偶看新闻口腔癌转移了能活多久:上海新外滩登场 新风貌形成后50年不变
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 17:01:03
瞭望东方周刊2010006期封面
新外滩登场
“数字外滩” “大外滩” 值钱的“新外滩”
再造“远东第一楼” 外滩变形记
“世博版”新外滩登场
未来外滩经济发展的主要增长点并非在传统意义上的老外滩，而是十六铺码头到南浦大桥这一段的“南外滩”地带
《瞭望东方周刊》记者杨天 | 上海报道
于松的办公室里，一面墙上悬挂着一幅《上海外滩通道改建工程(南段)总平面图》，图旁有一张《施工进度对照表》。他每天都要面对“一图一表”琢磨许久。那张密密麻麻布满各种标记的图，几个月就要变化一次，这已经是第六张了。
于松是上海建工集团外滩综合改造工程施工指挥部的常务副总指挥，建工集团承担了上海外滩综合改造工程中的外滩通道南段、滨水区改造和十六铺水上旅游中心等核心项目的施工。
经过四五年的前期调研和准备，2007年4月，上海市政府批准实施面向世博的新一轮外滩交通综合改造工程。当年7月，外滩综合大改造序幕拉开。
如果一切按照进度，2010年3月底，世博会召开之前，外滩将以全新面貌亮相。地面道路将由双向11车道压缩为双向6车道，新建的地下快速通道将大大分流地面交通。地面之上，外滩边将出现滨水区和四大市民广场，公共空间增加40%。
“此次外滩改造新风貌形成以后，我们希望能够争取50年不变，市委、市政府是下了决心的。”2009年9月举行的新闻发布会上，上海市城乡建设和交通委员会主任黄融说。
上海社科院城市与区域研究中心秘书长屠启宇则告诉《瞭望东方周刊》记者，本轮外滩改造“意在大局”。“如果说上海的CBD原来是同心圆式发展，那么这一轮外滩改造使这个同心圆变成了纺锤形”，“将在空间上大大改造上海的城市形态”。 未来，从地下穿越外滩于松说他这一辈子都很难忘记2008年2月22日那个深夜。寒风凛冽，他站在外滩著名的“亚洲第一弯”路中央，心中感觉莫名。四周空荡而静谧，让人无法想象，就在几个小时前这里还是一派车水马龙。
延安路高架外滩下匝道，是一个接近70度的转弯和倾斜。车行至此，左边是外滩万国建筑博览群，右边是东方明珠、金茂大厦和陆家嘴中央商务区楼群，右前方则是滔滔黄浦江水，原本因高楼林立造成的逼仄视野到此豁然开朗。这段高架桥被称为“亚洲第一弯”。
那个让于松难忘的子夜，包括“亚洲第一弯”在内的4条匝道，以及450米长高架主线正式开始拆除改造。这标志着外滩交通综合改造工程全面展开。
“亚洲第一弯”建造的初衷，是解决外滩中山东一路的交通需求。但在新一轮的外滩建设规划中，贯通苏州河两岸的外滩通道工程，将担负起改善交通的重任，建成后部分车流将被引导至地下通道，“亚一弯”因此没有了存在的必要。
“其实，当初建高架时就考虑到这只是一个过渡方案。我们那时已经有了要从地下穿越的思路，但是由于经济和技术等限制，当时只能先建高架。”上海现代建筑设计(集团)有限公司总建筑师、上世纪90年代外滩改造总设计师邢同和告诉《瞭望东方周刊》。
本轮改造启动之前，据实测，外滩地面道路宽37米，双向11车道，承担了南北高架以东地区过苏州河50%的交通量，其中过境交通约占70%，拥堵严重，且历史风貌区被切断。于是，外滩地下通道的思路成为正式方案。
设计中的外滩地下通道由三部分组成：外滩通道工程、人民路隧道工程和新建路隧道工程。这被认为是一项比“心脏搭桥”手术还难的工程。
首先，工程区域地处外滩核心，要穿越历史建筑风貌区，需慎之又慎；其次，经过历史上多次改建后，外滩地下情况非常复杂，障碍物密布，而为了缩短工期、节约成本，又必须多项工程齐头并进，大大增加了施工难度。
比如在外滩南段，从新开河至东门路，公交枢纽、游艇码头、地下停车商业综合空间三个一墙之隔的地下项目要交叉作业、同步进行，“等于是把南外滩的地下掏空了”。“与此同时，上方要保证道路畅通，下方还有人民路隧道穿越，施工腹背受敌，真是难上加难。”于松说。
据他介绍，改造完成后，地面过境交通流量将有75%至80%转移至外滩通道，地面上的11条车道将缩减为6车道，地面交通将主要服务于商务和旅游车流。 “情人墙”变成“滨水区”老一代的上海人大多有过去外滩“情人墙”“轧朋友”的经历。“情人墙”指的是黄浦公园至新开河的黄浦江边、全长约1700米的钢筋混凝土防洪墙。以前上海人家住房紧张，谈对象只好去户外，外滩的这一段墙边情侣扎堆。
“情人墙”如今已不复存在，这段涂满浪漫和无奈的围墙已全部拆除，代之以亲水栏杆。
所谓“外滩滨水区”，是北起苏州河口、南至十六铺水上旅游中心北侧，沿黄浦江江岸线、总长度约1.8公里的区域，这是一段最具上海特色的景观区。于松介绍，滨水区改造后，将出现黄浦公园广场、陈毅广场、外滩金融广场和延安路广场，公共活动空间大大扩展。
本刊记者看到，黄浦公园已完成改造，园内高56米的人民英雄纪念塔修缮一新，道路用大理石和木地坪重新铺设。位于南京路口的陈毅广场，保留了北侧香樟林作为背景，改造后的面积比原来扩大1/3。
另两个是新增设的广场。延安路口以气象信号台为中心增设延安路广场，与外滩历史建筑群融合。福州路口增设的外滩金融广场，将竖起一头“金融牛”，旁边的信息屏即时发布股票、外汇等各类金融信息。这头“金融牛”是由纽约华尔街公牛塑像的设计者、美籍设计师莫迪卡设计创作，目前已八易其稿。
