1993年春晚:地产公司某个项目投资预算及收益明细

关于“南京XXXXXXX”项目
预算与收益的请示
XXXXXXXXXXXXXXX：
为了加强成本控制，确保南京“南京XXXX”工程获得预期收益，经过对该项目的认真研究和市场调研，现将该项目成本预算及预期收益上报公司，请予审核。
一、XXXXXXX二期项目概况：
项    目
数 量（㎡）
备    注
1、规划总建筑面积
191393
不含综合楼、酒店式公寓
住宅面积
157041
商业面积
17271
储藏室
17081
2、规划总户数
1424
不含底层商业
二、销售收入测算
收入汇总表
序号
名   称
数 量（M2）
单 价（元/M2）
总 额（万元）
1
住宅
157041
2600
40836
2
商业
17271
4500
7772
3
储藏室
17081(可销售面积12810)
700
897
4
合   计
49505
利润表
序号
项    目
指      标
1
销售收入
49505万元
2
销售税金5.55%
2748万元
3
税后收入
46757万元
4
投资
34909万元
6
利润
11848万元
7
利润率
23.93％
三、南京XXXXXX二期项目总投资预算
经过测算，南京XXXXXX二期项目开发期间，不包括两气、人防的情况下，总成本34909.2436万元，本期单位成本为1998.7元/㎡，本期申请总费用为36155.3592万元（包括本期多支付的土地款、契税，但不影响总的土地成本费用）。
⑴、XXXXXX二期项目开发投资（不包括两气、人防的预算）见下表：
序号
费用名称
数量(万㎡)
取费标准
费用金额
单位成本
备注
（万元）
(元/㎡)
(万元)
（元/㎡）
一、
土地成本
9162.9144
525.66
1
土地款
504.95
8801.8844
504.95
按土地合同应支付10000万元
2
契税
土地款*4％
352
20.19
按合同应支付400万元
3
土地测量费
10.5*2
0.39
8.19
0.47
以土地面积计测量2次
4
土地登记费
10.5
0.08
0.84
0.05
二、
前期费用
356.9828
20.48
1
规划设计
17.4312
2
34.8624
2
参照XXXXXX一期
2
景观设计
17.4312
3
52.2936
3
参照XXXXXX一期
3
施工图设计（一）
2.6683
8
21.3464
1.22
多层按照XXXXXX一期标准计算
13.7868
12
165.4416
9.49
小高层按照XXXXXX一期标准计算
0.9571
16
15.3136
0.88
高层按照XXXXXX一期标准计算
1.7271
12
20.7252
1.19
商业按照XXXXXX一期标准计算
4
测绘费
17.5
1
参照公司XX一期批复
5
地质勘探
29.5
1.69
参照公司XX一期批复
三、
综合规费（二）
2829.6289
158.33
见预算编制说明二
1
基础配套费
17.4312
105
1830.276
105
参照XXXXXX一期工程标准
2
白蚁防治
14.4067
2.3
33.1354
1.9
按照政府规定小于8层收2.3元/㎡
4.7326
0.7
3.3128
0.19
按照政府规定大于等于8层收0.7元/㎡
3
墙改基金
17.4312
8
139.4496
4
最终结算时如采用新型墙体材料可以返还4元/㎡
4
水管网建设（三）
17.4312
15
261.468
15
见预算编制说明三
5
防雷审核
17.4312
1.5
26.1468
1.5
单价根据XXXXXX一期标准
6
环境监测
27
1.56
42.12
2.42
每栋楼6个点，每点2600元
7
环境评估费
17.4312
0.3
5.2294
0.3
8
规划服务费
17.4312
0.8
13.945
0.8
9
公安门牌编号（四）
2.942
0.17
见预算编制说明四
10
房产测量费
1.7271
2.5
8.6355
0.5
商业按2.5元/㎡计算两次
15.7041
1.6
25.1266
1.44
住宅按1.6元/㎡计算两次
11
产权登记费
15.7041
3
47.1123
2.7
住宅按3元/㎡
1.7271
5
8.6355
0.5
商业按5元/㎡
12
物价审批
17.4312
2
34.8624
2.0
按照XX一期实际缴纳标准
13
消防咨询费
17.4312
1.0
17.4312
1.0
参照XXXXXX一期工程标准
14
节能检测
27
1.0
27
1.55
按栋数收取费用
15
标底编制费
19.1393
1.41
26.9864
1.55
参照XX一期标准（含地下室面积）
16
招标代理
19.1393
2
38.2786
2.2
参照XX一期标准（含地下室面积）
17
