偶看新闻京津凯悦酒店:小户型投资六大法则_专题文章_腾讯二手房
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 02:39:24
选准地段。无论是自住还是投资，地段是选房标准的重中之重。对于投资来说，住宅地段一般选在商圈周边，当商圈成熟之后，与商圈相连的道路便成为商圈向外辐射的主要途径。显然道路状况的改善可以有效缩短人们花费在路上的时间，从而缩短心理距离，提升物业的相对位置优势。
挑准产品。对于投资者来说，楼盘户型的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。一般不超过９０平方米，选择精装小公寓自住，可相对满足他们居住自由方便、价格相对较低、服务周到的需求。
瞄准原创。这是很关键的一条原则。目前，市场上的一些小户型产品原本并不小，而是根据市场变化仓促改为小户型，或为烂尾楼改造。这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目没什么区别，但实际上，这些小户型项目设计非常不合理，有的一层多户、有的没有厨房，有的只拥有不到70年的使用权，因此购房时，一定要选择“原创”小户型。
认准客户。租住小户型的客户有多种，如“飘一族”、高级商务人员、外籍人士等。选择小户型投资一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。当原居住地与工作地相差甚远时，就会催生出一批租用小户型的本地年轻人，因此在重要商务区中就会**禁用字符**较多此类租用需求的客户；而对于“飘一族”，他们追求的是自由、轻松、惬意的生活，多会选择居住在具备充足休闲娱乐配套的商业区内。
算清回报。由于市区内土地价格的不断攀升，地段较好的小户型产品开发成本日益增高，因此销售价格上涨较快，目前大部分小户型产品单价已超过15000元/平方米，一房的精装修小户型租价大部分为1500－2000元/月，对于投资类产品而言，年回报低于6%，即回报期为15年以上的产品，其投资价值较低。但在选购小户型进行投资时，以现租用状况折算的回报率若太低（评判的标准是以现回报率折算，应小于20年的回报期），则并非为合适的投资产品，
在近年房产市场中，小户型投资是热中之热，据相关销售公司的数据统计，小户型的购买者中投资者占了半数。尽管近来小户型在市场上销售火爆、供不应求，但也有种种迹象表明，小户型投资已存在不少风险。
风险之一是小户型的规划设计问题。以前市场上的不少小户型是由一些存量房改建而来的，房型、朝向等均存在一些问题。即便是现在推出的一些小户型，也是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题。如有的小户型是全朝北设计，不利于居住健康。
风险之二是产权性质问题。按照上海住宅设计标准，要设计一套小户型，再怎么精打细算，面积不会低于55平方米。有的发展商要降低小户型的购买总价，总希望将小户型的面积控制到50，甚至40平方米以内。如此，发展商只能以商住性质给小户型立项，并冠以酒店式公寓的名称。孰不知，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年（住宅为70年）。现在，两者区别还不太明显，但随时间的推移会出现问题，一方面是物业管理费高于住宅性质的小户型，另一方面是若将来要补地价或付地价税，商住收费肯定要比住宅的高许多。
风险之三是税费及租金问题。不少人购买小户型是为了退税，同时，购房契税亦调整到1.5％，与原来的0.75％比要高了不少。税费政策的调整，不利于投资购房者。另外，一幢楼中均为投资型的小户型，在交付使用后，肯定在同一地点集中出现上百套的出租小户型，于是出现了出租者大于求租者的现象，一些急于求成的出租者会降低租金，购买期房时原来打算月租2500?元的，现在只能降到2000?元了，如此造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
风险之四是发展商心理价位提高的问题。综观本市不少小户型，由于需求火爆，发展商的价格砝码亦与日俱增。每平方米上万元的小户型开始增多，最不可思议的是，不少地段一般的小户型，价格与市场出现严重背离。由于供大于求，不少研究者认为小户型的单价高于其他住宅10－20％是合理现象，盲目拔高40－50％没有依据。
另外，小户型还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂及安全和社会问题多等弊病。为此提醒小户型的投资者，谨慎选购小户型可以防范盲目投资的风险。
