城镇土地使用税的税收优惠政策与操作

　　一、城镇土地使用税概述

　　（一）城镇土地使用税的纳税人

　　城镇土地使用税的纳税人是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。城镇土地使用税一般由土地使用权拥有者缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用者纳税；土地使用权共有的由共有各方分别纳税。

　　（二）城镇土地使用税的征税对象

　　城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。

　　（三）城镇土地使用税的纳税地点

　　按照规定，纳税人一般应当向土地所在地主管税务机关缴纳城镇土地使用税。纳税人使用的土地属于不同的省、自治区、直辖市管辖范围的，应当分别向土地所在地的主管税务机关纳税。在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨区使用土地的，由省、自治区、直辖市地方税务局确定纳税地点。

　　（四）城镇土地使用税的纳税期限

　　城镇土地使用税按年计算，分期缴纳，具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　（五）城镇土地使用税的税率

　　城镇土地使用税采用固定税额，每平方米年税额为：大城市0.5元至10元，中等城市0.4元至8元，小城市0.3元至6元，县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。各省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内根据市政建设、经济繁荣程度等条件，确定所辖各地区的适用税额幅度；各市、县人民政府根据实际情况将本地区划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府规定的幅度内，制定相应的适用税额标准报经省级人民政府批准后执行。经省级人民政府批准，经济落后地区的适用标准可以适当降低，但是降低幅度不得超过法定最低税额标准的30％；经济发达地区的适用税标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

　　（六）城镇土地使用税的计税依据和应纳税额的计算方法

　　城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额标准计算应纳税额。其计算公式为：

　　年应纳税额＝实际占用的土地面积×单位适用税额

　　月应纳税额＝年应纳税额÷12

　　二、城镇土地使用税税收优惠

　　城镇土地使用税的税收优惠主要是减免税。

　　（一）机关、团体和军队免税优惠

　　按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《土地使用税暂行条例》）和《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》[（88）国税地字第015号]文件的规定，国家机关、人民团体、军队自用的土地，免征城镇土地使用税。这里所说的“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业经费的各种社会团体。这里所说的“自用的土地”是指这些单位本身的办公用地和公务用地。

　　国家机关、人民团体、军队的生产经营用地和其他用地不属于免税范围，应当按规定缴纳城镇土地使用税。

　　（二）事业单位免税优惠

　　按照《土地使用税暂行条例》和（88）国税地字第015号文件的规定，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征城镇土地使用税。这里所说的“由国家财政部门拨付事业经费的单位”是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的事业单位，不包括自收自支、自负盈亏的事业单位。这里所说的“自用的土地”是指这些事业单位本身的业务用地。企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确分开的，可比照由财政部门拨付经费的事业单位自用的土地，免征城镇土地使用税。

　　按照国税函发[1996]656号文件和国税发[1999]115号文件，为支持地质勘查管理体制改革，地质勘查单位由事业单位转为企业后的3年内（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），对于地质勘查单位自用的土地，继续免征土地使用税；但是地质勘查单位非自用的土地，应当征收土地使用税。

　　另外，按照财税字[1999]264号文件规定，对血站（指由国务院或省级人民政府卫生行政部门批准的，从事采集、提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织）自用的土地，免征城镇土地使用税。

　　事业单位除本身的业务用地外的其他用地，不属于免税范围，应当按规定缴纳城镇土地使用税。

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹免税优惠

　　按照《土地使用税暂行条例》和（88）国税地字第015号文件的规定，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，免征城镇土地使用税。其中，“宗教寺庙”包括寺、庙、宫、观、教堂等各种宗教活动场所，“宗教寺庙的自用的土地”是指举行宗教仪式等使用土地和寺庙内宗教人员的生活用地：“公园、名胜古迹自用的土地”是指供公众参观游览的用地及其管理单位的办公用地。但是宗教寺庙、公园、名胜古迹内附设的各类营业单位使用的土地，不属于免税范围，应当照章纳税。

　　（四）公共用地免税优惠

　　按照《土地使用税暂行条例》和（88）国税地字第015号文件的规定，市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征城镇土地使用税。但是免税仅限于社会性公共用地，非社会性公共用地，如企业内的广场、道路、绿化等占用的土地，不属于免税的范围，应当照章纳税。