图纸审查
19.1393
1.6
30.6229
1.76
参照XX一期标准（含地下室面积）
18
质检费
17.4312
2.2
38.3486
2.2
参照XX一期标准总造价0.23％
29
监理费（五）
19.1393
6
114.8358
6.59
见预算编制说明五（含地下室面积）
20
竣工资料备案费
19.1393
0.35
6.6988
0.38
参照XX一期标准（含地下室面积）
21
交易中心管理费等
17.4312
0.8
13.945
0.80
建工局收取含地下室参照XX一期
22
合同公证费
17.4312
0.8
13.945
0.80
23
沉降观测
19.1393
1.0
19.1393
1.1
参照一期交费标准（含地下室面积）
四、
建设费用
17661.4749
1013.19
1
三通一平
162．4884
9．32
已向公司另行上报
2
桩基
886．5
50．84
已向公司另行上报
3
土建（六）
不含桩基础见预算编制说明六
多层
2.7399
750
2054.925
117.89
750元/㎡是不含地下室面积的单价
小高层
12.7916
890
11384.524
653.11
890元/㎡是不含地下室面积的单价
高层
0.9571
1000
957.1
54.91
1000元/㎡是含地下室面积的单价
商业
0.993
850
844.05
48.42
4
外墙保温
17.4312
16
278.8992
16
5
电梯
1054.7097
60.51
根据公司采购部提供电梯价格
6
竣工决算费
19.1393
2
38.2786
2.2
参照 （含地下室面积）
五、
室外配套
3535.8186
202.84
1
智能化
17.4312
12
209.1744
12
参照XXXXXX一期标准
2
室外道路(七）
404.3088
23.19
见预算编制说明七
3
室外给排水（八）
693.0089
39.76
见预算编制说明八
4
绿化景观（九）
645.9596
37.06
见预算编制说明九
5
强电（十）
1441.834
82.72
见预算编制说明十
6
有线电视
1424
0.028
39.872
2.29
280元/户（户外管道铺设费未计）
7
有线电视户外管道
17.4312
3.66
63.7982
3.66
参照XXXXXX一期交费标准
8
围墙、大门（十一）
37.8627
2.17
见预算编制说明十一
六、
管理费
271.485
15.57
见附件一
七、
销售费用
370.5
21.25
见附件二
八、
财务费用（十二）
371.815
21.33
见预算编制说明十二
九、
调剂费
17.4312
20
348.624
20
参照XXXXXX一期标准
十
合计
34909.2436
1998.7
四、开发周期：
（一）建设周期：二期一批2006年9月20日开工，2007年7月20竣工，环境2007年9月20竣工；二期二批2006年10月20日开工，小高层2007年8月20竣工，高层2007年11月20竣工，环境2007年12月20日竣工；二期三批2007年3月1日开工，2008年一月20日竣工，环境2008年6月20日竣工。
（二）销售周期：2006年10月～2008年12月。
五、预算编制说明
（一）施工图设计：222.8268万元
多层：8元/㎡；
小高层12元/㎡；
高层：16元/㎡；
商业12元/㎡（按照XXXXX编制计算）;
因施工图未设计，无法确定准确建筑面积，结算时以最终的建筑面积为准。
（二）综合规费
为了节约成本该费用所计量的面积不含储藏室面积。但储藏室不缴纳规费，无法办理产权手续，即无产权，也就不可以出售，只能出租或转让使用权；如果缴纳规费，储藏室面积约有75％可以出售（即储藏室的总面积为17081㎡，扣除每户3㎡的自行车位面积1424×3＝4272㎡,可以销售面积为12809㎡）。储藏室按可销售面积缴纳规费约为203万元，但缴纳规费，对储藏室的售价并无影响，分公司的意见是不缴纳规费；不缴纳规费，对将来的销售也存在着政策性的风险，因此，是否缴纳此项费用还需公司明示。
(三)水管网建设费：261.468万元
此项费用由自来水厂收取，按15元/㎡标准计取（含5元/㎡交给消防大队费用），计17.4312×15＝261.468万元。
(四)公安门牌号2.942万元
商业门牌109块、每块按20元，计2180元，楼栋牌54块（每栋两块）、每块按180元，计9720元，单元牌80块、每块按130元，计10400元，户牌1424块，每块按5元，计7120元，合计29420元。
（五）监理费114.8358万元
鉴于XXXXX一期工程在工程管理上出现的诸多问题，参考XXX公司锦绣花苑项目实施正规化监理的先进经验，拟在XXXXX二期工程中实施正规化监理，使监理真正发挥作用。目前南京市场上实施正规监理的取费为8～10元/㎡，因该项目位处江北，且经与意向合作单位进行洽商，确定监理取费按6元/㎡。即19.1393×6＝114.8358万元。
