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房地产税收政策专刊 2007-06-28   [来源]   西岗区地方税务局                                         房地产税收政策专刊 －―――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 注：本资料仅供纳税人学习之用，不能作为法律依据，相关内容请以税务机关对外发布的正式法律原文为准。 税收法规            转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 大国税发[2006]188号 各区、市（县）国税局、地税局，各稽查局，国税直属税务分局： 现将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）转发给你们，结合我市实际情况，补充规定如下，请一并贯彻执行。 一、开发产品按成本利润率确认视同销售收入的计算 开发产品成本利润率确定为15%（成本系指会计成本）。按开发产品成本利润率确认视同销售收入，计算公式为： 视同销售收入额=视同销售开发产品的会计成本/（1-15%） 视同销售收入应纳税所得额=视同销售的收入额-视同销售开发产品的会计成本 二、开发产品预售收入的确认 开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再按《通知》第二条第二款进行计算调整。计算公式为： 当期预售收入计入当期应纳税所得额金额=∑[当期预售收入X计税毛利率-（当期预售收入缴纳的营业税金及附加+当期预售收入缴纳的土地增值税）] 三、预计计税毛利率的确定 （一）、经济适用房开发项目的计税毛利率为9%； （二）、非经济适用房开发项目预计计税毛利率按下列规定确定： 1、一般商品住房（包括写字楼、工业厂房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品）的计税毛利率为20%； 2、商业网点房（公建）的计税毛利率为25%； 3、别墅计税毛利率为30%。 上述各类开发产品的划分，按规划、房屋、建设等行政主管部门批准的相关文件执行。对同一开发项目（成本核算对象）中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的计税毛利率，分别计算预售收入预计计税毛利额。 四、本通知自2006年1月1日起执行。此前有关房地产开发业务企业所得税政策规定和大连市国家税务局《关于印发房地产开发企业所得税管理暂行办法》（大国税发[2006]17号）与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。   二OO六年十一月二十四日     国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发〔2006〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下： 　　一、关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 　　（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 　　（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： １.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。 ２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 ３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 二、关于完工开发产品的税务处理问题     （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 （二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 　　（五）开发产品销售收入应按以下规定确认： 　　 1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　　２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。     ３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。     ４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：     （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。     （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。      ５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。     三、关于开发产品预租收入的确认问题     开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。     四、关于合作建造开发产品的税务处理问题     开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：      （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 　　1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。     五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题     （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：      1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。      2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。     （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。     