爱是你我什么时候出的:叶楚华、余治国：恐怖的香港房地产模式

叶楚华、余治国：恐怖的香港房地产模式

万万莫学香港的房地产模式

不能将殖民地经验照搬大陆房产

/文/叶楚华 余治国

这些年来，许多地方政府的土地财政政策主要是模仿香港。香港自开埠以来，就严重受到大陆的影响，比如李嘉诚、包玉刚等华人富豪的崛起与大陆文革有莫大的关系。大陆的经验可以用到香港，但香港的经验在绝大多数情况是完全不能照搬到大陆的。房产政策便是其中的典例。

香港是土地财政的典型。其财政收入的约40%-50%来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税。香港中心商业区写字楼租金超过了伦敦、东京，位居全球之首。获得向农民征税权利的封建领主。引起质疑的税收是房租。而香港的那些所谓华人“骄傲”的房地产富豪们则牢牢控制了整个香港的政治体制。香港富豪们与港民之间的关系有点像封建时代的地主与佃农，而官员无非是大亨们的打手而已。

香港这种扭曲而变态的土地政策的根源在于大英帝国的殖民地政策，换而言之，在于其殖民地经验。众所周知，鸦片战争之后，香港被大英帝国。但我们要注意到，从法理上讲，香港地区的所有权从来都不归于英国，一直都属于中国合法政府。英国只是租用香港而已。

其实，英国人从未有先卖地再建房的政策，他们一向把建筑物和土地合二为一，统称不动产。英国不动产所有者一般都以白纸黑字的合法合同禁止承租人转租转让，即不会向承租人让出租权、抵押权、转让权等土地使用权。但是，大英帝国并非浪得虚名。帝国精英以务实而灵活的高超策略而为英国人在各个殖民地榨取巨大的利益。香港殖民政府所采用的土地政策其立足点就在于香港总归是要归还中国的，因此绝不会以港民利益为考量的基础，而必然要在短期内力争最大化英国人的利益。

香港殖民地政府将包括出租、抵押、转让等权利在内的土地使用权卖给土地使用者榨取高额的土地收益。仔细想一想，殖民政府之所以采取如此政策的原因恰恰在于英国人只租借香港而不拥有香港。殖民政府出让土地使用权其实是在一个时间段内出租土地，而这个土地实际上是中国政府出租给英国人的。英国人相当于在转租，租借的利益却归自己所有而非中国。这相当于殖民地政府采用制度化形式为炒地炒房者提供法律支持，有意鼓励并刺激房地产泡沫的兴起。

英国人一手是鸦片，一手是土地。为了榨取中国人（港民国籍仍属中国籍），两手都要抓，两手都要硬。结果，以怡和洋行为代表的英资财团是香港最大的土地拥有者，其中怡和洋行在二战前垄断了香港房地产70%左右的资产（请参考《世界金融五百年》一书）。

殖民地的本质造就香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房价与高地价。遗憾的是，多年来，我们很多的地方政府的土地财政却是照搬香港。在这种情况下，地方政府不可避免地有通过“经营城市”来造就高房价与高地价的冲动。

问题在于，这种殖民地经验从来都是短期有利长期有害的。在中国波澜壮阔的漫长历史中，除蒙元殖民政权外（请参考余治国所著《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文），从未有一个政权不希望自己一统江湖，千秋万代。始作俑者，其无后乎？当年将香港殖民地经验的土地政策照搬到大陆的决策者实在是短视得可以，鼠目寸光已不足以形容其愚钝，我们认为，照搬殖民地经验者春村是自绝于历史，自绝于国家，自绝于子孙后代。用句老百姓的粗话讲，叫生儿子没屁眼。话虽糙了点，理却不糙。

可笑的是，很多地方照搬了香港，却还不如香港。香港殖民地政府虽在土地上大发横财，但却是在台面上能说得过去的，没有什么暗箱操作或幕后交易。很多人总是讲，地价高导致房价高。其实完全不是这么回事情。我们只讲其中两点。

其一，很多地方的土地使用权的出让金并不高，即便是上海这种地方，土地出让金也是出乎意料的低。2004年，上海出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均213元/平方米，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均169元/平方米，2006年平均出让金137.9元/平方米。为了所谓的招商引资，工业用地的出让金就更低。

其二，出让金如此之低，房价如此之高，其中的暴利又跑到那些有门路的人的口袋中去了。从政府手中能拿到地的有门路的房产商以超低价格收到土地后，再转卖给其他房产商用来套利。很多地块都转让过3、4次，甚至5、6次。即便土地被转手这么多次，真正建房的房产商仍有赚头。可见，真正的购房自住者确实是遭到了层层盘剥。这禁不住让人想起一首元曲：“夺泥燕口，削铁针头，刮金佛面细搜求，无中觅有。鹌鹑嗉里寻豌豆，鹭鸶腿上劈精肉。蚊子腹内刳脂油，亏老先生下手。”

那么，是不是像有些人所讲的那样——地价上涨导致房价上涨呢？恰恰相反，正是房价上涨导致地价上涨。据上海学者王炼利的分析，动迁购房量约占总购房量的40%，投机购房量约占总购房量的20%。通过城市大规模拆迁运动，一些地方政府与房地产商一面制造了房产的供应，另一面制造暂时的不可持续的大规模的租房与住房需求，尤其在2008年后极大地刺激了投机者的需求，从而制造出制造出房产泡沫，抬高了房价，最终抬高了地价。这是所谓“经营城市”的过程，也是一些官员私下收受好处的过程。正如众人皆知的，政府的两大部门，一是交通，二是土地，是贪腐的重灾区。如河南省连续五任交通厅长有四任不是死刑便是死缓。

就目前来看，中国城市化进城基本结束。安信证券股份有限公司首席经济学家高善文博士根据CPI食品与CPI以及二三产业GDP缩减指数之间的裂口、蔬菜价格中轴的抬升以及乡城蔬菜价格同比增速差、粮食价格与粮食种植物质费用之间的裂口、中药材中成药以及低端服务业价格的上涨、粮食种植机会成本的上升、不同劳动密集度农产品价格涨幅的差异、乡城社会消费品零售增速同比差等定量研究证明出，大约在2006到2007年前后中国已经走过了刘易斯拐点，低端劳动力的短缺正成为常态，城市化已基本完成。因此，动迁因素与城市化无法在几代人中重复进行，事实上早就支撑不了具有自我实现特征的房产市场，而投机逐渐变成了打着城市化幌子的房价高企的唯一因素。具有殖民地特征的土地财政在今天看来已经维持不下去了。

此外，我们要注意到，房产价格的虚高，扭曲了资源的配置，过高的房产投资比例意味着过低的工农业投资，意味着失业率的居高不下。更为严重的是，意味着过低的研发投入，意味着产业升级的失败，意味着中国的国家崛起与民族复兴必将成为泡影。采用殖民地政策的背后更是代表着一些地方政府对自身合理定位的偏离，其恶果也许真的可能是将中国这片人杰地灵的土地变成广阔的各国殖民地，从而陷入百多年前亡国灭种的危险。到那个时候，无论是权贵、富人，还是穷人都逃脱不了被奴役的命运。