（六）土建部分：
（1）、多层：F区（1＃、7＃楼），G区5＃楼采用砖混结构，G区（1＃、2＃、3＃、4＃楼）采用框架结构，单价参照XXXXX一期（砖混结构）标准720元/m2，根据XXXXX一期工程实际结算情况，考虑到定额人工价格上调，钢材、铝材等材料价格上涨，采用商品砼，按节能要求需采用中空玻璃且本期即有砖混结构又有框架结构，所以本期多层单价定为750元/m2；（此费用包含土建、水电安装、彩铝门窗、外墙涂料、单元门、防盗门、1～3层楼梯间大理石面层等）。
（2）、小高层：采用框剪结构，单价参照XXXXX一期860元/m2，根据XXXXX一期工程实际结算情况，考虑到定额人工价格上调，钢材、铝材等材料价格上涨，按节能要求需采用中空安全玻璃，甲级防火安全门，所以小高层单价定为890元/m2；（此费用包含土建、水电安装、彩铝门窗、外墙涂料、单元门、防盗门、通风、消防、1～3层楼梯间大理石面层）。
（3）、高层：采用框剪结构，单价参照XXXXX一期950元/m2，根据XXXXX一期工程实际结算情况，考虑到定额人工价格上调，钢材、铝材等材料价格上涨，按节能要求需采用中空安全玻璃，甲级防火安全门，所以小高层单价定为1000元/m2；（此费用包含土建、水电安装、彩铝门窗、外墙涂料、单元门、防盗门、通风、消防、1～3层楼梯间大理石面层）。
（4）、商业：采用框架结构，单价参照XXXXX一期800元/m2，根据XXXXX一期工程实际结算情况，考虑到定额人工价格上调，钢材、铝材等材料价格上涨，所以商业单价定为850元/m2；（此费用包含土建、水电安装、彩铝门窗、外墙涂料、玻璃门、卷连门、门前台阶贴石材）。
（5）、外墙外保温单价16元/m2（RE保温材料，中低档价格最少800元/m3，中高档价格是900-1000元/m3，厚度为25mm，XXXXX二期按800元/m3计算，抹灰面积按建筑面积的80％计算）即800÷（1÷0.025）×0.8＝16元/㎡。
（6）电梯：电梯价格由公司采购部提供，具体数据见下表
楼层
站数
数量
速度
设备费（元）
运保费（元）
安装费（元）
检测费（元）
小计
（元）
总价
18
18
2
1.750m/s
219000
3000
30500
4293
256793
513586
11
11
42
1.0m/s
156600
3000
25000
3138
187738
7884996
10
10
5
1.0m/s
151200
3000
25000
3046
182246
911230
9
9
7
1.0m/s
145800
3000
25000
2955
176755
1237285
合计
10547097
（七）室外道路：404.3088万元
（1）、路牙19.32万元：路牙长度5179.83ｍ，经测算按37.29元/m计算；
（2）、主道路368.2880万元：经测算按110元/m2计算；其中F区道路4765.8㎡、G区道路6018㎡、广场面积3515㎡、步行街面积2183.3㎡、草坪砖停车场面积4530.43㎡、二期三期四期共用主干道3540㎡合计24552.53㎡×110元/m2＝2700778元。
（3）、次干道104.9636万元：经测算按95元/㎡计算；其中F区面积为3669.2㎡、G区面积为4105.88㎡，合计7775.08㎡×95＝738632.6元，
（4）、商业街贴花岗岩41.0477万元：花岗岩面积为4104.77㎡，按100元/㎡计4104.77×100＝410477元，总合计404.3088万元。
（八）室外给排水：693.0089万元
1.室外给水：414.9168万元
（1）、根据XX自来水公司要求，每户必须收取1200元装接费，计1424（户）×1200＝1708800元。
（2）、工程施工费用：根据XXXXX一期实际结算标准计算（9元/㎡），计174312×9＝1568808元
（3）、供水设备实施费：根据XXXXX一期实际结算标准计算（5元/㎡），计174312×5＝871560元。合计414.9168万元
2.室外排水：278.0921万元
（1）、化粪池：68.5037万元
根据南京市环保要求，污水排放要达到一级排污要求，所以采用生物化粪池，多层和小高层每栋楼设一个，高层一个单元设一个，即10＃化粪池2个，经测算3.3304万元/个，计2×3.3304＝6.6608万元；8＃化粪池8个，经测算2.8637万元/个，计8×2.8637＝22.9096万元；7＃化粪池12个，经测算2.4229万元/个，计12×2.4229＝29.0748万元/个；6＃化粪池5个，经测算1.9717万元/个，计5×1.9717＝9.8585万元。小计68.5037万元。