上海建工集团外滩通道工程(南段)设计施工总承包项目技术主管许抒告诉本刊记者，外滩滨水区综合改造工程完成后，将与陆家嘴金融区和北外滩航运中心遥相呼应，“绿化面积达到2.3万多平方米，公共活动空间增加40%。”
滨水区的最南端，将出现新的十六铺码头。这座有着140年历史的老码头，将被改造成一座拥有12个大型游船泊位的现代化水上旅游中心。改造总设计师邢同和说，新十六铺地下一层为候船空间，地下二层为商业配套设施，地下三层为停车场，“都是方便老百姓的场所”。
在码头顶上，设计者设计了一组飘逸起伏的曲线形玻璃棚，它有个诗意的名字---“浦江之云”。www.stnn.cc “只要是你坐得下来的地方，打开电脑就能上网冲浪”新外滩，对于通信技术也提出了更高的要求。
“外滩地区的通信信号原本仅是宏基站覆盖，容量配置十分有限。”上海移动工程部技术督导赵炯对本刊记者说。上海移动全程参与了外滩通信工程的改造。
此次改造主要包括地面覆盖、隧道覆盖和部分楼宇覆盖。其中又包含三个层次：第一层是最基础的2G网络；第二层是对某些楼宇的TD-SCDMA覆盖，满足他们流媒体、视频等需要，最后一层是针对一些热点地区，如客运中心、咖啡厅、酒店等的高速网络WLAN覆盖。
这些任务实现起来并不容易。
外滩滨水区域人流量大，移动通信需求很大。而为了营造最佳观景效果，这一区域基本都是开阔的平台，没有建筑物，常规的天线安装很难实现。
外滩地下3000多米长的双层通道，也给手机信号覆盖增加了难度。“直接从基站发射信号的纯无源方式无法采用，只能在隧道内增加信号放大设备。”赵炯说。为此，他们和市政单位及负责土建的隧道公司几经沟通，才最终解决了问题。
“改造后的外滩，2G、3G网络将实现无缝覆盖，只要是你坐得下来的地方，打开电脑就能上网冲浪。”赵炯说。
“数字外滩”将不再是梦想。
未来，在外滩消费的顾客只需更换一张特制SIM卡，就能在上海移动为外滩滨水区商业场所安装的手机支付设备前便捷购物。来自外地的游客，若想知道外滩某栋大楼的历史故事，只要用手机给它拍张照，发个短信就能获得景点信息。在现场拍摄的照片还能即时打印。
此外，无线宽带技术的应用，能在不破坏内外部结构的前提下，让外滩的老建筑具备5A办公楼的智能技术。通过手持终端，证券公司的工作人员即使站在外滩的露天广场，也能随时随地为客户进行开户、交割等操作。 走向“大外滩”除了交通和技术意义上的改造，外滩的地理范围也已悄然扩大。
东起中山一路，北起外白渡桥，南至金陵东路，背靠黄浦江，这是人们所熟悉的外滩地界。而近几年，出现了“北外滩”、“外滩源”、“南外滩”等新概念，把传统外滩不断拉伸。
位于虹口区的北外滩，未来将是上海的航运中心。这个位于苏州河和黄浦江交汇处的区域，西南处通过外白渡桥、吴淞路桥与老外滩相连，南面隔江与陆家嘴金融贸易区相望。
这里拥有悠久的航运传统。1845年，英商东印度公司即是在徐家滩(即现今的东大名路、高阳路)一带建造了驳船码头，1866年，英国大型远洋轮船“鸭加门”号首次停泊虹口码头，开启了上海对外航运的历史。
如今，中海集团、中远集运、上海港务集团和上海航运交易所汇聚在此，“建设北外滩航运服务集聚区”已列入上海市现代服务业发展总体规划中。
紧邻北外滩的是东外滩板块。隶属于杨浦区的这一滨江地段，由于其便利的水运条件和低廉地价，开埠后即成为上海兴办实业、开厂生产的首选之地。中国最早的机器造纸厂、最早的自来水厂、最早的机器棉纺厂、远东最大的火力发电厂等很多工厂均选址于此。
参与了东外滩规划的同济大学教授常青介绍说，东外滩旧建筑改造“将遵循旧旧弥合、以旧纳新、表皮整饬等原则，将第一毛条厂滨江车间、电机辅助厂、杨树浦电厂等改造成为集博览、休闲，兼备科教功能的亲民、互动景观带”。
另一个现在常被媒体提及的地块是“外滩源”。东至中山东一路，西南抵滇池路，北达南苏州河路，占地面积17万平方米，老建筑面积共42万平方米。这块半岛型的区域，被通晓上海城市发展史的复旦大学教授李天纲命名为“外滩源”。
“外滩源”现存15幢上海市优秀历史建筑和一批中外经典建筑，绝大部分建于1920年至1936年间，多是中西交融的风格。
自2002年8月立项起，上海市委、市政府开始了外滩源区域的保护开发，并确定了“重现风貌，重塑功能”的保护性开发方针。 目前正在建设中的一期工程主要是一些高端奢侈品项目，如半岛酒店、洛克菲勒174街坊项目、益丰大厦项目、外滩源33号等。 未来增长点在“南外滩”在屠启宇看来，未来外滩经济发展的主要增长点并非在传统意义上的老外滩，而是十六铺码头到南浦大桥这一段的“南外滩”地带。
“很多高档写字楼正在这一区域建设”，屠启宇说。“这个增量主要体现在办公空间上。那里原来是老城厢，建筑质量不太好的老楼现在大多已拆掉，高档写字楼在建设中。东方证券、复星集团等企业都把办公地点安在这里。这一区域的改造存量很大，未来还有空间。”
南外滩一带将成为新的“外滩金融聚集带”。
700多年前，南外滩南市就是上海县治所在地；明清时期，十六铺一带已成为“江海通津，东南都会”。南外滩传统上就属于上海的经济中心。
2009年3月，上海国际金融中心建设被中央批准后，“外滩金融聚集带”确立，大体范围是沿外滩，北起苏州河，南至世博园区，整个范围面积2.6平方公里，也就是老外滩金融街加南外滩新区两部分。2009年5月出台的《黄浦区主要街区商业网点规划和管理意见》更明确提出，南外滩作为外滩一体化开发的重要组成部分，将建设为新的“商业热土”。
