焦小龙照片:购房请留意”五证、二书、六注意”

购房请留意”五证、二书、六注意”楼主西红柿(过客) 发表于 搜房网 - 深圳业主论坛 - 凯丰花园二期(逸园) 购房应要求开发商提供齐全的“五证、二书” 
  
　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
　　“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
　　“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　1、《国有土地使用证》
　　《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

　　2、《建设用地规划许可证》
　　《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
　　核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
　　法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

　　3、《建设工程规划许可证》
　　《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
　　核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
　　法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

　　4、《建设工程施工许可证》
　　《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

　　5、《商品房销售(预售)许可证》
　　《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

　　《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
　　两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　1、《住宅质量保证书》
　　是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

　　2、《住宅使用说明书》
　　是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。 

　　另外，购房时还要做到“六项注意”：
　　一要注意房屋产权。凡产权不清或产权纠纷尚未了结的商品房，购置时一定要谨慎从事，切不可因贪小利而吃大亏，最好要求房地产公司提供商品房产权权属证名书，以做到有备无患。
　　二要注意房屋质量。必须对房屋质量做详细的调查，甚至对房地产商的信誉也要做到心中有数。
　　三要注意相关的配套设施，一定要了解房屋的供水、供热、供暖、供电、供气及排污情况，看是否能达到省时省事的标准，不要只注重房屋的外观而忽视配套设施，最终带来不必要的烦恼。
　　四要注意周围环境。环境的好坏直接影响到房屋的升值潜力和生活便利程度，有些目前较为偏僻之处，但若在政府计划大力开发的范围之内，则有很大的升值潜力，若是马上搬迁居住，最好选择开发程度高、通车便利、绿化好、污染小及生活服务设施完善的区域。
　　五要注意签定正规的合同书。购房时，一定要和对方填写国家工商局和建设部联合制定的《商品房购销合同示范文本》，它是依据我国经济合同和城市房地产管理的有关法律、法规制定的，其内容反映了商品房购销活动中各环节必须明确的当事人双方的责权关系，可避免因合同缺款少项和当事人表述不真实、不确切而出现显失公平和违法条款的情况，它已成为减少商品房购销合同纠纷的关键。
　　六要注意售后服务。要了解有关售后服务的范围、条件、费用等，尤其要把房屋维修、水、电、气、暖的供应，保安、保洁等情况问清楚，并将上家在这方面的承诺写进购房合同中。