上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 　　七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 　　（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。      完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。 　　（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 　　 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 　　 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。　　（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 　　3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 　　（二）下列项目按以下规定进行扣除： 1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 　　 2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：     （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。　　 3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。     5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。     6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 　　（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 　　7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理： 　　（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 　　（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 　　 8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理： 　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 　　（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 　　11．利息。按以下规定进行处理： 　　（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 　　（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 　　（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 　　12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 　　13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 　　九、关于征收管理问题     （一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。 　　（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。  1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； 4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；  5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 　　6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 　　十、关于适用减免税政策问题    根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 　　十一、关于本通知适用范围和执行时间问题 　　本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。 　　本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。 二○○六年三月六日   税收问答                   房地产开发企业应该缴纳哪些税（费） 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。     一、营业税     根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：                        1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。      2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。     营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：    ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；    ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；    ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）    上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定，大连市定为10％。     按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。注意：纳税人销售其购置或抵债所得的不动产，以全部收入减去不动产购置原价或抵债作价后的余额为营业额。这里所称“销售不动产”是销售该不动产的剩余价值和剩余年限内的使用价值，除此之外，不按本条款征收营业税，而应按其销售价的全额征收营业税。纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得的土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。减除不动产购置（或抵债作价）、土地使用权的受让原价（或抵债作价），应出具有效发票；抵债不动产或土地使用权在减除抵债不动产或土地使用权的作价时，不能提供有效发票的，应提供相关部门评估或裁定的价格证明，经过主管税务确认抵债双方核销的债务价值额后，可减除该确认的抵偿额。   转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业税计税依据×5% 二、城市维护建设税    根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。                              三、教育费附加                         根据《关于教育费附加征收问题的紧急通知》（国发明电〔1994〕2号）的规定，其计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，税率为3%，计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。      四、地方教育附加     根据《财政部关于辽宁省地方教育费等政府性基金有关问题的复函》（财综函[2003]2号）和大地税函[2003]101号文件规定，地方教育附加以纳税人实际缴纳的营业税的1％缴纳。计算公式：应交地方教育附加额=营业税税额×费率。 五、土地增值税      根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 根据大地税函[2002]8号文件规定，自2002年1月1日起，对从事房地产开发的纳税人转让未竣工结算房地产所取得的收入（包括预收款）实行土地增值税预征办法，一般住宅5‰，除此以外1％。自2006年9月1日起，按照《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）文件规定，预征率按以下标准执行：住宅的预征率为1%；除住宅外其他房地产项目的预征率为2％。      六、房产税      如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产原值或租金收入征收的一种税。对自有自用（无租使用）房屋，房产税以房产原值为计税依据，税率为1.2%；对出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。计算公式为：年应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%；或年应纳税额=租金收入×12% 七、城镇土地使用税 如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）。大连市内四区城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级地每平方米年税额10元；二级地每平方米年税额8元；三级地每平方米年税额6元；四级地每平方米年税额5元；五级地每平方米年税额4元；六级地每平方米年税额3元。                        八、印花税     根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。      应纳税额=计税金额×税率或应纳税额=凭证数量×单位税额。                         土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行商品房买卖的，签定的购房合同应按购销合同所载金额万分之三缴纳印花税，二手房转让按照产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。      九、契税                          根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。                      纳税义务人为房屋、土地权属的承受方，税率为3％－5％。其中工商用房及别墅、高级公寓等税率为4％，个人购买或承受普通住房税率为3％，目前对个人购买自用普通住房暂减半征收契税。应纳税额=计税依据×税率。      十、企业所得税     根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第１３７号）规定，中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产、经营所得和其他所得，依照本条例缴纳企业所得税。企业的生产、经营所得和其他所得，包括来源于中国境内、境外的所得。纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。法定税率为33％，两档优惠税率为27％和18％。 十一、个人所得税 按照《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第四十四号）文件规定，房地产开发企业支付给本单位员工的工资应当按照税法规定代扣个人所得税，工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为5％至45％。   税政讲解 关于房地产开发企业预售业务税收处理问题的讲解 国家税务总局于2006年3月6日下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称31号文），对房地产开发企业有关企业所得税问题作出明确规定。我局结合此文件规定，现联系实际工作情况，就31号文中有关预售收入预计当期毛利额并入所得额计征所得税业务进行税政讲解，以求纳税人能更好掌握。 A、未完工开发产品取得预售收入税务处理 一、  政策规定 （一）、开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。（国税发〔2006〕31号第一条） （二）、1、《预缴申报表》填报说明，第2行“纳税调整增加额”：填报按照税收规定应做纳税调整的项目。从事房地产开发业务纳税人的“利润总额”应包括本期取得的预售收入计算的预计利润。（国税发〔2006〕56号） 2、年报的附表四《纳税调整增加项目明细表》填报说明，第36行“本期预售收入的预计利润”：填报从事房地产业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预售收入利润率计算的预计利润。