总的看来，此次外滩改造“意在大局”---第一步先把外滩的形象重新打造出来，随后把上海的CBD功能沿黄浦江拉长、扩展。 “新外滩”值多少钱若以外滩聚集带180万平方米楼宇建筑面积，楼面地价3万/平方米来计算，外滩聚集带的未来土地价值将达到4800亿元
《瞭望东方周刊》记者高艳平、杨天 | 上海报道
2010年初的外滩，还是一片巨大的、尘土飞扬的工地，让人很难想象，这将是目前和未来一段时间中国最值钱的地块之一。
“外滩金融聚集带”面积2.6平方公里，包括老外滩金融街加南外滩新区两部分。
上海市黄浦区区长周伟告诉《瞭望东方周刊》，春节前，13-A董家渡旧改地块能够拆完，到2011年，2平方公里外滩金融集聚带延伸线需要拆迁的地块基本能够拆平。“未来几年，整个外滩金融聚集带，新建的商务楼宇总量将达到180万平方米。”
180万平方米是什么概念？意味着能建6个港汇广场，或者5栋上海环球金融中心，由此引发的联想空间自然也很巨大。
“外滩金融聚集带”渐成型
政府重塑外滩金融功能的想法其实早已有之。
上世纪90年代初，外滩曾进行过一轮改造。“当时上海经济正飞速发展，高档办公楼宇不足，外滩上那些原本就具备金融功能的老建筑正好可以解决燃眉之急。”上海社科院城市与区域研究中心秘书长屠启宇介绍。
“当时，市里就有了逐步调整外滩老建筑的想法，想要通过置换恢复其原有的金融功能。”当时的外滩改造总设计师邢同和说。
这个想法很快付诸行动。1994年11月，市外滩房屋置换有限公司成立，受市国资委全权委托，承担授权大楼的置换经营，恢复原金融大楼使用功能。1995年7月28日，中国光大银行上海分行作为首家国内金融机构成功置换外滩29号大楼。
到1999年末外滩地区置换大楼34幢，其中22幢有中、外金融机构进驻。外滩沿线19幢置换大楼中除5幢待租、1幢为他用外，均为金融机构所用。外滩金融街初步形成。
与此同时，与外滩隔江相望的浦东正经历脱胎换骨。浦东大开发确立了陆家嘴的“金融贸易区”地位，与外滩相比，这里“一张白纸好画图”，几十家著名的中外银行和金融机构分别建造了大楼，外滩的金融地位受到挑战。
“相比业已成熟的小陆家嘴金融区，中山东一路外滩及其周边区域的集聚效应要小得多，没有太大的纵深。另外，就外滩建筑本身而言，老建筑和保护建筑的双重身份也是个制约，不可能做太大的改建升级。同时，周边路网已经成型，且多涉及保护建筑，要见缝插针地设置足够的车位也有很大难度。”上海文史专家薛理勇告诉本刊记者。
“尽管如此，黄浦区政府一直没有放弃外滩的金融定位。”屠启宇说。如今，外滩就在积极重塑其金融功能---由现在的金融一条街扩展为金融集聚带。“这也是发展经济的需要，有助于增加税收和扩大就业。”上海社科院金融学者韩汉君说。
在上海“三个中心”确立之后，2009年7月，黄浦区召开了加快推进外滩金融集聚带建设大会，区长周伟提出了明确目标：“力争用十年左右的时间，将外滩建设成为具有影响力的国际性资产管理中心、资本运营中心和金融服务中心。”
规划中的外滩金融集聚带由两部分组成：一是老CBD金融区，即苏州河以南，延安路以北，河南路以东，黄浦江以西的地区；二是向南延伸发展的新CBD地区，即延安路以南、复兴东路以北、人民路中华路以东、黄浦江以西的“南外滩”地区。
“对于黄浦区来讲，外滩未来的实质性增量肯定在十六铺到南浦大桥区域，那里也是现在改造力度最大的地方，未来发展空间无限。”屠启宇告诉本刊记者。
规划中的180万平方米商务办公楼，将形成金融相关机构新的集聚空间。同时，南外滩一批拥有悠久历史的老建筑也将陆续被置换。根据目前的统计数据，该区域现拥有90余幢老大楼，其中的40多幢具备置换价值，可以成为金融机构集聚的载体。 92.2亿元的最新“地王”“黄浦江沿岸一带是上海的黄金宝地，目前可推出的地块已经非常少，每推出一块都受到市场极大的关注。2009年下半年，陆家嘴滨江两幅商业地块推出，开发商竞争非常激烈，就是最好的例证。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤对本刊记者说。
李庆贤所说的陆家嘴滨江E18地块，与南外滩复兴东路至董家渡隔岸相望。2009年9月底经过100多轮叫价，其中一块以33826元/平方米的楼板价被保利集团纳入囊中。
2009年下半年以来，外滩金融集聚带的8-1地块又被认为是“地王”的新候选者。8-1地块，规划为金融、文化娱乐、办公综合用地，位于中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路。是离老外滩金融街最近的滨江地块。
2010年2月1日下午，地上总建筑面积27万平方米的外滩8-1地块被上海证大置业以92.2亿元击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等企业摘得，折合地面楼板价34148元/平方米，刷新了之前的单价地王纪录。
专业人士估计，若以外滩集聚带180万平方米楼宇建筑面积、楼面地价3万/平方米来计算，外滩集聚带的未来土地价值将达到4800亿元。
