工作检查怎么写才深刻:谨防“香馍馍”变“烫手山芋”

与住宅市场遭遇冷清截然相反，昆明专业市场呈现出了一片繁花似锦。

　　今年开始见诸媒体的专业市场数量颇多。这些投资大、规模大的专业市场，涵盖了汽车汽配、物流、家居建材、专业工程机械、服装纺织、印刷物资等多个不同的行业种类。

　　专业人士分析，专业市场投资火热一是与目前昆明楼市住宅地产受限有关，其次是因为大多数经过升级换代后的专业市场前景广阔，让不少投资者看到了预期回报。

　　但同时，专家也指出，专业市场并非一本万利，机遇与风险并存，繁华背后，参与者更需要冷思考。

　　拆出来的“吸金石”

　　专业市场利润丰厚，而商机更大。

　　随着昆明主城范围内批发市场搬迁整合、关闭转向，新兴专业市场在主城三环外乃至昆明近郊开始集聚发展，专业市场迎来了一个发展契机。

　　一方面，专业市场在产业转移的潮流下兴起了基地建设潮，例如国际空港物流基地、晋宁东南亚国际陆港、安宁南亚国际陆港；另一方面，一些原来就从事专业市场运营的民营企业，尤其是一些有着商会背景的公司，开始掀起一场专业市场建设高潮。

　　“昆明热火朝天的城市开发过程中，必然会带来城市布局的改变，专业市场就在政府的规划之下，在新的城市布局过程中找到了发展的契机。”云南财经大学传媒学院经济与发展研究中心副主任高阳如是说。

　　对此，云南财经大学不动产投融资中心主任周大研也表示赞同，政府的城市规划，比如昆明主城范围内批发市场搬迁，新兴专业市场在主城三环外发展以及昆明城中村改造等，使得昆明商业地产处于井喷状态。“专业市场搬迁和城中村改造都存在时间成本与资金成本居高等特点，商业地产利润比住宅高2.5倍，很多开发商也就更愿意选择前者，同时在住宅受限的情况下，资金进一步涌向商业地产，专业市场也因此受利。”

　　“专业市场利润丰厚，而商机更大。”高屋地产顾问机构总经理胡先钧告诉记者。此外，像物流行业具有附加值高、资源消耗少、环境污染少等特点，很多地方出于对环境的考虑，更乐意发展流通业。也正基于此，对于开发商来说，拿地也就容易得多。因此，越来越多的投资者将目光和资金投向了该领域。

　　通过对开发商和专家的采访，激发专业市场建设兴盛的直接原因无外乎以下三个：

　　一是政府规划的引导，直接改变城市产业布局，诸多坐落三环内的传统专业市场面临搬迁，商家急需要寻找新的承载平台：二是专业市场利润相对较高，而且在昆明城市发展蓝图中，汽配、物流等行业未来的前景发展看好，刺激着投资商的神经；三是传统的专业市场经营模式面临升级，从之前的环境脏乱差、经营分散走向环境好、产业集中、专业化的新兴市场，在这轮搬迁潮中，也为投资商提供了机会。

　　此次三环内涉及搬迁的汽车交易市场较多，据了解，服装百货、小商品、电子电器、文化体育用品、酒店用品、副食类市场搬至螺蛳湾国际商贸物流中心；汽配、建材、家具装饰类市场搬至晋城、金马-阿拉、西山区长坡工业品商贸物流中心；钢材、橡胶、矿石、金属物资市场向安宁工业生产资料商贸物流中心搬迁……

　　不可忽视的风险

　　市场是否能消化完？同质化竞争也在所难免。

　　“其实，每一项目的建设都有风险，专业市场也不例外。投资专业市场首先要考虑市场的整体容量和饱和度，对各项指标进行综合评估，包括区域经济和产业消费总量、政府支持力度、市场品牌和消费群体定位、经营档次、经营业态、入驻商家质量、入驻产品、投资规模与盈收等。”高阳如是说。

　　此外，专业市场的地理及交通便利性、环境、硬件设施、市场的知名度和影响力、市场的专业管理和经营团队、市场规模、市场配套（包括物流、餐饮、休闲、娱乐）等对入驻商户也至关重要的。

　　“新建市场至少需要2-3年甚至更长时间的前期培育，前期风险是很大的。此外，毕竟这些项目动辄上千亩，如果土地手续不合法，那就存在项目合法性的风险。”胡先钧告诉记者。

　　当然，一个市场一开始就生意兴隆是不切实际的，有一定的市场培育期也很正常。但关键是，商户在选择时一定要考察周详，了解清楚开发商的实力以及项目的定位，这是选择商铺过程中的重要一点。

　　对于专业市场的风险问题，周大研则认为，专业市场的风险主要来自两方面，一方面，项目规模都较大，市场是否能消化完？其次，在这些新兴专业市场中，同质化竞争也在所难免。

　　“商户选择专业市场时，同样需要谨慎。专业市场相比其他商铺，独立性和稳定性较弱，首先你必须要了解专业市场所做的这个行业，比如汽配市场，如果没有在这个行业摸爬滚打过，一旦市场经营不好，手中的商铺最后很有可能成为‘烫手的山芋’。”高阳说。

　　另外，记者在采访中发现，多数项目都是有商会背景的。对此，周大研表示，由商会来开发专业市场是有优势的，毕竟“众人拾柴火焰高”，融资能力也会更强。”胡先钧则表示，很多商会本身就是做这个行业的，对行业的了解也高于普通的开发商，由商会运作专业市场更有利。

　　警惕开发过热

　　是否能实现最初的规划还要看后期开发商的运营能力。

　　专业市场的主要功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络，节约企业和商家的交易费用，形成具有强大竞争力的卖家、买家、品牌、产品、信息及相关联集群效应，从而形成交易领域的信息规模经济、外部规模经济、区域招商经济，从而确立商品的低交易费用优势。

　　在目前昆明涌现出的这些专业市场中，记者了解到，相比传统的老市场，新专业市场规模更大，整合上下游产业的能力更强、更加注重交通、物流等外围配套和项目自身配套。譬如，位于经开区的骏信国际汽配城，在汽车配件、汽车装饰美容用品、汽车维修、汽车物流等九大业态的基础上，建立人才、信息、金融三大平台，积极搭建上游厂商与下游供货商之间的平台。

　　同样，位于晋宁的腾俊·国际陆港凭借良好的区位优势和交通优势，由物流带动商贸，形成产业商圈聚集，实现大物流、大商贸、大聚集，为昆明传统市场升级换代带来一场现代商贸综合体的革命。

　　但是外行看热闹，内行看门道。面对开发热潮，业内人士对整个专业市场的发展前景开始表示担忧。高阳坦承：“我认为昆明目前的专业市场发展已经过热了。”周大研也表示了同样的担忧，在推动产业革新的同时，这些新建项目绝对不能走简单复制的路线，否则只会带来同质化的恶性竞争。很多企业项目开发全局性的研究是不够的，很少人仔细研究过政策、行业，只是简单的基于经验和表面的数据。

　　事实上，许多专业市场的名字无不透露着辐射东盟，联动全国的信心，从项目名称中的“泛亚”、“国际”等词汇可以察觉。然而高阳认为，“如果不能真正研究专业市场本质，而简单将其当做地产、店铺投资，这样的市场是不能持久，广大入驻商户也将成为最大的受害者。”胡先钧告诉记者，是否能实现最初的规划还要看后期开发商的运营能力，众专业市场的未来还有待时间检验。