（国税发〔2006〕56号） （三）、1、开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再按《通知》第二条第二款进行计算调整。计算公式为：当期预售收入计入当期应纳税所得额金额=∑[当期预售收入×计税毛利率－（当期预售收入缴纳的营业税金及附加＋当期预售收入缴纳的土地增值税）] （大国税发〔2006〕188号第二条） 2、预计计税毛利率的确定 （一）经济适用房开发项目的计税毛利率为９％； （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按下列规定确定： 1、一般商品住房（包括写字楼、工业厂房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品）的计税毛利率为20％； 2、商业网点房（公建）的计税毛利率为25％； 3、别墅计税毛利率为30％。 上述各类开发产品的划分，按规划、房屋、建设等行政主管部门批准的相关文件执行。对同一开发项目（成本核算对象）中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的计税毛利率，分别计算预售收入预计计税毛利额。（大国税发〔2006〕188号第三条） 二、  实务处理 1、企业按月或按季预缴企业所得税时，把“∑[当期取得预售收入×计税毛利率－（当期取得预售收入缴纳的营业税金及附加＋当期取得预售收入缴纳的土地增值税）]”的数额，填到《季度预缴申报表》第2行“纳税调整增加额”。 例1、某房地产企业开发一般商品住房，按季预交所得税，2006年1季度期间费用为20万，无其他损益项目，利润总额为-20万。2006年1季度末“预收账款”（预售房款）贷方发生额为2000万；借方无发生额。假定无其他调整项目，土地增值税预缴率为1%，以前年度没有税收上确认的亏损。计算该企业2006年1季度企业所得税应纳税所得税额。 首先计算应缴税款： 应纳税所得额=-20+[2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）]=-20+2000*13.45%=249万元。 应纳所得税额=249*0.33=82.17万元。 然后填表： 《季度预缴申报表》第1行“利润总额”填-20万；第2行“纳税调整增加额”填269万[2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）]；第5行 “应纳税所得额”填249万（-20+269）。第7行 “应纳所得税额”填82.17万（249*0.33）；第10行 “实际已预缴的所得税额”填0；第11行 “应补（退）所得税额” 填82.17万。 2、年度汇算，把“∑[当期取得预售收入×计税毛利率－（当期取得预售收入缴纳的营业税金及附加＋当期取得预售收入缴纳的土地增值税）]”的数额，填到附表四《纳税调整增加项目明细表》第36行调增所得额。 三、实务处理分析 按31号文规定，预售收入*计税毛利率（毛利额）扣除相关的期间费用、营业税金及附加（营业税金及附加包括土地增值税，下同）后计入当期应纳税所得额；按会计规定预售收入记到“预收账款”不确认收入，期间费用不论是否与预售收入相关，全部计入损益影响利润总额。税收所得与会计所得差异为“预售收入*计税毛利率-营业税金及附加”，调增所得额。 如例1，1季度期间费用为20万，无其他损益项目，会计利润为-20万。当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加，即税收所得2000*20%-20-（2000*5.55%+2000*1%）。差异为税收数[2000*20%-20-（2000*5.55%+2000*1%）]-会计数（-20）=2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）调增所得额。 从差异的计算来看，期间费用的数额前后相抵，不影响差异额计算。所以对“相关的期间费用”用不着深解。通俗的讲，相关的期间费用已随全部期间费用计入损益，季度预缴的所得额又是在会计利润基础上调整的，相关的期间费用会计、税收处理一致，差异调整无需考虑“相关的期间费用”这个因素。 B、完工开发产品其预售收入税务处理 一、  政策规定 （一）、开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。（国税发〔2006〕31号第二条第二款） （二）、1、《预缴申报表》填报说明，第3行“纳税调整减少额”：填报按照税收规定应做纳税调整的项目。在将预售收入结转为销售收入的当期,减去已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。（国税发〔2006〕56号） 2、附表五《纳税调整减少项目明细表》填报说明，第16行“本期已转销售收入的预售收入的预计利润”：填报从事房地产业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预征率计算的预计利润。（国税发〔2006〕56号） 二、  实务处理 开发产品实现销售预售收入转为销售收入，转到“主营业务收入”的“预收账款”（“预收账款”的借方发生额）对应的已确认所得部分进行纳税调减。 例2、承例1该房地产企业2006年2季度期间费用为40万，利润总额累计为100万。2006年2季度末“预收账款”（预售房款）贷方累计发生额为5000万；借方累计发生额3000万；期初无余额。其他条件同例1。计算该企业2006年2季度企业所得税应纳税所得税额。 填表计算：《季度预缴申报表》第1行“利润总额”填100万；第2行“纳税调整增加额”填672.5万[5000*20%-（5000*5.55%+5000*1%）]；第三行“纳税调整减少额”填403.5万[3000*20%-（3000*5.55%+3000*1%）]；第5行 “应纳税所得额”填369万（100+672.5-403.5）。第7行 “应纳所得税额”填121.77万（369*0.33）；第10行 “实际已预缴的所得税额”填82.17万；第11行 “应补（退）所得税额”填 39.6万（121.77 -82.17）。 很多人问为什么利润总额、“预收账款”的借方和贷方发生额采用累计数计算当期应纳税所得额？应纳税所得额在一个年度内全部用期内的累计数确定，进而计算出期内的应纳税额，减已交的税金后，就是本期应交的税金。 三、实务处理分析 （一）从道理上分析：取得预售收入会计上记到“预收账款”不确认收入，税收按规定确认所得，差异调增所得额；预售开发产品确认收入计入损益，会计利润中包括预售收入已确认的所得，不能重复确认所得，形成反差（对应的已确认所得部分）进行纳税调减。 （二）从政策理论上分析：预售收入确认销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额，实际销售收入的毛利额假设为x，x减其对应的营业税金及附加计入在会计利润中。税收所得为实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，即x-预售收入*预计计税毛利率。差异[（x-预售收入*预计计税毛利率）-（x-其对应的营业税金及附加）]=-（预售收入*预计计税毛利率-对应的营业税金及附加），应调减所得额（预售收入*预计计税毛利率-对应的营业税金及附加）。 C、实例探讨年度相关数字填报计算及分析 例3、承例1、例2该房地产企业2006年主表第13行“纳税调整前所得”为200万。年末“预收账款”（预售房款）贷方累计发生额为8000万；借方累计发生额5000万；期初无余额。其他条件同例1，不考虑第3季度因素，已预交所得税121.77万。计算该企业2006年企业所得税应纳税所得税额。（为简化并清晰说明预售收入的税务处理，本例未有境内、外投资收益、捐赠、税弥补亏损等事项） 填表计算及分析： （一）、年末“预收账款”（预售房款）贷方累计发生额8000万处理 1、填表计算：8000*20%-（8000*5.55%+8000*1%）=8000*13.45%=1076万，1076万填报到附表四《纳税调整增加项目明细表》第36行“本期预售收入的预计利润”，并转填到主表第14行“纳税调整增加额”。 2、分析：“预收账款”（预售房款）贷方累计发生额为8000万，为2006年取得的全部预售收入。同例1差异：税收所得为（8000*20%-相关的期间费用-8000*6.55%）-会计所得（-相关的期间费用）=8000*20%-8000*6.55%=1076万。 （二）、年末“预收账款”（预售房款）借方累计发生额5000万 1、填表计算：5000*20%-（5000*5.55%+5000*1%）=5000*13.45%=672.5万，672.5万填报到附表五《纳税调整减少项目明细表》第16行“本期已转销售收入的预售收入的预计利润”，并转填到主表第15行“纳税调整减少额”。 2、分析：年末“预收账款”（预售房款）借方累计发生额5000万，为预售开发产品实现销售，预售收入结转到“主营业务收入”数额。 同例2差异：“预收账款”（预售房款）借方累计发生额5000万已确认的所得5000*13.45%=672.5万。结转收入的当期应调减所得额672.5万。 注意：本例年末“预收账款”（预售房款），期初无余额；如有余额，“预收账款”（预售房款）借方累计发生额对应的已确认所得，应区别对待，在后面有讲解。 （三）、主表第16行“纳税调整后所得”为603.5万（200+1076-672.5）；第22行“应纳税所得额”填603.5万；第24行“境内所得应纳所得税额”填199.155万（603.5*0.33）；第28行“境内、外所得应纳所得税额”填199.155万；第33行“本期累计实际已预缴的所得税额” 填121.77万；第34行“本期应补（退）的所得税额”填77.385万。 D、2006年初“预收账款”（预售房款）期初账面余额税务处理 2006年初“预收账款”（预售房款）期初账面余额，也是2005年末“预收账款”（预售房款）期末余额。已按83号文预计营业利润的，在2006年及以后年度结转收入时，按原规定的额度在当期调减；未按83号文预计营业利润的，按原规定预计营业利润，调增所属期的应纳税所得额。 E、实务中可能出现的错误 实务中出现错误的根本原因是误认为“取得预售收入税务处理是预征所得税”，在执行83号文时，多数企业出现类似的错误，甚至个别实务性学习材料也是这么理解。 83号文与31号文在预售收入税务处理的方法是一致的，都是所得额的确认。31号文规定“按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。”“扣除相关的期间费用”，大家在具体工作中很难区分，在此不必过深研究，31号文强调的是预售收入确认所得额，不是直接预征所得税。 实务中执行83号文出现的错误，因83号文与31号文在预售收入税务处理的方法是一致的，那么执行31号文也可能会出现同样的错误，具体如下： 1、  取得预售收入没按规定确认所得 取得预售收入应依照31号文规定“按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”，否则税务机关有权依照《征管法》的规定进行处罚。 2、预售实现销售未在当期调整 （1）、预售实现销售未及时结转销售收入，按规定计算所得。税务机关有权进行调整，并依照《征管法》的规定进行处罚。 （2）、预售实现销售结转销售收入，其对应的“预计利润”在当期与后期随意的进行纳税调减。企业所得税是按月或按季预缴，按年汇算。所得额应按预缴期确认，特别是年度的确认，涉及到税前弥补亏损，各期的所得额确认不准确，出现差错，税务机关有权补税罚款。 3、取得预售收入税务处理是预征所得税，项目结束汇算清缴，多退少补。 预售收入税务处理是所得额的确认，不是直接预征所得税，上面已探讨。《条例》第十五条规定：“缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后十五日内预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。” 汇算清缴，多退少补，是对一个年度而言。 F、与预售收入相关的几个问题 1、分期收款与分期预收款销售的区别 分期收款发出商品销售，是指商品已经交付，但货款分期收回的一种销售方式。 分期预收款销售是指购买方在商品尚未收到前按合同约定分期付款，销售方在收到最后一次付款时才交货的销售方式。 从概念上看分期收款销售是商品已发出，分期预收款销售商品未发出。分期预收款销售商品，也就是31号文探讨的预售收入“预计利润”问题；分期收款销售与预售收入“预计利润”问题无关。 2、对31号文第四条第一款的理解 31号文第四条第一款规定：“凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理”。 理解：这种“投资”税收上视同销售，未结算计税成本，投资款视同预售收入，按预售收入进行相关的税务处理；已经结算计税成本，投资额视同销售收入。当然虽然会计上没有具体的规定，我们认为结算计税成本的同时投资额应确认销售收入。这是税收上的“实质重于形式”的原则。 房地产企业涉税问题汇总讲解 一、纳税时间的审查 1、主要审查“预收账款”是否计算纳税，两点：1、是否在收款时缴纳营业税—《营业税暂行条例实施细则》28号规定；2、是否按不低于15%（8.95％）预缴企业所得税—国税发[2003]83号,2006年起执行【2006】31号文件规定。 2、依据：《营业税暂行条例实施细则》28号规定——第二十八条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　国税发[2003]83号——房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
