日剧圈套 片花:建立精细税收风险监控预警机制 强化房地产行业企业所得税管理

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建立精细税收风险监控预警机制 强化房地产行业企业所得税管理            【字体：小大】
建立精细税收风险监控预警机制 强化房地产行业企业所得税管理
作者：佚名    文章来源：中国税务报    点击数：     更新时间：2010-12-29
针对房地产行业税源属非生产型和服务型税源，缺乏稳定性、长期性，高度依赖于政府的宏观政策导向的特点,扬州市直二分局以税收风险管理为机制手段强化房地产行业企业所得税管理，体现了科学化、精细化管理的要求。通过采取对税源实行动态跟踪管理、深度分析、征询约谈、实地核查等措施，体现出调查顺序由事后到事前、调查项目由静态到动态、进户频率由低到高、事项审核由表及里、服务措施由形式到实质等方面的变化，使税收管理对纳税人的影响程度、介入深度、管理力度明显增强。通过税收风险管理加强各种税源管理事务的简并整合，提高税源管理的效率。根据精细化管理理念，我们在税收征管工作中做到了精确、细致、深入，明确职责分工，优化业务流程，完善岗责体系，加强协调配合，避免了大而化之的粗放式管理。紧紧抓住管理的薄弱环节,通过由表及里的解剖分析，不放过每一个应加强管理的细节，不忽视微小的管理漏洞，通过基础性分户台账资料的建立，建立房地产行业所得税的长效管理机制。
一、在风险识别环节完成各类风险信息的归集和分析，找出可能带来税收流失的关键因素。
房地产开发企业基本上是查帐征收企业，由于财务人员的素质高低的不同，带来财务核算水平的参差不齐，财务核算缺乏约束规范。目前我国现行的财务核算（包括信用支付、对会计行业的管理）总体上缺乏系统管理，房地产开发企业的会计核算不统一、不规范，客观上为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。由于房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，因此，缺乏系统管理的房地产企业财务核算难以正确、真实地反映企业经营的状态和成果，很难准确反映各纳税期应纳的各项税收。因此找出可能带来税收流失的关键因素就成为税收风险管理工作的重中之重。在对纳税人履行纳税义务过程中出现的引发税收风险的各种因素进行识别的基础上，科学评定纳税人风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对措施以实现税收风险的有效防范、控制和化解。
风险之一：以收据、白条支付款项来偷逃税款。由于房地产企业开发项目一般工期长，结算方式较多，预付施工企业的工程款不按规定接收发票，而是凭收据支付工程款，有的长期挂帐，开发企业不按时结转成本，造成开发成本失真。
风险之二：房地产企业发生的土地征用费、前期工程费、基础设施和建筑安装费用等直接记入“开发成本”，而一些开发企业采用伪造、虚假增加成本、费用等手段，不按规定在不同成本对象中准确分摊，利用新老税法的差异少缴企业所得税。
风险之三：重复列支建筑安装工程费，部分房地产企业对所开发项目一般都供应三大材，房地产企业全部记入“开发成本”，而工程完工结算时建筑施工企业根据工程总价开具发票全额记入（含三大材），有的房地产企业又再全部记入“开发成本”。
风险之四：房地产企业没有遵循权责发生制和成本收入配比原则，存在任意预提各项成本、费用，人为调节利润，以达到少缴企业所得税的目的。
风险之五：房地产企业利用开发项目多，工期长，跨年度等，混淆不同工程项目成本、费用，挤占当期利润，这样循环往复，以达到少缴企业所得税的目的。有些企业就在不同项目间寻找少缴企业所得税的办法，他们通过把后开发完工项目的成本调节为先开发完工项目的成本，或把亏损项目的成本调节为盈利项目，造成企业所得税不能及时足额入库。
风险之六：房地产企业预收的房款往往不作销售，等房屋交付使用时才开具发票作销售收入，由于有的房屋工期长，有的房屋交付使用了，由于款项没有结清，房地产企业无法开票结算，使企业所得税不能及时结算。
