房价下降的信心
不知道为什么，下半年写作总是缺少一种先前的'热烈’，好像近乎一种女性的'婉约’。这可能与我年中时去了一趟北戴河有关。回来的时候已经把标题和结尾想好了，开头是“过了山海关就是北戴河”；结尾是“过了山海关我开始变得柔情似水”。文章一直在脑海里打转无法写出，结果就造成了今天无论写什么都感觉似乎在那水里浸泡着。
年关又要到了，也到了开始走亲戚串门的时刻，这自然少不了送礼。我们一般家庭很少有国外的朋友，也没有可能到国外去会朋友叙旧送礼。当然，做为一个国家而言，我们是大国，是有钱、有身份、有面子、有里子啥都不缺的国家。在这种国际形势急转直下，别国都嗷嗷待哺的状况下，更应该显示出负责任的大国姿态。我们就必须应该毫无保留地走出去送礼。这年头送土特产太落伍了，送金条、送美元太俗了，送项目太拿不出手。我们要送就送对方最需要的，我们要购买对方信用全无的国债！这就叫雪中送炭懂不懂？
欧洲天寒需要加温，美国地冻需要保暖。
国内的老百姓也要送礼，送的是信心。送的是房价要下降的信心；送的是可以用体温战胜严寒的信心；送的是明天更美好即使做梦也要花好月圆的信心。
一、基本信息
近日，国土部首次对外披露未开工用地数据。截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。（注：1公顷＝10000平方米）根据业界一般认为，中国目前的房地产项目容积率平均约1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略计算，当前全国尚未开工的房地产用地应该可以建成大约32亿平方米的房屋，未竣工的房地产用地可以建成68亿平方米的房屋。
2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地可以总计提供100亿平方米的房屋，如此巨大的潜在供应量大约相当于前者的9.5倍。
二、问题
请问哪一个城市房地产项目的平均容积率低于2？业界的一般认为是谁的认为？有无理论和实践基础？说句不客气的话，从来没有听说现在的房地产开发商所建商品房容积率低于2，低于2的都接近2了。
如以容积率为2计算，以上面积相应为133亿平方米，得出的结论为12.7倍。
三、引申
上述只是反映出即将竣工和未来将要竣工的商品房的总面积以及消化这些商品房所需的时间（年）。这里忽略了一个重要的数据就是空置房。有报道说中国大陆目前空置房有6000多万套。假定每套平均面积为70平方米，那么空置的商品房面积为42亿平方米。我们暂定把此数目减半，空置的商品房面积也有21亿平方米之多。
那么中国人未来'享有’的商品房面积就将达到154亿平方米。（偷偷地算了一下，可以至少让5亿我的兄弟进城）
四、现状
目前房价处于'呆滞’状态。在这种状况下开发商和购房者都不敢轻举妄动，所表现的结果就是房屋成交量直线下滑。目前这种'平衡’至少持续到年底，可以表明今年全年商品房销售量只能和去年持平或略高于去年。全国商品房的平均售价较去年同期上涨为10%左右。
五、分析
2006年至今，我们从商品房房价上涨的增速和商品房销售量的对比中不难发现，房价上涨增速大于15%的2009年、2010年两年中，商品房销售面积均同比增加30%以上。而房价增速低于10%的2007年、2008年、2011年三年中商品房销售面积均无法取得同比增加的效果。
我们目前无法得到如果房价下降，商品房销售面积将会怎样变化的第一手资料。但我们从目前房价'呆滞’的状况中可以感觉到，如果房价下降的趋势成立，那么商品房的销售面积大面积下滑的趋势同时成立。
六、第一感觉
地方政府欠账的数据是有很多种说法，我们抛开具体欠账数据不计。地方政府用土地来支撑财政的事实在政体不变的框架下是无法得到根本改变。所以，地方政府依靠土地出让将是未来生存的必由之路。房价下降，即意味商品房交易大幅度下降，继而土地财政无法得到可靠保证，从而——
同时，154亿平方米的房子正'悬挂’在每一个中国人的头顶。谁说房价下降，开发商不答应！利益集团不答应！银行不答应！地方政府更是不答应！
七、第二感觉
谁说的信心比黄金重要？有的地方需要送黄金，有的地方需要送信心。
冷不丁想起我的文章来，结尾应改成，'过了山海关，我看到信心漂浮在海水里’。
[发评论]您推论两个软肋：
1、将房地产和某某东西作为共生共亡统一体，谁也离不开谁，这个推论本身是成立的。但房地产真是那个唯一角色吗？如果说腐败和某某共生共亡这个非常正确也非常好理解，可房地产和腐败划等号吗？是同一个东西吗？如果房地产只是腐败的一部分或一个层面，那么事物的结构就发生了变化，你推论的结果就难以成立了。如同人的生命和自己的肌体共生共存，你可以说脑死亡了生命也差不多亡了，但你很难说断了只胳膊人的生命就不存在。这点，请考虑。
2、假设你的共存共亡的推论是正确的，啥什么死亡缺乏严谨科学的论证，为什么必须是2013年呢？当然，你的论据是2013年总盘子130万亿，但即使房地产崩了，某某东西就立刻崩，天就立刻蓝吗？有时候人脑死亡了，生命不一定当时也死亡，或许提前或许拖后一两年呢？这个也请考虑。博主回复：2011-11-11 16:34:32
不愧是河磨玉！
遥远先请用茶，然后你帮我分析分析。
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