（2）、雨污水管22.7655万元
上口700ｍｍ下口1200ｍｍ的圆形污水井58座，经测算988元/座，计58×988＝57304元；500×500的方形污水井169座，经测算363元/座，计169×363＝61347元；250×500雨水井476座，经测算229元/座，计476×229＝109004元。小计22.7655万元
（3）、砼排水管铺设137.6903万元
ａ.直径600ｍｍ函管853.7ｍ，经测算333.28元/ｍ，计853.7×333.28＝284521.11元；ｂ.直径400ｍｍ函管810.8ｍ，经测算201.83元/ｍ，计810.8×201.83＝163643.76元；ｃ.直径300ｍｍ函管2112.93ｍ，经测算110.4元/ｍ，计2400.93×110.4＝265062.67元；ｄ.直径250ｍｍ函管5833.14ｍ，经测算74.9元/ｍ，计5833.14×74.9＝436902.19元；ｅ.直径200ｍｍ函管3678.4ｍ，经测算61.65元/ｍ，计3678.4×61.65＝226773.36元。小计137.6903万元
（4）、楼前排水明沟49.1326万元
ａ.每栋楼前汽车库排水明沟一道，内径400ｍｍ深450ｍｍ一侧120墙一侧240墙，上铺铸铁雨篦子，长度为1016ｍ，经测算355.57元/ｍ，计1016×355.57＝361259元。
ｂ.每栋楼下汽车库入口处设挡水沟一道，净宽400ｍｍ长5ｍ深500ｍｍ，双侧240墙，上铺铸铁雨篦子，总长度为95ｍ，经测算384.31元/ｍ，计95×384.31＝36509元。
ｃ．在G9＃～G14＃、F5＃～F9＃楼之间每两栋楼设集水井1个，内径2.0ｍ×2.0ｍ，深1.5ｍ，井内设一备一用两台排水泵，计6个集水井、12台排水泵，经测算每个集水井造价为1593元/个，计6×1593＝9558元；每台排水泵安7000元/台计算，计12×7000＝84000元。小计为49.1326万元
合计278.7051万元。
（九） 绿化景观645.9596万元
根据XXXXX一期一批的景观标准编制的，XXXXX一期一批景观实际结算价为350万元左右，绿化面积为22010㎡，单方造价为3500000元÷22010㎡＝159元/㎡，XXXXX二期的景观绿化面积为95000-32327.61（道路面积）-17081（房屋占地面积）-4965（商业街占地面积）＝40626.39㎡，总造价为40626.39×159＝6459596.01元。
（十）、强电：1441.834万元
1．箱式变压器500KVA，F区5台、G区6台，每台约30万元，计11×30＝330万元。
2．高压KP锁柜，F区5台、G区6台，每台约8万元，计11×8＝88万元。
3．楼房分支箱F区12个、G区15个，每台约0.4万元，计27×0.4＝10.8万元。
4．高压电缆150㎜2线双回路F区1120ｍ、G区1600ｍ，每米约0.058万元，计2720×0.058＝157.76万元。
5．变压器到楼房分支箱240㎜2线F区2947ｍ、G区1770ｍ，每米约，0.088万元，计4717×0.088＝415.10万元。
6．楼房分支箱到进户表的150㎜2线F区1840ｍ、G区2080ｍ，每米约0.058万元，计3920×0.058＝227.36万元。
7．楼房分支箱到进户表的95㎜2线F区240ｍ、G区490ｍ，每米约0.048万元，计730×0.048＝35.04万元。
8．楼房分支箱到进户表的70㎜2线F区770ｍ、G区840ｍ，每米约0.041万元，计1610×0.041＝66.01万元。
9．电表箱F区66个、G区67个，每个约0.05万元，计133×0.05＝6.65万元。
10．电表1426个，每个约0.032万元，计1344×0.032＝43.008万元。
11．玻璃钢管直径150ｍｍ，F区400ｍ、G区500ｍ，每米约0.0138万元，计900×0.0138＝12.42万元。（过马路用）
12．波纹管直径150ｍｍ，F区2300ｍ、G区2800ｍ，每米约0.00386万元，计5100×0.0386＝19.686万元。（埋地下穿电缆用）
13．F、G区的景观照明约30万元。（包括小区路灯、草坪灯、单元灯等）。
总合计未1441.834万元
（十一）临时围墙：37.8627万元
按临时围墙的标准经测算围墙单价为290.45元/m；长度615m计算。即290.45×615＝178626.75元。大门两个（包含自动伸缩门、刷卡、监控等具有品味的大门），每个10万元计20万元，合计37.8627万元。
（十二）财务费用：371.815万元
二期需贷款5500万元，贷款2年，实际按一年计算利息，年利率为6.03％，评估费用4万元，土地局费用3万元，合计财务费用为5500×（6.03％+6.03％×10％）+4+3＝371.815万元。