风险之七：房地产企业的未确权车库、阁楼不作为开发产品收入，或部分记入销售收入，而其成本、费用则已全部记入开发成本。有的开发单位将附属用房收入记入下属的工程队，另行建帐登记，形成小金库。
风险之八：房屋出租、以物易物不纳税。目前，部分房地产开发企业，在开发住宅小区时，一般都建设一些临街门面房，有的企业对地理位置优越的门面房不予出售，专门用于出租收取租金，租金不记入应纳税所得额。部分房地产企业由于资金紧张，售房又不畅，就以房屋抵顶工程款或银行贷款，双方均不作收入处理并按规定申报缴纳税款。
二、通过房地产企业所得税精细税收风险监控预警机制的建立，挽回税款流失近2000万元。
近几年，我局辖区的房地产企业得到了迅猛的发展，截止2009年9月底，我局辖区内注册房地产企业25家，已开工房地产企业达17家，房地产企业所得税已成为我局组织收入的重要组成部分，自07年7月房地产企业所得税实行专业化管理以来，累计组织入库房地产企业所得税8200万元，其中，通过案头稽核分析、专项评估等手段组织入库税金2328万元(含滞纳金95万元)。针对房地产业的税收贡献度大、税收征管难度大、税源流失较为严重的现象，整合征管资源，与时俱进,成立专业化征管机构是强化对该行业税收管理的有效途径。一方面集中部分业务能力强，精通税务、财会、法律和房地产开发流程等知识的税务干部来从事专业化征管，另一方面设立专门的管理机构对该行业进行专项管理。这样可以实现对房地产开发整个过程都由专业机构和专业人员进行动态管理，切实提高日常动态、静态税源管理及纳税评估的质量。我局专门的房地产业税收征管机构，是将辖区内房地产业、建筑业以及与之相关的物业管理、房屋中介、拍卖行等企业划入一个科室进行征管，使其在履行职责过程中能直接行使市局有关处室的职责，如负责与国土、规划、经委、发改委、财政、建设、房管、建管、产权交易中心、拍卖行等有关综合职能部门的信息交换与联系，直接获取房地产建设项目立项、变动信息，从源头掌握房地产业的基本情况，对重点房地产业项目从立项、征地、设计、规划、开发、销售等环节实行全过程的监控管理，建立起以控管房地产开发企业税收为主线，以房地产项目为重点，形成一个多形式、多方位的税收征管新模式，提高对房地产、建筑业的税收监控力度，挖掘潜在的税源，确保地方财税收入的稳定增长。我们在充分掌握商品房开发第一手资料的情况下，要求房地产企业每年进行多次税收自查，同时根据企业自查情况和掌握的资料进行分析，不定期地对部分房地产企业进行税务专项评估，加大打击偷逃税力度，挽回税款流失逾2000万元。
二、加强房地产企业所得税税收风险管理的措施及建议
我局通过专业机构设置，建立了房地产企业精细税收风险监控预警机制，不断研究完善征管模式，不放过每一个应加强管理的细节，不忽视微小的管理漏洞，采取有针对性的措施，抓紧、抓细、抓实。探索出行之有效的征管措施，在税收风险管理上取得了明显成效。
1、从成本费用风险管理角度出发，加强房地产企业所得税管理。（一）关注房地产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。（二）建立房地产企业管理台帐。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。（三）严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开人为加大成本费用的现象发生。抓住几个关键：一是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因；二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本；三是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。
2、对纳税人履行纳税义务过程中容易出现的引发税收风险的各种现象及时开展专项辅导培训。通过召开专项会议，发放宣传辅导手册和文件，约谈等形式，经常性开展对房地产企业纳税人的所得税最新政策法规的宣传辅导，使税法透明度和遵从度得以提升，使企业的依法纳税形成自觉行动。
