冰山来的客人:浅谈转租行为引起的涉税问题（请多加指教） - 《财务与会计》杂志 - 中国会计视野论坛 —...

浅谈转租行为引起的涉税问题（请多加指教）

浅谈转租行为引起的涉税问题

目前，随着企业经营方式的多样化，租赁方式多种多样，转租行为越来越常见，所涉及的税务问题日益成为人们关注的重点，但目前税法对其规定不甚明朗。笔者现就租赁业所涉及的三大税种流转税即营业税、所得税、财产税即房产税在转租行为中的处理与大家共同学习探讨，因转租行为中，所得税确认问题争议不大，故本次探讨不涉及该税种。
一、案例
某集团企业（以下简称A企业）从本省一家房产管理公司（以下简称B公司）租赁繁华地段的一套办公楼使用，该办公楼共8层，租金为200万元/年。约定租赁期限为10年。2006年该集团将该办公楼一至二层租赁给某银行使用，租金为100万元/年，该集团向笔者咨询转租收入是否可以按照差额缴纳营业税，及转租收入的房产税如何缴纳。
二、涉税分析
1、营业税
国税发［1995］76号第五条规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
纳税是一定的，但是是按照全额还是差额缴纳营业税，国家税务总局所颁布的文件中未作规定。
笔者认为，站在理论角度应按照差额征税。从各国来看，避免重复征税成为立法主流，流转税更是将实现中性税种作为最佳状态，因此笔者赞同差额征税，即A企业缴纳的租金在B公司计算营业税的时候可以扣除。对于扣除问题，下家单位必须取得上家单位已纳营业税的有关凭证，这在实务中必然存在一定的困难，且如果转租租金小于首次出租租金，那么该如何计算呢？
所以，站在实务角度，笔者赞成对于房屋转租行为按全额征收营业税。
同时，按照目前的税金申报惯例，在没有明确做出规定之前，一般应按全额交纳营业税。因此纳税人在申报纳税时应按照所在地税务机关的规定进行处理。
另外需要注意，税法对融资租赁业务是采用差额计征的。财税[2003]16号第十一条规定：经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包括外汇借款和人民币借款利息）。
2、房产税
但对于转租行为是否征收房产税，从理论到实践一直有个争论的过程，国家税务总局对此未做出规定，争论不征的一方认为，《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅有使用权，所以转租行为不应征收房产税；赞成征收的一方则认为，租金收入是房产本身带来的收入，而房产税为财产税，既然租金收入为财产形成的所得，对其征收房产税显然符合财产税的征税原则。
国发（1986）90号发布的《房产税暂行条例》规定：
第二条  房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
以上所列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
    在条例来看纳税义务人为房产产权人，而房产转租收益属于承租人，不能为房产产权人，纳税却乏必要的依据，税收是建立在一定收益的基础之上的，所以对转租收益征收房产税在税理上还是缺乏依据
对于转租行为是否征收房产税各地在执行过程中也有一个认识的过程，各地执行也不尽一致。
天津地区规定应按照差额缴纳房产税。天津地税2004年4月21日“关于征收2004年度房产税的通知”规定：单位或个人将租用的房产再转租给其他单位或个人使用，其收取的租金高于原支付租金的，应由转租者按其租金差额代缴差额部分的房产税。
目前北京地方税务局对单位转租房产没有计缴房产税的规定；沪地税地(1996)第42号文件停止了按差额缴纳房产税的规定。江苏省苏地税发(1999)087号“对转租房产的,由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税。” 但苏地税发[2006]135号对该项规定进行了废止。
北京市地方税务局二ОО三年十二月三十日印发的《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》第四条规定：对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便利征收，降低税收成本，也可采取按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。对于个人转租或再转租以及非房产税、城镇土地使用税征收范围的个人出租房屋取得的收入，按实际收入的2.5%计征。
总之，目前税法对房产转租所涉及的营业税和房产税问题规定不甚明晰，纳税人在处理该问题时应及时跟税务机关沟通，按照税务机关规定正确纳税，减少纳税风险，提高税务风险管理水平。