种海南独特的现象，这些来海南置房养老的老人也被形象的成为“候鸟一族”。
买房养老 风从岛外来
根据海南省住建厅今年的统计结果显示，今年上半年，海南岛岛外人士购买海口商品住房占销售总套数和总面积的71%、63%；购买三亚商品住房占销售总套数和总面积的85.5%、85.4%；购买文昌市商品住房占销售总套数和总面积的94.1%、92.1%。
“许多岛外游客来海南观光一次，旅游两次，第三次就来买房了”。三亚市长曾经这么对媒体说。据地产海南不完全统计数字显示，在海南新开发的楼盘中，内地购房者俨然是购房的主力军。在三亚市，来自北京和东北三省的购房者，他们的购房数在不断攀升，占岛外购房总数的1/3。上海、浙江、广东等沿海地区也蕴藏着巨大的购房潜力。此外，湖北、四川等地近年来也异军突起。海外及港澳台地区等高端购房者数量虽不多，但也占了三亚市高档公寓楼销售量的10%。做为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，因此海南的旅游地产也因拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游度假的同时捎带上考察旅游地产、投资置业。这已成为国内富人一种时尚。
据中国房地产协会的统计数字，目前国内约有6.6%的家庭拥有第二套住房，而实际上这个比例可能要达到15%。海南岛依托着得天独厚的自然环境以及日益完善的城市功能，再加上“国际旅游岛”建设的带动作用，这些都将成为海南岛作为理想第二居住地的有利要素。
海南岛置房养老的优势
海南岛气候温和，四时花香，四面环海，山清水秀，风光绮丽，空气新鲜，工业污染少。全岛年平均气温22.3℃至25.4℃；海南岛四面环海，中间五指山区地处高山地带，空气新鲜、通畅，环境安静。
海南空气质量优良。在全国48个城市中，海口、三亚的空气综合质量名列前茅。三亚的空气质量在2003年世界环保组织监测认定的全球10个空气质量最好的城市中，名列第二，仅次于古巴名城哈瓦那。海南空气透明度好，降尘少，粉尘浓度低，紫外线强。
海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广东，往往就在琼州海峡发生了变化；南下的冷空气大部分都被五指山阻挡。
在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾病的发病率。
海南森林覆盖率高，空气中的负离子含量高，能提高人体免疫力。海南终年绿树成荫，绿色植物能充分发挥杀菌素、吸附细菌、病毒、虫卵及微尘的作用，减少了疾病发生的机会。
医学专家认为，冬天来海南的老人特别多，是因为海南独特的气候优势和环境优势。老年人的疾病不同于青壮年，有其特殊性。最常见的是高血压、心脑血管病、恶性肿瘤和呼吸系统疾病。所有人群中慢性病患病率为32%，而老年人中就高达74%。尤其是到了冬天，由于气候干燥，温差大，老年人易得呼吸道疾病和心脑血管疾病。在海南患这些老年常见病的人群明显低于内地，就是因为海南的热带海洋性气候对治疗这些常见的老年病很有帮助。海南热带气候能使老人们的常见疾病如哮喘、鼻炎等呼吸道疾病以及关节类疾病得到很好的康复。
特别是被称为“东方夏威夷”的海南三亚，更是老年人钟爱有加的养生天堂。当内地的冬天寒冷难耐之时，美丽的三亚却依然温暖如春，这里是老人冬季最理想的避寒之地。三亚拥有世界一流的空气质量，空气中负氧离子含量是全国平均指标的三百倍，其水质纯洁，阳光充足，年平均气温为27Co，冬天日平均气温24Co，是真正没有冬天的地方。内地老年人到海南居住一个月以上身体各项机能都有显著的提高，疾病会得到明显的改善。特别是患有高血压、糖尿病、气管炎、风湿和脑血管疾病的老人到三亚居住一段时间后会有明显的改善。就是这样的好空气，好气候，好心情，与大海接触，让老人们可以快快乐乐地安享晚年
养老地产
养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。 对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。
缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持。
中国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。但是，我们要解决的是持有型经营的问题。与朋友在争论养老地产的前景时，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而很难考虑长期持有经营。
考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。在谈到险资投资养老地产的诉求时，我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。 作为财务出身的我来说，对于项目资金链与项目的盈利是过于看重的。所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上，对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题，我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题，引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资，我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁定的是国内首屈一指的险资，与国外基金的合作，有实力进行持有经营，这才是项目得以进展的关键。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。养老地产是由前景的，但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。
发展前景
对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。
我们目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。
缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。
民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持。
我国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。
但是，我们要解决的是持有型经营的问题。与朋友在争论养老地产的前景时，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而很难考虑长期持有经营。
发展特点
考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。
在谈到险资投资养老地产的诉求时，我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。
作为财务出身的我来说，对于项目资金链与项目的盈利是过于看重的。所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上，对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题，我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题，引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资，我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁定的是国内首屈一指的险资，与国外基金的合作，有实力进行持有经营，这才是项目得以进展的关键。
