混凝土抗拉强度表:房价究竟要降多少才合理？

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曹建海

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    “金九银十”没能再现往年楼市火爆销售场景，一线城市成交量惨遭“腰斩”，无论是新房市场还是二手房市场都寒风劲吹。从初步统计的市场数据看，京沪广深等一线城市楼市惨淡收官。

    根据国家统计局近期公布的数据，今年下半年以来，北京等一线城市的房价已经连续3个月涨幅为零，尤其是在9月更是出现了70个城市环比平均涨幅接近零的数据。2011年下半年，特别是9、10月前后，北京、上海等一线城市的开发商“低价促销战”可谓如火如荼，几个楼盘的后期销售更是引发了沸沸扬扬的老业主维权风波。

    由于成交低迷，全国性房企掀起了一轮“降价潮”，部分全国性房企在上海和北京的楼盘出现了三四成的直降价格。除了限购带来销售的低迷之外，在金融政策收紧大形势下，开发商资金链紧绷，资金回笼压力倍增。万科、龙湖、恒大、富力、新城等大型房企的部分项目纷纷降价促销。

    房价下降是大势所趋，也成为房地产业内的共识。但目前摆在人们面前的问题是房价究竟该降多少才算合理呢？

    国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》早就鼓励房地产开发企业主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。加上最近开发商轰轰烈烈且态势愈演愈烈的打折促销行为，让整个中国楼市进入房价下调的新时期。

    记得去年还有人经常提“房价还会涨吗”这样的问题，而现在许多人都在问房价会降多少啊？

    这既是房地产行业自身发展的需要，也是政府顺应民意，破解民生难题的需要。自2003年以来，中国房价开始进入一个快速上升期，2007年涨幅更是惊人。房价的暴涨，固然离不开刚性市场需求，但更多还是缘自于一种人为的市场炒作，这对整个房地产行业来说，无疑很危险，楼市有必要进入一个自我调整期。近年来，房价的上涨幅度已大大超过普通居民的消费水平，面对高房价，就连白领阶层都只能望房兴叹，何况普通工薪阶层？住房难也理所当然成了当前各级政府面临的首要民生难题，平抑房价自然也就成了民生工作的重中之重。

    虽然开发商迫于压力，政府出于民生的责任，购房者对房价理性回归的期望，都会让房价下降成为一种可能，并发展成一种潮流，但是对于房价下降多少，房价究竟降到多少才算合理却众说纷纭、莫衷一是。

    前不久，经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠语出惊人地表示，未来国内的房价下跌50%都很正常。一旦货币政策持续收紧，大量的开发商就将面临倒闭潮。

    近日，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认为，如果现有政策不变，未来半年可能降15%；明年3-9月在此基础上降20%；第四季度再降20%。真正的刚性需求，是不考虑价格的。考虑价格的不是刚性需求。温州的一些地区未来房价至少回落一半，甚至“可能回落70%”，因为“泡沫越大，回落越大”。未来两年深圳房价降幅将超过一半。经济学家马光远在微博说，他认为基本可以判定，从现在起到明年4月份，半年的时间内，不管政府是否放水，是否改变调控政策，房价将延续明显的跌势，跌幅在20%到30%。更有人大提议国民住宅每平米2750元。听多了专家的反而更想也更应该听听大众的声音，只有他们才能代表群众的呼声和需要，我想也只有他们才说了算。房价当然不可能全国一个价，各地区的情况也不尽相同，只能根据各地区的经济状况而定。如果现阶段你是个打算要购房的人，那你期望中国的房价要降多少比较合适呢？

    国务院总理温家宝11月6日在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。

    既然现在的房价普遍处在不合理的位置是大家的共识，当然我们也不会无理的要求房价暴跌，但是我们却都渴望房价能回归其本来的面目。尽管高房价即使下降，当然我们恐怕也无力购买，但是不管能不能买高价房却跟每一个老百姓都有关系。

    我记得过去任志强曾针对房产商商品房联合大降价时发表言论说，“我认为7、8万的房子，降一半你也买不起，就不该讨论它，就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯，他和汽车降价有什么关系，你本来也不是坐劳斯莱斯的人，老百姓更关心的在15000以下的房子。”这话听起来放之四海而皆准，但事实上却漏洞百出。看起来很有道理，可是高房价也让部分稍富的人也降低了购买标准，因而富人降低了消费层次却挤压了稍穷人的消费能力，最终导致本该买得起的任志强所谓的品质差点的房子也被富人买走了，穷人还是买不起。究其根本原因还是房价普遍过高，所以高房价不但是富人的问题，也是穷人关注的问题。房价上涨，匹夫有责。

    如果说抛开群众和专家的议论，据我所掌握的估算房价合理程度的标准有两种国际通行的方法。

    一种是P/R值(PricetoRent，房价和租金比)，一般在10到15之间属于合理范围。在P/R模型的估值方法上看，以北京为例，低价房下跌25％，高价房下跌40％是完全有可能，但不是在短时间内，房价可能迎来5－10年的漫长调整。另外一种通用的估值方法是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。两种方法的计算结果是大体相同的，以北京为例，现在的房价透支了北京居民未来5－10年的收入增长。

    房价下降多少才合理，这不是政府说了算，也不是开发商说了算，更不是那些所谓的经济学家说了算，应该是老百姓的综合购买力说了算。关于房价下降多少您一定有话说，那就尽情的畅所欲言吧！百姓的呼声和愿望或许让人听起来不可思议，但也或许才是最真实的。