“外滩这几年几乎没有地块推出，老外滩商业氛围一直受到交通的影响，南外滩地区又面临大片的旧区改造，至今没有完全体现其滨江黄金带的价值。现在外滩改造将要结束，配合外滩金融集聚带的规划，外滩沿线推地动作才刚刚开始。”李庆贤说。
外滩将形成更大、更高端的奢侈品牌集聚带
而对于开发商而言，买下土地仅仅是万里长征走了第一步。一栋地上建筑面积达27万平方米的外滩国际金融中心，以现在的物价，不算地价，还需要不菲的投资。
盛高置地联手香港上海大酒店有限公司打造的半岛酒店，是外滩北段“外滩源”的首个竣工营业的项目，也是80年来外滩首个新建建筑。 盛高置地CEO谢世东告诉《瞭望东方周刊》，2004年，盛高置地通过邀请招标，以12亿元拿下占地面积并不大的地块，最终建成两幢6层至15层高五星级酒店，以总建筑面积96590平方米算，约合楼面地价1.2万人民币。“这个价格也是当时名副其实的地王。”作为老外滩80年来唯一的新建筑，半岛酒店历时5年、斥资近30亿元建成。据本刊记者了解，总统套房的价格达到8.5万美元/晚，豪华江景房1.35万元人民币/晚，普通标准客房3500元人民币/晚，还要另加15%的服务费。
半岛酒店人士向本刊记者透露，虽然价格不菲，但无敌地理位置和考究的服务，仍受到追捧，“不少企业已开始在半岛酒店预订世博期间的客房”。
可以预期的是，外滩很快将形成比目前更大、更高端的奢侈品牌集聚带。仅在一个半岛酒店内，记者就看到，被称为香奈儿全球最雅致精品旗舰店已经开幕，今后陆续开张的品牌还包括Chaumet、Chopard、Piaget、Prada等，半岛酒店8000平米的商业面积共计划引进24个高端品牌。
新奢侈物业租金是一般商业物业的近3倍
在整个外滩，老建筑商铺及办公室租金，也随着金融机构和顶级品牌入驻而迅速攀升。经营外滩18号的上海珩意房地产有限公司告诉本刊记者，外滩18号目前有11家顶级品牌入驻，2005年，该公司租金收入超出3132万元人民币，而2008年已经接近4077万元。
具体租金单价，无论是半岛酒店还是外滩18号均拒绝透露。但据上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭调查，外滩商圈的租金平均每天50~65元/平方米，也就是说每月1500元/平方米，这已经与恒隆广场的租金不相上下。
知名商铺专家姜新国表示，外滩商业物业租金分为数档。“一般的商业物业租金，每月为400~500元/平方米。但著名历史建筑以及新建奢侈酒店的租金则是这个数字的近3倍。”
本刊采访的业内人士预计，在延安东路以南的南外滩地区，商业物业价值将进一步提升。 黄浦区区长详解外滩新思路“我们考察过世界所有的金融聚集区，都是金融业态和商业消费生态融合起来的”
《瞭望东方周刊》记者高艳平 | 上海报道
未来中国这块最值钱的地块怎么充分利用？“60后”、财经学者出身的上海市黄浦区区长周伟就未来外滩的规划思路接受了《瞭望东方周刊》专访。
“金融和生活融合的金融生态区”
《瞭望东方周刊》：外滩近几年经历了多次改造，现在外滩老建筑里金融机构和时尚奢侈品牌最多。黄浦区政府对于新外滩的定位究竟是什么？是以金融中心为特点的东方华尔街，还是奢侈品聚集地、上海的“香榭丽舍大街”？
周伟：这二者并不矛盾，上世纪30年代，老外滩一带就聚集了400多家金融机构，中国近代金融史上几乎所有“第一”都是在这里创立的。现在的外滩，已经形成了一个金融和生活融合的金融生态区：既有中国外汇交易所、黄金交易所、中国银行等金融机构，又有外滩3号、18号、半岛酒店这样的高端消费场所。
我们考察过世界所有的金融聚集区，都是金融业态和商业消费生态融合起来的。传统的金融聚集区，办公大楼林立，白天人流进来，晚上下班后人流出去，变成死城。实践证明，这种业态是金融机构不喜欢的。前年我们还做过调研，90%以上的金融机构都愿意到外滩办公，正是看中了这里的综合环境和条件。
外滩是沿江发展，浦东是向内发展
《瞭望东方周刊》：浦东金融贸易区已经发展得相当成熟，黄浦区发展外滩金融聚集带，与浦东的金融贸易区发展模式有何不同？
周伟：黄浦区根据自己的特点和优势，更加注重金融生态的发展。外滩金融聚集带，正如刚刚所说的，除了金融机构落户之外，还有外滩3号、18号等金融人才消费娱乐的场所，将有一个承担金融业俱乐部功能的外滩33号，以及金融人才公寓等等的配套。白天他们在这里上班，晚上还可以聚在一起喝茶放松休闲。
2.6平方公里外滩金融聚集带沿着黄浦江岸线发展，南外滩新的商务楼建起来之后，都将望江而立，为金融业发展服务。而浦东金融贸易区是以陆家嘴为中心，向内发展。 《瞭望东方周刊》：陆家嘴金融城和外滩金融聚集带如何形成错位？周伟：外滩与陆家嘴金融城将错位互补、协同发展，外滩金融聚集带承担资产管理中心、资本运作中心、金融专业服务中心等三个中心功能，吸引以下几大金融机构入驻。
第一，大要素市场。除了国家外汇交易中心和黄金交易所之外，2009年11月底全国性的上海清算所落户外滩，这是一个全国性的银行间市场清算所，是国际金融中心体系中的重要平台，填补了上海金融中心建设的空白。
第二，吸引证券、信托、投资公司、股权投资、风险投资、融资租赁等非银行金融机构在外滩聚集，这些公司人不多，办公规模不大，人脑加电脑，比较适合老外滩建筑办公。
第三，还有市场评估、审计、会计师事务所，为金融机构服务的专业中介大量积聚。譬如上海金融人才聚集的重要平台---上海金融业联合会，就已经入驻外滩。