　　（五）农业生产用地免税优惠

　　按照《土地使用税暂行条例》和（88）国税地字第015号文件的规定，直接用于农业、林业、牧业、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税。这里所说的“直接用于农业、林业、牧业、渔业的生产用地”是指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工厂占地和从事农业、林业、牧业、渔业的生产单位的生活、办公用地，水利设施及其护管用地。

　　另外，按照规定，对林区的有林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征城镇土地使用税。林业系统的森林公园、自然保护区，可比照公园免征城镇十地使用税。

　　（六）整治和改造的土地免税优惠

　　按照《土地使用税暂行条例》和（88）国税地字第015号文件的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出员的证明文件为依据确定；具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。

　　（七）能源、交通、水利用地免税优惠

　　按照《土地使用税暂行条例》的规定，对由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地，免征城镇土地使用税。这方面的免税政策主要包括：

　　1.电力行业用地免税优惠。按照现行规定，对火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管、铁路专用线、水源用地，免征城镇土地使用税；对水电站除发电厂房用地（包括坝内、坝外式厂房），生产（指进行工业、副业等生产经营活动的用地）、办公、生活用地外的其他用地，免征城镇土地使用税；对供电部门的输电线路用地，变电站用地，免征城镇土地使用税；热电厂的供热管道用地，免征城镇土地使用税。

　　电力项目建设期间，纳税有困难的，可由省、自治区、直辖市税务局审核后，报国家税务总局批准减免城镇土地使用税。[（89）国税地字第013号文件、（89）国税地字第044号文件]

　　2.中国石油天然气总公司所属单位用地免税优惠。按照（89）国税地字第088号文件规定，对下列生产建设用地暂免征城镇土地使用税：

　　（1）石油地质勘探、钻井、并下作业、油田地面工程等施工临时用地；

　　（2）各种采油（气）井、注水（气）井、水源井用地；

　　（3）油田内办公、生活区以外的公路、铁路专用线及输油（气、水）管道用地；

　　（4）石油长输管道用地；

　　（5）通讯、输变电线路用地。

　　在城市、县城、建制镇以外工矿区内的下列油气生产、生活用地，也暂免征城镇土地使用税：

　　（1）与各种采油（气）并相配套的场面设施用地，包括油气采集、计量、接转、储运、装卸、综合处理等各种站的用地；

　　（2）与注水油（气）井相配套的地面设施用地，包括配水、取水、转水以及供气、配气、压气、气举等各种站的用地；

　　（3）供（配）电、供徘水、消防、防洪排涝、防风、防沙等设施用地；

　　（4）职工和家属居住的简易房屋、活动板房、野营房、帐篷等用地。

　　3.煤炭企业用地免税优惠。按照（89）国税地字第089号文件规定：

　　（1）煤炭企业的矸石山、排土场用地，防排水沟用地，矿区办公、生活区以外的公路、铁路专用线及轻便道和输变电线路用地，火炸药库库房外安全区用地，向社会开放的公园及公共绿化带用地，暂免征城镇土地使用税；

　　（2）煤炭企业的塌陷地、荒山，在未利用之前，暂缓征收土地使用税；

　　（3）煤炭企业的报废矿井占地，经煤炭企业申请，当地税务机关审核，可以暂缓征收土地使用税，但是利用报废矿井搞工商业生产经营或用于居住的用地应当照章纳税。

　　4.中国海洋石油总公司及其所属公司用地免税优惠。按照国税油发[1990]003号文件规定，对中国海洋石油总公司及其所属公司的下列用地，免征土地使用税：

　　（1）导管架、平台组块等海上结构物建造用地；

　　（2）码头用地；

　　（3）输油气管线用地；

　　（4）通讯天线用地；

　　（5）办公、生活区以外的公路、铁路专用线、机场用地。

　　（八）水利设施用地免税优惠

　　按照（89）国税地字第014号文件规定，对水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤防、灌溉、泵站等用地），免征城镇土地使用税；对兼有发电的水利设施用地征免土地使用税，比照上述电力行业征免土地使用税的有关规定。

　　（九）交通行业部分用地免税优惠

　　按照现行税法规定，对交通行业的部分用地，免征城镇土地使用税。这方面的免税政策主要包括：

　　1.民航机场用地免税优惠。按照（89）国税地字第032号文件规定，机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区）用地，场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税；机场道路，区分场内、场外道路，场外道路用地免征城镇土地使用税，场内道路用地按规定征收城镇土地使用税。

