中国房价趋势 是社会情势所使然

房价正在下跌。目前中国房价的态势：正在走下行通道。

中国房价在世界金融危机期间走出了一个大跃进式的上升行情，几乎让国人只能相信咱中国和外面的世界还真不一样，真有不落的太阳-----只升不跌的房价。今天，就像太阳有晨起也有西落，房价的下落，这才刚刚开始。

我对房价的趋势，有这样一个根本的看法：

目前房价的下跌，是中国社会情势所使然。这种社会情势，包括了经济规律的作用和超出经济层面的社会态势，共同合力推动了中国房价走向下行通道。

眼前一项重大的社会情势已经日渐清晰，这就是全世界包括中国都正在开启一个社会财富转移的新周期。

从上世纪七十年代中后期两次石油危机为起点，到本世纪初，世界经历了上一个周期的财富大转移。在那个时代，传统制造业向包括中国在内的新兴国家转移，发达国家则兴起了现代信息产业、衍生工具大量创造的现代金融业。新兴工业国诞生了新一代的财富拥有者：企业家、专业技术拥有者、高阶管理层。发达国家诞生了新一代的财富拥有者：信息经济的创造者、金融投资精英阶层。

可是财富转移周期的起点，则是以某些领域财富的流失为特征的。在上一个财富转移周期的起始阶段，发达国家大量制造业关闭、许多传统产业企业主破产、大量产业工人和技术人员失业，房地产价格随之大跌。而80年代中后期到本世纪初，新的财富阶层诞生成型后，发达国家走上了社会财富（包括不动产价值）继续增长的过程。新兴国家包括中国也是经历了这个规律过程，只是财富转移的领域与财富增加的族群和发达国家有所不同，却又有所对应而已。

目前世界包括中国的社会态势，正在进入一个新的财富转移周期。在世界范围，从社区服务代表出身的奥巴马当选美国总统到今天的占领华尔街运动；从美国、欧洲民众发出怒吼：终止少数金融大鳄对于财富无止境的巧取豪夺，到中东的民主化浪潮，都在推动一个明确的诉求成为世界潮流：对社会财富要进行新的分配。

而中国，这个新的财富转移周期，则是以实现社会公平正义开始成为国家全民共识为启动的标志。从中国国家领导人在政治报告表达的决策决定，到普通老百姓的基本要求，已经使得实现社会公平正义的诉求，必将长期在中国的政治经济决策中体现出来。这样中国经济体系的财富分配结构，将从社会财富高度集中于5%以下比例的少数人手中的结构，逐渐转变成橄榄型的财富结构。即中产阶层将继续在中国迅速发展壮大，未来社会主要财富将掌握在他们手中。而伴随着这个过程，将产生新的财富聚集领域（可以表现为新的主要投资领域），这就产生新一轮财富的转移过程。

那么，为什么这新一轮财富转移的社会情势，在中国会体现为房价的下跌趋向呢。

第一，目前中国社会情势和国家有关政策，将使价值投资从向房产领域聚集转变为流出，将使房产价格去泡沫化，房价强劲上升的势头不再，转而出现一个较长的下跌周期。

自上世纪90年代初中国迈进市场经济以来二十年，中国经济高速发展时期财富增长的巨大价值，从其他领域移动聚集在房地产，形成了强劲的价值投资需求，推动了房价的不断上升。中国城市房价强劲上升的驱动力，近些年来已经主要不是居住需求而是价值投资需求。其证据是中国各地城市房屋租售价格比早已超过多数发达国家。直观的体现就是，握有资金者普遍把“炒楼”作为投资首选。一些企业主甚至把生产性资金转去“炒楼”。几乎所有城市市民，都有一个同样的财富支配决定：“赚了钱买房”，而尽可能不租房。这就使得房产成为价值投资的主要聚集领域，使得房产租售价格比高得超过了发达国家。而在其他领域，几乎找不到比这更大和更成为全民财富聚集的领域。