第四，外滩的优势在于金融文化底蕴深厚，金融文化传承和拓展。我们也在加大力度，恢复很多原来的文化功能，还引进了一些新功能。比如全国工商联并购博物馆，马上就要在北京东路的盐业银行大楼亮相，协议已经签好，大楼正在整修改造。
旧区改造是最大的民生也是最大的发展
《瞭望东方周刊》：与浦东相比，黄浦区老大楼多，历史建筑多，南外滩还面临旧区改造，外滩金融聚集带能有多大的腾挪空间呢？
周伟：陆家嘴金融贸易区的建筑总量，加上已经建成和在建的总共460万~480万平方米。外滩金融聚集带，老大楼加上南外滩能够建成也要有460万平方米。
要发展金融聚集带，政府的首要任务就是腾出空间，首先是利用现有建筑，进行老大楼功能置换，以及保留改造。因为历史原因，外滩建筑很多变成机关企业的办公楼，还有居民楼，现在外滩个别老建筑里面还有市民居住，唯一的办法就是置换。
外滩老建筑的置换在90年代就开始了，原来的市政大楼置换给了浦发银行。这是市场经济规律形成，政府机关在里面办公，体现不出老大楼的价值。现在国务院批准上海发展国际金融中心，更加速了老大楼置换，而且现在置换给谁，更明确。外滩定位为金融聚集带，谁能实现这个功能就置换给谁。但老外滩的问题是空间很少，上海发展国际金融中心需要更大的空间，为金融企业落地提供支持。
根据市里的要求，从黄浦区的情况出发，提出老外滩向南延伸，延伸到南浦大桥下面，加起来共2.6平方公里。
向南延伸面临一个问题，就是动拆迁。南外滩还是成片的旧式里弄，老百姓居住很困难，本来就是旧区改造的重点。改造后，一方面改善百姓居住，一方面为金融聚集带发展拓展发展空间。所以说旧区改造是最大的民生也是最大的发展。
南外滩除了旧式里弄，还有上世纪留下来的成片的仓库，这些功能根据黄浦江两岸规划也要置换改造。应该说，南外滩地区今后经济发展的空间非常大。 “金融聚集带土地开发量非常大”《瞭望东方周刊》：外滩地价个个都算得上地王，地价昂贵，拆迁难度很大，怎么去解决又要发展、又要土地有效利用的两难问题？
周伟：动拆迁我们有一套管理办法，譬如董家渡地区，是全市五大旧改基地之一。我们采取“五阳光”政策：阳光政策，阳光操作，阳光监督，阳光心态，阳光结果。动拆迁核心就是老百姓担心政策不透明，担心先搬先吃亏。实行“五阳光”政策之后，方案公开，有偿举报。目前，董家渡地块进展顺利。
到2011年，外滩金融聚集带内的建设用地基本能够拆平。现在正在推的8-1地块，由市里的土地储备中心做一级开发，没有采取招拍挂的形式，而是第一次采用预申请制度出让，限制地价过快上涨，目前正在招标阶段。
金融聚集带土地开发量非常大，黄浦区专门成立了一个上海外滩投资集团开发有限公司，代表政府对金融聚集带的土地进行前期开发，注册资本10.1亿。
这个公司有四大任务：第一，土地储备功能，将区里的土地发展公司也划归这个公司旗下；二，参与土地一级市场开发；三，按照规划，进行综合配套设施的建设，包括会议中心、商业配套设施，这些建设带有公共性质，但又是金融机构很需要的，短期内没效益的，就由这家公司来做；第四，老大楼置换。区属黄浦置地和市里久事集团也在做置换工作，目的是一样的，置换之后招商都是为金融中心建设服务。
“外滩是开放的”
《瞭望东方周刊》：外滩即将向公众揭开神秘面纱。我们可以想象，新外滩将迎来大量游客，但老建筑里的奢侈品、休闲娱乐场所不是他们所能够承受的，有些人会说，新外滩是那些精英新贵们外滩，不是老百姓的外滩，你怎么评价？
周伟：事实恰恰相反，原来的外滩不属于老百姓，因为有政府机构，有私人住宅，你没法进去，现在是商业设施，公开的，尽管你不消费，你也可以进去，可以去欣赏。沿线高端消费场所，本身也是游客的目的地。
外滩的改造，第一是为了游客，第二是为上海老百姓有更好的活动空间，第三是让沿线的金融机构人员有个活动休闲的场所。
黄浦江沿岸防汛墙改造之后，视野更开阔，活动空间宽敞了很多，在滨水区下面，也有供国内外游客消费和服务的休闲场所，游客在里面游览休息，原来的老外滩，游客坐不下来，现在可以坐下来，喝咖啡，看江景。
外滩的改造，包括地面交通、地下通道，以及滨水区，3月下旬将竣工。世博前看外滩，世博期间看世博。世博园区游客预计有7000万人次，而外滩就不止7000万人次。因为看世博会要有门票，但是外滩是开放的，是属于上海老百姓的，也是属于每一位中外游客的。 再造“远东第一楼”和平饭店重新被寄予了外滩“旗舰店”的期望值
《瞭望东方周刊》记者戴闻名 | 上海报道
英国城市规划与历史学家、英国亚州文会上海分会主席海博(Peter Hibbard)研究上海史和外滩史已有20余年。他在英国国家档案馆、华盛顿的档案馆，还有上海徐家汇藏书楼里都“猫”过很久，对每一幢外滩建筑，甚至是建筑边角上的花纹图案的含义，都了如指掌。
当本刊记者问他，在外滩这么多楼里面，最喜欢的是哪一幢？海博脱口而出：“和平饭店！”
和平饭店大概是最能反映外滩变迁的建筑之一了。上世纪30年代的鼎盛时期，它和它的主人、上海当时贸易大亨维克多·沙逊一样，名震海内外，被称为“远东第一楼”。解放后它被收归国有，后来划归锦江集团，来上海的外国人都会去“和平饭店爵士吧”体验旧上海风情。
2010年世博会之前，闭门重修后的和平饭店将重张开业，一切都将被恢复到80年前的样子，除了引进了国际顶级的酒店管理公司。