    预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
    预售收入的利润率不得低于15％（含15%）， 国税发[2006]31号文件规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预计计税毛利率的确定：经济适用房开发项目的计税毛利率为9%，一般商品住房（包括写字楼、工业厂房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品）的计税毛利率为20%，商业网点房（公建）的计税毛利率为25%，别墅计税毛利率为30%。 3、账务处理： 企业存在问题：“应交税金——未交税金”出现负数 解决方法：    增设“待摊税金——待摊营业税及附加”科目，编制会计报表时其余额并入“长期待摊费用”项，并在会计报表附注中披露。      1）、计提税金时：借：主营税金及附加（对应“主营业务收入”）                         待摊税金——待摊营业税及附加（对应“预收账款”）                     贷：应交税金——应交营业税                                 ——应交城市建设维护税                         其他应交款——教育费附加                                   ——地方教育费       2）、 缴税时：借：应交税金——应交营业税                           ——应交城市建设维护税                   其他应交款——教育费附加                             ——地方教育费                    贷：银行存款       3）、预收账款转收入时按照实转数计算各税额冲减“待摊税金——待摊营业税及附加” 二、房地产销售环节中定价的审查 主要审查两个方面的内容：1、关联交易事项；2、业务抵销事项 表现在开发的商品房低价卖给股东、关系单位、或关系人，以房抵顶工程款行为等。 1、关联企业之间交易定价是否合理；依据《中华人民共和国税收征管法》第36条规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。具体调整方法依据《国家税务总局关于修订〈关联企业间业务往来税务管理规程〉的通知》（国税发〔2004〕143号）和《国家税务总局关于印发〈关联企业间业务往来税务管理规程〉的通知》（国税发〔1998〕059号）两文件相关规定执行。 2、房地产开发过程中是否存在业务抵销现象 如：甲（房地产开发公司）与乙（建设施工单位）双方协议低价格来避税 3、财产损失自行申报扣除变卖价格要符合《征管法》和《企业所得税暂行条例》规定。   三、价外费用 审查内容：房地产开发企业销售不动产，向业主收取的违约金、延期付款利息、集资款、手续费、代收款项、代垫款项等一律并入营业税，计征营业税。依据：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各科性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 注意房地产代收的费用。房地产开发企业代市政府代收的市政费、代邮政、电信部门收取的邮政通讯配套费、代供电部门收取的用电配套费等，对此类费用，不论其财务上如何核算，票据如何开具均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。 四、先购后销业务 注意财税[2003]年16号文件规定差额征税。依据：财税[2003]年16号、财税[2004] 206号：（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。    [对财税[2003]16号文件的延伸理解]   1、2003年1月1日为销售或转让时间； 2、允许抵扣的只能是外购或抵债所得的不动产或土地使用权； 3、允许扣除的金额必须是取得时的原价，并且要取得合法的凭证； 4、国税函[2005]83号  单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第(二十)项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行； 五、投资业务 财税[2002]191号：一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。 财税[1995]48号：以不动产、土地使用权投资、联营，暂免征收土地增值税；注意：大财法[2006]183号文件第五条规定，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免土地增值税的规定。此处“房地产开发企业以其建造的商品房”包括房地产开发商的开发产品和已将产权过户到开发商名下的其开发的商品房。 国税发[2000]118号：以非现金资产投资入股，视同销售，计征所得税。 六、整体转让  [例]   甲公司将乙公司吸收合并，乙公司资产、负债全部并入甲公司账下，乙公司注销，甲公司办理变更手续。      思考：甲公司将房产吸收名下，是否征营业税？ 答：国税函[2002]165号：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。 国税函[2002]420号：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。 七、还本销售（多用于商铺） 国税函[1995]156号：以还本方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓还本支出。 [注意]：还本销售要区别于销售折扣、折扣销售、销售折让。 财税[2003]16号：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。国税函[1997]472号规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。纳税人销售货物给购货方的回扣，其支出不得在所得税前列支。 八、销后回购、回租 国税函[1999]144号：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。       1、区别销售退回——冲抵营业税。      2、转租业务：关于转租业务征税问题。单位和个人将承租的场地,物品,设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按"服务业"税目中"租赁业"项目征收营业税。 九、合作建房（联建业务） 对合作建房行为应如何征收营业税？（国税函发［1995］156号）