因此在经济高速增长阶段，中国房价一直是上升的。中国房价的涨跌，并非完全由传统经济学派所论及的居住需求与房屋供应所形成的供求关系所决定。财富聚集效应下巨量价值投资不断推高房价，超高的租售价格比显示了价格泡沫的存在。

当社会情势产生变化，财富向房产领域聚集的通道被堵塞，资金向房产投资的来源被遏制，或者过高的租售价格比使得投资价值不再，或者这三种情况同时出现，那么房产价格就将从强劲上升转为一个明显的下跌过程。

而目前中国的社会情势和国家有关政策，都明显在促使上述三种情况同时发生。这包括和房产市场直接相关的限购政策、今年开工千万套而今后若干年都将大量建设保障房的政策。

而今年以来收缩的货币政策已经直接遏制了资金向房产投资的流动。目前聚集在房产领域的资金潮减退，房价上升不再，投资在房产的财富将会从房产领域往外转移。这种去泡沫化过程，将使房价出现一个较长时期的下跌周期。

还有一个去掉房价泡沫的压力是，今后中国的经济政策，不可能再次实施像08年金融危机期间那样的宽松货币政策，大增量的货币供应态势在相当一个时期不会再出现。

从其他领域转移投资房产的大量资金来源被阻断，房产价值投资的需求已经大为减少。这体现为主要大城市今年下半年以来的房屋销售成交量和去年同比普遍减少20%--40%。房产价格上升的推力由此消失。因此主要大城市的房价近期转升为跌，下跌的幅度和势头甚至超出了人们的预期。

目前已经进入房价的去泡沫化过程，房价的下跌正走出一个下行周期，这显示财富的流动从流向房产领域开始转变为流出。

对于已经开始的这个房价下跌周期，一些经济界人士认为将持续数年，房价下跌的深度可能达到50%。

第二，中国现在正在开启新的财富转移周期，社会财富的转移将从最高和最大的聚集点，往其他某些特定的财富需求区域转移。这个所谓财富最高和最大的聚集点，在中国就是房地产。

进一步推动这新一轮财富转移成为必然的社会现实的，正是已经成为政府和全民共识的对于社会公平正义的诉求，开始成为中国的政治、经济决策基本立足点。中国的政治经济决策将逐步促进改变社会财富高度集中于5%以下比例的少数人手中的情况，中产阶层将在中国迅速发展壮大，未来社会主要财富将掌握在他们手中。中产阶层的壮大意味着专业人士的大量增长，他们的专业知识将令中国的投资领域大大拓宽，房产将不再是他们主要的、更不会是单一的投资领域。中产阶层的壮大将改变中国目前的财富流动状况。

我估计有些人士目前仍然并不认同我这观点。但现在每天只要一觉醒来，睁开眼睛你就能看到中国国家领导人所强调的有关实现社会公平正义的政治经济决策，所体现在政策层面和实施层面的新闻、消息和报道。而中国基层广大民众对于实现社会公平正义的追求，今后只会更加强烈而不是减弱。

11月7日各大传媒报道，中国总理温家宝以前所未有的强烈姿态，指出：“中国调控房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展”（见当天各大传媒报道温家宝在俄罗斯圣彼得堡接见中国外交人员和华人代表的讲话）。他还继续指出：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。而在政策的实施层面，温总理也再次强调：“特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求”。

众多以房产为主要投资对象的房产拥有者，是不乐见自己的房产价值下跌的，这是人之理性，但是当现在社会的情势已经促使房价走向下跌通道的时候，理性处理所拥有的房产才是明智的投资决策。我感到香港市民的投资智慧在这方面很值得内地房产投资者所参考。我所认识的香港朋友，在过去五年，他们能够随着自己对于房产价格趋势的判断，进行了两到三次的买进卖出行动（指一项资产价值的买进卖出），规避房价下跌风险，实现自己资产的增值。而这期间，香港的楼价特别是具体某楼盘的楼价，都有过上升和下跌的状况。

中国房价的趋势，始终是社会情势所使然，分析社会情势，理性安排自己的投资性房产，当比只是一味固执地希求房价永远上涨更为睿智。