和平饭店重新被寄予了外滩“旗舰店”的期望值。“上海市政府希望锦江把和平饭店做成历史翻新建筑中的榜样。”和平饭店重修团队总工程师高晓波告诉记者。
它绝不只是个社交场所，它是上海的化身
1929年，生于伊拉克的英国籍犹太巨商维克多·沙逊斥资500万美元修建的沙逊大厦(后改称华懋饭店)竣工。沙逊投入了巨大心血，希望它成为可以和印度孟买的泰姬陵大饭店媲美的亚洲顶级豪华酒店。果然，由于设计摩登、装修奢华，华懋饭店被冠以“远东第一楼”称号。
酒店厨房拥有当时全中国最先进的设施，以及70名顶尖中国厨师和数名法国、英国大厨。侨民们可以在餐厅里吃到“加利福尼亚桃、波斯无花果、俄罗斯鱼子酱、德国火腿、意大利奶酪、巴黎鹅肝和澳大利亚黄油”，一解思乡之苦。
更重要的是，华懋是上世纪30年代上海的社交中心。这里一年四季宴会、酒会和舞会不断，周六晚的华懋舞会是那时全上海人人向往的盛事。“香槟无限量供应，美食无限量供应”，“能见到上海几乎所有的名人、富翁、交际花还有上海最美的中国女人”(陈丹燕《外滩影像与传奇》)。
而海博之所以最念念不忘这座饭店，因为它不仅是一座奢侈酒店那么简单，它是当时上海外籍侨民的精神寄托。
海博在自己的代表作《上海外滩：中国面对西方》一书中写道：“华懋饭店绝不止是个社交场所。它是上海的化身---在那个年代，上海既给了所有侨民熟悉的安定感，又像是一座充满新奇和惊喜的摩天轮。” 兼顾历史与未来的重修喧哗的租界时代结束，1949年这座楼被收归国有，并改为办公楼，后来出于接待外宾的需要，上世纪五六十年代更名和平饭店，是当时上海仅有的两家接待外国代表团的酒店之一。
1978年之后，和平饭店正式并入锦江集团旗下，恢复商业运营。
渐渐地，这里有越来越多的外国游客，静静坐在大堂爵士酒吧听一曲音乐，抽一支雪茄。在各种旅游手册上，“和平饭店爵士酒吧”无一例外被列为体验“旧上海”的必游项目之一。
此时，经历了二战和多次易手的和平饭店已经有些疲惫。1996年，饭店进行了一次大修，花6000万元整修内部。但由于年代久远，很多硬件已经老化，电梯和空调系统也都是超龄服役，非常需要一次彻底的、兼顾历史与未来的重修。
锦江集团开始考虑引进国际品牌的酒店管理公司作为管理方。在进行了多方考察和长达3年的谈判之后，2007年4月，锦江正式宣布，将与北美老牌奢侈品酒店集团费尔蒙(Fairmont)酒店集团成立合资公司，重修和平饭店。
费尔蒙方面任命的酒店总经理、黎巴嫩裔加拿大人卡迈尔·纳玛尼有超过20年的奢侈酒店管理经验，但他说，和平饭店仍是一个巨大的挑战。“这个饭店有太多的历史和故事，同时又要有‘摩登感’。新旧结合的新体验，是我们想要达到的效果”。
当年兴建花500万美元，今天翻修投入5亿人民币
当年沙逊花500万美元修建的酒店，今天锦江集团投入了5亿元人民币，不是重建，只是翻修。
整旧如旧是核心原则，要确保酒店的每一个细节都被保存或修复到上世纪30年代的样子，而不是凭空想象或重新构思。海博这样熟悉历史的专家被聘入重修团队，担任历史顾问。
在2010年3月正式重新迎客之前，位于南京东路20号的工地处于严格保密之中。
高晓波向本刊记者介绍说，原本被划归中国电信的一部分大堂，由政府出面，通过置换的方式拿了回来，这样一来，一楼的大堂面积一下子扩大了1600平方米，将完全恢复30年代的样子。几十年来一直用石膏板覆盖着的著名的“八角亭”---八边形玻璃顶，将重见天日。
“等地面铺上大理石，放上雕塑，晚上打上灯，向远处还能眺望黄浦江，会非常漂亮气派。”高晓波说。
最负盛名的爵士吧也原样保留。本刊记者在工地看到，工人正在重新磨光吧内的铜制扶手和玫瑰花图案的窗格，并在顶上的装饰图案上贴上金箔，试图恢复当年装饰艺术的风格。30年代的大理石柱子和波斯风格的吊灯都用布小心地包好，等到完工之后才会取下。 8楼的舞厅和中餐馆龙凤厅、9楼的西式扒房都被原样重修，细到舞厅的西式圆窗、龙凤厅的红金两色吊顶，都一如原样地修复。连沙逊时代的窄小的电梯间也被原样保留下来，成为VIP专用电梯。电梯仅容2至3人，电梯间顶上的边角处装饰有异域风格的花纹，略显陈旧，光线昏暗，速度缓慢，让人有时光倒流的错觉。
10楼的沙逊阁以前是沙逊私人套房和俱乐部，以后将被改造为总统套房。沙逊阁面积约有300平米，包括会客室、起居室、卧室、盥洗室等，从会客室的每一扇窗户都能看到毫无遮挡的外滩江景。沙逊阁还有一个花岗石造的西式小阳台，80年后仍然坚固，且正对黄浦江，可能是全上海最佳的私家外滩观赏处之一。
高晓波说，会客室和起居室连木头墙裙都保留了原来的样子，但最让他们头痛的，是在不能破坏外墙的前提下，把包括通风、抽水和中央空调在内的一整套先进的机械和电力系统按照五星标准，安装并隐藏起来。
“这里不能动，那里不能敲，这导致施工进度很慢，比新建还难。但还是觉得费这些周折很值得---上海至少要有一家这样的饭店吧！”
“我相信大部分奢侈酒店都有足够的生意做”
1929年8月1日，华懋饭店竣工开业时，维克多·沙逊被很多人问了这样一个问题：在酒店已经过度饱和的上海，这样一家奢侈昂贵的酒店会不会揽不到生意？
80年后，即将重新开业的和平饭店管理者也面临着同样的市场是否已经饱和的质疑。
“我担心吗？确实有一点。但从更大的图景来看，上海正在重新定义自己的位置，正朝着国际金融中心的方向努力。迪士尼和世博会都来了。这个城市有很大的潜力，对于基础设施的投资力度也是空前的，因此我相信大部分奢侈酒店都有足够的生意做。”纳玛尼说。
