如何看小应变曲线:中山新楼限价52天

单套房价超过5800元/平方米暂缓网签备案，至今年12月31日止，政策严过珠海等地
摘要：昨日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。
(南方都市报 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
有效期52天    5800元/m2    南都漫画：陈婷
南都讯 记者林广 王世峰 储诚松 吕婧 昨日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。值得注意的是，中山此次“限价令”与其他城市明显不同的是设置了截止日期，即至2011年12月31日止。出台该政策的原因中有一项明确是“为了确保实现中山市2011年度新建商品住房价格控制目标，促进房地产市场平稳健康发展”。
楼价已超调控目标数百元
昨日上午，中山市政府办发文要求，自发文之日起至2011年12月31日止，中山全市新建商品住房交易按以下要求执行：单套商品住房合同销售价格超过5800元/㎡的（按建筑面积计算，下同），市国土资源局暂缓在中山市商品房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元/㎡，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。
这份文件称，出台该政策是为“确保实现我市2011年度新建商品住房价格控制目标，促进我市房地产市场平稳健康发展。”中山今年拟订的房价调控目标是：2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅。去年中山一手住宅全年均价为5273元/㎡，今年前三季度中山G D P增幅为13.6%，如果全年维持这个增幅，今年中山的一手住宅均价应该维持在5990元/㎡才算达标。而如果按照中山今年初预测的11%的G D P增幅，那中山的房价调控目标则为5853元/㎡.
据中山市国土局公布的数据，今年1-9月全市一手住宅均价6072元/㎡，除二月份和三月份均价分别为5971元/㎡和5812元/㎡外，其余月份均在6000元以上，9月份更是达到历史最高的6336元/㎡.
城区仅9在售楼盘达标
昨日下午，南都记者通过房地产网站筛选发现，中山所有在售楼盘中，价格区间在0-5800元/㎡的有72个，在5800元/㎡以上的有63个。不过中心城区在售的楼盘价格区间在5800元/㎡以上的有37个，而价格区间在0-5800元/㎡仅有9个楼盘。
南都记者了解到，近期中山房地产市场成交已经明显下降，日均网签量基本在100左右。城区某高端楼盘相关负责人甚至表示，上个月该楼盘只售出一套房子。不过值得注意的是，有开发商似乎已提前有所动作，11月9日有开发商开始抢着将已成交的大户型进行网签，当日网签133套，是近一周来的最高值。
据了解，广东省此前分别有增城、从化、韶关、珠海四个地方实施了限价令。不过，增城、从化和韶关限价令都是限涨幅，珠海11月1日颁布的限价令则是第一次限到具体的价格（不得超过11285元/㎡），此次中山除了限制具体价格，还提出了限价52天的时间限制。
成交大幅下滑已成定局
“开发商已经炸开锅了，简直是腰斩行动。”昨天下午，城区一楼盘的营销总监表示，市场要么急速下滑，要么“烂市”，明年5月份能恢复到目前的状况，就已经可以偷着笑了。因为，年内2个月没指望了，紧接着就是春节，也没多大希望。
中山中原业务发展中心高级总监植建军认为，最大的打击是大户型和别墅，不可能降到5800元/㎡.业内人士认为，城区6字头以下的楼盘已很少了，全面降价到5800元/㎡不可能，11、12月成交大幅下滑已成定局。“前9月房价上涨太多，挖的坑太大，仅靠51天的限价是填不上的。”一位业内人士认为，即使限价，中山今年也难以达到调控目标。
开发商对策
城区多个楼盘欲封盘
昨日下午，在中山“限购令”下发以后，南都记者走访了城区的几个楼盘。兴文路上某楼盘的售楼中心仅有两名销售人员，无人看楼。销售小姐介绍他们三房户型均价9000多元。
“今天上午不是发布限价令，不能超过5800元/㎡了吗？”面对南都记者的询问，销售小姐表示，这个盘最便宜也要8000多，再怎么降也降不到5800元/㎡的。“老板也还没告诉我们怎么做。”她说，他们现在也不敢卖楼。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
“豪宅5800元/㎡，怎么卖？地价那么高。”某楼盘营销负责人说。
中山市南兴房地产副总经理章文建说，城区多个楼盘的营销人士和他交流，均表示没有办法销售，计划休息了。南都记者从多个楼盘获悉，他们均有封盘之意。一楼盘的营销总监说，对一些已经网上签约但还没有备案的成交，可能会拿出一小部分优惠，希望他们能等到限价结束后再合同备案。
章文建表示，为了出货，有些楼盘计划采取先付钱、限价结束后再进行网上签约与合同备案的操作手法，毕竟限价只有51天的时间。
低价盘借“限价令”促销
随后，南都记者来到广珠公路上的一家均价为六七千的楼盘，看房者还算不少。“我们现在推的正价单位是7500元/㎡左右，不过今天有10套一口价单位，均价是在5500元/㎡的，不受限价令影响。”销售小姐表示，“限价之后城区在哪里都买不到房子啦，就我们这里性价比够高，一口价单位还是可以买。”
“那你们7500元/㎡的正价单位就不卖了吗？”面对南都记者的询问，销售小姐表示也还是可以买的，“这些我们内部还是有办法处理的，具体怎么操作还不好说，而且一次性付款的话总价还可以再便宜三到四万元。”
暂缓网签备案并没说不能卖(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
大地物业高级策划经理冯瑞卿说，限价5800元/平方米只是说超过5800元/平方米的暂缓网上签约、暂缓登记备案，并没有说不能卖。她透露：“去容桂踩盘，说是中山过来的，不能贷款。他们竟说，你可以先交钱，1年后再备案，刚好补缴社保。”这也是应对限价的一种变通之法，而且限价只有51天，更有变通的可能性。
中珠限价比较
限定单套房价开发商难耍花招
珠海“双限令”对于限价的描述为：“房地产开发企业在申请商品房预售定价时，超过当地房价控制目标（11285元/平方米）的不可获批预售许可证。”珠海市住建局副局长陈少翔表示，预售审核是按照一次申报的量来计算，目前可申报的最小量是一栋楼。
对此有人质疑，开发商可能同一个楼盘制定相差很大的价格，拉低整批房子的均价，但只卖高价部分，捂住低价部分。中山“限价令”显然严格很多，明确规定“单套商品住房合同销售价格”，只要超过5800元/平方米就不能网签和备案。这也就意味着任何一套均价超过5800元/平方米的房产，都将无法成交。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
此前已拿预售证也无法网签备案
此前不少城市的限价令都是要求超过设定的价格即不发放预售证，然而不少开发商在政策颁布之前已经拿到预售证，而那批房产依然是可以高价出售的。如珠海便是如此。
中山“限价令”并不涉及预售证的问题，而是只要超出限价的房产直接无法完成网签和备案。这也就意味着中山就算之前已经拿到预售证的房子，只要合同销售价格高于5800元/平方米，同样无法进行网签和备案。