无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。
养老地产是有前景的，但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。
企业比拼
继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。3月26日，湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面，这个目前中南最大的老年城，成为长沙养老地产的试水之作。
尝试养老地产的先行者还在不断增加。一个命题是，随着老龄化社会的加快，房地产业介入养老社区，是否能够为中国养老模式提供一种新的范本？
无限广阔的未来市场，使得养老地产正在成为又一波地产新浪潮。
3月22日，在保利地产年度股东大会上，该公司有关人士透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。
这并不是第一个尝试养老地产的大品牌商。2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称，研究养老物业已经有3~5年时间；首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平，绿城旗下绿城蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。
而在长沙，康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社区，填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。很明显，中国的人口红利正在向老龄市场转移。
“其实湖南这边酝酿养老地产已经很多年了。”康乃馨国际老年生活示范城营销负责人龙攀说。早在2008年，华盛麓峰集团董事长罗劲松已经开始关于养老地产的研发和探索，“未来养老地产是开发商的一个空白地带。”今年3月26日，康乃馨国际老年生活示范城营销中心正式开放。在这家新型社区中，将以特色地产+医疗机构的方式进行运作。
“区别于普通住宅地产项目，老年社区的前期投入量大，资金回收期较长，因此开发商真正深入去做的并不多。”康乃馨国际老年生活示范城董事长李重九说。在北京，养老社区太阳城仅前期投入就达到8个亿以上。而长沙的康乃馨国际老年生活示范城一期已率先投入2亿元建成17000平米老年病医院、8000平米老年呵护中心及5000平米翠湖、7000平米秀山等园林景观，目前已投入运营展示。
“对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10~15年，每年8%~10%的回报率。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福说。在郝荣福看来，养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。
商业模式仍需探索
从某种意义上说，养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。
“未来养老社区模式一定是多元的。”李重九表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。
相关数据
根据国家人口计生委数据，2009年，全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万--这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。据估计，到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%。此外，根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。
发展现状
目前国内很多开发商在研究养老地产，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。现在养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。
1.项目概况
东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，社区规划总建筑面积80万平方米，建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目有七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地，全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。
2.建筑设计
东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。住宅内低按键、高插座，安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第一时间赶到。
3.景观设计
东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近10万株的树木形成了社区基础性的绿色背景，连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循环联系起来，每一个组团有一个休闲用的公共花园，都有一个设计主题以体现特征。
4.配套公建
东方太阳城公建群位于社区的中央，分为商业文化中心、康体医疗中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。
商业文化中心地下一层为农贸市场和社区信息控制中心，首层为超市、精品店及餐厅，二至三层为老年大学。老年大学设有多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室和休息室，而且课程设置涉及陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等多种类型。
康体医疗中心包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等。康体医疗中心的社区医院由东方太阳城与中日友好医院合作成立，担负整个社区的医疗卫生保健工作，聘请老年病专家定期坐诊，还开展“家庭病房”、医务人员上门服务，并配备救护车，实行全周日服务。
零售中心涵盖餐饮、零售、商业服务等与基本生活密切相关的商业配套设施和服务网点。
必要性
养老地产
1.中国已进人老龄化社会
根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。
2.传统养老方式面临挑战
与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：
（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；
（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；
（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；
（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。
3.国内的养老设施满足不了需求