“而且和平饭店比较特别，它有深厚的‘群众基础’，人们都知道它，不论在亚洲还是在全世界，这使我们可以比较容易地越众而出。”
纳玛尼说，除了恢复上世纪30年代的外观之外，将酒店重新带回上海滩“社交中心”的地位，也将是他们未来的着力点之一。
“我们希望传达出这样的讯息：如果你来到上海，却没有去和平饭店，上海之行就不完整。希望娱乐明星、政治家都来这里。” 外滩变形记外滩恰与其身后的南京路形成了一个“丁”字结构。“外滩是面向世界的，南京路是深入到江南腹地的。中国就是通过这样一个‘丁’字型走向了世界”
《瞭望东方周刊》记者杨天 | 上海报道
外滩其实不过是一条马路：东起中山东一路，北连外白渡桥，南至金陵东路，面对上海的母亲河黄浦江，全长不过1500米。
在复旦大学教授、上海地方史研究专家李天纲看来，外滩恰与其身后的南京路形成了一个“丁”字结构。“外滩是面向世界的，南京路是深入到江南腹地的。中国就是通过这样一个‘丁’字型走向了世界。”
外滩的本质就是integration(融合)
在最初的几百年里，外滩曾经只是黄浦江边纤夫踩出的一条小道。
改变发生在鸦片战争后的第三年---1843年，上海正式开埠。英国领事从上海道台手里获得一块江边空地，在这里建造起房屋，开始了艰难的居留地生活。
一位法国冒险家这样描述当时的外滩：“不计其数的污水沟和小河纵横交错，到处是坟墩。低矮肮脏的茅屋，是竹子和干泥搭成的破棚子。”
1845年起，今天的外滩地带被正式划为英租界，英国人将这里作为码头，铺设了马路，加固了江岸。外国冒险家们纷纷到来。洋人喜欢在泥滩上跑马，跑出了一条500米长的小道，当时上海人称它为“马路”，英国人则称“外滩(The Bund)”。
此后，英国商人在这里做起了鸦片生意。外滩附近的几条街上，一度有超过1500家鸦片馆和80家公开出售鸦片的商铺，从事鸦片贸易的中国人和外国人都发了横财。
19世纪末，外滩渐成为各入侵国争夺的“肥肉”。各国租界区的管理机构、银行、旅馆等纷纷来此发展。外滩初期矮小的建筑被拆，新的豪华大厦次第矗立。
上世纪二三十年代，经过不断改造建设，外滩形成了“三界”：英界外滩道路宽阔，银行和钱庄鳞次栉比，成为上海乃至远东的金融中心，被称为“中国华尔街”；法界外滩道路不如英界宽，建筑多为办公大楼、码头、仓库；华界南市外滩，道路较窄，建筑密集，码头较多，原是上海的水上门户和农副产品集散地，又是华界的银行、钱庄集中地，也相当繁荣。
租界和华界的分界线是一条名叫“洋泾浜”的小河，并在此孕育出了现在广为人知的“洋泾浜文化”。在上海话里，不伦不类的语言和事物干脆都被统称为“洋泾浜”。
苏州的钱庄、山西的票号也在开埠后大量涌入，这些传统资本慢慢转化为现代资本。
庆祝租界设立50周年时，外滩曾拉出了一条大标语：“这世界有谁不知上海？” (“In what region of the earth is Shanghai not known?”)www “外滩的本质就是一个华洋竞争的场所，这种竞争很健康，有些当然也很残酷。慢慢地，华人资本发展起来，外国资本融入中国资本。外国人和中国人有竞争，也有融合、合作，谁都离不开谁。这就是上海模式--- integration(融合)。”上海地方史研究专家李天纲说。有外滩助推，在一个多世纪时间里，上海一跃成为远东最大的都市，被称为“东方曼哈顿”。当年有人预言，以它的活力将超过所有欧洲城市，成为仅次于纽约的全世界第二大都会。
1986年，建国后第一次为外滩“涂脂抹粉”
1937年，日本发动侵华战争，外国人整船整船地离开上海。西方记者形容，外滩陷入了“死亡的空洞和寂静”。
解放后，外滩的洋行全部撤出原先的大楼，由新中国的上海市政府和各大局接管。外滩成为上海政府主要办公地点，汇丰银行成为市政府办公地，怡和洋行成为上海外贸进出口公司，招商局成为上海海运局。
上世纪六七十年代，整个上海与外部世界几乎唯一的联系点，就是在外滩旧英国领事馆里的友谊商店，只有外宾和陪伴外宾的中国人才能进入那里购物。
70年代后期开始，由于住房紧张，成百上千的恋人倚靠在外滩的水泥防汛墙上喁喁私语，互不干扰。“这是我所见到的世界上最壮观的情人墙。”《纽约时报》的记者这样描述。
80年代中期，外滩迎来了新中国成立以来第一次外部改造。1986年8月，外滩建筑群10万平方米的外墙被全面清洗，足足用了两个月。
“由于经济条件的限制，那次政府仅仅是想将外滩凌乱的部分整理美化一下。”当时参与其中的上海现代建筑设计(集团)有限公司资深总建筑师邢同和，将那次改造形容为替外滩“涂脂抹粉”。
上世纪90年代，外滩综合大改造
1981年夏的一场特大潮汛，成为90年代外滩大规模改造的动因之一。
1986年，当时的国家计委同意将上海市防汛标准由只能抵御不足百年一遇的高水位提高到千年一遇的高水位。1988年12月，上海市政府正式确定外滩改造方案。“这次是综合改造，首要解决防汛问题，此外还有交通改造和‘外滩风景带’建设。”
当时这是关系民生的“一号工程”。防汛墙岸线向江心外移并加高到6.9米，沿江设置了32只呈半弧形的观光平台，64只庭式宫灯和8座花岗岩制成的艺术灯柱，外滩从此“亮灯”。
耐人寻味的轮回