　　答：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的以物易物,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
　　(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税；对乙方应按销售不动税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按销售不动产税目征收营业税。
　　(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按服务业--租赁业征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按销售不动产税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税：
　　(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
　　(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依销售不动产税目征收营业税。
　　(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按转让无形资产征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按销售不动产征税。 十、自建后售 国税发[1993]25号：施工单位自己建筑办公用楼，免征营业税。如销售时不但要按“销售不动产”缴纳营业税，同时还要补缴施工环节建筑业的3%的营业税，二者均按组成计税价格征税。 其中建筑营业税=组成计税价*3%=（施工成本*（1+成本利润率）/（1-营业税率））*3% 销售不动产营业税=组成计税价*5%=（营业成本*（1+成本利润率）/（1-营业税率）*5% 营业成本＝（土地价格+建筑环节计税价格） 十一、       永久使用权 国税发[1993]149号：按销售不动产计征营业税，注意与有年限租赁的区别。国税函[2005]83号，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。 十三、收入成本要及时结转 将开发产品实现的收入及相应在当期应确认的成本费用及时结转并填写在申报表中缴纳企业所得税。 十四、开发成本的检查      严格按照财会和税法规定核算成本、费用。为加大开发产品成本，预提工程费、材料费、建筑安装费等与开发产品成本有关的费用现象比较普遍。     房地产开发企业会计核算的一般原则主要有：客观性原则、可比性原则、相关性原则、一贯性原则、及时性原则、明晰性原则、配比原则、权责发生制原则、谨慎原则、历史成本核算原则、划分收益性支出与资本性支出的原则、重要性原则和实质重于形式原则等十三项。 　　作为税收征收的税务机关，尤其对房地产开发企业的企业所得税征收管理，相比之下，更加注重配比原则、权责发生制原则、历史成本核算原则三大原则对应纳税所得额的影响。 　　（一）配比原则 　　配比原则是指营业收入与其相对应的成本、费用应当相互配合。它要求在会计核算中，一个会计期间内的各项收入与其相关联的成本、费用，应当在同一个会计期间内进行确认、计量。企业经营成果是对经营收入与经营成本费用进行配合比较结果。坚持配比原则，使各会计期间内的各项收入与相关的费用在同一期间内相互配比进行记录和反映，有利正确计算和考核企业的经营成果。 　　（二）权责发生制原则 　　权责发生制原则是指，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入和费用处理；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，都不应作为当期的收入和费用。 权责发生制原则主要从时间选择上确定会计确认的基础，其核心是根据权责关系的实际发生和影响期间来确认企业的收支和收益。根据权责发生制进行收入与成本费用的核算，能够更加准确地反映特定会计期间真实的财务状况及经营成果。 　　（三）历史成本原则 　　历史成本原则是指企业的各种资产应当按其取得或购建时发生的实际成本进行核算。所谓实际成本，就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金或其他等价物。 　　成本与费用的核算：把费用按是否计入开发产品成本可以分为构成开发产品成本的费用和期间费用两大类。 　　（一）开发产品成本 　　1、合理确定成本核算对象： 　　①一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图核算所列的单项开发工程作为成本的核算对象； 　　②同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象。 　　2、正确划分成本项目： 　　①土地征用（土地价）及拆迁补偿费，包括土地征用、劳动力安置费、拆迁补偿净支出等。 　　②前期工程费, 包括规划、设计、勘察、三通一平等支出。 　　③建筑安装工程费,是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。 　　④基础设施费，包括开发小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、环卫、绿化等工程发生的支出。 　　⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套发生的支出。 　　⑥开发间接费用,是指企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、折旧费、修理、办公费、水电费等。 　　①－⑤为直接费用，直接计入开发产品成本；⑥为开发产品而发生的各项间接费用，应当按一定标准分配计入开发产品成本。 十五、跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目。 十六、不合规发票。