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。
目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。
近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！ 4.政府鼓励发展养老地产
人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。
国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。
2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。
产业关键
养老地产
媒体报道，2010年11月7日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。根据民政部副部长窦玉沛提供的数字，目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是窦玉沛分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。由于区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”现象。
对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。
目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。
缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。
与朋友在争论养老地产的前景时，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择撒手为主，而很难考虑长期持有经营。
很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。在谈到险资投资养老地产的诉求时，我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。
商机分析
养老地产
中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。 “到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。”中国老龄产业协会副秘书长郑卫华预计，5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。
开发之惑
什么是养老地产？目前市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。养老社区有很多种，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个人投资的，有的像共同基金或者养老基金来投资的。
而早在六年前，某开发商在浦东康桥打造了“亲和源[最新消息 价格 户型 点评]老年公寓”社区，亲和源是中国首家老年社区，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑,老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供 “管家式”的服务。项目负责人介绍说，“养老地产的模式，并不属于房地产，而是第三产业，主打的是服务，房地产开发仅是整个模式的基础。 ”亲和源老年公寓的出现只是一个缩影。面对庞大的市场需求，老年地产已经开始摆脱前几年的步履蹒跚，或将引发新一轮开发热潮，呈现出加速前进态势。
模式破冰
2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。日前，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆对外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。 ”
与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。关于养老地产的发展战略，2009年保利年报以及2010年中报中，都有所提及。旅游地产、养老地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在其中被定义为保利未来“新的盈利增长点”。但正如业内人士所说，现在社会上的许多养老机构都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。万科现在打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。
盈利困境
“老年公寓盈利模式是什么？归根结底是给老年人提供一个健康生活环境提供一个生活状态。 ”养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群曾表示说。就目前的养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。
专业人士指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务。同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。目前明确属性的养老地产，开发模式与普通商品房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权。在此情形下，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。
营销要点
进入21世纪，2006年初，中国60岁以上的老龄人口已达1.3亿，到2009年已达1.58亿。按照联合国标准，一个国家的老年人为人口总数的十分之一时正式步入了老龄化社会。近年来我国也有一批地产精英陆续加入到养老地产方向上来，无疑给我国的养老行业带了一个好头，但是，作为一个地产项目营销方案应该注意以下几个要点以确保项目销售畅快。
1、 养老地产项目地点风景要选好。
2、 养老地产项目交通路线要畅快、离城距离要适当。
3、 养老地产项目规模要适当。
4、 养老地产项目外观形象要注意。
5、 养老地产项目的标的要索定。
6、 养老地产项目模式要选定。
7、 养老地产项目管理方式要体现特点。
8、 养老地产项目要有前瞻性。
9、 养老地产项目要主动寻找目标客户。
10、 养老地产项目更要注重售后服务。
发展困境
养老地产
在国内，养老地产已经引起人们的注意，万科对这类物业已经研究了3至5年时间，可以预见的是，养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发展尚存以下困境：
1.政策优惠无保障
由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。
一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。
2.新兴市场不稳定
养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。
3.投资额高
养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。
4.回收期长