上世纪90年代，上海给外滩重新定位：进一步改善城市基础设施，使之成为浦东开发开放的前沿。1994年，外滩各大楼置换工程启动---市政部门撤出，吸引国内外商业机构进驻。
1995年7月1日零时，上海市委、市政府从外滩迁出，紧接着上海市航天局等纷纷搬离。与此同时，美国花旗银行、法国里昂银行、日本住友银行、英国巴克莱银行先后进驻。
外滩在一个耐人寻味的轮回之后，重新“融合”、再次出发。 浮华的外滩能否成为博物馆如果把这个地方给我，我想我会建很多博物馆，让它能充分展示历史的部分
文 | 陈丹燕
外滩是上海的象征，准确地说，它是上海商业文化的象征。
外滩是整个中国腹地的窗口
在外滩上发生的故事是中国人怎么和外国人做生意，他们在这个过程中学到了什么，怎么想办法在经济上超过他们??这就牵涉到民族自尊心、一个古老民族的现代化、民族的崛起、一个农业国家向工业国家转变等种种问题。
中国其他地方的人对上海人有一种误解，认为上海人非常喜欢外国。其实，上海人与其他内陆城市的人相比，是最早接触外国的一批人。
那时候，他们就看到了工业文明的优越性，知道我们鸦片战争失败在很大程度上是我们的炮、船都不如别人，而这些都是工业文明带来的。上海人有非常切身的体会：为什么外国商品样样都强过中国商品？比如他们用机器织的布就比土布要好看，要结实。上海人从物质上就比较早知道现代化社会最终是会打败古典农业社会的。
还有一方面，普通的上海市民在日常生活中也真切地感受到外国人欺负中国人。在这一点上，上海人最后得出的结论是：我要战胜你，不是要杀掉你，而是要做出比你更好的东西。
比如在上海，宁波的轮船公司打垮英国的轮船公司，最后把他们在外滩的办公楼也买下来。这是非常良性的商业竞争。我从你那里学技术，然后和你平等竞争，以此来打败你。外滩之所以是商业文明的象征，就是因为在那里做生意的人都遵守这种(良性竞争的)规矩。
所以说，外滩是那时候上海人甚至中国人面向世界的一个窗口。通过这个窗口，上海人能更真切地感受到外国人为什么要欺负中国人，他们为什么能够欺负中国人，中国人如果想要不被他们欺负要用什么办法。
另一方面，如果外滩不是后面有长江这么方便的通道通向中国腹地，它也没有这么大的作用。沿着这条水路，传教士把基督教文明带向中国内陆，很多留学生也沿着这条水路建立起医院、学校。外滩也可以说是整个中国腹地的窗口。
现在，外滩只是恢复了它浮华的本质 上海如果没有外滩，就是一个很丑的城市，完全是一个功能性的城市，没有一点点历史的痕迹。外滩让这个城市有厚度。大部分上海人是喜欢这个地方的，但都觉得这个地方不属于自己，因为绝大部分上海人是没有机会走到外滩的那些门里去的。
其实外滩生来就是一个不会属于这个城市所有居民的地方，它生来就是一个非常浮华的地方。外滩上的外国商行没有必要造那么坚固的房子，它就是为了show off(炫耀)。现在奢侈品进入这些大楼，也是为了他们自认为够体面。外滩现在恢复了浮华的本质，绝大部分上海人会对它有很强的距离感。我也是一样，不喜欢这种浮华的样子。
我更喜欢我小时候的外滩，完全没有浮华，就像一个旧物，好像没什么用处，但又很特别，所以很有戏剧性。它旧了，好像百无聊赖，就会让我觉得它很有故事。
但是，现在，它恢复了实用的功能后，原来的历史遗存的旧气息全都被打破了。我会觉得它实在太势利，没法喜欢它。曾经，它的势利一点都没有了，现在能这么快地恢复，你也只能说它的本质就是这样的。
现在的外滩改造，我注意到在修桥、造地下通道。我曾看过19世纪末一个外滩的扩建计划，(现在的)和当时的计划好像没有差太多。当时是工部局的一个英国人提出的计划，他也在说要去掉马车，要去掉当时的船码头，堤岸要让行人散步---当然这里的行人不是指中国人。他说欧洲人需要一个呼吸新鲜空气的地方。
中国人现在也需要这样一个呼吸新鲜空气的地方。如果把这两个计划对照，我觉得显示出一点：这个东西是我的，我想要按照我的生活、我的爱好来让它完善。
如果把这个地方给我，我会建很多博物馆
我很少去外滩。我不愿意去外滩的奢侈品商店买东西，不喜欢那种金钱带来的炫耀和压迫感。
任何一个大都市都有这样一块非常势利、非常浮华的地方。它的商业生命力会越加强盛，更多到这个城市来找机会、想要变成富翁、想要享受物质文明的人会去那里，所以那个地方一定会越来越贵。它的存在有非常大的合理性，也有绝对的必要性。
不过，如果把这个地方给我，我想我会建很多博物馆，让它能够充分展示历史的部分，这些博物馆还是会有商业价值的，但不会这么急功近利，不会这么“吃相难看”---不过，外滩它就是一个急功近利、“吃相难看”的地方啊。
我会在汇丰银行恢复一个小的博物馆，来讲当时中国有一半的资金交易是在外滩完成的，这就和现代银行有关。我也会讲到平遥山西票号的没落和外滩现代银行兴起之间的联系。
我还会在和平饭店做一个小博物馆，来讲沙逊家族的四代人是怎么在中国挣到钱的，他们家族是怎么演变的。
我也可以在海关做一个小小的博物馆，从赫德怎么办海关，到中国人怎么管海关，赫德那时候的条例到今天有多少改变，从中可以看到西方的现代管理体制怎样慢慢变成中国自己的管理条例。
它可以仍旧是一个海关大楼，只拿出两间房间来做博物馆，向那些外滩建筑游的游客开放，也可以有退休的建筑师来带游客花两个小时认识外滩的建筑，这在芝加哥、纽约都有的，我觉得外滩也完全可以这样做。
这些都非常有历史感，我可以做一个想象的外滩地图。但是这些都是文人的想象而已，是不可能实现的。