房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题是不合规发票，如会议费、出国考察费、差旅费、场地租金、水电费等。 十七、资金使用费 房地产开发企业向其它企业拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用（作为投资除外），属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按“金融业” 税目征收营业税。但是企业向客户销售房地产，因对方延期付款而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售房地产的营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。企业将款项存入银行而收取的银行存款利息不征收营业税。 十八、以不动产作抵押向金融机构贷款 房地产开发企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业—租赁业”税目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。 十九、以不动产抵顶贷款的营业额 在具体操作中，由于抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额，通常通过公开拍卖或由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息（或本金）后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开发企业。如果采用拍卖方式，在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果采用估价方式（估价大于欠款的部分补付给房地产开发企业），应以不动产估价（即欠款加上银行补付的款项）作为销售不动产的营业额。 二十、关于房地产销售商品房精装修 国税函[1998]53号文件规定，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，根据《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。 二十一、房地产企业房产税征收规定 按照国税发[2003]89号文件规定， 一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题。鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 注意：对出租、出借房屋房产税应当当月计算，次月缴纳。 二十二、房地产企业土地使用税征收规定 按照辽地税财（2000）389号文件规定，房地产开发企业在开发建设期间，应按房地产开发建设项目所在地段的城镇土地使用税税额标准征税。开发建设期间是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设至开发建设项目完工（含竣工）。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。在项目完工后至房地产全部出售期间，对未售出部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。 二十三、房地产企业印花税征收规定 1、房地产企业销售商品房按照购销合同万分之三贴花；二手房转让按照产权转移书据万分之五征收。 2、房地产企业与金融机构签订的借款合同印花税按照规定万分之0.5贴花，与非金融机构或组织、单位、个人签订的借款合同不贴印花税。 3、关于核定征收。房地产企业其销售环节的印花税核定征收计税依据按企业“经营收入”科目贷方累计发生额的100％核定；其采购环节的计税依据按企业“材料物资”科目借方累计发生额的80％核定；建筑工程出包的按照其开发成本“建筑安装工程费用――出包工程”科目记载的建筑安装工程费用的100％核定；对购置的固定资产核定征收如不需要安装以“固定资产”科目记载的相关业务发生额按照100％核定，如需要安装以“在建工程”科目记载的相关业务发生额按照100％核定。 4、注意不征印花税的合同。土地使用权出让、转让书据（合同）不属于印花税列举的征税凭证，不贴印花。 二十四、房地产企业土地增值税征收规定 注意预征制度。按照大地税函（2002）8号文件规定，自2002年1月1日起从事房地产开发纳税人转让未竣工结算房地产所取得的收入（包括预收款）预征土地增值税，一般住宅千分之五，除此以外百分之一。自2006年9月1日起，按照《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）文件规定，预征率按以下标准执行：住宅的预征率为1%；除住宅外其他房地产项目的预征率为2％。 二十五、相关名词的解释 房地产 ：    指土地、建筑物及其地上附着物 土  地 ：    地球上陆地的表层，包括水域在内 容积率：是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值 建筑密度：又称建筑覆盖率，通常指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例 三通一平：   路通、水通、电通和场地平整 五通一平：   具备了道路、给水、排水（包括雨水、污水）、电力、通讯等设施或条件以及场地平整 七通一平 ：  具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施或条件以及场地平整 生地 ： 指不具有城市基础设施的土地 毛地 ：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地 熟地 ：指具有完整的城市基础设施、土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地 评估价值 ： 是指估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果 基准地价：  是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价 ： 是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地快大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地快在某一时期的价格。 房屋重置价格 ： 是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。