3、加强对房地产企业税收风险管理主要定位于税收流失的风险，包括税收流失的可能性和严重程度。基本做法是按照风险管理的流程，遵循一定的规则，在对纳税人履行纳税义务过程中出现的引发税收风险的各种因素进行识别的基础上，科学评定纳税人风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对措施，以实现税收风险的有效防范、控制和化解。一要核查房地产开发企业是否与建筑安装企业相互勾结虚增成本偷逃税款。二要核查企业是否利用关联关系承包或分包工程加大建筑安装成本。三要核查企业是否虚开零星工程发票以及虚开“甲供材”发票偷税。四要核查企业是否将土地和建筑安装成本在不同期工程分摊不均少缴所得税。五要核查企业是否把车库和阁楼的成本加在总成本中摊入商品房面积。六要核查“预提费用”账户。对涉及项目的配套设施建设，检查企业是否高估配套建设成本，且不按期结算而少缴税款。七要核查企业是否巧立名目报销费用。按规定重点审核企业招待费、业务宣传费、劳动保护费等列支标准及其真实性、合理性。要以纳税评估督促纳税人，以税务稽查震慑纳税人，自觉提高纳税遵从度。
4、克服信息获取不充分，加强土地、房管等部门的信息交流。
由于税务部门长期以来没有与相关的行政审批部门建立有效的信息交换和共享制度，在项目开发过程中难以有效地参与管理和监控，加之国、地税部门之间信息不对称，实行房地产企业税收一体化管理难以在短期内到位，给房地产企业偷逃税提供了机会。及时掌握房地产开发的工程项目，建立《房地产开发项目开、完工及纳税记录簿》，及时登记计划投资、建设规模、承建单位、预收款项。通过对每一个项目，每一笔收（付）款及开票情况的跟踪管理，加强企业所签合同的核对工作，科学确定企业前期开发成本。
5、加强对成本费用列支的风险审核，有效遏制人为调节利润造成税款流失情况的发生。对一些房地产企业不遵循成本收入配比原则，人为调节利润的情况，严格对房地产企业的预提费用科目进行审核，核对预提费用的对应科目，确定所结转成本是否真实、合理，是否有人为调整当期利润的情况。对房地产企业不同项目成本的核算，税务部门应要求房地产开发企业对不同项目的成本费用分别核算，对不能正确划分的，税务部门要严格按权责发生制原则和收入成本配比原则进行划分确定。
6、结合房地产企业所得税的汇算清缴工作，强化不同项目的成本费用风险审核与确认工作。 一般企业都是按年进行企业所得税汇算清缴，但实行查帐企业所得税的房地产企业，易采用按项目汇缴和按年度汇缴相结合的办法。针对房地产开发、销售周期长等特点，平时可以按不同的开工项目进行核算，对同一项目的成本，在规定的时限内全部归集到该项目中去，所发生的管理费用、销售费用、财务费用在不同的施工项目中进行分配，超时限的成本，经主管税务部门审核后，区别不同情况进行处理。在此基础上，按单个项目先汇缴，一旦发现情况异常情况及时加以调整解决。年度终了，再按各个工程汇缴情况进行年度汇缴清缴。这样可以堵塞税收漏洞，保证国家税收及时足额入库。
7、建立房地产行业信息、数据资源库。首先做好辖区房地产开发企业的清理摸排工作，掌握内部信息（如成立时间、投引资单位、投资规模、优惠政策、土地储备、拿地价格、开发项目、经营楼盘、竣工时间、开盘时间、规费缴纳、银行账号等）和外部信息（建造合同、材料供应、土建价格、财政返还、地税征收等），及时收集有关的资料，形成“调查表”。其次,分户建立征管台账。按照开发项目，区分商品房、门面房、车库登记开发面积、完工面积、已售面积等，跟踪记录企业完工进度、预缴及汇缴情况、评估检查情况、调整情况、盈亏情况、销售收入、税款缴纳、税负水平。房地产开发企业的“调查表”和分户台账是房地产企业所得税管理的重要依据，也是反映所得税管理水平的一项重要的基础性资料。今年我局管理部门已建立了每个房地产企业开发成本、面积、工程进度、开发周期、当期开发房屋数量，销售收入及发票使用情况等信息资料档案，设计了《房地产企业开发项目基本情况统计表》；《房地产企业所得税数据采集指标统计表》，通过对房地产企业项目及开发成本、销售成本、期间费用、营业税金及附加等参数信息的掌握控制，为征收房地产企业所得税提供可靠的信息、数据资源，取得了工作的主动性。
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