挑准产品。对于投资者来说，楼盘户型的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。一般不超过９０平方米，选择精装小公寓自住，可相对满足他们居住自由方便、价格相对较低、服务周到的需求。
瞄准原创。这是很关键的一条原则。目前，市场上的一些小户型产品原本并不小，而是根据市场变化仓促改为小户型，或为烂尾楼改造。这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目没什么区别，但实际上，这些小户型项目设计非常不合理，有的一层多户、有的没有厨房，有的只拥有不到70年的使用权，因此购房时，一定要选择“原创”小户型。
认准客户。租住小户型的客户有多种，如“飘一族”、高级商务人员、外籍人士等。选择小户型投资一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。当原居住地与工作地相差甚远时，就会催生出一批租用小户型的本地年轻人，因此在重要商务区中就会**禁用字符**较多此类租用需求的客户；而对于“飘一族”，他们追求的是自由、轻松、惬意的生活，多会选择居住在具备充足休闲娱乐配套的商业区内。
算清回报。由于市区内土地价格的不断攀升，地段较好的小户型产品开发成本日益增高，因此销售价格上涨较快，目前大部分小户型产品单价已超过15000元/平方米，一房的精装修小户型租价大部分为1500－2000元/月，对于投资类产品而言，年回报低于6%，即回报期为15年以上的产品，其投资价值较低。但在选购小户型进行投资时，以现租用状况折算的回报率若太低（评判的标准是以现回报率折算，应小于20年的回报期），则并非为合适的投资产品，
在近年房产市场中，小户型投资是热中之热，据相关销售公司的数据统计，小户型的购买者中投资者占了半数。尽管近来小户型在市场上销售火爆、供不应求，但也有种种迹象表明，小户型投资已存在不少风险。
风险之一是小户型的规划设计问题。以前市场上的不少小户型是由一些存量房改建而来的，房型、朝向等均存在一些问题。即便是现在推出的一些小户型，也是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题。如有的小户型是全朝北设计，不利于居住健康。
风险之二是产权性质问题。按照上海住宅设计标准，要设计一套小户型，再怎么精打细算，面积不会低于55平方米。有的发展商要降低小户型的购买总价，总希望将小户型的面积控制到50，甚至40平方米以内。如此，发展商只能以商住性质给小户型立项，并冠以酒店式公寓的名称。孰不知，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年（住宅为70年）。现在，两者区别还不太明显，但随时间的推移会出现问题，一方面是物业管理费高于住宅性质的小户型，另一方面是若将来要补地价或付地价税，商住收费肯定要比住宅的高许多。
风险之三是税费及租金问题。不少人购买小户型是为了退税，同时，购房契税亦调整到1.5％，与原来的0.75％比要高了不少。税费政策的调整，不利于投资购房者。另外，一幢楼中均为投资型的小户型，在交付使用后，肯定在同一地点集中出现上百套的出租小户型，于是出现了出租者大于求租者的现象，一些急于求成的出租者会降低租金，购买期房时原来打算月租2500?元的，现在只能降到2000?元了，如此造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
风险之四是发展商心理价位提高的问题。综观本市不少小户型，由于需求火爆，发展商的价格砝码亦与日俱增。每平方米上万元的小户型开始增多，最不可思议的是，不少地段一般的小户型，价格与市场出现严重背离。由于供大于求，不少研究者认为小户型的单价高于其他住宅10－20％是合理现象，盲目拔高40－50％没有依据。
另外，小户型还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂及安全和社会问题多等弊病。为此提醒小户型的投资者，谨慎选购小户型可以防范盲目投资的风险。
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科学小问题 ~-~ ^_^
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一个小问题^_^
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请问 _ _ _
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小户型投资（酒店长期租用返金）
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