　　2.交通部门港口用地免税优惠。按照（89）国税地字第123号文件规定，对港口的码头（即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等）用地，免征城镇土地使用税；对港口的露天堆货场用地，应按规定纳税，企业纳税有困难的，可由省、自治区、直辖市税务机关根据其实际情况，给予定期减征或者免征土地使用税优惠。

　　（十）矿山企业用地免税优惠

　　按照（89）国税地字第122号文件规定，对矿山企业（包括黑色冶金矿和有色金属矿及除煤矿以外的其他非金属矿）的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区、采区运矿及运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地，免征城镇土地使用税；对矿山企业采掘地下矿造成的塌陷地以及荒山占地，在未利用以前，暂免征城镇土地使用税。

　　（十一）盐场、盐矿用地免税优惠

　　按照（89）国税地字第141号文件规定，对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税；对盐场、盐矿的其他用地，由省、自治区、直辖市税务局根据实际情况，确定征收土地使用税或给予定期减征、免征的照顾。

　　（十二）建材企业用地免税优惠

　　按照国税函发[1990]853号文件规定，对石灰厂、水泥厂、大理石厂、沙石厂等建材企业的采石场、排土场用地，炸药库的安全区用地以及采区运岩公路，可以免征城镇土地使用税，其他用地应当照章纳税。

　　（十三）高校经济实体免税优惠

　　按照财税字[2000]025号文件规定，对于从原高校后勤部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体，在2002年底前，免征土地使用税。

　　（十四）军工企业用地免税优惠

　　按照财税字[1999]309号文件规定，对中国兵器工业集团公司和中国兵器装备集团公司所属的专门生产枪炮弹、火炸药、引信、火工品的企业，除办公、生活区用地外，其他用地在2000年1月1日至2002年12月31日期间，继续免征城镇土地使用税。

　　（十五）其他用地免税优惠

　　按照（88）国税地字第015号文件规定，下列土地的征免，由省、自治区、直辖市地方税务局决定：

　　（1）个人所有的居住房屋及院落用地；

　　（2）房产管理部门在房租调整改革前征租的居民住房用地；

　　（3）免税单位职工家属的宿舍用地；

　　（4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；

　　（5）集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

　　此外，现行税法还规定：

　　（1）对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目，占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人确有困难的，省、自治区、直辖市地方税务局根据具体情况予以免征或者减征城镇土地使用税。

　　[（89）国税地字第140号文件]（2）房地产开发企业建造商品房，在出售之前，纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。[（89）国税地字第140号文件]（3）对城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，各省、自治区、直辖市地方税务局可根据具体情况自行确定征收或者免征城镇土地使用税。[（89）国税地字第140号文件]（4）对于落实私房政策后已归还产权、但房屋仍由原住户居住且仍按房管部门在房租调整改革前确定的租金标准交纳租金的房屋用地，房主缴纳城镇土地使用税确有困难的，省、自治区、直辖市地方税务局可根据具体情况给予定期减征或者免征城镇土地使用税的照顾。[（89）国税地字第140号文件]（5）对各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由省、自治区、直辖市地方税务局确定暂免征收城镇土地使用税。[（89）国税地字第140号文件]（6）企业关闭、撤销、搬迁后，其原有场地未作他用的，可由省、自治区、直辖市地方税务局批准暂免征收城镇土地使用税。[（89）国税地字第140号文件]（7）企业的铁路专用线、公路用地在厂区以外、与社会公用地段未隔离的，以及企业在厂区以外的公共绿地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

　　[（89）国税地字第140号文件]（8）企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未使用的，经各省、自治区、直辖市地方税务局审批暂免征收城镇土地使用税。[（89）国税地字第140号文件]（9）经贸仓库、冷库，纳税有困难的，可向企业所在地的税务机关提出减免税申请，由省、自治区和直辖市税务局审核，报国家税务总局批准，减征或者免征土地使用税。[（88）国税地字第032号文件]按照财税字[1998]037号文件规定，在2000年12月31日以前，对监狱、劳教单位警戒围墙内的生产经营用地，免征城镇土地使用税。

　　纳税人缴纳城镇土地使用税确实有困难，需要定期免税、减税，1年减免税额不足10万元的，经过当地财政局和地方税务局审核，报省级财政局和地方税务局审批；

　　年减免税额在10万元以上的，经过省级财政局和地方税务局审核，报财政部和国家税务总局审批。

　　对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位无偿使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，应当照章缴纳城镇土地使用税。