在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”的形式，但在中国目前尚未有成功案例。目前国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践证明这种出售使用权的方式并不成功。
目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。
5.后期物业管理要求高
养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。
由于以上困难的存在，虽然目前很多房地产公司在研究养老地产，但介入养老地产的开发商很少。
相关建议
养老地产
1.对政府的建议
为鼓励更多的开发商进军养老产业，政府需要出台切实可行的优惠政策，调动开发商开发养老地产的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业；给予非营利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类服务活动的民营养老企业。
2.对开发商的建议
随着老龄化进程的加快，对养老服务的需要会加速增长。养老产业蕴藏着巨大的商机，涉足先登的房地产企业能够抢先分享到养老产业这块“朝阳蛋糕”，但开发商应把握好以下几点：
（1）等待更好的养老政策出台
2010年是养老产业“十一五规划”的最后一年，目前民政部、发改委正在制订养老产业“十二五规划”，预计明年各级政府会有更好的养老方面的政策出台，开发商需要等一等，看一看。
（2）开发养老地产应慎之又慎
养老地产是新兴产业，目前开发养老地产存在较高风险，开发商应密切关注政府养老产业政策动态，进一步研究已存在养老地产项目开发、经营经验与教训。对拟开发养老地产项目，要做好策划方案，特别是要做好投入与产出分析或可行性研究。
（3）可考虑合作开发养老地产
养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、商业地产运行公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。
（4）在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站
日托（养老）站的运行方式是老人白天在日托（养老）站活动，由服务人员照顾，晚上回家休息，早晚由子女接送；或者老人在自己家里，由日托（养老）站提供上门服务。在项目上建设日托（养老）站，投入少，而且为项目增加了一个很好的卖点，并且有利于开发商积累发展养老产业的经验，扩大公司的品牌影响力。
发展趋势
“采菊东篱下，悠然见南山。”这样的意境和居所，千百年来，曾经是多少人向往的理想栖居之地。而能够拥有一所“面朝大海，春暖花开”的房子，更是每一个对生活保有向往的人们共同的梦想。如今这些看似平凡而又遥远的生活愿景你都可以在海南这个小岛上实现。来海南岛买房养老，成为了老人们怡享晚年的新风潮。
“候鸟”式旅游养老成时尚
随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。“旅游完善人生”，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生的美好。“熟年”就是对老年段的一个新的概括词。而海南得天独厚的养生条件，更是对内地的老人们则很有诱惑力。
海南有山有海空气好，房价便宜民风朴实，是个养老的好地方，如今已经成为了国人的共识。新鲜的空气、充足的阳光、温暖的气候，良好的水质，大自然赋予了海南“养老天堂”的一切良好条件，这些自然天赋为海南独有的，是其他地方无法复制和模仿的。而在今年年初，“海南国际旅游岛”正式获批后，更是吸引了全国乃至国际的关注。将海南打造成为全国养老胜地，也被提上了发展规划的议程预案。
诺贝尔物理学奖获得者，美籍华人杨振宁先生曾表示，海南是全球华人最为理想的养老胜地。而台湾著名文学大师李敖也称，希望以后到海南养老。如今，随着海陆空交通的便利，越来越多的内地老人来到海南岛旅游，并为海南岛得天独厚的自然环境和气候所吸引，在海南置房养老，这也形成了一种海南独特的现象，这些来海南置房养老的老人也被形象的成为“候鸟一族”。
买房养老 风从岛外来
根据海南省住建厅今年的统计结果显示，今年上半年，海南岛岛外人士购买海口商品住房占销售总套数和总面积的71%、63%；购买三亚商品住房占销售总套数和总面积的85.5%、85.4%；购买文昌市商品住房占销售总套数和总面积的94.1%、92.1%。
“许多岛外游客来海南观光一次，旅游两次，第三次就来买房了”。三亚市长曾经这么对媒体说。据地产海南不完全统计数字显示，在海南新开发的楼盘中，内地购房者俨然是购房的主力军。在三亚市，来自北京和东北三省的购房者，他们的购房数在不断攀升，占岛外购房总数的1/3。上海、浙江、广东等沿海地区也蕴藏着巨大的购房潜力。此外，湖北、四川等地近年来也异军突起。海外及港澳台地区等高端购房者数量虽不多，但也占了三亚市高档公寓楼销售量的10%。做为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，因此海南的旅游地产也因拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游度假的同时捎带上考察旅游地产、投资置业。这已成为国内富人一种时尚。
据中国房地产协会的统计数字，目前国内约有6.6%的家庭拥有第二套住房，而实际上这个比例可能要达到15%。海南岛依托着得天独厚的自然环境以及日益完善的城市功能，再加上“国际旅游岛”建设的带动作用，这些都将成为海南岛作为理想第二居住地的有利要素。
海南岛置房养老的优势
海南岛气候温和，四时花香，四面环海，山清水秀，风光绮丽，空气新鲜，工业污染少。全岛年平均气温22.3℃至25.4℃；海南岛四面环海，中间五指山区地处高山地带，空气新鲜、通畅，环境安静。
海南空气质量优良。在全国48个城市中，海口、三亚的空气综合质量名列前茅。三亚的空气质量在2003年世界环保组织监测认定的全球10个空气质量最好的城市中，名列第二，仅次于古巴名城哈瓦那。海南空气透明度好，降尘少，粉尘浓度低，紫外线强。
海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广东，往往就在琼州海峡发生了变化；南下的冷空气大部分都被五指山阻挡。
在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾病的发病率。
海南森林覆盖率高，空气中的负离子含量高，能提高人体免疫力。海南终年绿树成荫，绿色植物能充分发挥杀菌素、吸附细菌、病毒、虫卵及微尘的作用，减少了疾病发生的机会。
医学专家认为，冬天来海南的老人特别多，是因为海南独特的气候优势和环境优势。老年人的疾病不同于青壮年，有其特殊性。最常见的是高血压、心脑血管病、恶性肿瘤和呼吸系统疾病。所有人群中慢性病患病率为32%，而老年人中就高达74%。尤其是到了冬天，由于气候干燥，温差大，老年人易得呼吸道疾病和心脑血管疾病。在海南患这些老年常见病的人群明显低于内地，就是因为海南的热带海洋性气候对治疗这些常见的老年病很有帮助。海南热带气候能使老人们的常见疾病如哮喘、鼻炎等呼吸道疾病以及关节类疾病得到很好的康复。
特别是被称为“东方夏威夷”的海南三亚，更是老年人钟爱有加的养生天堂。当内地的冬天寒冷难耐之时，美丽的三亚却依然温暖如春，这里是老人冬季最理想的避寒之地。三亚拥有世界一流的空气质量，空气中负氧离子含量是全国平均指标的三百倍，其水质纯洁，阳光充足，年平均气温为27Co，冬天日平均气温24Co，是真正没有冬天的地方。内地老年人到海南居住一个月以上身体各项机能都有显著的提高，疾病会得到明显的改善。特别是患有高血压、糖尿病、气管炎、风湿和脑血管疾病的老人到三亚居住一段时间后会有明显的改善。就是这样的好空气，好气候，好心情，与大海接触，让老人们可以快快乐乐地安享晚年